汇丰行天津北辰华瑞科技园项目行销调研提案.pptx

合理的收益始于对产品合理规划、精准定位合理的收益始于对产品合理规划、精准定位而于市场的深度解读又往往是产品规划、定位的精神溯源而于市场的深度解读又往往是产品规划、定位的精神溯源产品规划每减少一分风险，市场就增加一分稳定收益产品规划每减少一分风险，市场就增加一分稳定收益万变不离其宗，万变不离其宗，万变不离其宗，万变不离其宗，所差的仅仅是思考深度与成本投入程度所差的仅仅是思考深度与成本投入程度汇丰行愿用缜密的思考和务实的工作态度汇丰行愿用缜密的思考和务实的工作态度使本案在天津地区浩繁的项目群中占据一席之地使本案在天津地区浩繁的项目群中占据一席之地愿成为浩地集团真诚的合作伙伴！愿成为浩地集团真诚的合作伙伴！愿成为浩地集团真诚的合作伙伴！愿成为浩地集团真诚的合作伙伴！定位影响地位，思路决定出路！定位影响地位，思路决定出路！定位影响地位，思路决定出路！定位影响地位，思路决定出路！第一部分第一部分 调调 研研 节节 录录重重点点调调研研项项目目概概况况一一：鑫鑫茂茂工工业业园园重重点点调调研研项项目目概概况况一一：鑫鑫茂茂工工业业园园一期招商入住，二期已经全面的招商，有部分已经入住，部分在销售，部分正在装修。入住率比较高。现在达到70%左右。二期6栋。其中4、5、7、9号楼户型基本一样，为2个单元，共用2部走梯紧急出口，电梯入户。面积为389.07和392.72。6、8号楼为一个单元：一梯两户。面积大约为592.17和581.00，共用货梯和客梯，两部走梯紧急出口。与前者不同是本设计是客梯和货梯是分开的，加图片层高3.5米进深17米左右。项目调研基点项目调研基点项目调研基点项目调研基点重重点点项项目目概概况况二二：海海泰泰工工业业园园重重点点项项目目概概况况二二：海海泰泰工工业业园园1 1、项目调研基点、项目调研基点、项目调研基点、项目调研基点一期已经全面入住。二期销售80%左右，但二期入住率比较低。大约有40%左右。三期即将开发，全部为产权销售(40年产权)项目情况：标准式厂房、单元式厂房。别墅式厂房蓝领公寓、白领公寓等。K1、K2为单元式厂房，面积从270-600不等，共6层。别墅式厂房为1-3层，面积大约为3043左右。付款方式：分为一次性付款和贷款两种,贷款额度为6成10年按揭（贷款不享受优惠）。2 2、销售价格、销售价格、销售价格、销售价格白领公寓白领公寓白领公寓白领公寓价格价格价格价格3680-4081/3680-4081/3680-4081/3680-4081/蓝领公寓蓝领公寓蓝领公寓蓝领公寓租价租价租价租价0.80.80.80.8元元元元/天起天起天起天起单元式标准厂单元式标准厂单元式标准厂单元式标准厂房销售价格房销售价格房销售价格房销售价格一层一层一层一层4430443044304430元元元元/二层二层二层二层3250325032503250元元元元/三层三层三层三层3200320032003200元元元元/四层四层四层四层3150315031503150元元元元/五层五层五层五层3100310031003100元元元元/3 3 3 3、客、客、客、客 户户户户 类类类类 型型型型首批首批首批首批100100100100家企业中，电子信息及通讯技术企业占家企业中，电子信息及通讯技术企业占家企业中，电子信息及通讯技术企业占家企业中，电子信息及通讯技术企业占40%40%40%40%，新材料占，新材料占，新材料占，新材料占20%20%20%20%，医药及医疗，医药及医疗，医药及医疗，医药及医疗 机械占机械占机械占机械占30%30%30%30%，新能源企业占，新能源企业占，新能源企业占，新能源企业占10%10%10%10%软件、微电子和电子信息技术软件、微电子和电子信息技术软件、微电子和电子信息技术软件、微电子和电子信息技术光电子和光机电一体化技术光电子和光机电一体化技术光电子和光机电一体化技术光电子和光机电一体化技术材料科学和新材料技术材料科学和新材料技术材料科学和新材料技术材料科学和新材料技术新能源和节能技术新能源和节能技术新能源和节能技术新能源和节能技术医药和生物工程技术医药和生物工程技术医药和生物工程技术医药和生物工程技术生态环保技术生态环保技术生态环保技术生态环保技术其他高新技术和在传统产业上应用的新工艺新技术其他高新技术和在传统产业上应用的新工艺新技术其他高新技术和在传统产业上应用的新工艺新技术其他高新技术和在传统产业上应用的新工艺新技术4 4、招商特别优惠政策、招商特别优惠政策、招商特别优惠政策、招商特别优惠政策在在在在2005200520052005年年年年8 8 8 8月月月月1 1 1 1日至日至日至日至2007200720072007年年年年7 7 7 7月月月月31313131日期间，凡符合日期间，凡符合日期间，凡符合日期间，凡符合条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业园区管委会提供园区管委会提供园区管委会提供园区管委会提供500600500600500600500600元元元元/平米的人民币购房平米的人民币购房平米的人民币购房平米的人民币购房补贴。补贴。补贴。补贴。在在在在2005200520052005年年年年8 8 8 8月月月月1 1 1 1日至日至日至日至2007200720072007年年年年7 7 7 7月月月月31313131日期间，凡符合日期间，凡符合日期间，凡符合日期间，凡符合条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业条件享受购房补贴的企业，由天津新技术产业园区管委会在每天每建筑平米园区管委会在每天每建筑平米园区管委会在每天每建筑平米园区管委会在每天每建筑平米1 1 1 1元的租金基础上元的租金基础上元的租金基础上元的租金基础上提供提供提供提供50%50%50%50%的房租补贴。的房租补贴。的房租补贴。的房租补贴。5 5、总平图、户型图、总平图、户型图、总平图、户型图、总平图、户型图6 6、标准层平面图、标准层平面图、标准层平面图、标准层平面图重点项目概况三：北辰高科技工业园南区重点项目概况三：北辰高科技工业园南区（国家高新区中捷科技园）国家高新区中捷科技园）北辰华泰火炬创业中心于北辰华泰火炬创业中心于北辰华泰火炬创业中心于北辰华泰火炬创业中心于06060606年初建成，年初建成，年初建成，年初建成，5 5 5 5月份开始招商。月份开始招商。月份开始招商。月份开始招商。进驻的多为电子，技术工程，建筑公司，化工，汽车进驻的多为电子，技术工程，建筑公司，化工，汽车进驻的多为电子，技术工程，建筑公司，化工，汽车进驻的多为电子，技术工程，建筑公司，化工，汽车配件等国内外的小型企业。配件等国内外的小型企业。配件等国内外的小型企业。配件等国内外的小型企业。北辰华泰火炬创业中心现有的业态为：厂房、办公楼两北辰华泰火炬创业中心现有的业态为：厂房、办公楼两北辰华泰火炬创业中心现有的业态为：厂房、办公楼两北辰华泰火炬创业中心现有的业态为：厂房、办公楼两种业态。种业态。种业态。种业态。厂房结构为钢结构，层高厂房结构为钢结构，层高厂房结构为钢结构，层高厂房结构为钢结构，层高3.33.33.33.3米、米、米、米、3.53.53.53.5米，地面承载米，地面承载米，地面承载米，地面承载8 8 8 8吨。吨。吨。吨。在二期工程中还有一座写字楼，在二期工程中还有一座写字楼，在二期工程中还有一座写字楼，在二期工程中还有一座写字楼，2 2 2 2个厂房，个厂房，个厂房，个厂房，2 2 2 2个公寓。其个公寓。其个公寓。其个公寓。其中写字楼正在规划中，而与住宿相关的公寓和厂房等中写字楼正在规划中，而与住宿相关的公寓和厂房等中写字楼正在规划中，而与住宿相关的公寓和厂房等中写字楼正在规划中，而与住宿相关的公寓和厂房等项目，由于奥运会召开的原因，要过了项目，由于奥运会召开的原因，要过了项目，由于奥运会召开的原因，要过了项目，由于奥运会召开的原因，要过了08080808年以后才能年以后才能年以后才能年以后才能具体实施。具体实施。具体实施。具体实施。本项目只租赁不销售。本项目只租赁不销售。本项目只租赁不销售。本项目只租赁不销售。第二部分第二部分 产产 品品 建建 议议产产 品品 建建 议议 一一产产 品品 建建 议议 一一通过对北辰高科技技术产业园和华苑高科技技术产业通过对北辰高科技技术产业园和华苑高科技技术产业通过对北辰高科技技术产业园和华苑高科技技术产业通过对北辰高科技技术产业园和华苑高科技技术产业园市场的调查研究，而且由于工业的范畴很大，厂园市场的调查研究，而且由于工业的范畴很大，厂园市场的调查研究，而且由于工业的范畴很大，厂园市场的调查研究，而且由于工业的范畴很大，厂房规格也很难统一，为了适应尽量多的企业生产，房规格也很难统一，为了适应尽量多的企业生产，房规格也很难统一，为了适应尽量多的企业生产，房规格也很难统一，为了适应尽量多的企业生产，所以建议所以建议所以建议所以建议A A A A、B B B B、C C C C厂房按照适应于轻工电子装配车间，厂房按照适应于轻工电子装配车间，厂房按照适应于轻工电子装配车间，厂房按照适应于轻工电子装配车间，且层高在且层高在且层高在且层高在3.53.83.53.83.53.83.53.8米之间的标准厂房进行建设。米之间的标准厂房进行建设。米之间的标准厂房进行建设。米之间的标准厂房进行建设。由于项目的地理环境，人员结构和项目规模的原因，由于项目的地理环境，人员结构和项目规模的原因，由于项目的地理环境，人员结构和项目规模的原因，由于项目的地理环境，人员结构和项目规模的原因，建议建议建议建议D D D D、E E E E座底商用于辅助性的功能配套设施，如：座底商用于辅助性的功能配套设施，如：座底商用于辅助性的功能配套设施，如：座底商用于辅助性的功能配套设施，如：邮政、银行、餐饮、健身、休闲、娱乐、洗浴等配邮政、银行、餐饮、健身、休闲、娱乐、洗浴等配邮政、银行、餐饮、健身、休闲、娱乐、洗浴等配邮政、银行、餐饮、健身、休闲、娱乐、洗浴等配套设施。底商以上是为本园区及周围企业量身定制套设施。底商以上是为本园区及周围企业量身定制套设施。底商以上是为本园区及周围企业量身定制套设施。底商以上是为本园区及周围企业量身定制的租赁式蓝领公寓。的租赁式蓝领公寓。的租赁式蓝领公寓。的租赁式蓝领公寓。产产 品品 建建 议议 二二产产 品品 建建 议议 二二为了方便园区内生产型企业的物流需求，建议在地块建为了方便园区内生产型企业的物流需求，建议在地块建为了方便园区内生产型企业的物流需求，建议在地块建为了方便园区内生产型企业的物流需求，建议在地块建设供租赁或出售的仓储厂房。同时，为了满足人员的设供租赁或出售的仓储厂房。同时，为了满足人员的设供租赁或出售的仓储厂房。同时，为了满足人员的设供租赁或出售的仓储厂房。同时，为了满足人员的交通需求和提高土地的利用率，建议在交通需求和提高土地的利用率，建议在交通需求和提高土地的利用率，建议在交通需求和提高土地的利用率，建议在A A A A、B B B B、C C C C厂房和厂房和厂房和厂房和仓库地下建立地下停车库。仓库地下建立地下停车库。仓库地下建立地下停车库。仓库地下建立地下停车库。具有具有具有具有70707070年产权的年产权的年产权的年产权的F F F F座有作为住宅建筑的先决条件，且地座有作为住宅建筑的先决条件，且地座有作为住宅建筑的先决条件，且地座有作为住宅建筑的先决条件，且地理环境优越、建筑朝向合理等充分条件，理环境优越、建筑朝向合理等充分条件，理环境优越、建筑朝向合理等充分条件，理环境优越、建筑朝向合理等充分条件，建议建议建议建议F F F F座建座建座建座建设成高档住宅。设成高档住宅。设成高档住宅。设成高档住宅。G G G G座建设成为适合白领及入住园区企业座建设成为适合白领及入住园区企业座建设成为适合白领及入住园区企业座建设成为适合白领及入住园区企业的高层管理人员的以住宅为标准的高档公寓。的高层管理人员的以住宅为标准的高档公寓。的高层管理人员的以住宅为标准的高档公寓。的高层管理人员的以住宅为标准的高档公寓。地处北辰高科技园区汾河南道和万科花园路两条重要交地处北辰高科技园区汾河南道和万科花园路两条重要交地处北辰高科技园区汾河南道和万科花园路两条重要交地处北辰高科技园区汾河南道和万科花园路两条重要交通要道交叉处的通要道交叉处的通要道交叉处的通要道交叉处的H H H H处，由于优越的地理环境建议在处，由于优越的地理环境建议在处，由于优越的地理环境建议在处，由于优越的地理环境建议在H H H H处处处处建造适合园区内外企业办公使用的写字楼。建造适合园区内外企业办公使用的写字楼。建造适合园区内外企业办公使用的写字楼。建造适合园区内外企业办公使用的写字楼。产产 品品 建建 议议 三三天津市对于单元式厂房，有市场需求对于北辰区来讲，还没有“高层单元式厂房”物业类型，本项目可填补市场空白 本项目处于京津冀的道路要塞，位置相对优越地块配套比较完善，有成熟生活配套和较大型企事业本项目周边空缺公寓业态，也是本项目的一大优势第三部分第三部分 营营 销销 推推 广广1 1 1 1、营营销销推推广广面面临临背背景景一一、营营销销推推广广面面临临背背景景一一大环境：随着京津冀经济圈的成形和大环境：随着京津冀经济圈的成形和大环境：随着京津冀经济圈的成形和大环境：随着京津冀经济圈的成形和08080808年奥运会的年奥运会的年奥运会的年奥运会的召开，天津的区位优势越来越明显，与北京之间召开，天津的区位优势越来越明显，与北京之间召开，天津的区位优势越来越明显，与北京之间召开，天津的区位优势越来越明显，与北京之间一衣带水的关系让天津具备了成为一衣带水的关系让天津具备了成为一衣带水的关系让天津具备了成为一衣带水的关系让天津具备了成为“经济副中心经济副中心经济副中心经济副中心”的先决条件。而交通环境的改善又增进了这一的先决条件。而交通环境的改善又增进了这一的先决条件。而交通环境的改善又增进了这一的先决条件。而交通环境的改善又增进了这一可能。可能。可能。可能。市场需求：作为北方重要的经济城市，天津市工业市场需求：作为北方重要的经济城市，天津市工业市场需求：作为北方重要的经济城市，天津市工业市场需求：作为北方重要的经济城市，天津市工业地产市场（科技园、工业园、厂房等）具备一定地产市场（科技园、工业园、厂房等）具备一定地产市场（科技园、工业园、厂房等）具备一定地产市场（科技园、工业园、厂房等）具备一定的基础，一些成形的老工业区和工业带在产业升的基础，一些成形的老工业区和工业带在产业升的基础，一些成形的老工业区和工业带在产业升的基础，一些成形的老工业区和工业带在产业升级改造过程中，越来越多的表现出与新兴业态格级改造过程中，越来越多的表现出与新兴业态格级改造过程中，越来越多的表现出与新兴业态格级改造过程中，越来越多的表现出与新兴业态格格不入的趋势。因此，相对于新兴产业尤其是高格不入的趋势。因此，相对于新兴产业尤其是高格不入的趋势。因此，相对于新兴产业尤其是高格不入的趋势。因此，相对于新兴产业尤其是高科技产业的新厂区配套升级势在必行。科技产业的新厂区配套升级势在必行。科技产业的新厂区配套升级势在必行。科技产业的新厂区配套升级势在必行。1 1、营销推广面临背景二、营销推广面临背景二市场潜力：从目前市场情况来看，以鑫茂科技园区和海泰科技园为代表的新一代高科技工业地产项目正呈现出方兴未艾的趋势，无论是需求反映抑或宣传效果都体现市场对于这种新形势下的地产业态的大范围需求，这也为本项目描绘了广阔的发展前景。政策环境：国家及地方政府对于此种新业态的政策扶持将为它的迅速发展扫清障碍，同时，依托于相关政策的“孵化器”功能也为广大中小企业主的发展提供了充足的动力。2 2 2 2、营销目标概述、营销目标概述、营销目标概述、营销目标概述打造特色产品，合理规避风险，减少市场阻力。打造特色产品，合理规避风险，减少市场阻力。打造特色产品，合理规避风险，减少市场阻力。打造特色产品，合理规避风险，减少市场阻力。以产品销售和招商租赁两种收益方式完成项目投以产品销售和招商租赁两种收益方式完成项目投以产品销售和招商租赁两种收益方式完成项目投以产品销售和招商租赁两种收益方式完成项目投资回报目标。资回报目标。资回报目标。资回报目标。通过对项目的规划，对入住企业业态进行合理甄通过对项目的规划，对入住企业业态进行合理甄通过对项目的规划，对入住企业业态进行合理甄通过对项目的规划，对入住企业业态进行合理甄别与引导，营造别与引导，营造别与引导，营造别与引导，营造“纯纯纯纯”环境。环境。环境。环境。通过一系列国家政策及园区政策帮助企业快速发通过一系列国家政策及园区政策帮助企业快速发通过一系列国家政策及园区政策帮助企业快速发通过一系列国家政策及园区政策帮助企业快速发展。展。展。展。树立项目品牌，打造一个景色优美、产业发达、树立项目品牌，打造一个景色优美、产业发达、树立项目品牌，打造一个景色优美、产业发达、树立项目品牌，打造一个景色优美、产业发达、规划先进、配套完善、科技进步、管理人性、规划先进、配套完善、科技进步、管理人性、规划先进、配套完善、科技进步、管理人性、规划先进、配套完善、科技进步、管理人性、社会配套设施完善的都市化园林式产业基地。社会配套设施完善的都市化园林式产业基地。社会配套设施完善的都市化园林式产业基地。社会配套设施完善的都市化园林式产业基地。3 3 3 3、项目综合形象定位、项目综合形象定位、项目综合形象定位、项目综合形象定位以以以以“制造者服务制造者服务制造者服务制造者服务”规划理念为先导，规划理念为先导，规划理念为先导，规划理念为先导，以商务办公为龙头，以商务办公为龙头，以商务办公为龙头，以商务办公为龙头，集商务办公、产品科研、加工制造、企业孵化、商务服务、集商务办公、产品科研、加工制造、企业孵化、商务服务、集商务办公、产品科研、加工制造、企业孵化、商务服务、集商务办公、产品科研、加工制造、企业孵化、商务服务、生活居住六位一体的国家级科技综合体。生活居住六位一体的国家级科技综合体。生活居住六位一体的国家级科技综合体。生活居住六位一体的国家级科技综合体。4 4 4 4、定定 位位 分分 析析 一一、定定 位位 分分 析析 一一“制造者服务制造者服务制造者服务制造者服务”（Producer ServiceProducer ServiceProducer ServiceProducer Service）又称工业生产性）又称工业生产性）又称工业生产性）又称工业生产性服务，是为生产、商务活动而非直接向个体消费者提服务，是为生产、商务活动而非直接向个体消费者提服务，是为生产、商务活动而非直接向个体消费者提服务，是为生产、商务活动而非直接向个体消费者提供的服务，其主要特点是以供的服务，其主要特点是以供的服务，其主要特点是以供的服务，其主要特点是以“大工业制造者大工业制造者大工业制造者大工业制造者”为核心，为核心，为核心，为核心，更关注更关注更关注更关注“大联合化大联合化大联合化大联合化”时代的时代的时代的时代的“大生产大生产大生产大生产”需求。需求。需求。需求。从目前市场情况分析来看，除个别特殊项目外，商务办从目前市场情况分析来看，除个别特殊项目外，商务办从目前市场情况分析来看，除个别特殊项目外，商务办从目前市场情况分析来看，除个别特殊项目外，商务办公在天津的工业地产项目中仍然占据着绝对的地位，公在天津的工业地产项目中仍然占据着绝对的地位，公在天津的工业地产项目中仍然占据着绝对的地位，公在天津的工业地产项目中仍然占据着绝对的地位，即使是定位于加工制造或科研的科技园项目，商务办即使是定位于加工制造或科研的科技园项目，商务办即使是定位于加工制造或科研的科技园项目，商务办即使是定位于加工制造或科研的科技园项目，商务办公仍然是主流，本项目以此为龙头，无疑会更准确地公仍然是主流，本项目以此为龙头，无疑会更准确地公仍然是主流，本项目以此为龙头，无疑会更准确地公仍然是主流，本项目以此为龙头，无疑会更准确地切入细分市场，减少盲目性从而降低风险。切入细分市场，减少盲目性从而降低风险。切入细分市场，减少盲目性从而降低风险。切入细分市场，减少盲目性从而降低风险。定定 位位 分分 析析 二二定定 位位 分分 析析 二二现代化科技生产越来越注重现代化科技生产越来越注重现代化科技生产越来越注重现代化科技生产越来越注重“产业链产业链产业链产业链”组合，即关注组合，即关注组合，即关注组合，即关注“上游产品上游产品上游产品上游产品”企业和企业和企业和企业和“下游产品下游产品下游产品下游产品”企业的组合。让不同企业的组合。让不同企业的组合。让不同企业的组合。让不同产业业态之间的互惠性以及互补性得到最大化发挥。产业业态之间的互惠性以及互补性得到最大化发挥。产业业态之间的互惠性以及互补性得到最大化发挥。产业业态之间的互惠性以及互补性得到最大化发挥。本项目规划为国际化产业综合体，无论是建筑、规划、本项目规划为国际化产业综合体，无论是建筑、规划、本项目规划为国际化产业综合体，无论是建筑、规划、本项目规划为国际化产业综合体，无论是建筑、规划、产业分类、运营模式上都要保证这种趋势。产业分类、运营模式上都要保证这种趋势。产业分类、运营模式上都要保证这种趋势。产业分类、运营模式上都要保证这种趋势。以以以以“商务办公商务办公商务办公商务办公”为核心和纽带，衍生出的不同业态之间为核心和纽带，衍生出的不同业态之间为核心和纽带，衍生出的不同业态之间为核心和纽带，衍生出的不同业态之间的横向联合与组合，将会丰富园区业态形式，让园区的横向联合与组合，将会丰富园区业态形式，让园区的横向联合与组合，将会丰富园区业态形式，让园区的横向联合与组合，将会丰富园区业态形式，让园区企业更好地发展以利于树立整个园区的品牌特色，打企业更好地发展以利于树立整个园区的品牌特色，打企业更好地发展以利于树立整个园区的品牌特色，打企业更好地发展以利于树立整个园区的品牌特色，打造造造造“特色化、多样化特色化、多样化特色化、多样化特色化、多样化”的品牌形象。的品牌形象。的品牌形象。的品牌形象。5 5 5 5、各分业态定位及招商类型、各分业态定位及招商类型、各分业态定位及招商类型、各分业态定位及招商类型A A座座E E座座D D座座C C座座B B座座M MG G座座H H座座F F座座北北地块示意图地块示意图地块示意图地块示意图5.15.15.15.1、各分业态定位、各分业态定位、各分业态定位、各分业态定位工业厂房部分（工业厂房部分（A A、B B、C C座）：面向高科技性质、以座）：面向高科技性质、以轻加工为主题的单元式厂房轻加工为主题的单元式厂房小户型公寓部分（小户型公寓部分（D D座）：连锁酒店式服务公寓座）：连锁酒店式服务公寓 7070产权式公寓部分（产权式公寓部分（F F、G G座）：高档住宅或公寓座）：高档住宅或公寓 7070产权式写字楼部分（产权式写字楼部分（H H座）：总部级办公写字楼座）：总部级办公写字楼 M M：保税仓库、物流中心（地上）、车库（地下）：保税仓库、物流中心（地上）、车库（地下）5.25.25.25.2、各区域招商业态划定一、各区域招商业态划定一、各区域招商业态划定一、各区域招商业态划定一工业厂房部分（工业厂房部分（工业厂房部分（工业厂房部分（A A A A、B B B B、C C C C座）座）座）座）科技设备类（机电、电气、数码、医疗、机械控制）科技设备类（机电、电气、数码、医疗、机械控制）语言培训、文具、印刷、工贸类语言培训、文具、印刷、工贸类仪器类（电子仪器、医学仪器、时钟制造）仪器类（电子仪器、医学仪器、时钟制造）信息技术类（科技开发、网络、信息、通信）信息技术类（科技开发、网络、信息、通信）市政工程、建筑工程、物流、化学产品类市政工程、建筑工程、物流、化学产品类 5 5.2 25 5.2 2、各各区区域域招招商商业业态态划划定定二二、各各区区域域招招商商业业态态划划定定二二小户型公寓部分（小户型公寓部分（小户型公寓部分（小户型公寓部分（D D D D座）：座）：座）：座）：品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在200200200200元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，如如如如:如家快捷、速如家快捷、速如家快捷、速如家快捷、速8 8 8 8、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的租赁式公寓。租赁式公寓。租赁式公寓。租赁式公寓。配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。5 5.3 35 5.3 3、各各区区域域招招商商业业态态划划定定三三、各各区区域域招招商商业业态态划划定定三三小户型公寓部分（小户型公寓部分（小户型公寓部分（小户型公寓部分（D D D D座）：座）：座）：座）：品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休品牌经济型连锁酒店：面对中小企业商务人士、休闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在闲及旅游客人，房价在200200200200元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，元左右的中小规模酒店，如如如如:如家快捷、速如家快捷、速如家快捷、速如家快捷、速8 8 8 8、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。、锦江之星、宜必思等。蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的蓝领集体公寓：为本园区及其周围企业量身定做的租赁式公寓。租赁式公寓。租赁式公寓。租赁式公寓。配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休配套设施：为本园区及其周围企业配套的健身、休闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。闲、娱乐、餐饮等业态。5.45.45.45.4、各区域招商业态划定四、各区域招商业态划定四、各区域招商业态划定四、各区域招商业态划定四70707070年产权式公寓部分（年产权式公寓部分（年产权式公寓部分（年产权式公寓部分（F F F F、G G G G楼座）：楼座）：楼座）：楼座）：高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅白领公寓：为本园区及其周围企业中高层管理者量白领公寓：为本园区及其周围企业中高层管理者量白领公寓：为本园区及其周围企业中高层管理者量白领公寓：为本园区及其周围企业中高层管理者量身定做的租赁式公寓。身定做的租赁式公寓。身定做的租赁式公寓。身定做的租赁式公寓。高档次外销公寓。高档次外销公寓。高档次外销公寓。高档次外销公寓。5.55.5、各区域招商业态划定五、各区域招商业态划定五70707070年产权式写字楼部分（年产权式写字楼部分（年产权式写字楼部分（年产权式写字楼部分（H H H H座）座）座）座）企业在中国或者天津的总部及主要基地。企业在中国或者天津的总部及主要基地。企业在中国或者天津的总部及主要基地。企业在中国或者天津的总部及主要基地。为高档商务办公配套的纯国际级为高档商务办公配套的纯国际级为高档商务办公配套的纯国际级为高档商务办公配套的纯国际级5A5A5A5A写字中心。写字中心。写字中心。写字中心。本园区生产型企业的总部或研发管理及功能性中心。本园区生产型企业的总部或研发管理及功能性中心。本园区生产型企业的总部或研发管理及功能性中心。本园区生产型企业的总部或研发管理及功能性中心。为本园区及其周围企业配套的会议及高档休闲、娱乐、为本园区及其周围企业配套的会议及高档休闲、娱乐、为本园区及其周围企业配套的会议及高档休闲、娱乐、为本园区及其周围企业配套的会议及高档休闲、娱乐、餐饮等业态。餐饮等业态。餐饮等业态。餐饮等业态。6 6 6 6、销售方案设定、销售方案设定、销售方案设定、销售方案设定依据为贵方所提供之设计方案图，如方依据为贵方所提供之设计方案图，如方依据为贵方所提供之设计方案图，如方依据为贵方所提供之设计方案图，如方案改动，则本观点不作为有效建议案改动，则本观点不作为有效建议案改动，则本观点不作为有效建议案改动，则本观点不作为有效建议6.16.16.16.1、产品投放策略一、产品投放策略一、产品投放策略一、产品投放策略一整体顺序：整体顺序：整体顺序：整体顺序：根据地块现状及工程进度预测，投放类型依次为：厂根据地块现状及工程进度预测，投放类型依次为：厂根据地块现状及工程进度预测，投放类型依次为：厂根据地块现状及工程进度预测，投放类型依次为：厂房、公寓、写字间。房、公寓、写字间。房、公寓、写字间。房、公寓、写字间。厂房部分：厂房部分：厂房部分：厂房部分：从工程进度看，从工程进度看，从工程进度看，从工程进度看，A A A A、B B B B座要先于座要先于座要先于座要先于C C C C座动工，所以推出时座动工，所以推出时座动工，所以推出时座动工，所以推出时间也要早。间也要早。间也要早。间也要早。B B B B座从现状和整体看要稍稍优越于座从现状和整体看要稍稍优越于座从现状和整体看要稍稍优越于座从现状和整体看要稍稍优越于A A A A座，价格上要高，座，价格上要高，座，价格上要高，座，价格上要高，A A A A座定价稍低。座定价稍低。座定价稍低。座定价稍低。单纯从厂房使用看，单纯从厂房使用看，单纯从厂房使用看，单纯从厂房使用看，1 1 1 15 5 5 5层的使用性能较高，其它楼层的使用性能较高，其它楼层的使用性能较高，其它楼层的使用性能较高，其它楼层较低，依据层较低，依据层较低，依据层较低，依据“最优产品价值最最优产品价值最最优产品价值最最优产品价值最 大大大大”策略，建议把较低楼层放在中后期推出。策略，建议把较低楼层放在中后期推出。策略，建议把较低楼层放在中后期推出。策略，建议把较低楼层放在中后期推出。先期推出部分以相对低价格入市，可最大化避免风险，先期推出部分以相对低价格入市，可最大化避免风险，先期推出部分以相对低价格入市，可最大化避免风险，先期推出部分以相对低价格入市，可最大化避免风险，利用价格优势占领一部分市场。利用价格优势占领一部分市场。利用价格优势占领一部分市场。利用价格优势占领一部分市场。大面积产品有一定市场风险，先期不宜推出太多。大面积产品有一定市场风险，先期不宜推出太多。大面积产品有一定市场风险，先期不宜推出太多。大面积产品有一定市场风险，先期不宜推出太多。建议先期推出产品小中大面积比例为：建议先期推出产品小中大面积比例为：建议先期推出产品小中大面积比例为：建议先期推出产品小中大面积比例为：2:1.52:1.52:1.52:1.5：1 1 1 1。6.26.26.26.2、产品投放策略二、产品投放策略二、产品投放策略二、产品投放策略二公寓部分：公寓部分：公寓部分：公寓部分：随着园区的不断发展壮大和区域经济的不断发展，随着园区的不断发展壮大和区域经济的不断发展，随着园区的不断发展壮大和区域经济的不断发展，随着园区的不断发展壮大和区域经济的不断发展，D D D D座座座座小户型公寓可能会有比较好的升值潜力，而且从市场现小户型公寓可能会有比较好的升值潜力，而且从市场现小户型公寓可能会有比较好的升值潜力，而且从市场现小户型公寓可能会有比较好的升值潜力，而且从市场现状来看，此类型物业购买者以投资客为主，因此建议此状来看，此类型物业购买者以投资客为主，因此建议此状来看，此类型物业购买者以投资客为主，因此建议此状来看，此类型物业购买者以投资客为主，因此建议此类型物业要紧随厂房类产品推出，以形成前期类型物业要紧随厂房类产品推出，以形成前期类型物业要紧随厂房类产品推出，以形成前期类型物业要紧随厂房类产品推出，以形成前期“热购局热购局热购局热购局面面面面”，增强厂房购买者的信心。，增强厂房购买者的信心。，增强厂房购买者的信心。，增强厂房购买者的信心。F F F F、G G G G座高档住宅和公寓部分相对属于销售阻力较小的座高档住宅和公寓部分相对属于销售阻力较小的座高档住宅和公寓部分相对属于销售阻力较小的座高档住宅和公寓部分相对属于销售阻力较小的产品，放在中期销售一方面可以利用销售高潮推动前期产品，放在中期销售一方面可以利用销售高潮推动前期产品，放在中期销售一方面可以利用销售高潮推动前期产品，放在中期销售一方面可以利用销售高潮推动前期厂房、公寓投资客认购信心，另一方面能够获得相对比厂房、公寓投资客认购信心，另一方面能够获得相对比厂房、公寓投资客认购信心，另一方面能够获得相对比厂房、公寓投资客认购信心，另一方面能够获得相对比较高的利润。较高的利润。较高的利润。较高的利润。写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分 70707070年产权本身就是一个极大的优势，从施工进度和规年产权本身就是一个极大的优势，从施工进度和规年产权本身就是一个极大的优势，从施工进度和规年产权本身就是一个极大的优势，从施工进度和规划因素看，写字楼作为中后期推出的物业形态。随着项划因素看，写字楼作为中后期推出的物业形态。随着项划因素看，写字楼作为中后期推出的物业形态。随着项划因素看，写字楼作为中后期推出的物业形态。随着项目整体形象树立，最终树立园区整体的高品质形象。目整体形象树立，最终树立园区整体的高品质形象。目整体形象树立，最终树立园区整体的高品质形象。目整体形象树立，最终树立园区整体的高品质形象。6.36.36.36.3、各区主流销售手法、各区主流销售手法、各区主流销售手法、各区主流销售手法工业厂房部分（工业厂房部分（ABCABC座）：出售使用权，定向招商建设座）：出售使用权，定向招商建设小户型公寓部分：纯投资类产品，按租期进行回报小户型公寓部分：纯投资类产品，按租期进行回报产权式写字楼部分：产权式物业销售模式，常规销售产权式写字楼部分：产权式物业销售模式，常规销售7 7 7 7、各分区销售价格、各分区销售价格、各分区销售价格、各分区销售价格工业厂房部工业厂房部工业厂房部工业厂房部分分分分起价起价起价起价3000300030003000元元元元/均价均价均价均价31003100310031003300330033003300元元元元/最高价最高价最高价最高价（首层）（首层）（首层）（首层）40004000400040004200420042004200元元元元/层差层差层差层差60606060100100100100元元元元公寓部分公寓部分公寓部分公寓部分起价起价起价起价4000400040004000元元元元/均价均价均价均价4500450045004500元元元元/层差层差层差层差5050505080808080元元元元产权式写字产权式写字产权式写字产权式写字楼部分楼部分楼部分楼部分起价起价起价起价5000500050005000元元元元/均价均价均价均价5500550055005500元元元元/层差层差层差层差5050505080808080元元元元8 8 8 8、销销售售阶阶段段