【戴德梁行】中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段.解读.ppt

01 May 202401 May 2024南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部中南集团南通中南集团南通中南集团南通中南集团南通CBDCBD项目项目项目项目市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告(上上上上)01 May 2024更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行更多戴德梁行DTZDTZ的咨询报告的咨询报告的咨询报告的咨询报告戴德梁行太古广场呼尔浩特项目研究报告150页戴德梁行-苏州李公堤商业地产项目计划书-72页戴德梁行DTZ：成都金牛万达广场项目市场顾问报告深化144页戴德梁行DTZ：杭州坤和国际金融中心项目报告汇总222页戴德梁行DTZ：2007武汉商圈市场研究报告.pdf戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告275页2009戴德梁行：成都美国城评估报告75页DTZ戴德梁行：西安不夜城项目运营顾问报告.pdf【戴德梁行】2010青岛大拇指广场商业定位报告终稿.pptx戴德梁行：上海均瑶国际广场写字楼整体营销策略.ppt戴德梁行西安水晶岛酒店式公寓项目策划（58页）戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点戴德梁行制度与规程合集戴德梁行2007杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告【房库房库】房地产专业资源下载库房地产专业资源下载库下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：下载更多戴德梁行的咨询报告：【戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区】01 May 2024AgendaAgenda I.I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究III.III.分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位IV.IV.第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部01 May 2024I.I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部54weeksPhase I 项目推广主题研究项目推广主题研究分物业初步定位分物业初步定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观环境及产业调研l写字楼市场调研l商业（含体育）市场调研l住宅市场调研l酒店市场调研l酒店式公寓市场调研工作成果工作成果l各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容已完成工作已完成工作l宏观环境及产业分析l写字楼市场定位l商业（含体育）市场定位l住宅市场定位l酒店市场定位l酒店式公寓市场定位工作成果工作成果l各物业市场初步定位综合定位综合定位5weeksPhase IIPhase II10 months项目招商工作协助项目招商工作协助301 May 2024II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部7 交通路网四通八达交通路网四通八达,区位交通优区位交通优势显赫势显赫区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析8 城市城市城市功能定位城市功能定位支柱产业支柱产业上海上海国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车杭州杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料南京南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力苏州苏州以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工常州常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地机械、冶金、电子、纺织、服装南通南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工无锡无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、纺织服装扬州扬州力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业镇江镇江靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。锚链生产、造纸、工程塑料生产长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征9城市功能定位城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;经济发展现状经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划产业发展规划:上海都市圈上海都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈南京都市圈南京都市圈杭州都市圈杭州都市圈宁波都市圈宁波都市圈南通南通建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略10城市结构城市结构城市结构城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构11经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。南通在南通在长三角长三角的优势的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在南通在长三角长三角的劣势的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；12人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年年 2004年年南通市城乡人口结构变化南通市城乡人口结构变化13产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主 沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流 南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区14 2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。1978198019851990199519971998199920002001200220032004第一产业12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二产业10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三产业6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06单位单位:亿元亿元南通市三次产业发展南通市三次产业发展(1978-2004)经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结构分析15 近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%;相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。经济结构分析经济结构分析经济结构分析经济结构分析16城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划城市内部交通布局与规划 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥苏通大桥17大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联动与产业融合动与产业融合动与产业融合动与产业融合的表现的表现的表现的表现 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力18城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区19近期重点建设近期重点建设近期重点建设近期重点建设港闸开发区港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设观音山片区观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设开发区中心区开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前20项目周边关键要素项目周边关键要素项目周边关键要素项目周边关键要素436821910751、老城区、老城区 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、观音山片区、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府、市政府 5、居住规划区、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学、南通大学 近4万师生7、崇川开发区、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥、苏通大桥 预计2008年底建成21现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业(含体育会展含体育会展)研究及定位研究及定位研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图未未来来预预测测22南通产业定位南通产业定位南通产业定位南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市区域区域重点发展产业重点发展产业核心区充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、海门经济开发区为空间载体船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。东翼依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地。西翼充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地。23南通市产业规划南通市产业规划南通市产业规划南通市产业规划精细化工新型医药石油化工船舶 修造 配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造滨水产业滨水产业后沿产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售收入年目标工业销售收入未知未知24南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局南通市区生产力布局重点发展重点发展经经济济开开发发区区港港闸闸开开发发区区崇崇川川开开发发区区加快发展加快发展 精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区 现代物流吉斯达船舶修造中远、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业行业典型企业典型企业行业行业典型企业典型企业25南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较南通入驻办公楼主要行业增长率比较入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况；物流统计货运吞吐量和运输量的增长率；贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。26未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业(含体育会展含体育会展)研究及定位研究及定位27供应特征供应特征：南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22%的办公楼是机构自用的；金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征按建筑面积分按建筑面积分 (万平方米)28171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）南通办公楼分布特征（一）分布特征分布特征：按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了90%以上。全市分布特征全市分布特征高档办公楼分布高档办公楼分布2917181311109819201562116222324282627121472529123453031南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）南通办公楼分布特征（二）工农路办公楼分布特征：工农路办公楼分布特征：依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势。虹桥路虹桥路人民路人民路30南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布南通办公楼档次分布 档次分布特征：档次分布特征：南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。31南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析南通办公楼入住率分析 入住率特征：入住率特征：南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住。按区域分按区域分 (%)32南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征南通办公楼租金特征 租金特征：租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；人民中路、跃龙路、青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。33南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费南通办公楼物业管理费 物业管理费特征：物业管理费特征：南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。全市分布比例全市分布比例 (元/平方米/月)34南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征南通办公楼售价特征 售价特征：售价特征：南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价35南通办公楼销售率南通办公楼销售率南通办公楼销售率南通办公楼销售率 销售特征：销售特征：南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。供应面积供应面积 (万平方米)销售率销售率 (%)工农路中段工农路中段工农路北段工农路北段南大街新南大街新南大街新南大街新人民中路人民中路2004.112005.6200420052004.114400元/m2 6350元/m2 7000元/m2 6500元/m2 6500元/m2备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在5500元/平方米36工农路中段工农路中段工农路南段工农路南段跃龙路跃龙路外观比例外观比例 (%)外观特征：外观特征：南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）37南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）南通办公楼产品特征（二）单元分割单元分割办公楼类型办公楼类型商住楼商住楼纯写字楼纯写字楼各单元面积各单元面积 单元特征：单元特征：南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；办公楼主力面积段为100-200平方米。38南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）南通办公楼产品特征（三）楼层高度楼层高度楼层面积楼层面积 楼层特征：楼层特征：南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。39南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况南通办公楼装修配套情况走道走道大堂大堂三菱三菱 OTIS OTIS 其他品牌其他品牌KONE DOVFR TOSHIBA 黑马 蒙哥马利 南通金东 南通中天奥 现代 永大日立 电梯电梯 装修配套特征：装修配套特征：南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。40南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征企业性质企业性质企业性质企业性质企业性质：企业性质：民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。企业性质企业性质41企业来源地企业来源地来源地特征：来源地特征：入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；入驻外省市的企业以江苏和上海居多；2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征企业来源地企业来源地企业来源地企业来源地42行业分布特征行业分布特征全市行业分布特征：全市行业分布特征：入驻南通办公楼的行业主要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸易、服务、纺织/服装业；南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）行业特征（一）注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等43123456789 分路段行业分布特征：分路段行业分布特征：南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）行业特征（二）44南通租户特征南通租户特征南通租户特征南通租户特征行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三）行业特征（三）工农路行业分布特征：工农路行业分布特征：依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。1234567891045未未来来预预测测现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业(含体育会展含体育会展)研究及定位研究及定位46消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析基本特征基本特征基本特征基本特征行业分布行业分布公司规模公司规模租买客户分类租买客户分类公司性质公司性质47现现状状分分析析办公楼相关产业分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位本项目办公楼定位办公楼办公楼供应市供应市场分析场分析办公楼办公楼消费者消费者调研调研案例案例分析分析南南通通地地区区消消费费者者调调研研园园区区、港港口口物物流流企企业业消消费费者者调调研研郊郊区区、外外省省市市消消费费者者调调研研研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图研究逻辑流程图办公楼市场研究及定位办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业商业(含体育会展含体育会展)研究及定位研究及定位未未来来预预测测48类型选择类型选择：被访客户中选择纯写字楼办公近7成；选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%。消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析选择类选择类型（一）型（一）型（一）型（一）对不同类型办公楼的倾向特征对不同类型办公楼的倾向特征49消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析选择类选择类型（二）型（二）型（二）型（二）建筑建建筑建 材装潢材装潢 纺织纺织 服装业服装业化工化工/机机电电/石化石化科技科技贸易贸易/经贸经贸 广告广告金融金融/保险保险 服务服务 其他其他类型选择类型选择：入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多。注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业不同行业选择办公楼类型的倾向特征不同行业选择办公楼类型的倾向特征50消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（一）因素（一）因素（一）因素（一）选择目前办公点的原因选择目前办公点的原因是否由于客户的原因是否由于客户的原因选择办公地点的原因选择办公地点的原因：被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。楼奠定了良好的基础。目前办公地点目前办公地点选择原因选择原因工农路交通便利、地段优越南大街地段繁华青年西路地段较好人民路环境较好、交通便利、姚港路地段较好、租金便宜跃龙路环境好、交通便利51消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（二）因素（二）因素（二）因素（二）对目前办公楼不满意的因素对目前办公楼不满意的因素不满因素不满因素：目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求 选项纯写字楼商住楼物业管理28%21%设备落后25%26%其他18%19%周边环境17%21%写字楼品质差10%7%地段不好3%5%52消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析关关关关键键因素（三）因素（三）因素（三）因素（三）选择写字楼时考虑的因素排序选择写字楼时考虑的因素排序考虑因素考虑因素：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：综述：目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。考虑因素首选次选合计交通6941110地段6247109商务环境5552107写字楼品质465298景观414485周边配套394685行业聚集443983倾向搬迁地点倾向搬迁地点倾向搬迁点倾向搬迁点目前办公地点目前办公地点选择搬迁点原因选择搬迁点原因比例比例新城区工农路沿线 59%工农路沿线交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41%跃龙路地段优越、人气旺盛5%人民路人气集中18%工农路沿线客户集中9%青年路环境较好9%53消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面面面面积积需求特征（一）需求特征（一）需求特征（一）需求特征（一）面积特征面积特征：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。选择纯写字楼面积需求分布选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位：平方米54消费者分析消费者分析消费者分析消费者分析面面面面积积需求特征（二）需求特征（二）需求特征（二）需求特征（二）面积特征面积特征：选择商住楼企业对面