房地产法律基础培训.pptx

主主讲:刘少雄刘少雄时间:2007.6.11:2007.6.11房地房地产法律基法律基础1报告提告提纲法理法理房地房地产相关法律相关法律2一、法律的产生和发展法律是人类社会发展到一定历史阶段的产物，是随着私有制、法律是人类社会发展到一定历史阶段的产物，是随着私有制、阶级和阶级矛盾的出现而产生的。阶级和阶级矛盾的出现而产生的。法律的历史类型：奴隶制法律、封建制法律、资本主义法律法律的历史类型：奴隶制法律、封建制法律、资本主义法律（大陆法系和英美法系）以及中国社会主义法律。（大陆法系和英美法系）以及中国社会主义法律。法理法理3二、法的本二、法的本质 法是由法是由国家制定、认国家制定、认可可并并保证实施保证实施的，反映的，反映由特定物质生活条件所由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志，决定的统治阶级意志，以以权利和义务为权利和义务为内容内容，以确认、保护和发展统以确认、保护和发展统治阶级所期望的治阶级所期望的社会关社会关系和社会秩序系和社会秩序为目的的为目的的行为规范体系行为规范体系。法是调整人的行为法是调整人的行为或社会关系的规范。或社会关系的规范。法是国家制定或认可，法是国家制定或认可，并具有普遍约束力的并具有普遍约束力的社会规范。社会规范。法是以国家强制力法是以国家强制力保证实施的社会规保证实施的社会规范。范。法是规定权利和义法是规定权利和义务的社会规范。务的社会规范。法理法理4三、法律关系三、法律关系 法律关系是指法律在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。它由关系主体、关系内容和关系客体三种要素构成。(1）法律关系主体 法律关系主体，又称权利主体或权义主体，即在法律关系中享有权利和承担义务的人或组织。（我国社会主义法律关系的主体包括：公民、国家机关、法人、企业事业单位、各种社会组织和社会团体、国家。）(2）法律关系内容 法律关系的内容是指法律关系主体所享有的权利和承担的义务。(3）法律关系的客体 法律关系的客体，又称权利客体或权义客体，是指法律关系主体的权利和义务所指向的对象。法律关系客体的种类有：物、行为和智力成果（精神财富）。(4）法律关系的产生、变更、消灭法律关系的产生是指法律关系主体之间形成权利义务关系；法律关系的主体、内容和客体，如果其中有一个要素发生了变化，就是法律关系的变更；法律关系的消灭是指权利主体之间权利义务的终止 法理法理5四、法律效力四、法律效力法律效力，即法的效力，是指法的生效范围或适用范围，适用的时间、地域和人的范围 (1)法的时间效力法的时间效力 指法何时生效和何时终止效力，以及法对其颁布实施以前的行为和事件有无溯及力（是指法对指法何时生效和何时终止效力，以及法对其颁布实施以前的行为和事件有无溯及力（是指法对其生效以前的事件和行为是否适用）的问题。其生效以前的事件和行为是否适用）的问题。(2）法的空间效力）法的空间效力 指法生效的地域范围。根据国家主权原则，一国的法在其主权管辖的全部领域有效，此外，还指法生效的地域范围。根据国家主权原则，一国的法在其主权管辖的全部领域有效，此外，还包括延伸意义上的领域，即本国驻外大使馆、领事馆，在本国领域外的本国船舶和飞行器。包括延伸意义上的领域，即本国驻外大使馆、领事馆，在本国领域外的本国船舶和飞行器。(3)法对人的效力。法对人的效力。指法对人的适用范围。指法对人的适用范围。根据我国法律的规定，法对人的效力包括两个方面：根据我国法律的规定，法对人的效力包括两个方面：对我国公民的效对我国公民的效力。我国宪法和法律规定，我国法律适用于我国领域内的一切公民和社会组织。我国公民在我国力。我国宪法和法律规定，我国法律适用于我国领域内的一切公民和社会组织。我国公民在我国领域外的法律适用问题比较复杂，其原则上对我国公民适用我国法律，但要考虑尊重所在国司法领域外的法律适用问题比较复杂，其原则上对我国公民适用我国法律，但要考虑尊重所在国司法主权，又要遵守国际条约或惯例。主权，又要遵守国际条约或惯例。对外国人的效力。根据国家主权原则，外国人在我国领域内，对外国人的效力。根据国家主权原则，外国人在我国领域内，除法律另有规定者外，均适用我国法律。外国人在中国领域外适用中国法问题，主要在刑事方面。除法律另有规定者外，均适用我国法律。外国人在中国领域外适用中国法问题，主要在刑事方面。我国我国刑法刑法第第2条作了具体规定，即实行双重犯罪重罪选择管辖原则。条作了具体规定，即实行双重犯罪重罪选择管辖原则。法理法理6五、法律五、法律责任任 法的责任是指由于违法行为、违约行为或由于法的规定而应承受的不利的法的后果。法的责任是指由于违法行为、违约行为或由于法的规定而应承受的不利的法的后果。产生法律责任的原因大体上可以分为下面三种：产生法律责任的原因大体上可以分为下面三种：侵权行为，也是违法行为。侵犯他人的财产权利、人身权利、知识产权、政治权利侵权行为，也是违法行为。侵犯他人的财产权利、人身权利、知识产权、政治权利或精神权利产生的法律责任，在全部法律责任中占多数。或精神权利产生的法律责任，在全部法律责任中占多数。违约行为，即违反合同约定，没有履行一定法律关系中的作为的义务或不作为的义违约行为，即违反合同约定，没有履行一定法律关系中的作为的义务或不作为的义务。务。法律规定，这是指无过错责任或严格责任。从表面上看，责任人并没有侵犯任何人法律规定，这是指无过错责任或严格责任。从表面上看，责任人并没有侵犯任何人的权利，也没有违反任何契约义务，仅仅由于出现了法所规定的法律事实，就要承担的权利，也没有违反任何契约义务，仅仅由于出现了法所规定的法律事实，就要承担某种赔偿责任。某种赔偿责任。法律责任可以分为民事责任、刑事责任、行政责任、国家赔偿责任和违宪责任等。法律责任可以分为民事责任、刑事责任、行政责任、国家赔偿责任和违宪责任等。法理法理7六、六、权利与利与义务 权利权利是指法律赋予人们能够做出或不能做出某种行为，以及要求他人是指法律赋予人们能够做出或不能做出某种行为，以及要求他人相应做出或不做出某种行为的许可和保障，这种许可和保障必须由法律相应做出或不做出某种行为的许可和保障，这种许可和保障必须由法律确认、设定、并受法律保护。确认、设定、并受法律保护。义务义务是指法律对人们在进行社会活动，或执行公务等活动中，必须做是指法律对人们在进行社会活动，或执行公务等活动中，必须做出或不得做出一定行为的约束，即国家通过法律规定人们应该履行的某出或不得做出一定行为的约束，即国家通过法律规定人们应该履行的某种责任。种责任。权利和义务是相对应的，两者相互对立、相互统一、相互适应。权利权利和义务是相对应的，两者相互对立、相互统一、相互适应。权利是义务的基础和保障；义务是权利的前提。是义务的基础和保障；义务是权利的前提。法理法理8七、我国七、我国现行的法律体行的法律体系系宪法法律行政法规 地方性法规行政规章行政法；行政法；民法；民法；商法；商法；经济法；经济法；刑法；刑法；劳动法与社会保障法；劳动法与社会保障法；资源环境保护法；资源环境保护法；诉讼法诉讼法物权法物权法法理法理9八、我国八、我国现行的法律体行的法律体系系宪法宪法由国家最高权力机关经由特殊程序制度和修改的，综合性地规定国家、由国家最高权力机关经由特殊程序制度和修改的，综合性地规定国家、社人和公民生活根本问题，具有最高法律效力的一种法。社人和公民生活根本问题，具有最高法律效力的一种法。特征：特征：由最高权力机关制定需要经过特殊的程序制定和修改具有最高法律效力法理法理10八、我国八、我国现行的法律体行的法律体系系法律法律指由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生指由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的一种法活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的一种法法律有以下情况之一的，由全国人民代表大会常务委员会解释：1.法律的规定需要进一步明确具体含义的；2.法律制定后出现新的情况，需要明确适用法律依据的；法理法理11八、我国八、我国现行的法律体行的法律体系系行政法规行政法规由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项目的由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项目的规范性文件的总称。规范性文件的总称。城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例土地管理法实施条例住房公积金管理条例住房公积金管理条例等等法理法理12九、我国九、我国现行的法律体行的法律体系系地方性法规、自治条例、单行条例地方性法规、自治条例、单行条例由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，而制定的规范性法律文件的总称域的具体情况和实际需要，而制定的规范性法律文件的总称法理法理13十、我国十、我国现行的法律体行的法律体系系行政规章行政规章指有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法文件的总称。指有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法文件的总称。部门规章，部门规章，国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。令，在本部门的权限范围内，制定规章。如：如：城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法城市房地产权属档案管理办法城市房地产权属档案管理办法城市城市异产毗连房屋管理规定异产毗连房屋管理规定（联合制定规章：（联合制定规章：房产测绘管理办法房产测绘管理办法（建设部（建设部令第令第83号）。号）。规范性文件规范性文件：房地产经纪人员职业资格制度暂行规定房地产经纪人员职业资格制度暂行规定、关于房地产中介服务收费的通知关于房地产中介服务收费的通知；技术法规：技术法规：房地产估价规范房地产估价规范房房地产测量规范地产测量规范政府规章政府规章，细则细则法理法理14报告提告提纲法理法理房地房地产相关法律相关法律151、民法概念、民法概念是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人财产关系和人身关系身关系的法律规范的总称。的法律规范的总称。财产关系：指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产关系：指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系；财产流转关系；人身关系：人格权关系（如姓名、名称、名誉）和身份权关系（如收养、人身关系：人格权关系（如姓名、名称、名誉）和身份权关系（如收养、监护）监护）一、民法一、民法162、民事主体、民事主体自然人自然人完全民事行为能力人：完全民事行为能力人：18周岁以上的成年人，具有完全民事行为能力，可周岁以上的成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动的自然人；以独立进行民事活动的自然人；16-18周岁，以自已的劳动收入为主要周岁，以自已的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。生活来源的，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人：限制民事行为能力人：10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人；精神病人；无民事行为能力人：不满无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人和不能辩认自己行为的精神病周岁的未成年人和不能辩认自己行为的精神病人；人；172、民事主体、民事主体法人法人具有民事权利能力和民事行为能力，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。义务的组织。包括：机关法人、事业单位法人、包括：机关法人、事业单位法人、企业法人、社团法人等企业法人、社团法人等法人成立的法人成立的4个条件：个条件：依法成立；（依法向法人登记依法成立；（依法向法人登记机关登记）机关登记）有必要的财产或经费；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场有自己的名称、组织机构和场所；所；能独立承担民事责任能独立承担民事责任182、民事主体、民事主体合伙合伙由各合伙人订立合伙协议，共同由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共出资、合伙经营、共享收益、共担风险并对合伙企业债务承担无担风险并对合伙企业债务承担无限连带责任的组织。限连带责任的组织。合伙的法律特征合伙的法律特征合伙具有团体性；合伙具有团体性；合伙人对合伙承担无限连带责合伙人对合伙承担无限连带责任任193、民事行、民事行为民事法律行民事法律行为成立条件：成立条件：行为人具有相应的民事行为能力；行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益；不违反法律或者社会公共利益；有一些具体的民事法律行为的成立，除有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊需要具备上述条件外，还必须遵循特殊法的有关规定。如房地产抵押法的有关规定。如房地产抵押附条件的民事法律行为，条件的成立与附条件的民事法律行为，条件的成立与否作为民事法律行为成立、变更、消灭否作为民事法律行为成立、变更、消灭的依据。的依据。无效民事行无效民事行为：无民事行为能力人实施的；无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立限制民事行为能力人依法不能独立实施的；实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；三人利益的；违反法律或者社会共公利益的；违反法律或者社会共公利益的；经济合同违反国家指令性计划的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。以合法形式掩盖非法目的的。204、代理、代理概念概念指行为人根据一定方式的授权，以他人指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。生的法律后果直接归于该他人。例：甲委托乙公司代其购买商品房，乙例：甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司为代由甲承受。甲是被代理人，乙公司为代理人，丙公司为第三人理人，丙公司为第三人代理的分代理的分类及取得及取得委托代理 因授权而取得法定代理 因法律规定而发生指定代理 因指定而发生214、代理、代理代理关系代理关系代理人在行使代理代理人在行使代理权时应遵遵循循2个原个原则代理要应当维护被代理人的最大代理要应当维护被代理人的最大利益而行使；利益而行使；代理权不得滥用代理权不得滥用自己代理双方代理与第三人恶意串通，损害被代理人的利益超越代理权限进行代理活动利用代理权从事违法活动代理人被代理人第三人内部关系外部关系外部关系实施享有结果225、诉讼时效效概念概念指权利人在法定期限内不行使权利，指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。护其权利的权利。诉讼时效消灭的是一种请求权，而诉讼时效消灭的是一种请求权，而不是实体权利。不是实体权利。诉讼时效期效期间民法通则民法通则一般诉讼时效期间为一般诉讼时效期间为2个，个，法律另有规定的除外；法律另有规定的除外；环境保护法环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为时效期间为3年；年；下列诉讼时效期间为下列诉讼时效期间为1年：年：身体受到身体受到伤害要求赔偿的；伤害要求赔偿的；出售质量不合格的出售质量不合格的商品未声明的；商品未声明的；延时或拒付租金的；延时或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的；寄存财物被丢失或损毁的；权利被侵害权利人知道或应当知道权利被侵害诉讼时效终止超过20年的，人民法院不予保护诉讼时效期间236、民事、民事责任任民事民事责任是任是违反民事反民事义务的的结果果义务的的发生或基于法律的生或基于法律的规定，定，或基于当事人或基于当事人约定，定，违反反义务，即即应负担担责任。任。民法通民法通则规定，公民、法定，公民、法人人违反合同或者不履行其他反合同或者不履行其他义务的；由于的；由于过错侵害国家的、侵害国家的、集体的集体的财产；侵害他人；侵害他人财产、人身的；都人身的；都应当承担民事当承担民事责任任承担民事承担民事责任的方式有以下任的方式有以下10种种停止侵害停止侵害排除妨碍排除妨碍消除危险消除危险返还财产返还财产恢复原状恢复原状修理、重作、更换修理、重作、更换赔偿损失赔偿损失支付违约金支付违约金消除影响、恢复名誉消除影响、恢复名誉赔礼道歉赔礼道歉以上方式，可以单独适用，也可以合并适用以上方式，可以单独适用，也可以合并适用241、物的种、物的种类动产和不和不动产流通物和限制流通物流通物和限制流通物主物和从物主物和从物构成从物的3要素：须独立而非主物的成分；须助主物的效用；须与主物同属于一人。除非当事人有特别约定，否则，对主物的处分及于从物。例如：出租一栋别墅，当事人如果没有特别约定，则诸如修整草坪用的剪草机等从物也应一并交由承租人使用。原物和孳息原物和孳息特定物和种特定物和种类物物替代物和不可替代物替代物和不可替代物二、物权二、物权252、物、物权概述概述概念概念指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。物物权的分的分类自物权和他物权动产物权和不动产物权主物权和从物权所有权和限制物权262、物、物权概述概述物物权的效力的效力1.排他效力排他效力指同一标的物，不允许有性质不相容的两种指同一标的物，不允许有性质不相容的两种物权同时并存；物权同时并存；2.优先效力先效力就同一标的物，物权和债权并存时，物权就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般债权。（特列：买卖不破租赁）优先于一般债权。（特列：买卖不破租赁）在物权与物权之间，也有效办强弱的问题，在物权与物权之间，也有效办强弱的问题，（性质相容的物权并存时，先成立的物权优（性质相容的物权并存时，先成立的物权优于后成立的物权，所有权与限制物权并存时，于后成立的物权，所有权与限制物权并存时，限制物权优于所有权）限制物权优于所有权）3.追有效力追有效力物物权的特征的特征1.物物权法定原法定原则物权的种类和内容只能有法律来确定，物权的种类和内容只能有法律来确定，是人们交易、交换的前提和结果是人们交易、交换的前提和结果2.物物权公示原公示原则各种物权变动取得必须以一种可以公开各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展的能够表现这种物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力的原则，示，而决定物权变动取得的效力的原则，如不动产的登记制度如不动产的登记制度1.物物权优先原先原则物权是债权产生的前提，同时存在时，物权是债权产生的前提，同时存在时，物权优于一般债权物权优于一般债权273、所有、所有权所有所有权的一般原理的一般原理所有人拥有特定的动产或者不动产，对其动所有人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利。产或者不动产享有全面支配的权利。完整的所有权：占有、使用、收益、处分完整的所有权：占有、使用、收益、处分共有共有两个或两个以上的人（自然人或法人）对同两个或两个以上的人（自然人或法人）对同一项财产享有所有权。一项财产享有所有权。按份共有、共同共有按份共有、共同共有因共有关系消灭而分割共有财产时，采用的因共有关系消灭而分割共有财产时，采用的方法：方法：实物分割；实物分割；变价分割；变价分割；作价补作价补偿。偿。（前提：在不损害财产的经济价值的前提下）（前提：在不损害财产的经济价值的前提下）283、所有、所有权建筑物区分所有建筑物区分所有权指数人就该建筑物内起居室等专有部分各自指数人就该建筑物内起居室等专有部分各自独立享有其所有权，走廊、电梯等共有部分独立享有其所有权，走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例享有共同的权利，并就按其专有部分的比例享有共同的权利，并就该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。理的权利。专有部分所有权转让，共同共有部分权利一专有部分所有权转让，共同共有部分权利一并转让并转让294、用益物、用益物权概述概述指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。收益的他物权。特征：特征：用益物权的标的物是不动产；用益物权的标的物是不动产；用益物权是一种他物权；用益物权是一种他物权；用益物权是对物的使用、收益为主要内容，用益物权是对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值重在取得物的使用价值用益物用益物权的分的分类承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权权、地役权、典权304、用益物、用益物权典典权指典权人支付典价，对他人的不动产进行占指典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。有、使用、收益的权利。特征：特征：典权是不动产物权；典权是不动产物权；典权是因支付典价而成立的物权；典权是因支付典价而成立的物权；典权是占有、使用、收益他人不动产的物权；典权是占有、使用、收益他人不动产的物权；典权消灭的原因：典权消灭的原因：回赎回赎找贴找贴作绝作绝别卖别卖315、担保物、担保物权概述概述是以确保债务的履行为目的，在债务人是以确保债务的履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。设定的一种物权。特征：特征：以确保债务履行为目的；以确保债务履行为目的；担保物权是在债务人或第三人的财产担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权上设定的权利，是一种他物权以担保物的交换价值为债务履行提供以担保物的交换价值为债务履行提供担保，是对所有人的处分权能加以限制担保，是对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的而实现这一目的担保物权具有从属性和不可分性担保物权具有从属性和不可分性分分类抵押权抵押权质权质权指为担保债务的履行，债务人或第三人指为担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。偿的权利。留置权留置权债权人按照合同的约定占有债务人的财债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务逾期不履行债务时，债权人产，在债务逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就该财产优先受偿的权有留置该财产并就该财产优先受偿的权利利321、合同法概述、合同法概述概念概念合同又称契约，是平等主体（自然人、合同又称契约，是平等主体（自然人、法人或其他组织）之间设立、变更、终法人或其他组织）之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。协议。特征：特征：平等主体之间的民事法律关系；平等主体之间的民事法律关系；两方以上的当事人；两方以上的当事人；从法律上明确当事人间特定权利与义从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件；务关系的文件；具有相应法律效力的协议具有相应法律效力的协议合同的分合同的分类典型合同与非典型合同典型合同与非典型合同 合同法合同法规定的买卖、赠与、规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。借款等合同为典型合同。双务合同与单务合同双务合同与单务合同有偿合同与无偿合同有偿合同与无偿合同诺成合同与实践合同诺成合同与实践合同要式合同与不要式合同要式合同与不要式合同主合同与从合同主合同与从合同三、合同法三、合同法332、合同的、合同的订立立合同的内容合同的内容当事人名称和住所；当事人名称和住所；标的；标的；数量；数量；质量；质量；价款或者报酬；价款或者报酬；履行期限、履行期限、地点和方式；地点和方式；违约责任；违约责任；解决争议解决争议的方法的方法合同的形式合同的形式书面形式书面形式口头形式其他形式口头形式其他形式合同的合同的订立程序立程序要约要约承诺承诺内容具体明确表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。要约邀请，又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。是当事人订立合同的预备行为，其内容不具体，不明确，不具有要约的约束力343、合同的效力、合同的效力合同生效的合同生效的3要件：要件：当事人具有相应的民事行为能力；当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实意思表示真实不违反法律和社会公共利益不违反法律和社会公共利益无效合同无效合同一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定354、合同的履行、合同的履行按合同约定履行按合同约定履行合同未约定的，可协议补充履行合同未约定的，可协议补充履行补充协议不成的，按交易习惯确补充协议不成的，按交易习惯确定定仍不能确定的仍不能确定的1、质量要求不明确的，按国家标准、质量要求不明确的，按国家标准、行业标准履行；行业标准履行；2、价款或者报酬不明确的，按订立合、价款或者报酬不明确的，按订立合同时履行地的市场价格履行；同时履行地的市场价格履行；3、履行地点不明确的，给付货币的，、履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地发行；交付不动在接受货币一方所在地发行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；在履行义务一方所在地履行；4、履行期限不明确的，债务人可以随、履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；但应当给对方必要的准备时间；5、履行方式不明确的，按有利于实现、履行方式不明确的，按有利于实现合同目的的方式履行合同目的的方式履行6、履行费用的负担不明确的，由履行、履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。义务一方负担。365、合同的、合同的变更、更、转让和和终止止协商一致，合同当事人可以将其商一致，合同当事人可以将其权利或利或义务全部或者部分全部或者部分转让给第三人。第三人。债权人人转让权利的，利的，应当通知当通知债务人；人；债务人人转让义务给第三人第三人的，的，应当当经债权人同意。人同意。下列情况，下列情况，债权人不可将其人不可将其权利或利或义务转让：根据合同性质不得转让；根据合同性质不得转让；按照当事人约定不得转让；按照当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让；依照法律规定不得转让；376、违约责任任形式形式预期违约预期违约实际违约实际违约 （拒绝履行、延迟履行、不适当履行、（拒绝履行、延迟履行、不适当履行、部分履行）部分履行）违约责任的承担方式任的承担方式继续履行继续履行赔偿损失赔偿损失给付违约金给付违约金定金罚则定金罚则38法律面前人人平等！法律面前人人平等！39