出租农业用地用于修建厂房等非农建设.doc

出租农业用地用于修建厂房等非农建设，合同无效
作者:　　时间:2011-07-21　　 来源：　　浏览量 1240　　评论 0　　0　　0
         《土地管理法》第六十三条：“ 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，判决土地租赁协议无效。
相关规定：
（1）《土地管理法》：
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（2）《基本农田保护条例》：
第十七条　【流转原则】土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

合同称农村土地用于非农建设 法院判决合同无效
作者：李小嘎 王要勤  发布时间：2014-03-03 11:34:46 打印 字号： 大 | 中 | 小
因土地承包经营权转让合同纠纷，出租人颜某将承租人刘某告上法庭。今日，北京二中院终审驳回刘某上诉，维持一审法院确认双方签订的《土地租赁合同》无效的判决。
　　2003年3月16日，颜某和某村委会签订了《土地租赁合同》，约定由颜某承租该村一块土地，合同期限为20年，每年每亩土地租金为1700元。2010年3月18日，颜某与刘某于签订了《土地租赁合同》，约定颜某将其承租的部分土地（面积约2642余平方米）转租给刘某，刘某可在承租的土地上建厂房、办公室等，该合同期限为13年，前五年每年租金是2.6万元，后八年每年租金为3万元。2012年1月1日，该村合作社与颜某重新签订了《农村集体土地使用合同书》，对土地使用费及合同有效期内的拆迁补偿事宜进行了重新约定，即租金采用递增的方式，自2012年1月1日起年土地使用费每年每亩上涨为8000元，3年递增5%。
　　颜某诉至一审法院称，自己与某村重新签订土地使用合同后，就增加租金事宜与刘某进行协商，但双方对增加数额未能达成一致意见，故请求判令解除自己与刘某之间的土地租赁合同，刘某给付土地使用费9.7万余元。刘某辩称，颜某和某村委会所签订的合同与自己无关，这是颜某自己的行为，不能转嫁到自己身上。应继续履行双方于2010年3月18日签订的《土地租赁合同》，请求驳回颜某诉讼请求。
　　一审法院经审理查明，涉案土地属于农用地，刘某在承租上述土地后，建设厂房面积约2000平方米，该建房未取得相关行政部门的批准。一审法院判决后，刘某不服，上诉至二中院。
　　二中院经审理认为，此案争议焦点是刘某与颜某2010年3月18日签订的《土地租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”此案中，涉案土地系农用地，并未依法转为建设用地，而刘某与颜某2010年3月18日签订的《土地租赁合同》第1条中明确约定刘某可在承租的涉案土地上建厂房、办公室，且刘某已在涉案土地上未经相关行政部门依法批准建设了厂房，改变了涉案土地的农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。据此，作出上述判决。

《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方间的租赁合同所涉及的土地系农民集体所有土地，该土地的性质为一般农田。双方在租赁合同中约定，租赁的土地用于堆放各类建筑材料。该约定显然违反了国家土地管理法中有关农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农建设的禁止性规定，应为无效。