鸿街策划推广方案-.ppt

H-street为一座城市打造一条街区整体策划推广方案1目录商商业业地地产项产项目流程目流程商商业业地地产产成功基本要素成功基本要素商商业业地地产团队产团队要素要素小小结结 准准备备工作工作时间结时间结点点开开盘盘2商商业业地地产项产项目流程目流程3ONEobject商业地产项目流程一般商业地产而言从立项到最终开盘要经历以下几大流程市场分析是商业地产科学合理定位的依据商业业态完美的黄金比例切割是项目运营的基础出其不意的营销策划是销售的保障严谨的运营管理是项目经营的根本筹备运营 招商营销 策划 招商营销 策划 市场调研 分析 4 商商业业地地产产成功基本要素成功基本要素5TWOobject商商业业地地产产成功基本要素成功基本要素项项目成功基本要素目成功基本要素项项目目质质数数条件条件项项目市目市场场定位定位项项目目营销营销推广策略推广策略项项目管理目管理服服务务经营经营者的者的实实力力6商业地产成功团队组合73ED object商业地产成功团队组合项项目目发发展商展商商业部总监项目经理策划师市场研究员招商顾问发展商营销部招商主任8小结9小结 综综上上3个商个商业业地地产产的的object 可以明晰的是如何做好地可以明晰的是如何做好地产产策划策划是商是商业业地地产产成功的成功的钥钥匙，只有匙，只有营营销销策划成型了，招商才算策划成型了，招商才算进进入一入一个运行的个运行的轨轨道。一个成熟的道。一个成熟的营销营销策划策划所立足点有三所立足点有三促使招商促使招商圆满圆满的完成的完成巩固地巩固地产项产项目目VI标识标识，使得整个使得整个项项目目赢赢得市得市场场辨辨识识度和美誉度度和美誉度为为后期所有入后期所有入驻驻商商户户赢赢得潜在客得潜在客户户10准准备备工作工作11内部准内部准备备.财务总监财务总监：整体：整体财务预财务预算算（根据各（根据各项项数数.据据汇总汇总，总总体投入体投入预预算，整体回算，整体回报报率率预预算，最短回算，最短回报报期期预预算，投入期与算，投入期与营营收期的交割日收期的交割日设设定）定）.策划策划总监总监：整体：整体VI系列运用，整体推系列运用，整体推广广营销营销.项项目目总监总监：项项目立目立项项，论证论证，市，市场场数数据分析，据分析，业态业态分析，切割，商分析，切割，商户户气候气候培养培养.招商招商总监总监：团队团队培养，招商模式确定，培养，招商模式确定，.主力店主力店进场进场名名单单：根据：根据实际实际情况灵活情况灵活制定制定.招商合同文本招商合同文本.招商招商细则细则.招商流程招商流程.租租赁协议赁协议等等.商商场场平面分割平面分割图图（规规划效果划效果图图）.招商人招商人员员的招聘与培的招聘与培训训12外部准备精装招商手册宣传通路外联企业单位POP物料铺店招商海报写真酒店招商展架户外墙体挂幅喷绘现场VI物料（手提袋纪念品小礼品t恤帽子）OUTDOOR报纸电视电台短信DM夹报车体建立直复式的招商网络13准备工作目的14准备工作（选定管理模式）我们先进的管理模式和理念，将开创上海商业地产运营的先河。1统一管理：成熟的管理为入租经营户和顾客提供一个舒适安全的环境，包括市场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等；统一管理造就优良的店铺，包括对租户的经营分析、店铺调整、调节管理等2统一招商：选择经营陆家嘴范围内具有特色的商品品牌作为主要签约伙伴，使商场更具专业性和主题性，从而具有较强的辐射力3统一推广：成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广4统一经营指导：统一营销管理提升市场的客流量和租户销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动管理者的服务之道是提供创新的服务，帮助零售商的业务表现，从而提升商场的整体业绩。这是商业地产持续发展的诚信之道15准备工作（租金定价参考指数1）1/城市的城市的综综合租金水平是影响商合租金水平是影响商铺铺定价的直接因素定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。16准备工作（租金定价参考指数2-3）2/城市的流通力和第三城市的流通力和第三产业发产业发达程度是影响城市达程度是影响城市总总体商体商铺铺价格的关价格的关键键因素因素城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。所以，在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许差倍数。所谓“一步三市”就是这个道理。3/投投资资渠道是决定一个城市商渠道是决定一个城市商铺铺价格水平的重要因素价格水平的重要因素投资渠道，即能实现资本化率的一些投资行业，资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率17时间结点181、团队落实到位2、招商工具基本完善3、成套VIVI传播要点：核心部分、应用部分、导示部分、招商处展示、工地包装、流动展示4、形象类服装系列统一配件男领带女围巾LOGO胸针职务岗位牌5、配套类（名片集团号彩铃）JUST09END19 1TH.JAN28.FEB初步推广工作初步推广工作1、招商新、招商新闻发闻发布会布会 2、浦、浦东东区域内区域内OUT DOOR 小型客小型客户约见户约见会会23场场3、确定主力店、确定主力店签约签约201TH.Mar30.Apr落落实实商商户进驻户进驻商商场场全面推广工作全面推广工作主流媒体主流媒体报纸类报纸类 每星期一次每星期一次软软文文报报道道电视类电视类 鸿鸿街黄金街黄金时时段段读读秒广告秒广告知名酒店酒会知名酒店酒会1场场DM夹报夹报 每月每月3次次211TH.MAYAFTER5/1HSTREET盛装开业AFTER再次推广工作以整合签约商户活动共创为主每周一次HSTREETPARTY每月一次主题活动定期形象推广检视222324