土地经济学第六章--土地金融.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第六章,土地金融,主讲人：王占岐 教授,第一节,土地金融概论,一、土地金融的概念,土地金融是以土地抵押权为担保的、土地资金的筹集、融通等,一切信用活动,的总称。,土地商品的特殊性决定了土地金融是有,担保,的金融。,二、土地金融的特点,1.,土地金融是有担保的金融,土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力）和物的担保。,2.,土地金融以抵押权为基础,土地金融以土地抵押为前提，以土地抵押权的设立为开始，并以土地抵押权的注销（债权如期偿清时）或执行（债权不能偿清时）为结束。,3.,土地金融一般要实行证券化,当银行土地信贷资产达到一定比例，通常是,25%-30%,时，银行便有可能面临资金的流动性风险，因此银行为降低其房贷资金风险，必须要使这部分长期信贷资产短期化，即对房地产抵押贷款进行证券化。,4.,土地金融具有较强的政策性,土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。,5.,土地金融业务成本较高，但收益较好,一般说来一宗房地产抵押贷款一般需要经历很多过程，在这一过程中需要很多部门协调处理，同时还需要一些相关知识的专业人员协作，这导致土地金融成本较高。但另一方面，这可带动一些中间业务的发展，为金融部门带来客观的手续费收入。,三、土地金融的总类,土地金融包括农地金融和市地金融两类。,（一）农地金融,1.,农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁；,2.,农地改良资金融通：用于农地开垦或改良；,3.,农地经营资金融通：用于购买农具、肥料等；,4.,农地经营扩展资金融通：凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需资金,农地金融主要特点：债权者不能提前要求债务偿还、而债务者可在契约到期前偿还；债务占抵押物价值不能过大，期限越长越好。,（二）市地金融,市地金融也可分为如下四种：,（,1,）市地取得资金融通：用于市地购买与租赁。,（,2,）市地开发资金融通：用于市地开发、整理和改造等,3,、市地经营资金融通：用于商业房地产、项目建造、工厂建设等；,4,、市地的企业或消费资金融通：以市地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金。,市地金融特点,（,1,）价高、收益高，抵押高；（,2,）资金回收有保证，举债能力强；（,3,）利率高，偿还期短，可提前还款。,四、土地金融主要业务内容,（一）融通资金业务,（,1,）为土地所有者或使用者提供资金，并使提供资金者获得利息；,（,2,）盘活土地，加强资金流通；,（,3,）发行债券，满足土地长期投资需要。,（二）债券业务,（,1,）所有权证券,（,2,）抵押权证券,给官方，债务人和债权人是直接关系,3,、土地抵押债券,抵押给金融机构，金融机构通过信用评级机构及担保机构向公众发行。债务人和债权人是间接关系。,美国金融危机属于这一种。,（三）土地投资业务,土地投资与一般生产投资不同，具有三个特点：,1,、投资大，利息高，并连续重复负担利息。,2,、收益率不易精确计算。,时间长，投资大，利息高，利润和投资收益都难以计算。,3,、资金占用时间较长。,五、土地金融的产生及其发展,由于土地的保值、增值，金融机构乐于为土地进行融资和投资。目前美国、德国、日本等国家的银行用于土地开发、利用、经营方面的贷款和投资占贷款和投资总额的,1/3,。,原因：,1.,金融资本的保值、增值和有利可图。,2.,为了谋求资金的相对安全。,3.,有利于吸收存款和开展业务,六、地产业与金融业之间的关系,地产业与金融业之间是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。,土地开发、经营离不开金融机构,金融机构风险小，回报稳定且收益好。,加,:,美国次贷危机及其影响,1.,什么是次贷危机,?,次贷,:,非优质贷款,.,贷款分级,:,优质,中等,(ALT-A),，此贷（,SUBPRIME),。,美国此次次贷危机主要是个人房地产贷款引发的。,2.,根源：,2000,年前后,IT,行业泡沫破灭，美国经济比较强劲，银行（商业）把投资转向个人住房贷款；中产阶级以上多数有住房，其他投资需求不太大（如基础设施等），银行转而给低收入消费群体贷款；低收入主要是那些没有受过良好教育、非裔、亚裔、墨西哥、南美等地的移民，没有固定工作、收入低且不稳定；,作为银行来说，次级贷款风险大，因此利率高，刚开始两年利率低，两年后重新调整（调高）。,2005,年美国经济过热，通胀压力增大，美联储调高利率，经济放缓,房价降低,低收入者失业或收入更低，难以偿还贷款,总数：,2800,亿美元,3.,危机显现（连锁效应或放大效应）,银行将房地产贷款证券化（融资）；,（华尔街：评估或评级机构评估，咨询策划机构策划）,投资银行购买证券（基金会购买）（,CDO),；,以证券抵押从商业银行贷款；,涉及,10000,、,20000,或,30000,亿美元；,房屋降价拍卖不出去；,4.,影响,美国经济缩水，财富减值，美元贬值；,金融机构危机,；,金融和出口；,中国出口和金融（弱，起步晚）；,化解：中国大力投资基础设施和国土整治。,