首创置业标准化平台产品标准化优质课件.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,目录,国内,外,房地产公司标准化研究,首创置业标准化的思路和要点,标准化工作内容,材料技术标准,工程做法和成本措施,产品库,计划管理,流程管理,资源管理,知识管理,1,国内主流房地产公司的标准化情况,项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。,材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本,；,客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；,产品标准化，部品工厂化。,宏宇星河湾,富力、珠江,当代,MOMA,万科“情景花园”,2,宏宇地产公司的标准化情况,围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院,3,富力地产公司的标准化情况,售楼处,“,彩蛋”的标准化复制，现在富力桃园,富力地产于,2005,、,2006,年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。,各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。,富力针对,精装修,制定了详细的,标准,，并有相应的,材料供方名录,。,富力最有特色的标准化就是售楼处,富力彩蛋。第一个彩蛋于,2003,年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是,2006,年从富力城搬过去的。,4,珠江地产公司的标准化情况,珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。,珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的,外立面风格,。但目前，集团已经取消了立面风格方面的硬性要求。,珠江将住宅按档次分为高、中、低三档，每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次，比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准，对应的造价也不一样。,植物,配置在不同的地区都有,标准库,内选取，各地公司不能选择标准库以外的植物。,另外，珠江每年推出一批,样板户型,。每年年末，集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑选，选出他认为值得推广的户型，作为下一年度集团的样板户型。第二年，各分公司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的实际情况，对样板户型进行优化调整，并加以应用。这样到下一年底，又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复，形成,标准化户型库,。,每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共同讨论编制各方面的流程、标准。,设计方面的标准,最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专业的设计标准都有,300,多页厚，并有许多配图。比如，户内配电箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相应的图示。,5,当代集团地产公司的标准化情况,科技主题的复制：恒温恒湿,天花辐射 置换式新风 外围护,其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。,MOMA,系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为,10cm,厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层，传热系数只有,0.35W/m2.k,；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻,Low-E,中空充氩气玻璃，配合断热铝合金窗框，整窗,K,值仅有,1.8W/m2.k,。,在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。,置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部,80,米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。,0.3,米,/,秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。,6,万科地产公司的标准化情况,1,，情景花园洋房,万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于,1999,年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶，立面设计比较简单。,2003,年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大,BDCL,设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水平。,“情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此，总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置，避免了不同专业之间“打架”。这样，既缩短了重复设计周期，又能在推广中确保品质。,但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。,7,万科地产公司的标准化情况,“情花”的改良,广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上，蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼梯穿过一层直通地下。,在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。,8,万科地产公司的标准化情况,2,，,RS,住宅,2004,年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“,RS,住宅”，具有以下特点；以较规整的柱网加局部,异型柱作为主体结构,，,卫生间标准模块化,，同时配合,外挂式阳台、厨房、阳光房,等辅助空间构成完整户型。,模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装创造了条件。,在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为,2.8,米。并且，引入复合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了,空调室外机位,等问题。,9,武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中都使用过标准的,RS,户型。随后的,2005,年，万科标准化操作主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。,北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景”）。由于采用了标准化户型，,西青项目从付款拿地到实现销售,200,套，只用了,11,个月时间,，实现了集团制订的“均好的基础上加速”的目标，获得,2005,年“速度奖”。,2,，,RS,住宅,万科地产公司的标准化情况,这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该项目于,05,年,3,月底通过摘牌获得沈阳浑南,HN0506,地块，当年,9,月,3,日示范区全面开放。示范区包括,2,栋,9,层住宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。,在,短短,5,个月时间实现现房销售,创造了万科历史上的奇迹，比集团平均水平缩短了,8,个月，也因此获得了,2005,年度“加速开发奖”。,10,万科地产公司的标准化情况,3,，全面家居解决方案,U5,住宅,2003,年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：,玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。,餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；,厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；,主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；,功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。,以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。,2005,年万科与韩国,LG,公司合作开发了精装修产品,U5,住宅，被称为万科住宅产品的第二次革命。,11,万科地产公司的标准化情况,3,，全面家居解决方案,U5,住宅,精装修战略,国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料，花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标准化的一部分，,2008,年万科将实现,80%,为精装修交房，,2009,年将不再向社会提供毛坯房。,传统住宅开发流程,:,建筑设计,建造,室内设计,装修,全面家居解决方案流程：,客户研究,户型研究,建筑设计,+,室内设计,生产施工,12,万科地产公司的标准化情况,3,，全面家居解决方案,U5,住宅,U5,住宅主力户型的销售面积,140,平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：,1,，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉,2cm,，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部位做,45,度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约,40,双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等,2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；,3,，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。,4,，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考虑周全，尺寸合适。,5,，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲，电话，电视，收音机，,DVD,等功能,13,万科地产公司的标准化情况,，建筑体验中心,为了进一步测试精装修的核心产品，实现和客户的互动和对话，,2007,年,5,月，万科建筑体验中心在深圳对外开放。这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心。该体验馆主要以,U5,住宅为展示原型，希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节，以多维度的人居体验与参与者互动沟通。,体验中心作为万科建筑技术面向客户，面向社会的窗口，兼具收集客户体验信息，客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。,根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求，划分为基础级，领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。形成以万科为主导，整合相关设计，施工，材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品。,全面家居解决方案的流程是：,客户研究,户型设计,室内,+,建筑设计,生产施工,。水电管线一次到位，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。,这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“,让客户因为厨卫而选择万科的房子,”已经成为万科的口号。,14,15,16,17,万科地产公司的标准化情况,5,，生态住宅标准,2003,年底万科建筑研究中心将各项生态应用技术整理出,成果汇编,主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时,天津东丽湖项目启动,被确定为万科集团生态住宅方面的重要试点项目,各项生态技术进行了全方位的实践。为了使得万科的所有项目达到国家和地区的节能标准,万科邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究,其中包括一系列的技术措施指引,并开始建立,万科住宅节能成果标准,其中包括节能设计标准文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机构、成本分析等。,2004,年,万科总部颁布了,万科生态住宅标准,。该标准是一个完整的体系,包括节能标准、水环境标准、空气质量标准等。,18,万科地产公司的标准化情况,5,，生态住宅标准,作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目,聘请瑞典,SWECO,进行设计,主要采用了下列生态技术,:,雨水收集,社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统,让天然雨水通过该水系,用于补充水景用水和湿地景观用水,节约了大量的景观和绿化灌溉用水,;,人工湿地,一种生物处理方法,是在一定的填料上种植特定的湿地植物,建立一个人工湿地生态系统,当污水通过这个有生命的系统时,由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用,其中的污染物和营养物质被吸收或分解,水质得到净化,从而长久保证整个湖面的清洁,渗水路面,具有良好透水性的路面,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,达到快速排水目的,降低下雨时排水管线的压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候；,佛甲草种植屋面,:,佛甲草是一种耐旱性极强的植物,种植在平屋顶上。增加绿化面积,改善天台反射刺光,保护了建筑屋面防水层,并起到隔热的作用；,新风微循环系统,利用负压通风原理,由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外,在卧室安装进风口，并对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。,地热梯度利用,：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用，从而充分利用地热水在不同阶段的热量；,太阳能路灯,：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本；,有机垃圾生化处理,：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作为花卉、绿化的肥料。这样不但减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。,19,万科地产公司的标准化情况,6,，部品化（工厂化）,“部品”二字来源于日文，是指建筑中具有特定功能的一个独立单元，有建筑材料、建筑部件、设备及其配套产品构成的系统组合件。,经过工厂内生产组合好，作为系统集成和技术配套的整体部件，在现场直接拼装，既提高了效率，保证了工程质量，大大减少了材料消耗和现场作业量，也加快了工程进度。,比如，阳台栏杆统一样式，工厂预制，通过热镀锌，喷漆，高质量的防锈和外表面处理，运到现场用锚栓与予埋件装配连接。彻底解决了传统工艺粗糙和生锈的问题。,现场作业受到工匠水平限制，大量农民工以种菜的精度盖房子，通过加强施工管理，也无法降低维修率和客户投诉，唯一的出路就是改变现行的建造方式。,工厂的生产条件，质量控制手段都要比施工现场好得多。比如预制混凝土构件，现场温度湿度养护容易控制，由钢模板批量生产的构件误差极小。,工业发达国家，住宅的部品化率在,60%,以上，北欧及日本在,80%,以上，我国的部品化率只有,8%,，万科也只有,15%,。走住宅部品化是住宅发展的必由之路。,20,万科地产公司的标准化情况,6,，部品化（工厂化）,万科部品化可以追溯到,1999,年，万科陆续完成了两件工作，进行系列技术研发工作。形成,技术研发成果汇编,；另一件是建立,集团的材料和部品的战略采购平台,。,2003,年，形成了,万科标准化部品库,。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证质量稳定性很有帮助，在非标准化的项目上也得到了广泛应用。,当年，万科还发布了“双标”文件,万科住宅使用标准,、,万科住宅性能标准,。,使用标准,指的是住宅面积的指标和功能指标，卧室、客厅、厨房、洗手间、阳台等功能房间哪些是必须具备的，各个功能房间的面积各是多少，都制定了相应的衡量指标；,性能标准,包括了住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度，包括交楼的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的透空率等因素。当然还包括大量的构造做法和表面做法。,伏见文明,男，,1959,年出生，日本籍，本科学历，,2006,年加入万科。现任万科建筑技术总监。,2004,年万科确定预制钢筋混凝土作为部品化住宅研究方向。,1,号楼首次实验了,PC,（预制混凝土结构）、,PC,外墙、,PC,整体厨房卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶、,ALC,外墙。三维预制构件在运输、堆放、吊装、误差调整方面的困难。,2006,年聘请丰田房屋的伏见文明对部品化住宅长期规划，指定了三条路线：,1,、,RC,的部品化，改良传统钢筋混凝土结构，解决传统建造方式带来的质量问题。,2,、,PC,工法的开发，即完全部品化体系的研发，为规模化部品生产做技术准备；,3,，内装的部品化，主要针对毛坯房的弊病，做精装修的标准化和工厂化。,有进展的是,PC,外墙体系，外墙渗漏率为万分之一，精度偏差小于,0.1%.,平台建设：,硬件工程：万科建筑体验中心，东莞万科住宅产业化研究基地,软件工程：申报国家住宅产业化示范基地，成立万科住宅产业化企业联盟。,21,国外住宅标准化情况,Pulte Homes,Pulte Homes,是美国乃至全世界最大、最优秀的住宅企业,是万科在第三个十年的标杆企业,它的许多理念方法一直被万科所模仿。通过对,PulteHomes,标准化模式的分析,不难看出住宅企业的发展方向。,对世界住宅产业来说,一直存在着一个怪圈。既是,在任何一个国家,住宅基本上都属于最昂贵的单件商品,也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是,这个行业中却似乎从来没有出现过像在能源、汽车、家电、金融、,IT,、甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国。经济学家认为,因为房地产特殊的地域性和非同质性,这个行业没有其它行业那种显著的规模效应,也就是说,房地产公司是无法做大的。,直到,2005,年,财富,500,强的名单中,虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司,但是纯粹的住宅开发企业,却始终与这一排行榜无缘在,2006,年,历史终于被改写,美国的前四大住宅企业,联抉进入了这个名单。其中排在最前面的就是,Pulte Homes,。,在过去的十年中,它的市场占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才刚刚开始,它现在的目标已经定到了全美国市场的,20%,。如果这个目标能够实现,我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。企业规模的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。,确实,住宅作为一种最终产品,具有不可移动性,无法在一个地方生产而销售到很远的范围,:,客户需求和地段的千差万别,也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是,企业的规模效应不仅仅源自大规模流水线生产带来的成本下降,还有,另外两个方面,一个是客户口碑带来,的品牌号召力,一个是资本市场信用支撑的融资能力。,b-E&,革,22,国外住宅标准化情况,Pulte Homes,在美国四大住宅企业晋身财富,500,强的过程中,美国究竟发生了什么,?,我们至少可以看到三件事情,:,一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验,:,美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。,二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。,三是,1980,年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。,这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。,而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。,b-E&,革,23,国外住宅标准化情况,Pulte Homes,Pulte Homes,发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。,Pulte Homes,分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了,11,类细分客户，包括,首次置业者（年轻未婚比较多）；,常年工作流动人士；,单人工作丁克家庭；,双人工作丁克家庭；,有婴儿的夫妇；,单亲家庭；,标准核心家庭；,富足核心家庭；,空巢家庭；,大龄单身贵族；,活跃长者；,战略核心是：广泛的客户定位，通吃,11,类细分客户确保市场份额的持续增长。,产品线策略：用标准化满足个性化。,市场模拟实验：市场数据,+,公司经验,+,专业知识,+,想象,+,创造力,=,量身定制产品，满足个性化需求。,严格的质量标准,Pulte Quality Leadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。,b-E&,革,24,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,工厂预制到饰面砖的部品化栏板,工厂预制到饰面及窗户的部品化外墙板,北欧是世界上住宅部品化程度最高的地区之一，从主体结构到各种构件都采用工厂预制的部品。,比如阳台栏板，都是工厂预制并已经作好外饰面的成品，只需现场拼装即可。外墙板也已经附着好保温层和外饰面，甚至连门窗和玻璃也已经安装到位，直接用吊车吊装。整个工地看不见外围的脚手架。,25,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,芬兰赫尔辛基PAKKALANRINNE住宅工地,基础,设备夹层,预制外墙板拼装,墙体连接处的锚筋 竖向钢筋将锚筋串联 接缝处支模,26,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,阳台预制板上的排水槽和雨落口,安装到位的预制模块 风道 与模块相连的水平管线,预制风道上下水模块,27,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,墙板中予留电管,上下层间的电管用软管连接,予留电盒,从楼板中穿出电线,28,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,与墙体脱开的阳台挑板,靠钢索悬挂的阳台挑板,靠预制柱支撑的阳台挑板,29,国外住宅标准化情况,北欧部品化住宅,b-E&,革,预制到完成面的楼梯,预留安装栏杆的螺栓,装修好的效果,施工中楼板间的接缝,30,小结,富力与珠江的经营模式较为类似,均是占据整条产业链,从获取土地到物业管理一条龙的经营。然而,随着对效率和专业化程度的要求不断上升,合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开,未来我们看到的,将是从,“,小而全,”,转向精细分工,从企业内部整合转向社会化整合,:,逐渐形成大型开发企业、专业设计单位、金融企业、专业制造企业、配套服务企业强强联手的全新格局。,最强的开发企业一定是通过市场选择最强的合作伙伴,。,以万科为例,它在积极寻求外部资源的同时,万科在产业链上的资源整合也在稳步推进。比如在销售环节,目前万科各地在售的项目中,一般只保留一个项目由自己的人员来进行销售,其它项目均采用代理公司销售,能转移到企业外面去做的工作尽量转移,保留一个项目的目的是为了通过该项目的销售来了解市场。在万科开发的项目中,公司主要控制设计、建筑标准及质量输出,这几个关键环节,其它业务大多委托经过严格审核的专业公司去做。这样的做法使万科在开发规模成倍增加的同时,员工数量和运营费用控制在合理水平,同时企业更加专注于竞争优势的巩固。走专业化的道路这也是美国模式与香港模式、以,P,ulte Homes,为标杆的万科与港资背景家族式企业的富力、珠江的最大区别。,外部整合对于产品标准化方面就提出了更高的要求,从而保证合作伙伴的质量输出都保持在一个较高的水平上。,星河湾和,Moma,的复制模式使得其独一无二的精髓在不同的项目中得以延续,保证了品质和独特性,但是项目开发周期并没有因为复制而缩短,。星河湾北上,为了选择适合北方气候特点的植物,费了颇多周折。,Moma,从万国城到上第,再到,Steven,H,oll,的,“,手拉手,”,也是一变再变,这都是为了,创造出足够的卖点,。宏宇和当代两个企业虽然通过类似走高端的模式在诸多中小开发商中创出了品牌,但以这种模式却无法大批量复制,企业也无法做大。,珠江与万科在标准化的过程中逐渐积累,使得以往项目中的优点在后续项目中得以延续的做法,值得学习。从对万科标准化工作的重点解读,可以看出,标准化工作的过程相对漫长,需要逐渐的积累,逐渐形成具有企业核心竞争力的产品。万科北方地区标准化的户型产品目前也不过只有,情花,RS,住宅、,U5,住宅三大类,覆盖的容积率范围相对较窄,并且标准化工作在外立面的效果上并不理想。万科今后如何应对这些问题,值得我们持续关注。,31,首创置业标准化的思路和要点,32,产品标准化的目的,缩短周期，提高收益率：,随着招排挂土地成本的大幅上升，,7090,、限价房政策的不断深化，房地产的微利时代不可避免的到来，缩短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段。（,Pulte Homes,的销售利润率在,6-8%,，净资产回报率却在,17-21%,；万科的销售利润率,10%,，净资产回报率只有,12%,）,快速扩张的需要：,土地成本上升和土地出让的透明化，房地产准入门槛越来越高，中小企业越来越难以生存，在规模化快速扩张的同时，必然带来管理上和融资上的难度。实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限的人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张。,统一采购、降低成本：,统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。,提高设计质量：,一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，并经过市场检验，在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。,构成产品线，形成品牌效益：,将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品牌效应，增加项目附加值。,b-E&,革,33,资源保证,搭建产品标准平台，需要各业务部门的通力协作与配合。产品标准化小组：公司领导 规划设计部 市场营销部 成本管理部 招标采购部 运营管理部,外部资源：设计院、测量师行、顾问公司,王鸿丽,邱晓隼,刘新梅,袁庆华,李明宇、夏伟、赵平,沈猛,赵辉,付东辉,相关人员,相关人员,相关人员,相关人员,资金支持,费用项目：咨询费（设计院、顾问公司）、项目考察费,资金来源：2007年规划设计部专项设计咨询费,标准化工作专项经费,?,34,工作模式,首创置业产品标准平台,市场营销,（产品定位及档次）,产品1,产品2,产品3,土建,设备,电气,门,保温材料,涂料,配电箱,钢制户门1、2,木质户门1、2,成本分析,规划设计,（材料选型及技术标准）,成本管理,（造价分析及成本信息）,可视对讲,红外对射,彩色对讲,黑白对讲,上水管,空调,PPR,PB,价格,厂家3,厂家2,厂家1,招采,（厂家信息）,结合具体项目,逐渐完善,.,35,设计标准化工作思路,标准化工作，不仅仅是对产品本身的完善和研究，同时会带来工作流程和工作方式的改变。,认清差距，博采众长；后发优势，学习创新,一种心态,缩短周期,降低成本,提高品质,三个目标,技术措施,管理手段,计划管理,流程管理,材料标准：,工程做法：,标准化户型库,设计资源管理,知识管理,二类措施,七项工作,36,首创置业业务管理流程框架规划设计流程,一级流程,二级流程,三级流程,图 例,项目规划设计管理,规划设计,(D),产品管理,D-110,景观施工图设计管理,D-020,产品专题研究,D-040,建筑概念规划设计管理,D-120,精装修方案设计管理,D-050,建筑方案设计,管理,D-060,建筑扩初设计,管理,D-070,建筑施工图设计管理,D-100,景观扩初设计,管理,D-030,产品标准化研究,D-130,精装修交楼设计管理,策略管理,D-010,规划设计策略,管理,D-090,景观方案设计管理,D-080,景观概念方案设计管理,D-140,规划设计报批,D-150,项目设计后评价,D-031,可研阶段规划设计支持,D-011,规划设计部门工作计划编制管理,37,38,设计管理面临的难题,b-E&,革,随着集团经营规模的壮大，开发项目不断增加，设计和管理的工作量成倍地加大。管理的层次及复杂程度日见增加。,随着竞争更激烈，对手不断进步，单纯与优秀的境外设计公司合作取得优势已经越来越不容易，无法形成集团产品竞争力。,人力资源不断摊薄。设计人员年轻化，在专业水平和实际操作方面经验不足。,规模优势没有被充分利用，项目各自为战，相同的工作在不同的地区被反复重复。,总部负责方案,项目公司负责施工图,责任主体不一致,管理连贯性差。,计划管理缺乏预见性，设计周期经常被压缩，导致图纸深度不足。,施工图纸缺少二次设计部分，无法指导总包招标。,缺乏图纸内审机制，图纸审查要点；,39,首创置业设计标准化策略,计划管理,流程管理,材料标准：,工程做法：,标准化户型库,七类工作,统一、完善材料部品的招标采购技术标准,提高集团采购成本管理水平,按照市场定位，形成相对应的材料、部品、设备清单，降低目标成本偏差,参照万科,”,双标,”,、珠江“住标”，形成首创标准体系,建筑、结构、设备、市政技术控制要点,新纪元,含钢量、停车方式、降低成本控制要点,北京院,与营销部讨论总图户型设计规划要点、评价标准,按不同容积率建立户型库,更新户型库的奖励机制,总部对项目公司实行计划管理，规定各个设计阶段的标准周期,项目开发计划、设计计划、月度工作计划的分解与对应,标准流程作业守则,把流程分解为作业表单，成为日常工作的一部分，列入考核指标,设计资源管理,建立设计资源库，对项目设计单位进行后评价,列入战略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托设计,知识管理,新材料新技术成果汇编（生态、节能）,成本优化方法,40,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,W,1,W2,W3,W 4,W,1,W,2,W,3,W,4,W,1,W,2,W,3,W,4,W,1,W,2,W,3,W,4,W,1,W,2,W,3,W,4,W,1,W,2,W,3,W,4,1,.,材料技术标准：,集团采购设备材料技术标准,产品线材料设备匹配清单,材料设备分解成本表,2.工程做法和成本优化,成本优化研究,工程做法标准,建筑设计管控要点,3,.,产品库建设,容积率研究,户型库收集,评价、分类整理,4,.,计划管理,设计计划管理方法研究,计划管理周期,计划管理规定编制,5,.,流程管理,统一图纸深度和技术标准,输入输出文件管控要点,表单编制,工作计划,注：以完成基本架构为标准，持续完善工作未计入,41,标准化工作内容,材料技术标准,工程做法和成本措施,产品库,计划管理,流程管理,资源管理,知识管理,42,设计标准化工作内容,材料设备技术标准,工程做法和成本措施,标准化产品库,流程管理,计划管理,设计资源管理,知识管理,43,材料设备技术标准,(,硬标准）,统一技术要求,，统一工程作法，统一详图作法（确定统一采购厂家后），明确建筑面积，能否优化招标模式？,锁定目标成本,优化产品品质,便于集中采购,建立可以集团采购材料设备清单，完成技术标准；,近期目标,在可研阶段就明确材料标准，用结算数据进行目标成本测算；,建立住宅建设中材料设备清单（通用材料、替代材料、推荐材料），提高产品匹配度。,远期目标,建立营销定位,材料设备,目标成本联动数据库，选择高档次材料设备，即时生成目标成本，和对售价提升的要求。,材料设备模块,拆解项目成本，确定成本控制的分解目标。比如外饰面材料目标成本、门窗目标成本等。在设计阶段中精确制导。,成本分解目标,提前招标采购,44,材料的拆分及标准（框架示意）,材料,建筑实体基本元素,建筑实体分系统,围护体系,内部交通体系,内装与分隔体系,水暖电设备体系,智能化设备体系,环境装置体系,屋面系统,外墙系统,水泥瓦屋面,玻纤瓦屋面,钢板瓦屋面,保温上人平屋面,保温不上人平屋面,保温隔热平屋面,不保温上人平屋面,不保温不上人平屋面,基本建材,部品,构件,设备,器械,结构,构件,钢筋、水泥、砂子、木材,建筑组成分系统,子系统,材料,构造做法,设计要求,工程标准,整体性能标准,材料选择标准,材料验收标准,施工标准,验收标准,材料选择标准,基本建材,材料验收标准,材料使用要求,45,材料设备技术标准（硬标准）,b-E&,革,按六类部品建立各项标准,:,建筑材料,装修材料,水暖设施、设备,电气系统,弱电及智能化系统,景观、园林设施,已完成工作成果,:,本年度集采材料设备标准,材料设备标准目录,材料设备通用做法,瓷砖、电梯、电子防盗锁、防火门、钢制防火门、木制防火门、户门、木制入户门、火灾报警、开关插座、铝扣板、门控五金、木地板、散热器、外墙砖、外墙涂料、内墙砖、内墙涂料、可视对讲、配电箱、消防自动报警,46,设计标准化工作内容,材料设备技术标准,工程做法和成本措施,标准化产品库,流程管理,计划管理,设计资源管理,知识管理,47,工程做法和成本措施,(,软标准）,提升居住品质,优化成本标准,节约成本的措施；钢筋、混凝土含量，停车方式,.,目标,改善现有问题，创造产品卖点；,品质标准工作：,分别确定户内各功能空间的使用要求和性能指标；,分别确定户外各功能空间的使用要求和性能指标；,成本标准工作：,建筑、结构、设备、市政技术控制要点,窗墙比对造价影响（节能控制要点）,停车方式：单、双层地下、机械停车、停车桥、地面机械停车,钢筋含量、混凝土含量控制,同层排水,双管同程供暖方式,48,品质标准细分（软标准）,空间,户内空间,户外空间,门厅（玄关）,客厅（起居厅）,餐厅、厨房,主卧室、次卧室、书房,主卧卫生间、公共卫生间,储藏空间、过道,架空层泛会所、架空层公共车库、室外楼栋公共空间、组团内公共空间、小区级公共空间,组团入口大堂、单元入口,楼梯间,户内室内空间,户内室外空间,户外室内空间,户外室外空间,生活阳台、服务阳台、,平台（露台）,入口花园（前院）、后院,单一功能空间,整体空间,49,暖器与空调位置,50,开关与插座位置,51,52,53,54,空间使用性能标准，从人的需求等级说起,整体空间,整体空间性能,功能空间组成,功能空间布局,/,整体交通流线,朝向,/,日照卫生条件,朝向,/,通风性能,安全防卫性能,单一功能空间,性能指标,基本使用性能,其他性能指标,平面布局,/,流线,尺度三维,采光勒克司,照明勒克司,通风通风量,隔声分贝数,温湿度,色彩,质感,根据马斯洛的需求层级理论,每个人都有五种层次的需要,（,从上到下,）,:,Self,-,-actualization,Esteem,Social,Safety,Physiological,自我实现,尊 严 的,社 交 的,安 全 的,生 理 的,对建筑，即空间的需求也必将遵循此层级理论。从对单一空间的基本使用需求到整个小区的建筑风格要求逐步提高。,55,空间的性能（感知属性及使用）,整体空间的性能,单一功能空间的性能,平面布局,平面,流线,三维尺度,设备设施家具工具完善程度,使用性能,功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向,/,日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格,使用性能,指标,基本使