江西九江小池项目营销策划报告165PPT.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,*,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,2026/11/7,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,定位论证依据,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,彭泽县城镇人口4.7万，市场年推盘量40万，年销售量8万,通过类比，小池镇房地产发展空间巨大,类比已有发展区域案例，寻找房地产市场商机,小池总人口12万，城镇人口5万,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,通过供给与需求关系，论证市场前景,目前在售房产项目2个，总开发建筑面积4.7万平米左右，暂时没有新项目上马。其中住宅项目1.6万平米，商业3万多平米，商业量大。,1、在售项目档次低，总体量较少，没有真正的房地产开发项目,2个项目商品房二期施工面积1.3万平方米左右，其中新天地二期预计6000，现推出20间销售。交通家园二期预计7000。,2、房屋施工面积及新开工面积小，房地产发展尚待激活,3、商品房销售情况尚佳，年消化量4万左右，年销售率80%左右,随着自建房限制规定实施，住房市场化不断提升，加之城市化的进程加快，,住房的需求将进一步加大，所以整个小池的房地产前景还是比较广阔的。,总结,住宅的需求扩大,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景,3、区域房价剪刀差大，九江均价3600元/，没有低于3000元/的项目，导致约有20%刚性需求客户无法购房,1、目前35-40%九江客户投资性置业，加大九江宣传是项目快速消化突破口,2、九江市市区人口65万，外来人口30万，需求巨大,这一比例是没有九江推广的自然消化结果，加强在九江推广比例则上升。,扩大九江宣传,充分挖掘九江需求,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,便利和舒适的日常居所,在置业中的核心需求元素,物业所体现的身份感和归属感,便利的交通条件和物业配套,方便子女教育,更大的户型和多的车位,安静、整洁的小区环境,较低的买入价格和增值潜力,卓越的物业品质和持有价值,优美的自然环境和景观,精神的愉悦、闲适和放松,创新性的产品类型和所彰显的生活方式,潜在的置业需求点,物超所值的投资产品,理想的度假、休闲空间,九江客户的消费习惯,方便感和便捷,身份感和归属感,注重财富积累和资产增值,投资和消费上的精细和理性,对新事物和新生活方式的接受和期待,住宅虽然自住型需求为主,九江客源比重较大，给我们以扩大九江宣传的契机,客户群难以最大化挖掘，是目前项目存在价格低，销售量也上不去的原因，其中小池新天地在九江做了宣传推广，其客户群体九江比例明显提高。,通过区域差异，挖掘异地需求，论证市场前景,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,通过项目性价比，挖掘市场巨大需求,3、灵活的付款方式，进一步扩大客户群,1、本项目预计均价2000元/，仅比九江经济适用房均价1750元/高出250元/，具有高性价比。,2、本项目中小户型路线，总价低、首付低、月供低，花租房的钱购房。,面积,单价,总价,首付2成,贷款,20年月供,70,1800元/,12.6万,2.6万,10万,614.3元,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,权力顶层,财富顶层,上层（稳定资产层）,中上层（新资产层）,中产稳定层,中产初层,市民阶层,底层,本案的主力客群将来自于九江经济体系有稳定收入的中低层。其稳定的收入而且较高及住房刚性需求已足以独特成群，故我们又将其称之为：,掌握财富升力的小资阶层,占本案总客户量的80；,目标客群的性价比取向有效锁定客户,30万/套以上,10-15万/套,10万/套以下,20-25万/套,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,方案一：纯住宅社区利润是2,741.3万元，但是安全性高，快速回笼资金。,方案二：商业+住宅利润是3,196.4万元，但是不确定因素多，风险大，回笼资金慢。,论证总结,根据以上论证，建议走中小户型路线，打造相对小池现有楼盘高档的住宅社区，全面寻找900户铂金住户。,2种方案的优劣对比,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,一期目标及推广节点控制,09年9月,10年1月,09年10月,10年10月,10年6月,2010年1月开盘,临时,咨询处,开放,售楼处,开放,营销筹备阶段,造势、炒作阶段,形象导入,客户体验阶段,形象强化,开盘热销,卖点诉求,10年12月,2期咨询,二期销售,开盘,09年11月,一期回笼资金目标：5000万,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,三期回笼资金目标,区域,建筑类型,总体量,（）,单价,（元/）,回笼资金,（元）,销售时间,销售率,一期,商业区,纯商业,8,750,3,600,29,925,000,10年01月-10年10月,95%,住宅,13,500,1,600,20,520,000,95%,二期,洋房+小高层,30,000,1,850,55,500,000,10年10月-11年10月,95%,三期,小高层,23,900,1,900,45,410,000,11年11月-12年08月,95%,合计,76,150,151,355,000,95%,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,如何达到销售目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,项目形象定位,中高端,，打造小池房地产NO.1,配置,社区巴士,解决交通屏障,中小户型设计，,形成合力，做到总价低，首付低，月供低,在,九江宣传,，扩大客户群体，拉高销售价格，提高销售速度,一江两岸,的潜力价值,花租房的钱买房划算,引导掀起九江全民在江北新区置业的浪潮（高于市场价300元/原因？）,如何达到我们目标寻找项目突破口,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,如何达到我们目标寻找项目突破口,小池房地产处于起步阶段，没有规模化、舒适化的小区,长江大桥收费提高了置业居家的成本，长江成为屏障,客户群体单一，难以扩大，制约的房地产发展,一江两岸的区域价值诉求未到位，升值潜力难以体现,九江与小池楼价剪刀差，价格是成为最大竞争力,需要成规模中高档次社区,解决业主的交通问题,充分挖掘九江客户,充分挖掘地域的升值潜力,户型面积中小定位，短平快,市场有待激活，呼吁品质社区的出现,1、规划建议 2、项目定位 3、户型优化 4、园林绿化,5、配套建议 6、物业管理 7、建筑风格,7大突破口,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,本项目目标客群的特征,已定居外地的原籍小池的投资客，,黄梅县其他乡镇的投资客,重要客户,游离客户,核心客户,重要客户,游离客户,小池高收入阶层,来源：九江，小池，黄梅,职业描述：,私营业主、公务员、,外出务工人员,置业需求：二次置业、投资,价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质,置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠及保值增值性,重要客户群,项目周边及乡村人群，九江中低收入人群,来源：项目周边居民，周边乡村，九江中低收入人群,职业描述：私营业主、,企事业单位职工、公务员、医生、教师等工薪阶层,置业目的：改善居住环境及满足过渡性住房需求,价值取向：关注区位、居住环境、教育、生活配套,置业特征：,有一定的储蓄，但总额有限本地的年轻人，喜欢新鲜事物，,比较理性、总价承受力有限,核心客户群,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,使用者Occupants,年龄：2535岁/职业：企事业单位有稳定收入人士、工薪阶层,家庭结构：新婚之家，三口之家,宗旨Objects,改善居住环境，追求健康生活/符合城市的发展节奏/追求社区生活,目标驱动Objectives,拥有自己的家/结婚成家立业,组织Organizations,决策参与人范围大：家人、亲友、同事,运作方Operations,主观意识强，不能被轻易打动，但对价值认同的产品决策较快,时机Occasions,社区形象深入人心/产品、环境能充分的展示,通路Outlets,报纸广告、楼盘现场购买,置业行为模式7OS,客层验证这些客户存在一定的共通性,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,规划建议,1、规划建议,2、项目定位 3、户型优化 4、园林绿化,5、物业管理及配套,如何达到我们目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,144米,136米,11F,11F,6F,6F,6F,146米,水系绿化带,景观小高层,多层,18F,方 案 一 项 目 基 础 数 据 表,序号,项目,数据,单位,一,土地总面积,38000,二,容积率,2.0,三,总建筑面积,79000,1,住宅,76000,2,人防,3000,四,可销售面积,76000,1,多层住宅,30000,2,小高层住宅,41000,3,商业,5000,方案一：中小户型住宅+5000配套商业,6F,6F,6F,6F,5000商业,18F,2000中百超市,3000社区商业,2层商业,11F,18F,6F,6F,18F,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型面积配比,中小户型，降低准入门槛，缩短销售周期，短平快销售，迅速回笼资金，降低开发风险,方案一：中小户型住宅+5000配套商业,建筑类型,体量（）,户型,面积（）,套数（户）,小高层,29000,2房,70-75,400,12000,3房,120-125,110,多层,21200,2房,65-70,314,8800,3房,110-115,80,合计,71000,904,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,投资成本估算,方案一：中小户型住宅+5000配套商业,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,方案一：中小户型住宅+5000配套商业,投资成本估算,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,方案一：中小户型住宅+5000配套商业,投资收益估算,销售收入,物业,面积,单位,单价(元),总价(万元),多层,30000.00,1850.0,5550.00,小高层,41000.00,1850.0,7585.00,纯商业,5000.0,3600.0,1800.00,小计,76000.0,1965.1,14935.00,预售项目利润估算表,序号,项 目,计算公式,金额（万元）,1,销售收入,14,935.0,2,开发成本,11,279.9,3,利润总额,(1)-(2),3,655.1,4,所得税,(3)25%,913.8,5,净利润,(3)-(4),2,741.3,6,投资利润率,(3)/(2),32.40%,7,投资净利润率,(5)/(2),24.30%,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,水系绿化带,116米,144米,136米,3800,3400,3400,6000,3600,2000,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,146米,水系绿化带,社区配套,美食街,中百超市,娱乐广场,住宅区,商业区,景观小高层,多层,方案二：商业区+中小型住宅,方 案 二 项 目 基 础 数 据 表,序号,项目,数据,单位,一,土地总面积,38000,二,容积率,2.0,三,总建筑面积,79150,1,住宅,53900,2,人防,3000,四,可销售面积,76150,1,多层住宅,18500,2,商业区多层,13500,3,纯商业,8750,4,小高层住宅,35400,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型面积配比,建筑类型,体量（）,户型,面积（）,套数（户）,小高层,26600,2房,70-75,365,8800,3房,110-115,80,多层,18500,2房,65-70,260,商业区多层,13500,3房,115-120,110,合计,67400,815,方案二：商业区+中小型住宅,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,投资成本估算,方案二：商业区+中小型住宅,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,投资成本估算,方案二：商业区+中小型住宅,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,投资利润估算,销售收入,物业,面积,单位,单价(元),总价(万元),多层,18500.00,1800.0,3330.00,小高层,35400.00,1800.0,6372.00,商业区多层,13500.00,1800.0,2430.00,纯商业,8750.0,3600.0,3150.00,小计,76150.0,2006.8,15282.00,预售项目利润估算表,序号,项 目,计算公式,金额（万元）,1,销售收入,15,282.0,2,开发成本,11,020.1,3,利润总额,(1)-(2),4,261.9,4,所得税,(3)25%,1,065.5,5,净利润,(3)-(4),3,196.4,6,投资利润率,(3)/(2),38.67%,7,投资净利润率,(5)/(2),29.00%,方案二：商业区+中小型住宅,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,确定原则：,满足政府规划要求,：,不能体现为住宅项目，与县委、镇政府的建筑形象相溶合,差异性、品质化：,在风格新颖，规划适度超前，扩大客源，吸引投资客,整体规划建议,类mall街区布局,院落式组团住宅,+,总平布局特点,目前国际流行布局，开放式边界、休闲交互式空间,居住区独立式中庭，增加沿街商业面，提升商业及住宅综合性价比,针对方案二,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,规划布局示意,技术指标,1、占地57亩（38000）,2、容积率：2.0,3、建筑面积：76150,其中1）住宅：53900,a花园洋房：18500,b小高层：35400,2）商业区：22250,a纯商业（底商）：8750,b住宅：13500,水系绿化带,116米,144米,136米,3800,3400,3400,6000,3600,2000,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,146米,水系绿化带,社区配套,美食街,中百超市,娱乐广场,住宅区,商业区,景观小高层,花园洋房,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,项目开发建议分三期步骤开发,南,面,二期花园洋房,一期商业区,三期小高层,底层商业+住宅形式设计，可单独使用，亦可整体使用。,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,商业区建筑形态示意,底层架空5米做纯商业，2-3楼住宅，有天有地有花园的类别墅建筑形态,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,商业区建筑形态示意,建议单户面积不宜过大，每层60左右，总面积控制在180,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,一层调高5米商铺,二、三层住宅,楼层功能设置-可自由调整,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,提升了整体开阔性及档次，降低了容积率。,12米,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,商业区域,面积,业态,美食街,2200,快餐、中西餐馆、特色小吃、糕点房,娱乐广场,2200,网吧、酒吧、咖啡馆、茶馆、游乐室,中百超市,2000,社区配套,2400,棋牌室、,干洗、药店、美容美发、健身馆、幼儿园,合计,8800,商业区域业态指标,商业区业态规划,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,项目定位,1、规划建议,2、项目定位,3、户型优化 4、园林绿化,5、物业管理及配套,如何达到我们目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,江北新区：,一江两岸，区县共建。合并发展，人心所向，大势所趋，并不是所有人看到了“一江两岸”的居住前景，有人更看到了“区县共建”后的财富未来。我们要告诉人们沿江发展的前景。,轴心：,目前105国道是贯通城东西和九江的轴线干道，从未来2-3年的片区发展情况看，打开城市向北发展的瓶颈，因此，本项目处于轴心之位。,项目整体形象定位,江北新区,滨江,生活轴心,水岸生活康居示范工程,新城市主义/原生态水岸生活/休闲生活/异域风情/居住样板,关键词：,意大利风情水岸金牌小镇,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,江畔意大利水岸生活元素,关键字：万里长江、原生态、高品质、异域风情,案名特征：,形象鲜明 领先市场 易于起势 包容性强 领袖气质 客户容易记住 方便展示推广,项目案名建议,1、融入地址，特色鲜明，提高关注度，拉近与九江的心理距离。,2、便于受众记忆，特别是案场与售楼中心分开情况下，便于客户产生区位认,3、便于推广展示，更好的体现出一江两岸的未来前景，便于在九江宣传，体现出对美好生活的向往，体现出长远、可持续的一种寓意；,4、“北岸”体现水岸生活的优雅闲适。,浔阳北岸,案名诠释：,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,备选案名,在水一方,长江左岸,江畔丽景,江北春天,印象威尼斯,江北壹品,与项目特点与定位密切相关，集中体现项目属性和精神,案名诠释：,1、靠近长江，结合一种区域地点及品质的认知，体现区域生态价值；,2、江北第一座高品质建筑群落，而六号将成为一道风景线，倒影长江的样板性建筑，体现出对美好生活的向往，体现出产品价值；,3、提升传播效果，即塑造一种使命、价值、荣耀，起到诱导效果,4、跳脱单纯的产品竞争层面，有效区隔竞争对手，即在消费者心中给项目一个市场定位,长江六号,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型优化,1、规划建议 2、项目定位,3、户型优化,4、园林绿化,5、物业管理及配套,如何达到我们目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型格局建议,类型,客厅开间（）,主卧室开间（）,主卧面积（）,次卧面积（）,其他功能房（）,两厅面积（）,70-80,2+1房,3.9-4.2,3.3-3.4,14-16,10-12,8,27-30,90-100,2+1房,4-4.3,3.4-3.5,15-18,12,10,32,115,3房,4.3-4.5,3.5-3.6,16-20,12-14,12,35,商业,开间：4.0-5.0,进深：8-12,层高：,5米,户型格局设计建议,1、卫生间面积控制在46，厨房不高于6；,2、考虑干湿分离，动静分区；,3、细节上考虑切忌犯冲等风水问题,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,方正：,户型强调规整实用，尽量减少公摊和交通面积。,功能房要多：,要尽量增加功能房，如麻将室、阳光房、保姆室等（即“+1房”），功能房开间可压缩。,客厅朝向：,客厅及主卧要求必须布置在南向，而且观景要求也主要是布局在这两个功能房里。,空调机位：,客厅及卧室均要考虑空调机位，并结合立面做好美观效果。,生活阳台:,宜考虑生活阳台（2左右），上有上下水布置水池和洗衣机位。,户型设计要求,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,飘窗：,突出本项目内外景的优势，可采用观景阳台和落地式飘窗等设计手法。但位置与数量应该合理、勿滥。,豪华户型：,豪华型户型要求有入户花园，5.1开间客厅，3.9以上开间主卧，独立书房，步入式衣帽间，豪华主卧卫生间等客厅朝向：,送面积：,如（1）落地式凸窗（2）2.,米以上大进深阳台（3）落地式转角景观窗等。,户型设计要求,产品定位户型优化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,创新点,户型,大露台,飘窗,落地,景观窗,大衣橱,入户花园,双阳台,三阳台,花架,房,/3房,项目户型特点说明,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,花园洋房设计层数为5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。,二楼入户露台,外挂楼梯,一楼入户花园庭院,巧妙的入户方式,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,门厅的格调感觉,空中花园的体验,门厅/空中花园,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,底层架空的泛会所空间,底层架空，将来的泛会所空间/车位,文化艺术体验的会所空间,架空层车库空间，人车分流,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,情景房设置于首层，可用作书房、茶室、客房等功能，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。,阳光茶室,情景房,入户花园,情景房,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。,并且公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。,独特的露台空间,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型特色,室内外的,小型私家花园,或,迷你阳台,在阳台内外增设可供种植的空间,顶层设露台,增添情趣与特色,与园林相呼应,细节创新入户花园、景观阳台,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间。,送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积,南北错位阳台的设计，可不计面积赠送，增加超值感。,送“能跳舞的大阳台”,送屋顶花园,送入户花园,挖掘横向附加值，多重赠送面积。,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,180度外飘窗，景观主卧,环球翡翠湾,2房2厅1卫96平米,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。,65平两房两厅一卫,倒凸窗,赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度,户型创新参考,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,赠送内阳台与大露台增加可使用空间，提高舒适度,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,中海塞纳丽舍136平2房2厅2卫：,空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值,入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。,阳光房间：享受阳光的沐浴，享受舒适人生,运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,花架赠送,户型创新参考,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。,户型空间建议强调空间划分,商业区的住宅可考虑，小复式结构户型；,商业部分后还可以整体以小TOWNHOUSE的产品形态出售。,户型创新参考,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,南北通透,入户花园,错位阳台,工人房,落地飘窗,空中花园,编号,套型,套型建筑面积,其 中,套内建筑面积,公摊面积,花园面积,备注,A-a,四室两厅三卫,153.1,125.4,13.5,14.2,阳台花园面积按照50%计入套型建筑面积,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,现代欧式板式小高层,高实用率、高附加值、无遮景观、高得房率；,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,奇偶错层小高层参考,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,园林建议,1、规划建议 2、项目定位 3、户型优化,4、园林绿化,5、物业管理及配套,如何达到我们目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,一心一带二主题十院落,景观布局示意,一心：中庭花园（音乐绿洲）,一带：地中海水主题绿化带,二主题：地中海水主题绿化带,音乐绿洲中庭花园s,十院落：每一栋前面设置一个院落，,并送给一楼部分院落。,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,规划示意：主入口,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,在主出口入口外延靠二环路设置区域中心广场，以广场作为出入口与景观焦点，一举两得。,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,本小区将以水景以为主轴景观，因此在入口景观处将以水池道路延伸，起到屏风和过度的作用,规划示意：入口景观轴,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,中庭花园:,音乐绿洲，,在社区中心，建立一个集运动锻炼（分老人小孩，中青年)，休闲，亲水、亲地，交往沟通于一体的中心广场作为整个社区的太极点，凝聚社区向心力；,规划示意：一心一主题音乐绿洲中庭花园,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,水景观带:,利用排水渠打造一条集意式艺术小品、水景、雕塑、主题文化于一体的地中海水主题景观带；并与中庭花园一并相连规划。,规划示意：一带一主题地中海水景观带,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,规划示意：八院落,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,院落：,每栋房子前面就是一个主题院落，以景观节点将以休闲设施、娱乐设施为主，更注重儿童的欢乐场所。,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,以生动的雕塑来使整个社区景观充满活力、灵动与乐趣。,18F,18F,11F,11F,6F,6F,6F,6F,3F,3F,3F,3F,3F,2F,水系绿化带,规划示意：雕塑点缀,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,规划示意：配套,小区内部设施规划,幼儿园,诊所,户外健身设施,儿童游乐设施,阅览室,健身室,景观布局,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,要诀：,赴沿海购买即将淘汰的双层巴士将其改装成开放式移动售楼处，内置小模型及相关资料，具备移动广告与售楼处功能，可去周边郊县进行营销推广，此乃全国营销首例，必将引起轰动。,移动看楼专车,启示：伦敦奥组委在北京奥运会上利用双层巴士所做的8分钟展示,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,整体设计体现园区特色且最大程度发挥外部自然景观特色,体现人文化、立体感,重视人的参与性,考虑维护成本,园林设计,园林设计,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,避免使用大面积水景，因其建造及维护成本高,开阔简明，体现空间感、流动性,注意点与面的结合,与绿色景观协调合一,多采用北方常绿植物,避免使用热带植物、大片绿地等不易维护园林要素,园林空间设计 体现活性、立体绿化,园林设计,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,少量底层外廊道或部分架空,低层屋顶绿化,每层电梯大堂绿化,立体绿化和空中共享空间,园林空间设计 体现活性、立体绿化,园林设计,架空层绿化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,园林对内是鼓励积极参与的、亲切的、融洽的。,水景示意：突出变化和参与性；强调造价及维护费用：掬水即可，无需引入大规模水体,低成本水景园林、街道家具,园林空间设计 体现活性、立体绿化,园林设计,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,意大利风景艺术园林,园林风格,意大利风景艺术园林，营造如画的风景，使人置身于画，生活在风景中。,园林设计吸纳威尼斯水城的自由流漫、佛罗伦萨的文化艺术、米兰的时尚经典、罗马的古朴返真等众多格调，在对自然的赞美中，加入了丰富的想像办和富于变化的生动造型，展露出亚平宁风情的醇美。,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,智能化物业管理,1、规划建议 2、项目定位 3、户型优化 4、园林绿化,5、物业管理及配套,如何达到我们目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,智能化系统,信息网络化,LAN宽带信息网入户，每户,10,兆带宽,每户2个有线电视插座；高速双向多功能有线电视网，VOD视频点播,安全防范系统,电子巡逻系统,可视电子对讲访客系统,中央电子监控系统,周界红外线探测警报和紧急广播系统,车辆管理电子数据化,设备监控系统,水、电、热、照明设备监视,电梯工作状态监视,物业管理系统,电子公告牌系统,三表出户或提供远程抄表系统,关键词：安全、科技,物业管理-智能化管理,物业管理,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,小区智能化运用,优秀物业管理公司,物业管理-智能化管理,物业管理,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,车辆出入管理,小区背景广播信息系统,小区安防监控系统中心,物业管理公告,在线服务,万能IC卡,周界防范系统,电子巡更系统,访客对讲系统,室内安全系统,防灾害自动报警系统,物业管理-智能化管理,物业管理,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,价格定位,1、价格定位,2、销售目标节奏 3、卖点提炼 4、推广策略,5、促销活动建议 6、包装策略,怎么销售达到利润最大化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,导入期,推广期,成熟期,价格,提价的支撑：,开盘热销,样板房展示到位,新房源的推出,景观展示到位,客户积累量的支持,市场需求的支撑,树立价格标杆；,入市价格低于市场预期,小步快跑,，,快速滚动,实现快速资金回笼,创造开盘热销效应，聚集人气,产品尽量拉开差距，不产生直接竞争,项目入市期价格预测,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,价格建立及调整策略,价格策略：平开高走、小步快跑，建立自有价格体系,商业：3600元/左右，,住宅：1800元/左右，,结合市场竞争需要，配合销售进度安排，进行价格隐性调整。幅度：每次上调幅度为35左右,建议项目销售价格确定,价格预测,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,一、蓄势阶段：,入市价格低开，低于市场预期，保障基本利润，快速回笼资金，形成热销效应，寻找适当的时机提升价格。,二、开盘强销阶段：,树立价格标竿，标准为景观、位置、户型较佳的单元。不断拉升价格试探市场，走向高潮。,三、尾盘期：,如果销售面临较为严重的压力时，采取阶段式促销,价格策略详叙,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,销售目标节奏,1、价格定位,2、销售目标节奏,3、卖点提炼 4、推广策略 5、促销活动建议 6、包装策略,怎么销售达到利润最大化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,区域,建筑类型,体量,（）,单价,（元/）,总价,（元）,住宅区,小高层,35400,1800,63,720,000,花园洋房,18500,1800,33,300,000,商业区,纯商业,8750,3600,31,500,000,住宅,13500,1700,22,950,000,合计,76150,151,470,000,项目销售总销：1.5亿,销售目标,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,营销节奏总指导思想,渐进式、持续的树立区域形象，形成项目品牌传播；配合开盘期爆发式营销；,开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、大规模及未来蓝图展示，增强客户购买信心；,此后，通过分阶段现场亮点展示，争取价值最大化的价格策略；,宣传节奏：,宣传主题：至始至终贯穿一条主线产品创新+江景+异域文化；,展示：“未来前景江北新区+社区实景+样板房”；,卖点宣传：“形象宣传实质卖点”；,渠道营销节奏：,开盘前：多种渠道立体组合；,开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户；,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,2期洋房+小高,1期商业区,3小高层,开发销售顺序：12 3,1号商业区启动，商业+住宅联动销售，并提高的住宅的价值，并做好一期形象。,2洋房区域，建筑速度较快，且市场对多层受众较多。,有利于低开高走，避开小高层、高层的现行的低价的局限。逐步过渡，牵引过渡到高层开发。,3小高层区域，满足价值的最大需要。,工程要有示范性质，建议“建筑未动、景观先行”，沿105国道用围墙圈起来，作为广告墙并做好水景观绿化带。,采取滚动式销售开发，便于加快资本周转和资金回笼，尽可能规避金融风险。,分三期销售（预计2.5年）,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,营销工作节奏安排（销售周期2.5年）,10年1月-11年1月,09年11月-12月,09年8-10月,时间,阶段,目标,销售,节奏,展示、工程符合销售条件,实景园林展示,营销中心到位、展示区包装,围墙、导示、,销售物料完成,工程,进度,派筹期,酝酿期,持销期,营销,强度,营销,费用比,40%,30%,11年2月-12年-2月,强销期,20%,商业区销售，,建立项目形象，引起市场关注,客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标,有效,销售,小高层,有效销售洋房部分小高房源,12年3-8月,整体现房展示,清盘期,10%,售罄,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,报纸广告,销售检讨,项目结案,项目总结,未成交客户分析及追踪,清盘期,报纸广告,销售员及客户队伍宣传,有希望客户再过滤,对竞争个案采顺势而为的机动作法,阻力产品促销,困难产品突破,强销未成交客户分析及追踪,持续期,报纸广告,短信广告,户外广告,DM广告,来人来电最后过滤实施销售控制,举办宣传活动，配合报纸等媒体,媒体广告发布充分掌握案情发展,扩大宣传面，开发潜在客源,延续公开期热潮进入第二阶段,强销集中掌握来人来电之成交,强销期,定点广告牌,DM派发;报纸、短信、电视、网络广告等,媒体发布全面启动,说明书、平面图册,完成样板房装饰,电话拜访客户公告进度,做先期销售定点统计及追踪,报纸广告、现场指示牌、旗帜等完成到位,入驻接待中心,派筹期,工地围墙看板,重点据点,户外形象广告,VI体系设计,完成售楼部装修,现场接待中心设计及施工,申请水电及售楼电话,广告宣传作业程序确定,区域性布置定点广告牌,销售看板制作,完成销售准备：,完成各项销售工具之发包,施工耳语传播,酝酿确立企划方案细部内容,酝酿期,具体推广手段,执行,目的,阶段,实施派筹：,掌握既有客户资料,先期成交完成现场准备工作,传达本案进场前销售信息,各阶段销售的工作安排,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,一期推广节点控制,09年9月,10年1月,09年10月,10年10月,10年6月,2010年1月开盘,临时,咨询处,开放,售楼处,开放,营销筹备阶段,造势、炒作阶段,形象导入,客户体验阶段,形象强化,开盘热销,卖点诉求,10年12月,2期咨询,二期销售,开盘,09年11月,一期回笼资金目标：5000万,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,卖点提炼,1、价格定位 2、销售目标节奏,3、卖点提炼,4、推广策略 5、促销活动建议 6、包装策略,怎么销售达到利润最大化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,八大产品竞争力提升点,预计开盘均价：1600元/平米,全盘实收均价：1800元/平米,二：原生态水岸名居,四：产品优化创新+低总价,五：,精致意式风情园林,七：科技节能品质建筑,三：高质感的异域建筑,八：优秀的物业管理,一：江北新区原始股,六：,完善而其具有档次的配套,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,户型优化为核心卖点,每户送露台，户户有花园,户型的创新,N+1房 115%实用率,每户送15%的面积,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,有人静观事物发展，有人选择发展事物,追逐价值还是创造价值，这是个问题！长江一号，据守江北潜力板块，一江两岸开发的核心区域，不断提高区域居住品位，靠近原生态万里长江，健康价值浑然天成，沿江物业情景升级完全契合资讯时代菁英生活的发展观。,菁英贵族发展观,菁英时代，后都市生活,一江两岸江北新区，后都市，大价值。,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,长江边的意大利风情水岸小镇,江北新区，北岸公馆上风尚水，水尚生活,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,推广策略,1、价格定位 2、销售目标节奏 3、卖点提炼,4、推广策略,5、促销活动建议 6、包装策略,怎么销售达到利润最大化,江西九江小池项目营销策划报告165PPT,我们如何,寻找客户,我们如何,引领客户,我们如何,促成交易,展示策略,专业服务,价格策略,现场活动,看房专车,客户甄别,广告策略,品牌策略,活动策略,项目主要市场推广策略：寻找、引领、促成等三个步骤