襄阳商业地产招商(一)--咖啡厅书吧选址分析.ppt

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,襄阳商业地产招商（一）咖啡厅/书吧选址分析及建议,13 十一月 2026,前言,国内咖啡消费群体可以分为,外国人和咖啡爱好者（文化、咖啡口感）,本地商务,活动,（环境、便利,、专业组织,）,白领休闲（品味、氛围,、交友,）,大学生聚会（有趣、互动性）,对咖啡厅而言，好的店铺位置是是否赢利的关键。开业地址选对了，咖啡厅成功率就达到了70%。因为开设地点的优势决定了店面吸引有限距离或者地区内潜在顾客的多少，这也就决定了门店销售收入的高地，从而反映出开设地点的价值大小。,目录,选址分析要素,目标人群分布分析,人口密度,高档住宅,商务写字楼,学校与培训机构,同行聚集效应分析,基础人群,活动组织+口碑,成本构成与差异性分析,选址分析要素,选址考虑因素：,1，人流量统计及入店率统计,2，区域特点、市政设施及经济趋势,3，交通状况、街道类型及房租,优先选择：,1，成熟商业街区,2，B地段(紧邻成熟商圈）,3，交通便利的地区（步行、公交、停车）,4，同行扎堆的地段，但不是过度竞争的地段,5，周边收入高,6，年轻人多的街区,人口密度,15%,15%,70%,襄阳市城市布局已汉江为分界，南北差异明显。南岸主要为行政、教育类，北岸主要为工业、商业。,高层住宅分布,襄城因古城限高，新建楼盘较少，并且多数大盘偏向三桥-檀溪版块。,高层住宅分布,樊城因为人口密度大，工商企业多，成为住宅类房地产开发的主要市场。,商务写字楼分布（主要集中在樊城）,襄阳市商务写字楼分布相对较分散，只有广场商圈和现代城商圈（覆盖万达写字楼）为较集中的两个区域。,学校与培训机构分布,培训机构,中学中转技校,襄城培训机构分布较平均，没有明显的聚集效应。,樊城培训机构分布,樊城培训机构已经逐步出现广场片区、科技馆片区、松鹤路片区三个相对集中的聚集区。,分析,培训机构较贴近住宅区，方便学生,集聚效应逐渐显现，差异化定位,品牌效应初显，新东方、新动态、晋级学校等已经初步形成连锁模式,商业氛围襄城、樊城差异明显，襄城文化氛围浓，樊城商业基础好。,咖啡类消费属休闲消费，很难形成远距离的跨区消费群。步行、公交、开车距离在15分钟以内为宜。,咖啡厅、茶社分布,咖啡厅、茶社分布,酒吧分布,酒吧选址相对比较集中。,广场商圈,沃尔玛商圈,万达商圈,北街商圈,古治街酒吧街,除古治街为政府统一规划外，都在核心商圈内。,分析,咖啡厅的消费与周边环境影响很大，一个合适的区位环境会形成休闲文化产品（咖啡、西餐、精品小店）的聚集。,年轻人喜欢群聚，太孤立的环境需要较强的品牌号召力，宣传广告压力较大。,城墙、护城河文化相对持续性若，目前选址并没有很好的休闲景观（相对于荟园内和西门口），属于文化商圈的B地段。,A级商圈受租金影响，场地面积有限，可以考虑咖啡/文化样板店+焦虑培训房的模式未来扩展空间。,成本构成中，硬装修为不可移动成本，软装家具和设备是可移动的。可考虑强化软装、设备，简单硬装的模式。,按一下添加标题,项目,费用预算,固定成本,水电,1000（因为电费中照明、空调、音箱占主要的，基本为固定费用）,设备维护维修,200（安装、修理）,广告宣传,2000（宣传单、会员卡、电台、电视节目、新媒体，活动组织）,房租,2000-4500,人工费,2500/一个店长,行政开销,200/月，工商、税务、城管、公安、卫生各部门，各种办证、各种年审。,通讯费（宽带、电话）,100元/月,设备装修折旧,装修、设备成本合计/60（按五年平均折旧）,可变成本,原材料,？根据咖啡用料好坏,税费,选址差异分析,南门城墙,万达,房租,便宜，2000/月,贵，4500/月,装修（硬）,一般,贵，需要搭楼板,装修（软）,一样,一样,户外环境,好，文化、绿化,好，商业街区,物业,无费用,5元/平方，安保好,水电,？,？,人工,一样,一样,商圈人流,少，主要以周边和旅游人群,多，购物、餐饮、休闲,交通便利性,一般（夜班公交）,好（出租车方便）,影响力,口碑传递慢,，需广告宣传投放,目标消费群集中，口碑传递快,停车,少量车方便，停门口,地下车场，需收费（2元/小时）,周边商业氛围,城墙、护城河，文化类、茶社类,商业综合体,周边居民,事业单位家属,区，年龄结构偏大,高层住宅,，20-45人群多,周边商业楼宇,无,万达商圈、写字楼、企业多,集群,效应,弱,，没竞争,强,，必须差异化发展,结论和建议,选址关系到咖啡吧的商业定位和未来运营模式，,必须谨慎,。,南门城墙选址以文化为导向，低成本起点，风险低，但后期发展难度大，基础成本盈亏不会比万达低太多。,万达选址成本高，压力大，但市场成熟、消费集聚，一旦形成差异化口碑，基础消费人流可以负担运营成本。且活动组织会因为距离各单位、居民区较紧而变得方便。,可考虑根据商圈分区，分别设立几个选址调查小组，深入调查目前市场上不同商圈的可用商铺位置及消费者偏好。,详细对比后，最终确定选址位置。,选址考虑的同时应开始商业运营模式的完善,商业模式的探索和经营细节的确认是需要同步进行的，建议及时完成店长人选的确定，让专业运营人员参与前期选址和装修。,装修是为商业运营模式服务的,装修对咖啡厅的消费目标人群定位、日常互动活动组织都有很大影响，必须是与商业模式和目标人群的消费偏好保持一致。,