北京某物业服务前期委托合同--经典模板.doc

前期物业服务委托合同北京*置业有限公司北京*物业管理有限公司二零一五年七月合 同 内 容目录 页码第一章 总则1第二章 前期配合工作：指项目竣工前的物业服务工作2第三章 交接启动物业服务工作3第四章 物业服务内容5第五章 合同期限6第六章 甲方的权利和义务6第七章 乙方的权利和义务8第八章 管理目标12第九章 管理服务费用13第十章 违约责任15第十一章 其它事项16附件19甲 方： 北京*置业有限公司 法定代表人： 住 所 地： 北京市*经济技术开发区 邮 编： 乙 方： 北京*物业管理有限公司 法定代表人： 住 所 地： 北京滨海经济技术开发区 邮 编： 营业执照注册号： 第一章 总则 根据中华人民共和国物业物权法、中华人民共和国物业管理条例及相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对北京*(一期1#楼30#楼，以下简称北京*一期)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条 本合同定义1 北京*一期：指本项目在政府各相关部门备案的名称，整个项目包含住宅（1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼、14#楼、15#楼、16#楼、17#楼、18#楼、19#楼、20#楼）及商业（21#楼、22#楼、23#楼、24#楼、25#楼、26#楼、27#楼、28#楼、29#楼、30#楼）统称为北京*一期。2 *：指北京*一期项目住宅部分的销售案名。3 合同：指北京*一期项目前期物业服务合同。4 开发建设单位：指北京*置业有限公司及其合法承继人。5 物业服务企业：指北京*物业管理有限公司及其合法承继人。6 物业：指北京*一期项目，详见第三条物业基本情况。7 业主：本物业管理区域内房屋的所有权人为业主。8 业主大会：本物业管理区域内全体业主组成业主大会。9 业主委员会：本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会选举产生。10 前期物业服务：指业主大会成立前，开发建设单位依照法律程序委托物业服务企业，由物业服务企业按照合同约定，对公共区域及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。11 物业管理帐目：指物业服务企业专为记录服务本物业所发生的各类财务收支活动而专门设立的帐目。此帐目由物业服务企业控制管理并定期向业主公示。第二条 物业基本情况物业名称：北京*一期项目座落位置：北京市滨海经济技术开发区总建筑面积： 152974.98 ；住宅 109963.41 ，商业 23381.57 物业类型：住宅、商业第三条 合同范围1 前期配合工作2 交接启动期物业服务工作3 全面物业管理服务第二章 前期配合工作：指项目竣工前的物业服务工作第四条 前期配合工作范围乙方将根据甲方要求就北京*一期项目物业管理方案的拟定、项目管理预算案的制订、管理用房及项目的机电设备等，为甲方提供专业建议。1 营销支持 在甲方组织的各类宣传活动中，向客户讲解未来物业服务，并积累有效客户。 配合项目销售协助制定物业服务手册。根据项目的销售进程及宣传需要，主动向甲方提供逐步深化的物业服务宣传手册使用的服务内容和图片，并保证其内容具有针对性，形式上应图文并茂。 物业服务及培训根据销售需求，制定物业管理服务培训计划，并对销售人员进行培训解答。物业管理服务的销售讲解培训具有针对性，有利于项目的营销。 人员支持：配合销售现场活动增加现场保安、保洁人员,并结合销售现场需要双方协商后及时调整或更换相关人员。重大活动甲方应提前30日就举办活动通知乙方。2 商业工作的配合 商业各类业态涉及的广告招牌和指示系统建议。 提供商业经营模式方面的建议，包括对现有商业定位、业态分布、购物环境等提供建议。第五条 停车场系统乙方将就停车场未来所需一切管理需要提供建议，包括计费系统、车行方向，车位大小等。第六条 管理形式及人员安排为确保以上工作能顺利开展，乙方需提供前期配合期、交接启动期、正常管理期各重要岗位人员及其职责范围（各时期重要岗位人员及其职责范围在附件三中约定）。乙方负责该项目前期物业工作并将根据甲方需求及不同服务内容委派富有经验的管理人员到项目或甲方的办公地点参加各类工作会议。如乙方对项目总经理进行更换，应以书面形式正式向甲方申请，并经甲方正式认可后方可更换，如果在合作过程中，甲方认为小组成员的工作能力或态度不能胜任项目小组的工作，甲方有权要求乙方进行相应调整，乙方应积极配合。第三章 交接启动期物业服务工作第七条 交接启动期物业服务工作：指项目首次集中入住前3个月至正式入住期间的 服务工作1 甲方和乙方将共同制订验收标准及项目接收计划，拟订工作流程并调配工程人员分阶段、分专业逐步按质按量验收。在工程完成竣工验收以前，乙方将与甲方一起鉴定各类遗漏工程或未达标项目，并由乙方整理归档，对遗留工程或未完善的地方检查，记录在案并呈交甲方。2 乙方将制订日后定期维修保养工作计划，并拟订各类机电设备之运行维护规范、各类岗位职责及规章。甲方应提供乙方物业各设备设施系统的详细信息， 乙方将详细列明所需了解的项目。3 制订项目管理守则初稿，并进行修改完善。4 于该项目首次集中入住前3个月或以甲方通知为准，乙方将根据项目进度筹建该项目的物业服务机构，包括人员架构组织、建立具体管理及运作文件，并对物业管理工作的计划、安排和实施提出专业方案。委派专人驻现场担任物业总经理负责项目验收及管理工作，并甄选重要岗位员工（如各部门经理主管），制定职责范围，进场参与现场工作，熟悉工程进展；参加项目设备系统的调试工作。根据项目工作需要，逐步招聘各层次管理员工以确保该项目的高素质管理。5 乙方将在入住前制订完毕一本业主手册，详列所有有关业户须注意事项及所有有关项目使用及管理资料，并据甲方要求统一印制。6 于项目首次集中入住前两个月乙方将拟订完毕经甲方审核通过的楼房交付流程、二次装修规则及管理程序，使各住户的装修工程的管理工作符合北京*一期项目规约或北京市商品房预售合同的要求，避免公共设施形象受到损害。甲方应在入住前提供业主的承诺函。7 乙方将与项目所属地域中的各政府机构、街道办事处、派出所、消防局、劳动局、交通管理部门及各公用事业主管部门保持联系，以确保项目物业管理服务工作顺利进行。8 施工完成后，甲方负责清洁“开荒”工作及“成品保护”工作。乙方应在物业管理筹备期间配合甲方完成上述工作。9 甲方配合乙方为业主办理入住手续，并提供现场办公条件及入住现场布置工作。第四章 乙方提供的物业服务范围及服务内容第八条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、楼梯间、走廊通道、公共门厅、电梯井、设备机房等。第九条 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾间、烟道、共用照明设施、避雷装置、保安系统、中央监控系统、中央空调系统、天燃气系统、供水设备、供暖系统、配电系统、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路、楼内消防设施设备、电梯等。第十条 本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房、道路、空地、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、变配电系统、泵房、路灯、地下停车场、物业管理区域的外围护拦及围墙等。第十一条 共用设备设施的节能管理。第十二条 本物业规划红线内的公共附属配套服务设施的维修、养护和管理。第十三条 共用绿地、花木等的养护与管理。第十四条 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。第十五条 交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。第十六条 配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等秩序维护工作。第十七条 商业网点的运营管理、客户服务及品牌推广工作：除提供基础的物业及运营服务之外，还包含服务总台、商场内的防损、保洁、工程维修、绿植物摆放工作。第十八条 物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、业主或物业使用人资料等。第十九条 维保期内如发生费用由相关维保单位支付，具体方案甲乙双方另行商定。对超出保修范围及期限，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。收费标准应在公共区域向业主公示。第二十条 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及北京*一期项目规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状，要求赔偿损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等催缴催改措施。第二十一条 负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等各项费用，甲方不得直接收取任何物业管理费及乙方为业主提供服务产生的费用，若甲方将房屋进行出租，应由承租人将物业管理费及其他能源费费直接交至乙方，若承租人未缴纳相关费用，乙方应自行催促并书面通知甲方。第二十二条 依法利用共用部位、共用设施设备开展经营活动，所得收益扣除成本后，用于补充专项维修基金，分配及使用按照相关约定执行。第五章 合同期限第二十三条 本物业服务期限：自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第六章 甲方的权利和义务第二十四条 考察监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，委托期内负责审核并确定乙方制定的物业收费标准。业主委员会成立后，由业主委员会审定物业收费标准。第二十五条 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；如有必要甲方有权聘请专业机构对乙方经营进行顾问、财务进行不定期的顾问审计。第二十六条 在本物业内按规定设置安装安防系统、机动车停车场自动管理系统、消防及楼宇自动化管理系统、物业管理软件等设备设施，以利本物业的物业管理。第二十七条 甲方对乙方首次物业交付提供开办费支持，包括但不限于以下费用：物业管理用房费用，开办相关办公设备设施费用。第二十八条 房屋交付时，按建设部规定向业主提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。第二十九条 负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料 （工程建设竣工资料、住用户资料等），并在本物业入住前一个月向乙方移交，最晚不得超过入住后叁个月。 第三十条 与乙方完善规约，且应按政府有关规定将此规约作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。审定乙方拟定的本物业管理规则。 第三十一条 解决物业保修期内发生的工程质量遗留问题，及时处理由乙方以报告形式报甲方的因甲方原因和责任而产生的各种问题（如处理工程返修等遗留问题等）。在收到乙方通知后，甲乙双方应协商解决。第三十二条 有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，经甲乙双方已经确认过的资料，有权有选择地播放、展示、发布乙方有关物业管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等。任何一方在没有取得对方书面许可的情况下，不可以使用对方公司的标识、商标、图像。第三十三条 法律、法规、政策规定的由甲方承担的其它责任。第三十四条 入住前：因甲方原因致使合同终止或者甲方无故单方终止合同，甲方应将未按期支付的对乙方需解雇已经甲方确认的雇员产生的劳动法规定的合理相关费用支付给乙方；因乙方原因致使合同终止或者乙方无故单方终止合同，乙方根据实际服务期限及所提供的服务内容返还甲方提前支付各项费用，并赔偿甲方损失。第七章 乙方的权利和义务第三十五条 自本合同生效之日起，乙方应根据本合同的相关条款，为项目物业提供专业的、规范的有效管理和为业主和使用人提供优质的服务。第三十六条 乙方在本物业范围内设立专门服务机构全面负责园区内本物业的日常管理服务工作，并履行本合同的全部权利与义务。第三十七条 依照有关法律法规及本物业的规约等，并根据本物业的特点制订、补充完善相关的物业管理制度或物业管理规则，报甲方审批后在物业区域内的公告栏中进行公布。第三十八条 乙方对聘用的所有员工进行管理和监督。乙方如需更换项目经理，事先提前 日通知甲方。第三十九条第四十条 乙方应聘用和保持合格的员工，以维持物业有效的管理，上岗证需按照行业管理规定执行。第四十一条 根据有关法律、法规、政策及本合同的规定，结合物业管理的实际情况，制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则等，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主或物业使用人的合法权益，以获取不当利益。第四十二条 对甲方未销售房屋实施户内检查管理，服务内容如下：1) 定期对空置房进行巡视，包括房间状态、卫生状况、施工情况、人员出入登记记录等。同时根据季节情况进行开窗通风、散热，防止墙面、天花板等发霉。2) 乙方应定期对空置房进行清洁。第四十三条 甲方发出入住通知后，自通知规定的入伙之日起，不论业主是否开始使用房屋，均应负担其房屋的物业管理费及相关费用。乙方应做好各项服务工作。若业主未支付物业管理费，乙方应自行向业主进行追偿。第四十四条 参照当地物价主管部门、物业管理主管部门关于物业管理服务收费的有关规定，按物业管理的服务项目、服务内容、制定物业管理服务收费标准。第四十五条 项目房屋质量及保修1. 房屋、设施、设备出现故障需要维修时，乙方按照约定通知施工单位进行保修，并由乙方督促施工单位履行保修相关责任及义务等。2. 乙方协助甲方对保修单位进行保修工作管理，并负责验收。3. 保证项目在出现紧急情况造成业主直接财产损失时，第一时间赶赴现场进行协助抢修。第四十六条 乙方在收到甲方所提供的设备清单和使用说明书后三个月内制订每项主要设备机组的作业指导书和维修保养方案。第四十七条 乙方在收到甲方所提供的完整竣工图纸资料、设备清单和设备操作手册后三十个工作日内向甲方提供预防性维修保养计划，及附属设施、设备年度维修养护计划和支出预算，并按该计划组织实施维修保养工作.第四十八条 按照按北京市有关规定缴存、使用、管理和续酬专项维修资金。第四十九条 保证共用设备设施的合理运行，对于水、电、燃气、热力等物业能耗方面采取相应节能措施。第五十条 建立本物业的管理档案并负责及时记载有关变更情况。第五十一条 处理并协调包括但不限于乙方所服务和维修项目的所有有关投诉。第五十二条 在保修期内出现的任何工程质量问题，乙方经书形式通知甲方，由甲方负责协调保修单位进行维修，并全程跟进维修情况，维修工作完成后需经业主验收，并在维修单上签字认可，并保存相关的质量记录。第五十三条 乙方接管项目后，应于每月25日前将项目保修情况进行统计汇总，并按甲方要求的形式报甲方。第五十四条 项目移交前存在的甩项或部分未完工程由甲方在项目移交后进行改造及完善，乙方予以配合，乙方同意不因项目存在上述问题而拒绝接收项目。在项目移交物业公司后的有关重大工程质量、遗留项目等相关工程，乙方应积极配合甲方进行改造方案的制定及实施。 第五十五条 按各业主和物业使用人应缴管理费及其他有关费用发出缴款通知书，并取得催缴确认文件。第五十六条 业主、使用人对物业公共利益造成损失的，乙方应要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业管理费用收支账目。第五十七条 就有关保险要求和保险记录的维护向业主及物业使用人通报，并提出建议，就情况发生变化而需变更的保险范围向指定的保险经纪人或保险公司提出意见，并就需要总体审查的保额或保险项目提出意见。乙方对业主方个人的健康、财产等保险不负责任。第五十八条 与业主和物业使用人保持有效沟通，维持良好关系。第五十九条 办理完成停车位收费许可证的报批手续。第六十条 有权依照法规政策、本合同和规约的规定对违反规约有权依照法规政策、本合同和规约的规定对违反规约和物业管理法规政策的行为进行处理。第六十一条 负责制定本物业房屋装修管理规定，与业主或物业使用人订立*装修协议，要求业主或物业使用人遵守，并进行监督。第六十二条 有权根据项目实际情况选聘专营公司承担本物业维修保养、清洁及秩序维护等专项管理业务，并负责其后行政管理及监督以及支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。第六十三条 综合物业管理的其它实际需要，提供本物业在配套共用设施、机电设备选型、安装等方面的建议。第六十四条 业主信息的收集工作1 在项目正式入住后，依据甲方工作计划及提供的相应调查文件，配合甲方对项目业主的资料进行调查收集。2 负责对收集上报的业主调查信息的准确性进行核实。3 负责对业主反馈的更新信息（包括但不限于联系方式、通信地址等）在每月的20日前向甲方集中提交。第六十五条 对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改扩建完善配套项目，须报业主同意并政府有关主管部门批准后方可实施。第六十六条 本合同签订前，乙方即须提供管理用房使用功能划分布置方案。本合同终止时，乙方必须向甲方或本物业业主大会移交全部经营性商业用房、管理用房、设备设施、已收取但尚未使用的管理费用、物业管理的全部档案、资料等。第六十七条 乙方不得代表甲方或以其名义向外借贷、担保或做任何有损甲方利益的行为。凡涉及甲方的权益问题均须征得甲方同意。本合同执行期间，因任何原因而终止的，在其终止之日起的两个月内乙方应将与物业有关的全部文件及管理帐目、公共财产（包括用甲方前期开办费、管理费、公共收入积累形成或购买的资产等）移交甲方或甲方认可的其他第三方. 在业委会成立后应交给业委会或其指定的第三方。第六十八条 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受甲方和业主的监督。第六十九条 乙方应严格按照政府法规执行专项维修资金的使用管理办法。第七十条 物业应保证有通畅的消防通道，小区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。第七十一条 乙方应在入住前三个月内（或按甲方通知的时间）与甲方办理物业接管验收。第七十二条 按照项目进程，进行设备接管，接管时移交资料。第七十三条 法律、法规、政策规定的乙方的其他权利、义务。第八章 管理目标第七十四条 根据项目特点，依照市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准制定项目服务标准。详细标准见附件一。第七十五条 该物业一经入住即按照甲方确认的物业管理服务的营运标准进行管理，完全入住后六个月以内达到标准要求。第七十六条 严格履行政府及本合同规定的有关权利、义务。第九章 管理服务费用第七十七条 物业管理服务费用1 关于物业管理费、专项维修资金及其他有关管理区域财务事项，根据本合同所指规约执行，该规约构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。若本合同与规约矛盾之处，以规约约定为准。2 本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，（物业服务费用测算详见附件四）具体收费标准如下：1） 商业网点房：1.86元/月每平方米；2）住宅：1.86元/月每平方米； 3 停车场收费分别采取以下方式：1） 停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 100元/个月、车库车位 180 元/个月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天车位 50 元/个月、车库车位 90 元/个月的标准提取停车管理服务费。 2）停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 100 元/个月、车库车位 180 元/个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 100 元/个月、车库车位 180 元/个月的标准提取停车管理服务费。 3）停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 50元/个月、车库车位 50 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。4）小区内车位原则上不对外开放，如车主申请，可按照北京市有关规定收取相应费用。乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。4 本物业管理区域内的会所属 甲方 （全体业主/甲方）所有。1）会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：（1） 甲乙双方分别协商 ；(2) 。5 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：(1) 50%收入按照物业管理服务费形式收入归物业公司 ；(2) 50%收入归全体业主，委托物业公司管理并全部使用到该小区的物业服务工作中 。 6 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收费用，根据公用事业单位代收的需要，由物业服务企业依据公用事业单位部门的相关价格标准进行收取，公用事业单位对上述费用调整时，物业服务企业将进行相应调整。7 物业服务费主要用于以下开支(包括不限于)：1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、小额维修费用；3) 物业管理区域清洁卫生费用；4) 物业管理区域绿化养护费用：5) 物业管理区域秩序维护费用；6) 物业管理办公费用；7) 物业管理企业固定资产折旧；8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9) 业主联谊活动及宣传推广费用；10) 物业管理企业合理利润；11) 法定税费；12) 经业主同意的其它费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。8 本项目物业服务费采用预收制，1）住宅业主物业服务费用按 三个 （月）预交一次，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。2）商业业主物业服务费用按 六个 （月）预交一次，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。首次物业费从甲方通知的收房之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费（为便于物业财务核算，首次入住时的物业费收取周期将依据财务自然周期进行适当调整，但预收周期最多不能大于1年）。此后按上述约定期限预交纳，物业服务企业将会在收费前向业户发放缴费通知单以提醒业户按时缴纳相关费用。9 以上所有面积均为产权证上所注明的建筑面积，尚未取得产权证时，以测绘部门出具的实测建筑面积为准。10 甲方须在本物业租售时向购买人或租赁人以书面形式公布上述管理服务费收费标准。11 车场管理服务费标准可根据政府物价管理部门对相关物价的调整及政府公布的物价指数和行业指导标准进行调整，调整前须向全体业主进行公示。第七十八条 乙方接受物业产权人、使用人委托，对其房屋自用部位、自用设备毗连部位的维修、养护及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用向物业产权人或使用人计收；收费标准应在本物业公共区域内向业主明示。第十章 违约责任第七十九条 本合同的执行过程中，如乙方违反或超越权限或对本合同相关内容履行不当的，甲方有权要求乙方通过各种形式限期改正。乙方将就违约问题书面通知甲方， 乙方应在30日之内改正。如所存在问题需要长于30日的时间改正，乙方应提供书面的改正计划及时限表。否则，乙方应按甲方要求承担违约责任，同时乙方应承担因此而造成的相关损失。第八十条 因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因甲方原因造成事故的，乙方应把损失控制到最小，在此前提下，由甲方承担责任、负责善后处理，具体解决方案另行确定（如双方对产生事故的直接原因或过错责任范围存有争议的，则以政府主管部门的鉴定结论为准）。本合同所述乙/甲方应承担责任范围内涉及的的各项违约金、赔偿金等经济赔偿时，甲/乙方有权要求乙/甲方负担。乙方对上述可能产生的风险选择公众责任险全额投保，投保费用从物业管理费中支付。第八十一条 在下列情况下，守约方可单方面终止本合同，终止通知自守约方发出之日起五日内生效：1 责任人未按本合同第六章、第七章的规定履行职责的，或在本合同项下属有意过失给对方造成重大损失的；2 甲方证实乙方在委托期内未达到附件一所列标准要求超过三次的；3 违约方在收到另一方说明过错的书面通知后一个月内未予纠正，有合理解释的除外；4 若乙方因重组或合并之外的任何原因而破产；5 按照国家相关规定的。第八十二条 甲、乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到合同规定的管理目标或直接造成对方名誉或经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改或解决不了的，对方有权终止本合同并要求违约方给予相应的赔偿。第十一章 其它事项本项目住宅物业入住时间暂定为 2015 年，商业入住时间暂定为 2015 年， 如有变更，甲方应不迟于本物业入住前四个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应于更改后一周内书面通知乙方； 第八十三条 乙方须在物业区域内显著地方设置公告栏，张贴相关须在公告栏上张贴的物业管理通告；并应根据法律、法规或本合同规定需要进行当面送达或以其他方式送达。第八十四条 乙方须完成按甲方客户服务的总体要求，所要求的服务应由甲方具体列明，根据项目客服工作的实际需要，成立项目客服处，并指定项目客服专员，配合甲方客服中心协调解决客户投诉。第八十五条 本合同履行期间内或在合同终止后，在未征得对方的书面同意下，任何一方均不得泄漏与本项目、本合同、本服务有关的商业机密。否则, 违约方应赔偿因此而给对方造成的所有损失。第八十六条 经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议（含附件），补充协议（含附件）与本合同具有同等法律效力。第八十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。第八十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应在一方向另一方发出协商要求的书面通知后立即协商解决，或提请当地物业管理主管部门调解解决。若在书面通知之后的十四天内该争议因故仍未解决，则任何一方均可提请本合同履行地的人民法院依法裁决。第八十九条 本合同之附件均为合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。第九十条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。第九十一条 本合同一式柒份，甲方执肆份、乙方执两份，物业管理主管部门（备案）执一份，具有同等法律效力。第九十二条 本合同自双方签字、盖章之日起生效。甲方：北京*置业有限公司 乙方：北京*物业管理有限公司法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日 附件：附件一：服务内容及标准；附件二：物业构成明细；附件三：物业共用部位明细；附件四：物业共用设施设备明细。 附件一： 物业内容及服务标准 1、物业服务标准（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（3）服务规范应符合北京市物业管理行业规范标准。（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（10）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。2、服务人员标准（1）物业经理有物业管理员上岗证，五年以上高档物业管理经验。（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。3、日常服务标准（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达95%以上。（2）设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。（4）每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率85%以上，并对薄弱环节进行改进。（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。4、清洁服务标准（1）楼内公共区域楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污迹；大堂、门厅石材面每季度保养一次，保持干净、无灰尘；楼道内玻璃每周擦拭一次，保持洁净、无灰尘、无污迹；每二日擦抹一次楼梯扶手，保持干净、无灰尘；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持干净、无灰尘。雨蓬每半月清洁一次。（2）按楼栋口设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁。（3）公共场所、道路、绿地、车库每日清扫二次，全天保洁，地面、绿地、车库无垃圾，无卫生死角，目视地面干净；及时清除小区主要道路积水、积雪；车库场地无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；及时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。（4）公共灯具、宣传栏等每周擦拭二次。目视无灰尘，明亮清洁。（5）根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。定期清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。（6）根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，并组织实施，每年至少进行二次。5、保安服务标准（1）配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能熟练使用各类消防、技防器械和设备。（3）佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。（5）封闭小区。出入口24小时值班看守，主出入口，每天定期立岗值勤。并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（6）外来人员进入小区进行登记，对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。（7）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。（8）保安人员按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位有重点的巡查标准，并有巡查记录。（9）遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门。（10）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场，采取相应措施。（11）小区设有监控中心，具备录像监控、楼宇对讲（可视）、周界报警、门禁智能技防设施，24小时开通，并有专人值守。（12）控制中心接到报警信号后，保安人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助标准。（13）应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于一次的应急预案演习。（14）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。（15）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（16）收费管理的停车场库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面按车辆道路行驶标准设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。6、 绿化养护标准（1）有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施、硬质景观保持完好。（2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过10厘米，基本无杂草、杂物。（3）花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物生长良好。（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。（5）定期喷洒药物，预防病虫害。7、社区公共部位养护标准（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和养护记录完整。（2）每年二次以上对房屋结构、房屋共用部位的使用状况及涉及安全的部位进行检查并有记录,发现损坏，及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会建议，组织维修。（3）每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持完好。（4）墙体表层基本完好，如有缺损，及时修补。（5）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季检查一次，视检查情况及时清掏；有化粪池的，每月检查一次，发现异常及时做出清掏计划。（6）按照装饰装修管理有关规定和业主公约标准，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或相关部门。（8）物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各区、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。8、排水系统（1）每天二次检查污水泵、提升泵,排出泵，每季一次润滑加油。（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。（3）控制