重视居间合同的约定-避免事后抱怨被忽悠.doc

重视居间合同的约定，避免事后抱怨被忽悠 轰轰烈烈的全民买房运动，成为制造新闻的热点。一段时间来关于房地产中介人员高额的收入也成为了媒体报道热衷的内容。房地产中介的高收入另其他职业人员羡慕妒忌恨的同时，也应该看到房地产中介市场中存在的严重问题。房屋交易双方与中介之间的纷争也伴随房地产交易的火热不断发生。在这些争议中，交易双方说的最多的可能就是我被中介忽悠了，被中介骗了等等。客观的说，中介市场中确实存在一些中介随意忽悠交易双方，唯一目的就是让你签合同收取中介费，至于交易双方的交易能否进行，存在哪些风险，均不是其考虑的。但是之所以出现这样的问题也和交易双方不重视居间合同的签订有关。有些中介，在居间过程中为了规避自己的责任也不愿与交易双方签订居间服务合同，往往以单方的支付佣金承诺书等代替。 每一此调控政策的出台或者房价的波动，都会引发大量的房屋交易纠纷。大家也都主要关注交易双方自身对交易风险的防范。但是我们认为，一定比例的纠纷其实是由于中介在促成双方签约前，并没有充分履行居间义务所致的，如果能够完善居间合同，中介出于避免承担责任的考虑，将会大大降低交易双方盲目签订协议的情形出现。也可以促使中介提供优质的居间服务。也只有这样才能使得规范的中介机构真正的具有的专业优势。 如果要签订居间合同，必然面对如何签订问题。虽然现在二手房预约买卖合同示范文本中有居间服务条款内容。从公平的角度看，对交易双方实际是不利的。下面就其中的条款具体进行分析。一、居间服务内容主要约定为8项，具体为： 1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房； 2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验； 3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）； 4、接受卖方售房意向委托，为卖方发布房源及信息编码，并为卖方联系合适的买方。 5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜； 6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务； 7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）； 8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务； 首先，对上述内容应补充是否需要联系银行并协助办理资金监管手续；是否需要联系担保公司赎楼；除了提供抵押贷款的咨询，是否还需要代为联系银行以及提交贷款申请；办理新的抵押以及在条件具备时协助交易双方向监管方办理支付手续等等。 其次，从上述事项也可以看出我们房产交易中介市场与香港等地方并不太一样。中介对交易的合法性也负有责任并不是仅仅提供信息。实际交易中交易双方也往往认为中介应该这样做，但许多情况下，由于种种原因中介并没有这样做或者没有发现。中介应该对自己提供的咨询意见负责，但操作中，中介往往以仅是供参考而不愿承担责任或者以并不是其出具的意见而不愿承担责任。因此有必要，就如何履行这些义务，在形式上和程序上进行约定。二、必要费用约定条款在实际交易中已经被直接签订合同或者办理过户时支付全额佣金取代。示范文本的具体内容如下： 1、本合同签订时，买方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）（不超过买方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。 2、本合同签订时，卖方向居间方支付人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）（不超过卖方应交佣金总额的百分之二十）。如买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。 如买卖双方最终签订深圳市二手房买卖合同，则居间方所收取的款项充抵买卖双方应当支付的佣金。 此处的居间方原因除外，并不具有可执行性。因为履行交易合同的是买卖双方，不能签订的原因也是体现在交易双方。中介并不是交易的必须环节，不存在中介原因导致不能交易的可能性。三、佣金收取约定没有与中介应提供的居间服务相对应。示范文本的内容如下： 1、居间方在买卖双方签订深圳市二手房买卖合同时，向买方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。 2、居间方在买卖双方签订深圳市二手房买卖合同时，向卖方收取佣金（含前条已收取的款项）人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分（小写： 元）。如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。 在目前的房地产居间服务中，签订合同仅仅是完成了居间服务一部分工作，申请赎楼、按揭等往往是关系到能否履行合同的关键。此处的居间方原因同上，同样不具有可执行性。四、违约责任的约定中介索赔容易，交易双方向中介索赔难。示范文本的具体内容为： 1、买卖双方利用居间方所提供信息、条件、机会等，私自签订深圳市二手房买卖合同或者另行通过其他居间方签订深圳市二手房买卖合同，买卖双方应当承担违约责任。居间方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金。 2、因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，居间方应将向买方所收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿。 3、因买方过错或违约，致买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后，可要求买方赔偿。 4、因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。 5、因不可抗力因素，致买卖双方未能签订深圳市二手房买卖合同，居间方应于不可抗力情形消除后五日内退还买卖双方所支付的必要费用。 中介依据第1项，发生纠纷时不存在举证困难，只要条件具备，一般均会支持。实际交易中，中介收取必要费用的较少，另外，中介赔偿买卖双方损失看似严厉实不具执行性。交易未成功造成的损失在实际中是很难收集到相应的证据支持。同时居间方的过错和违约，在实际交易中由于中介居于主导控制着全部过程资料而又不向交易双方出具任何资料，交易双方也是很难获得证据予以证明中介的过错或者违约。 解决中介违约问题，一方面应做好居间服务内容的约定以及履行过程的资料保存。另一方面要对损失的确定方式作出具体约定。