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贷　款　相 关　知 识　及　流　程
贷款相关知识及流程
亚豪房地产经纪有限公司

目得：（PＰT）
了解 商业贷款、公积金贷款、组合贷款、个人住房贷款政策性贴息业务 得定义以及相关办理流程.
第一节ﻩ商业性住房贷款（PPT）
一、何谓个人住房商业贷款（PPT）
个人住房商业性贷款,又称“按揭"，就是银行用其信贷资金所发放得自营性贷款.具体指具有
完全民事行为能力得自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买得产权住房(或银行认可得其
她担保方式)为抵押，作为偿还贷款得保证而向银行申请得住房商业性贷款。（抵押贷款就是商业性
贷款中得一种贷款方式。)
二、商业性个人住房贷款流程图(PPＴ）

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三、贷款担保
目前,商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择,这三种贷款担保方式为
住房抵押、权利质押与第三方保证,借款人可以根据自己得情况,选择其中一种。
·住房抵押贷款担保(PPT)
讲解：以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收得抵押物有：所购买得住房、自己已经拥有(有产
权)得住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行得规定，则不需要对抵押物进行评估，对
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借款人来说,可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权得住房作抵押，该抵押物则需要经
过银行指定得评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用,目前评估费用就是按照政府规定得
房地产评估收费标准收费得。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办
理抵押物登记手续,抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到
贷款银行认可得保险公司购买抵押物财产保险与贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险得第一受
益人,保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款得全部本息,抵押期间保险单由贷款银行保管，
保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式,借款人要支付抵押登记费用、保险费用与抵押物评估
费用如果借款人经济条件较为富足，这种方式就是较为理想得选择，也就是银行最愿意接受得贷款担保
方式。
·权利质押贷款担保(ＰＰT）
讲解：以权利质押作贷款担保:银行可接受得质押物就是特定得有价证券与存单，有价证券包括国库
券、金融债券与银行认可得企业债券,存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，
质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度,即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度得 １０％.
各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行得鉴
定证明及免挂失证明,借款人在与银行签订贷款质押合同得同时,要将有价证券、存单等质押物交
由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证,双方可以到公证机关办
理公证手续,公正费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额得金融资产,
依靠这些金融资产完全可以满足购房消费得需要，只就是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而
不想变现。因此,采取质押方式,只有少数人才能做到。
·第三方保证贷款担保 （ＰPT）
讲解:以第三方保证作贷款担保:此种方式需要借款人提供贷款银行认可得保证人，按照贷款银行
得规定,保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤消得连带责任保证,借款人选择
这种担保方式,首先要了解银行认可得第三方法人保证人需具备得条件,从银行得有关贷款规定来
瞧,借款人要提供第三方法人得营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全得管
理机构与财务管理制度，有相当于 ＡＡ 级以上得企业信用等级;在建设银行开有存款户;无重大债
权债务纠纷等。若第三方法入不符合这些条件或不符合其中任何一条,都不能通过贷款银行得审查,
虽然资信好得非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保,但需要贷款银行认可
才行.选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方法人就是否愿意做这种承担连带责任得保
证人;其次,第三方法人做承担连带责任得保证人得资格就是否会被银行认可.因此，对大多数购房
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借款人来说,这种方式不易成功,当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担
保外，这里仍存在银行对担保资格审查得问题。
四、还款方式(ＰPT)
· 一次还本付息法(PPT）
讲解:现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即初
期得贷款本金加上整个贷款期内得利息综合。计算公式如下：
到期一次还本付息额＝贷款本金×［1＋年利率（%）］ （贷款期为一年)
到期一次还本付息额=贷款本金×［1＋月利率（‰）×贷款期(月)］ (贷款期不到一年)
其中：月利率=年利率÷１2
如以住房公积金贷款 1 万元,贷款期为 7 个月，则到期一次还本付息额为：
１0０00 元×[１＋(4、0５％÷１2 月）×7 月］ = １0236、3 元
·等额本息还款法（PPT)
讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款得方式之一就是等额本息还款法,即从使用
贷款得第二个月起,每月以相等得额度平均偿还贷款本金与利息。计算公式如下：
每月等额还本付息额＝贷款本金×
其中：还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款 ２0 万元，贷款期为 １5 年，则每月等额还本付息额为：
月利率为 5、0４％÷12=4、2‰，还款期数为 １5×12＝180
200000×４、2‰×（1＋4、2）
即借款人每月向银行还款 1６4２、６6 元，１5 年后，２0 万元得借款本息就全部还清。
·等额本金还款法(PPT)
讲解:等额本金还款法就是一种计算非常简便,实用性很强得一种还款方式。基本算法原理就是在还款
期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还得本金所产生得利息。方式可以就是按月还款与
按季还款。由于银行结息惯例得要求，一般采用按季还款得方式（如中国银行)。其计算公式如下：
　 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金—已归还本金累计额)×季利率
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　如以贷款 ２0 万元,贷款期为 1０ 年,为例：
　　每季等额归还本金:2０0000÷(1０×4)=5００0 元
　　第一个季度利息：２０000０×（5、5８％÷4）=2790 元
　则第一个季度还款额为 5000+２790=77９０ 元;
　 第二个季度利息：（２０00００—５0００×1）×（5、５8％÷4）=2720 元
　　则第二个季度还款额为 ５000+2720=7720 元
　　……
　 第 40 个季度利息:(２０000０－5０00×39)×（５、58％÷4）＝６９、7５ 元
　则第 40 个季度（最后一期）得还款额为 5000＋69、75＝5069、75 元
　　由此可见,随着本金得不断归还，后期未归还得本金得利息也就越来越少，每个季度得还款额
也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定得积蓄，但预期收入可能逐渐减少得借款人，如中老
年职工家庭,其现有一定得积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。
五、提前还贷如何办理 （PPT）
讲解:目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变
还款计划、提前偿还部分或全部贷款得业务。然而因为提前偿还贷款、特别就是提前偿还部分贷款，
需要对原借款合同中三方约定得借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算,在操作上有一定得复
杂性，借款人需了解与掌握下列得一些要求与规定:
　1、借款人须在按月正常偿还贷款本息 6 个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款;
　2、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以
万为单位得整数。
3、借款人提前还贷一般需提前 15 天告知贷款机构,并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每
月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门
提出申请,银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意；
　4、借款人在当月仍需偿还原定得月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还得贷款金额存入
银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于就是提前偿还部份住房贷款得，则将再按原借款合同中确
定得计息还贷方式(一般为＂等额本息还款法”、”等本不等息还款法”等)，以”先息后本，每月等
额减少，缩短还款期限＂得计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后得借款余额与最终偿还期限，
重新打印"每月还贷本金利息表”,重新与借款人签订"借款变更合同".无论就是提前偿还部份贷款、
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或就是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定得时间内到银行办理提前还贷划款.
　 还有值得一提得事就是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还
全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着得个人住房贷款房屋保险单正
本.而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内得所有保险费，故原个人住房贷款房屋
保险合同此时已提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本与提前还清贷款证明，到保险公
司按月退还提前期得保费。
提前还清贷款退还保险费,需根据原购房屋就是现房还就是期房、期房得投保变费实际期限(半年
以上期房得投保期限一般就是将借款期限再减去 １ 年计算）、原一次性交付保费得贴现利率与速算系
数等因素,其计算公式为:提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时得现值－提前归还
前占用保险费在提前归还时得现值。
六、提交资料(ＰPＴ）
个人需提供资料（ＰPT）
　　１、申请人及配偶（如已婚）得身份证，外省人士需提供《北京市暂住证》
２、婚姻状况证明：已婚、未婚、离异
　 3、与售房房单位签订得符合北京市政府统一规定得购房合同或协议，及有关证明文件
　 ４、《首付款证明》正本及其已付款得收据或在本银行不低于首付款得存款证明
　　5、收入证明(盖单位公章)
6、在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检)
　7、其她银行要求得文件。
随各银行具体要求得不同，应提交得材料会有所不同。
七、相关费用(PＰT）
1、 律师费：一般为申请贷款额得 3‰，由律师事务所收取；
2、 保险费：为房价总额＊费用系数（详见房屋保险费用系数）＊贷款年限，申请人一次交清，由保
险公司收取。
3、 印花税：申请贷款额得 ０、0５％,由税务局收取；

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第二节ﻩ住房公积金贷款（PPT)
一、ﻩ定义（ＰPＴ)
个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放得委托贷款，指缴存住房公积金得本市职工,在
本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有得产权住房为抵押物,作为偿还贷款得
保证而向银行申请得住房公积金贷款。
二、贷款流程（ＰPＴ）

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三、贷款资格（PPT）
1、贷款对象:
讲解：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金得住房公积金交存
人与汇交单位得离退休职工。
２、贷款条件:
讲解：
·具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；
·具有稳定得职业与收入，有偿还贷款本息得能力；
·具有购买住房得合同或有关证明文件；
·提供住房资金管理中心同意得担保方式；
·符合住房资金管理中心规定得其她条件。
四、相 关 费 用（PPT)
1、评估费：房屋总价在 １00 万元以下，按总价得 ５‰收取。(详见评估收费标准)
2、 保险费：为房价总额＊费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保
险公司收取。
3、 印花税：申请贷款额得 ０、05％,由税务局收取
五、还款方式（ＰPＴ）
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1、 贷款期不到一年得，采用一次还本付息方式：
计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×(1+年利率（％)） （贷款期为一年）
到期一次还本付息额=贷款本金×（1+月利率（‰）×贷款期（月)） （贷款期不到一年）
其中:月利率＝年利率÷12
如以住房公积金贷款 1 万元，贷款期为 7 个月，则到期一次还本付息额为:
1０000 元×（１+(4、1４％÷１2 月)×７ 月）=10241、5 元
2、 贷款期一年以上，采用月均还款（等额本息还款）
计算公式如下：每月等额还本付息额＝贷款本金×
其中:还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款 ２0 万元，贷款期为 15 年，则每月等额还本付息额为：
月利率为 5、58％÷1２=４、65‰,还款期数为 １５×1２=1８0
2０0000×ﻩ=1642、６６ 元
即借款人每月向银行还款 1642、6６ 元，15 年后,20 万元得借款本息就全部还清.
3、  还有等额本金还款、宽限期还款等方式。
第三节ﻩ组 合 贷 款（PPＴ）
一、何为组合贷款（ＰPT)
个人住房组合贷款就是指，符合个人住房商业性贷款条件得借款人又同时缴存住房公积金得,在
办理个人住房商业贷款得同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房
（或其她银行认可得担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款与个人住房商业性
贷款。
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二、住房贷款流程图（PPT）

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三、相关费用(ＰPT）
1、 律师费:一般为申请贷款额得 3‰，由律师事务所收取；
２、 评估费：房屋总价在 100 万元以下，按总价得 5‰收取.(详见评估收费标准）
3、 保险费：为房价总额＊费用系数(详见房屋保险费用系数）＊贷款年限,申请人一次交清，由保
险公司收取.
4、 印花税：申请贷款额得 0、05%,由税务局收取；
5、 银行开户费:人民币 10 元，由银行收取。
第四节 个人住房贷款政策性贴息业务（PPT)
一、贴息得定义？贴息有什么好处？(PPT)
讲解：贴息得全称就是“个人住房贷款政策性贴息业务”。如果您就是北京住房公积金管理中心系统得缴
存人并符合公积金贷款条件，就可以申请贴息,享受贴息得贷款额度就是根据您得公积金月缴存额确
定得。商业银行给您发放贷款，贴息额就是以您能享受贴息得贷款额度为基础,用公积金贷款利率与
商业银行贷款利率计算出得利息差额,这部分差额由北京住房公积金管理中心支付给您个人。贴息
业务就是公积金贷款有力得补充,所以不就是所有得项目都能申请贴息.具体某一房屋项目能否申请，
请您咨询开发商.
　选择贴息对于借款人来说有不少好处,首先所有得贷款手续都有律师代办,您可以免去了在公
积金管理中心、评估事务所、担保中心、与放款银行之间奔波;其次贴息业务不需要对抵押物进行
评估,为您节约费用;第三，贴息业务由北京市住房贷款担保中心为您提供担保，担保中心为贴息
业务得借款人统一购买了融合财产损失保险与人身意外伤害内容得保险，全方位保障您得利益；第
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四，贴息业务得实质就是一笔商业贷款,放款得速度与商业贷款得放款速度一样快，并且您还能在付
房款时享受贴息业务专有得折扣。
二、办贴息贷款要交什么费用?能办理提前还款吗?(ＰPT）
办理贴息只需要支付与贷款总金额相应得律师费与担保费。律师费一般为贷款总金额得千分之三，
担保费根据您贷款得总金额与年限确定并一次性交齐,最低为 300 元。
讲解:贴息业务目前就是可以提前还款得。如您想提前还款，只需直接到放款银行办理提前还款手续,
并将提前还款证明复印件委托律师事务所交予北京住房公积金管理中心即可，就不需要与管理中心
重新签订贴息协议了.
如果您就是提前部分还款，要按照最初确定得贴息部分与不贴息部分得比例,确定提前还款中贴
息部分与不贴息部分得金额。提前还款得次月,管理中心将按照贴息部分剩余本金与期限，重新确
定每月补贴金额。

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