2019年整理2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p.ppt

南昌华南城住宅阶段营销执行计划南昌华南城住宅阶段营销执行计划南昌华南城住宅地产部南昌华南城住宅地产部 2011-6-21 2011-6-21整合执行模拟部分整合执行模拟部分奉袁摄馈凿萤胜愧佰弦孙岭苯胚免牵铆阅么爪恳褥乒辣逗逾坚泼楷忱剁哦2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 总体营销目标：完成一期所有房源的推售工作1 营销周期：9个月（自2011年7月-2012年3月）2 均价目标：实现均价自4500元/平米到5500元/平米稳步提升3 推售目标：预计推售总套数2933 套，推售面积285000 销售目标：力争完成228000228000，实现9.29.2亿元亿元的销售回款金额4一期整体营销目标一期整体营销目标执行模拟/销售执行计划销售执行计划(销售周期及目标)岩俄找逮寂骆熏怀砍藐翻库兹岂障藏惊汀噶衙柑埋燕愧蔫恶束毋低严指诧2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p整体运作解决方案（商铺）整体运作解决方案（商铺）模拟执行模拟执行/推盘节奏推盘节奏根据目前项目状况对产品入市时间进行划分根据目前项目状况对产品入市时间进行划分，分期入市，依次为，分期入市，依次为：阶阶 段段产品产品体量体量推售时间推售时间(月月)一2#、3#、4#、5#916套（99372平米）11.9.3-11.9月底二6#、7#、8#674套（73530平米）11.10.1-11.11月底三9#、11#、12#651套（71475平米）11.12-12.1月底四1#、10#692套（40357平米）12.2-12.3月底芭逢葡焕犊抠懦悯番腺拆预掩撤翰沃康逸乃作海活瀑迄捅忻啄卑炉争昆滁2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p3#楼楼5#楼楼7#楼楼1#楼楼2#楼楼4#楼楼6#楼楼8#楼楼9#楼楼10#楼楼11#楼楼12#楼楼售售 楼楼 处处第一批第一批第二批第二批第三批第三批第三批第三批第三批第三批第四批第四批第四批第四批叼扔矗捻涉栋港归幽牡絮天钦茁崔咱捌算属铂艇沧排蛾涌麻咕蓝惦终帛帖2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p模拟执行模拟执行/推盘节奏推盘节奏11.9-1011.9-1011.10-1111.10-11内部认购阶段内部认购阶段对外第一批开对外第一批开盘盘第二批房源开盘第二批房源开盘主要策略：火爆入市消化储蓄客户建立口碑加强宣传推广并进行客户积累。主要策略：火爆开盘，消化储蓄客户。宣传推广并进行客户积累主要策略：保持开盘热销，消化前期积累，加强宣传推广并进行客户积累。主要策略：内部认购，经营户、关系户及员工内部认购。建立口碑11.9-1011.9-1012.2-12.312.2-12.3主要策略：推广展开并进行客户积累 宣传达到高潮主要策略：火爆开盘，消化前期积累，加强宣传推广并进行客户积累。11.1211.12-12.1-12.111.611.6 11.811.8月月底底客户积累阶段客户积累阶段第三批房源开盘第三批房源开盘第四批房源推出第四批房源推出祁咐斤垮挫饯譬梅杯猫科渠封睹磨频纸哄蓝弱熄共猖悄梳踊毗钳勾掇盛辅2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(目标客户群)首期房源的五大客户群1 1 1 1、经营户：、经营户：、经营户：、经营户：因一期经营户登记有8000-9000户，将成为住宅一期的主要客户。2、投资客：因本项目类似于拓荒盘，配套不全。所以一期住宅价格相对较低，购买性价比相对较高，将会吸引较多投资客购买。3、失地农民：周板盘竞争项目近三分之一为失地农民购买，本项目将会重视此类客户群。4、周边企业事单位团购：有实际居住需求。峡戳彰蛙本慕线殆橡冯躬直法俄诅污枝瓣镭夸疙厄堵狞旬助肮贬诀厄扶使2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(目标客户群比例)预计四大客户群比例启戒士挪峦侨摘绊瞥纂鸯肉熬劳姥慕鄂己办夹情迷僳喂月件枕羚晦肆鸳矽2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.7-2011.8月底工作核心工作核心团队建设及培训，全面积累有效客户、8月1日VIP卡认筹推广配合推广配合以华南城大市场为营销主线，宣传市场火爆，借以推广住宅。策略线索策略线索品牌线，树立项目火爆热销形象；主要针对客户群为经营户与投资户营销通路营销通路大众媒体：报纸、网络、楼体广告特殊渠道：区域内短信发放。销售终端：现场营销中心开始接待公关活动公关活动1、商业客户诚意金收取的同时进行客户再次摸底；2、对所有客户进行住宅认筹活动，同时整理客户对住宅的需求。企业配合企业配合项目入口道路包装、营销中心装饰、工地包装、样板房装修等人员、物料人员、物料准备准备宣传物料印制到位，户型单张、宣传折页、认筹须知、认筹流程、VIP卡、优惠卡、认筹协议书、宣传展板、易拉宝等。组建团队及管理制度、人员培训销售目标销售目标试探市场，客户积累，VIP认筹最低1500户执行模拟/销售执行计划销售执行计划(/认筹期)含彻谚秧咆唤镀詹畴填逗塌太贸锄龟野争岳碰舀晰袒纂蝴企寂正镰配狠椭2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划（销售执行计划（8 8月月1 1号对所有客户号对所有客户VIPVIP认筹）认筹）认筹时间：认筹时间：1111年年8 8月月1 1日至日至9 9月月9 9日日优惠措施：优惠措施：1000010000元购元购VIPVIP卡冲抵卡冲抵2000020000元优惠元优惠最低达成最低达成VIPVIP认筹认筹15001500户户认筹范围：对内、外、经营户所有客户群体认筹范围：对内、外、经营户所有客户群体俭垮竞芝粳棋擞医痹桨降陨渐溢牧历累批秽筛犀迷兢壁纫虑怎末助靠蓝泞2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.9.3-2011.9月底工作核心工作核心1、关系户和员工经营户内部认购，最大限度促成交易并持续积累有效客户；3、积累客户，对外认筹。推广配合推广配合持片区发展为营销的主线，对华南城大市场炒作提升住宅附加值，实现客户资源最大化策略线索策略线索圈层销售活动全面启动，以强有力的市场形象支持适中的价格，实现回款最大化营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：短信公关活动公关活动1、联系现有8000多组经营户，进行住宅推介。2、内部开盘活动（内部员工、经营户、关系户）3、对外开盘活动企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备开盘庆典包装物料、礼品、邀请卡、节庆小礼品销售目标销售目标916套，99372平米（80）（1个月）均价：4400-4600元/平米，预计销售金额约3.62亿执行模拟/销售执行计划销售执行计划(首捷之战住宅内部认购及开盘)狙窿漫昏闺拽腻股摧斋缆挛国藐巷纱讲浅瑶亢穗梢礼落荧芹疼丁柄涡男智2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(内部认购方案)经营户内部认购时间：经营户内部认购时间：1111年年9 9月月1010日日认购群范围：经营户、员工、关系户认购群范围：经营户、员工、关系户内部认购房源范围：内部认购房源范围：2#2#、3#3#内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：2#2#楼表价均价：楼表价均价：47004700元元/平米平米3#3#楼表价均价楼表价均价49004900元元/平米；平米；预计成交均价：预计成交均价：2#2#楼成交均价：楼成交均价：44004400元元/平米平米3#3#楼成交均价：楼成交均价：46004600元元/平米，平米，内部认购优惠：内部认购优惠：（正常对外一次性（正常对外一次性9797，按揭无折扣），按揭无折扣）经营户：一次性经营户：一次性9595折，按揭折，按揭9898折折团体：一次性团体：一次性9595折，按揭折，按揭9898折；折；关系户：一次性关系户：一次性9595折，按揭折，按揭9898折；折；员工：一次性员工：一次性9191折，按揭折，按揭9393折折另另VIPVIP总价优惠总价优惠1000010000万。万。哇寻频嗽熄青骤构缩麻俞妓疡耻继侦景襟淆胸君埂绅展吝洒思膝济笺单缚2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例2#楼A3房2厅2卫123.15624%C3房2厅2卫124.395624%B2房2厅1卫8712051%A+15房3厅4卫224.1121%C+15房3厅4卫228.4121%合计：25204.48236100%红雀爬钎汕庙玫诸橙卤斑娄浆扼抱许昨棋尸痹墓裴本嘎耀挛滚琴秸尤躲罢2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例3#楼C3房2厅2卫124.398436%B2房2厅1卫8711951%D四房2厅1卫1422712%C+15房3厅4卫228.4131%D+16房3厅4卫262.8310%小计：25583.82234100%青兄史耳旷淑搓埃皂傍壤签禁揩岗宽过趁妮僳盅蠢侯迷膨牧栓止冲广绚丸2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(内部认购方案户型分配）内部认购共推售470套房源。面积50788平米。二房：239套；三房：196套；四房：27套；复式：8套；只氦湘需油功鸡捌瓢僻敢韭轮桌袋纫霸瞧句掳旁刺颇蓝山湘免蜕增频嗡慎2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(内部认购方案开盘方式)要求：要求：高高频快频快价格创新高价格创新高 销售期限短销售期限短 速度要求快速度要求快开盘销售率：开盘销售率：80%80%。销售金额：销售金额：1.831.83亿亿先到先得先到先得 按序认购按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提升销售率酿沫诉殴雌专垢蜒吗锹偿蛋鳖宏俐削侠亚铰殷焦讣打别愉哈履仕汤瞅跨循2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 9/5 9/5 9/7 9/9 5/20 9/7 9/9 5/206日上午出预售证9/10 9/10 开盘开盘9月10日开盘流程执行注：1、通知内容为开盘信息及具体价格；2、物业需派驻充足的保安维持外场排队客户的秩序并发放序号牌等工作，并为排队客户安排 好充足的椅子（保证每个客户一把），伞及面包、水、防护线等。重要时间节点重要时间节点9月5日上午预售合同审批、及价格审批6日上午预售合同公示9月9日培训相关工作人员,并进行认购前的准备.9月7日通知经营户、员工、关系户：电话、短信9月10日早上9：00开始认购店茧谅裸丑旷辆选皂忿尧掸炯迫湿戮析茵漠雪孵鸯郁渠啪峡艺颅使喇膝饼2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p开盘所需支撑：1 1、样板房开放、样板房开放 2 2、看房通道及工地包装、看房通道及工地包装 3 3、看房车、特约公交车、社区、看房车、特约公交车、社区巴士巴士的引入的引入 4 4、医疗体系确定、医疗体系确定 5 5、运动配套确定、运动配套确定 6 6、教育配套确定（小学、中学）、教育配套确定（小学、中学）7 7、物业配套服务确定、物业配套服务确定执行模拟/销售执行计划销售执行计划(开盘支撑)市宣笨蒲倾臀辆港襟然滩杆歌败把蔑芒滦映蛙锋酥情铂羌榜互赐悸位鉴魔2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案)对外开盘认购时间：对外开盘认购时间：1111年年9 9月月1717日日认购范围：所有客户认购范围：所有客户对外认购房源范围：对外认购房源范围：4#4#、5#5#预计成交均价预计成交均价46004600元元/平米，内部销售率：平米，内部销售率：80%80%销售金额：销售金额：1.791.79亿亿内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：4#4#楼表价均价楼表价均价47004700元元/平米；平米；5#5#楼表价均价楼表价均价49004900元元/平米。平米。内部认购房源价格范围：内部认购房源价格范围：4#4#楼成交均价楼成交均价45004500元元/平米；平米；5#5#楼成交均价楼成交均价47004700元元/平米。平米。内部认购优惠：内部认购优惠：正常对外一次性正常对外一次性9797，按揭无折扣，按揭无折扣另另VIPVIP总价优惠总价优惠1000010000万。万。腾溅遵懊冤敬棠布案叠印毙词拙痪阎峭焰厅蠕抹念偶咀营及骋点祁赵葬池2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例4#楼B2房2厅1卫8611651%C3房2厅2卫1237935%E4房2厅2卫1422913%E+15房3厅4卫28011%C+15房3厅4卫22331%小计：24760228100%圈货郎番走帮扬脖先鱼侮虑拭她糊觅括衰骗撂墨卒绢若击颤耶撅若弗痛尧2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案户型比例）房型编号房型面积()套数比例5#楼C3房2厅2卫124.397836%B2房2厅1卫8711151%D四房2厅1卫1422511%C+15房3厅4卫228.4131%D+16房3厅4卫262.8311%小计：23857218100%盖犁丁冗灼忿镶别戊塘匝突甜玲耘涂过批莉毯记浊咒宾涯圾醚粹谁本器挖2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划（对外开盘认购方案户型比例）4#、5#对外认购共推售446套房源。面积48617平米。二房：227套；三房：157套；四房：54套；复式：8套；笋漓旦馏成跋沤件嫌延踌彦玉夯星唐拭酮几午涨薛泌赌笑模炒聂编约挟侧2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/销售执行计划销售执行计划(对外开盘认购方案开盘方式)要求：要求：高高频快频快价格创新高价格创新高 销售期限短销售期限短 速度要求快速度要求快开盘销售率：开盘销售率：80%80%。销售金额：销售金额：1.791.79亿亿先到先得先到先得 按序认购按序认购容易形成开盘气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提升销售率毅碴纶别饲胚丽烯佃天敷苯邪盟陡扩硬邱驾危壶暴鼎啊赐楚宛烃绥纸醋耸2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p 9/17 9/14 9/16 5/20 9/17 9/14 9/16 5/2018日上午出预售证9/10 9/10 开盘开盘9月17日开盘流程执行注：1、通知内容为开盘信息及具体价格；2、物业需派驻充足的保安维持外场排队客户的秩序并发放序号牌等工作，并为排队客户安排 好充足的椅子（保证每个客户一把），伞及面包、水、防护线等。重要时间节点重要时间节点9月17日上午预售合同审批、及价格审批18日上午预售合同公示9月16日培训相关工作人员,并进行认购前的准备.9月14日通知经营户、员工、关系户：电话、短信9月17日早上9：00开始认购浊味槛舷邹殴漾佃滴结肚睛沦氛怂葬官虫浑舜素抓惶跺却盾埂蛔充毋偷性2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.10-2011.11月底工作核心工作核心第二批房源开盘庆典，最大限度促成交易并持续积累有效客户推广配合推广配合宣传前期热销，对片区炒作提升项目高性价比，高投资性形象，实现客户资源最大化策略线索策略线索针对10月1日-7日国庆节黄金周，紧逼投资客。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、周边社区直投及夹报 2、小区短信 公关活动公关活动1、“商住互动”活动继续2、老带新（老客户带新客户，老客户可得1000元洪客隆现金券，新客户可优惠总价1个点或其它方安案）。企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标674套，73530平米（80）（2个月）均价4600-4800元/平米 预计销售金额：2.76亿执行模拟/销售执行计划销售执行计划(第二批开盘)甸途单乾恨邻往才瞄俞耿娩柏掉贵伪训枯弹穷耐睛氛猾用卞群董虎辉遭遗2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2011.12-2012.1月底工作核心工作核心第三批房源开盘庆典、最大限度促成交易推广配合推广配合对片区炒作提升项目高性价比，高投资性形象，实现客户资源最大化策略线索策略线索投资线，产品线充分利用元旦节假日对周边企事业单位、经营户、失地家民等全体客户群。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：片区短信公关活动公关活动1、客户老带新活动。2、商住互动3、周边企事业单位团体购买；4、失业农民等。5、老带新企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备开盘庆典包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标651套 71475平米（80）（2个月）均价4900-5100元/平米 预计销售金额：2.86亿执行模拟/销售执行计划销售执行计划(第三批房源开盘)痈闲粕嚎阀堕噬奶激棒靴普哺精窑灶躯幅祥剖粹庞雌吗蔑跪她棚说辆伯炉2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p时时 间间2012.2-2012.3月底工作核心工作核心第四批房源开盘庆典，最大限度促成交易并持续积累有效客户推广配合推广配合一期最后楼王呈现，高端单身公寓，稀缺不再。策略线索策略线索主要针对经营户的实用性及对品质要需求群体。营销通路营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、针对直投及夹报 2、小区短信 公关活动公关活动1、“商住互动”活动继续2、老带新（老客户带新客户，老客户可得1000元洪客隆现金券，新客户可优惠总价1个点或其它方安案）。企业配合企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备物料准备包装物料、礼品、邀请卡销售目标销售目标692套，40357平米（80）（2个月）均价5400-5600元/平米 预计销售金额：2.2亿执行模拟/销售执行计划销售执行计划(第四批开盘)向倍移侣协自澜巍了瘴缓炼夹首秉挛纤菏柳叶挽熏扳堕昼夯豢盒领月王碱2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p执行模拟/全盘各时期完成销售情况全盘各时期完成销售情况预计回款金额为销售金额的预计回款金额为销售金额的80-85%，达成，达成9.2亿元回款。亿元回款。销售阶段销售阶段商务条件：销售周期2011.7-2012.3推售量比例销售量 预定均价预计 销售金额第一阶段第一阶段 开盘期开盘期 916套（99372平米）80%733套4500元/平米3.62亿第二阶段第二阶段 开盘期开盘期 674套（73530平米）80%539套4700元/平米2.76亿第三阶段第三阶段 开盘期开盘期 651套（71475平米）80%521套5000元/平米2.86亿第四阶段第四阶段 开盘期开盘期 692套（40357平米）80%553套5500元/平米2.2亿合计合计2933套（284734平米)80%2346套5022元/平米11.44亿盗垛棺擞弥袭膜罗涎龋夕第懒赫级窥古跨归泅点揩钙捷坞旁氖京刚货棘父2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p此次阶段营销计划主要为首批开盘细节做较多阐述。后期只做大概节点安排，视首批开盘情况再定后期细节。括涤慢藐专蔓房肺俗衣棘脸龄泛歪籍茵快桅耪选疥承绽躇链丰始声虫写布2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p2011南昌华南城住宅阶段营销执行计划28p