亚运城及周边项目黄金周市场情况调查.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,亚运城及周边项目黄金周市场情况调查,2011-10-09,亚运城项目基本情况,项目地址：,番禺区清河东路（小浮莲山旁）,项目总体规模：,占地2.73平方公里，总建430多万,在售组团及货量：,在售一期余货约2400多套,开售时间：,2010年9月27日,产品：,70-105两房、115-138三房 139-190四房,发展商：,利合地产,价 格：,媒体村11000/，运动员村13000元/，技术官员村19000元/,装修标准：,简单装修,优惠措施：,92*98*98；运动员村二区一口价单位,项目基本特征总结：如,大型社区，市政级配套；省级学校、三甲医院、商业中心等一应俱全,低密度社区，环境好,大部分单位一梯两户，南北对流,地铁上盖，现楼发售,媒体村,运动员村,技术,官员村,亚运城十一推货及优惠情况,国庆主推单位,产品户型,产品面积,套数,媒体村（4栋单位）,媒南区1座,83-89,76,媒南区3座,77-78,76,媒北区18座,72-84,76,媒南区34座,72-84,76,运动员二区,90-105,160,媒体村,运动员村,优惠情况,一口价特惠单位推出,亚运城黄金周销售情况,热/慢销,户型,面积,销售描述,热/慢销原因简述,热销,二房二厅,70-80方,最为热销区间,面积小，总价低,热销,二房二厅,90-100方,相对热销户型,一梯两户、南北对流舒适大两房,热销,三房二厅,115-122方,相对热销户型,一梯两户、南北对流三房，总价适中,慢销,四房二厅,139-190方,开盘至今一直滞销,户型面积大，总价高,黄金周销售情况总结,国庆期间，加推媒体村最后300多套余货，面积70-90方，此外运动员村二区每天推出20套一口价特惠单位，优惠幅度较大，项目再国庆7天共成交超过110套。,亚运城项目营销手段/方式总结,发展商不惜千万重金在现场举办大型亲子活动，增强现场人气。在国庆期间举办的大型奥飞动漫亲子乐园主题活动。举办活动期间，每日现场参加活动人数保持在3000-5000组人流量。转化为有效的看楼客户约200组/日。,亚运城项目营销手段/方式总结,除了常规的付款方式及假期折扣外，普遍采取了让利力度较大的特价单位。如：亚运城推20套运动员村特价单位，均价1.1万/，比前期下调2000元/；取得一定的销售效果。,推出了相对区域价格很有竞争力的产品，。国庆期间推出媒体村最后300多套小两房低总价单位，降低置业门槛，消化一定量手头上资金并不充裕的刚需首置型客户。,黄金周前期，项目组广泛发动线下宣传，如深耕番禺，拓展番禺区企业、拓展番禺区专业市场；发动广州、番禺各个重点中小学、幼儿园、早教机构客户等手段拓宽项目宣传面，为项目热卖提供丰富客户资源。,周边其他项目情况,亚运城及周边市场小结,亚运城及周边项目国庆销售情况统计,项目名称,在售货量,在售产品,国庆成交套数,成交均价,优惠措施,亚运城,约2400套,70-105两房、115-122三房,130-138大三房 139-190四房,106套,11000-12500元/,92*98*98折：运动员村二区精选单位一口价特惠,金海岸花园,约700套,77方两房、96-100方三房、180方以上 四房复式,约30套,10000-11500元/（毛坯）,一次性7.7折，按揭8折，公积金82折，购房3万抵6万优惠,东湖洲花园,450套,135方三房、180 方四房、230方五房,5套,14000元/（带1800装修）,98折，国庆期间总价减3万元优惠,尚东尚筑,300套,51-54一房，74-123两房，89-117三房，140-146四房,20套,11000-12000元/（毛坯）,一次性95折，按揭96折；国庆期间有精选单位优惠，10800元/（毛坯）起，,雅居乐七里海,160套,99、112、123三房；135 四房,12套,11000-12000元/,(带2500装修）,一次性付款9.3折，商业贷款9.8折，国庆有精选一口价单位113万起（其中一套单位一口价9800元/）,庄士映蝶蓝湾,460套,60一房，85两房,15套,8500元/平方米（毛坯）,购房94折*准时签约98折，,国庆下定3万抵8万,金海岸花园项目基本情况,项目地址：,禺石基镇清河东路傍江西村段88号,项目总体规模：,占地1800亩，总建120万方,在售组团及货量：,在售聚湖组团，货量约700多套,开售时间：,2010年10月,产品：,77方两房、96-100方三房、180方以上 四房复式,发展商：,番禺置业南雅地产,价 格：,9000-12000元/,装修标准：,毛坯,优惠措施：,一次性7.7折，按揭8折，公积金82折，购房3万抵6万,在售组团,产品户型,产品面积,占比,产品,二房二厅,77方,25%,三房二厅,96-100方,70%,四房二厅,180方以上,5%,项目基本特征总结：如,大型社区，生活配套较成熟,入住率较高，有生活氛围,金海岸花园项目销售情况,热/慢销,户型,面积,销售描述,热/慢销原因简述,热销,二房二厅,77方,去货速度持续较好,面积小，总价低，属市场稀缺户型,热销,三房二厅,96-100方,目前主推户型，较热销,实用性三房，总价适中,慢销,四房二厅,180方以上,复式大单位，滞销,面积大，总价高,项目销售情况总结,项目国庆期间促销优惠力度较大，优惠如下：一次性7.7折，按揭8折，公积金82折，购房3万抵6万，目前主推户型为96-100方三房户型。,国庆7天共成交30多套。,后续货量供应情况,项目占地面积达1800亩，后续还有大量洋房货量供应，具体供应户型不详。,雅居乐七里海项目基本情况,项目地址：,番禺区石楼镇石楼镇政府旁,项目总体规模：,占地2万方，总建3.5万方,在售组团及货量：,在售1-3栋，总货量229套,开售时间：,2011年8月底,产品：,99、112、123三房；135 四房,发展商：,雅居乐,价 格：,11000-12000元/,装修标准：,2500元/,优惠措施：,一次性付款9.3折，商业贷款9.8折，国庆有精选一口价单位113万起,在售组团,产品户型,产品面积,占比,产品,三房二厅,99-104方,57%,三房二厅,112-123方,35%,四房二厅,135方,8%,项目基本特征总结：如,项目规模小，缺乏社区氛围,户型经典实用，装修质量好,靠近马路和居民区，周边环境较杂乱,雅居乐七里海十一黄金周销售情况,项目销售情况总结,项目规模小，总货量只有229套，8月底开盘至今成交80多套，销售成绩不太理想。,国庆七天共成交12套。,热/慢销,户型,面积,销售描述,热/慢销原因简述,热销,三房二厅,99方,目前出货主力户型,小户型，带精装修，总价低，且实用,慢销,三房二厅,112方,相对慢销,户型相对一般，且没设置样板房给客户参观,国庆促销优惠,一口价：9800元/m2起，含2500元/m2豪华装修,尚东尚筑项目基本情况,项目地址：,番禺区清河东路北侧（番禺客运站 旁）,项目总体规模：,占地12.3万，总建32.9万,在售组团及货量：,在售二区余货约300套,开售时间：,2010年5月,产品：,51-54一房，74-123两房，89-117三房，140-146四房,发展商：,广州市番禺信业房地产发展有限公司,价 格：,13000元/（带装修）11500元/（毛坯）,装修标准：,3500元/,优惠措施：,一次性95折，按揭96折,在售组团,产品户型,产品面积,占比,产品,一房一厅,51-60方,15%,两房二厅,80-90方,30%,三房二厅,124-150方,55%,项目基本特征总结：如,交通便利,周边生活配套成熟，,入住率高，生活氛围较好。,放图（在售组团总归图）,A 区,B 区,C区,尚东尚筑项目销售情况,热/慢销,户型,面积,销售描述,热/慢销原因简述,热销,一房一厅,51-60方,去货速度相对较好,小户型，带精装修，价格相对易接受,热销,两房二厅,80-90方,相对热销,实用性两房,项目销售情况总结,尚东尚筑为番禺亚运板块内一个较成熟的大盘，整个楼盘已全部开发完毕。目前在售余货单位，国庆期间有精选单位优惠，10800元/（毛坯）起，无后续供应。,国庆7天共成交20套。,后续货量供应情况,无后续供应,亚运城及周边市场小结：推货情况分析,推货情况：,1、亚运城板块今年十一缺乏大体量楼盘放量支撑市场。推货面积段以80-135的居多。,2、表面价格坚挺，但局部价格下调，且价格下行压力增加明显：,3、除亚运城外，今年十一亚运城所在板块楼市人气减少、成交量一般。,南沙的国庆黄金周,疯狂爆发之后的理性回归,7-9月中旬，南沙区域受利好政策带动，量价逆市上扬，市场价格整体上涨，带装修的销售价格一度达到9500-11000元/，洋房最高成交达14500元/。,从2010年底起南沙不断传出规划利好消息,南沙的规划利好消息不断传出，而且利好消息报的级别越来越高。南沙的发展前景、升值潜力倍受看好。,2011年8月20日新快报头版,广州2010-2020年城市空间格局规划：一个主中心，六个副中心。南沙跃升为城市副中心之一,广州2020：城市发展总体战略,副中心功能：主城区人口和功能疏解的主要承接地，市域产业基地，具有较强综合服务功能。,南沙具有广阔的发展前景，产业、经济的发展将有力促进区域房地产发展，成为广州楼市极具发展潜力的板块。,国家“十二五”规划中，提出要把南沙新区打造成,以南沙新区开发为突破口，打造一个新广州,内地连接港澳的商业服务中心,科技创新中心,教育培训基地,临港产业配套服务合作区,2011年初被纳入国家“十二五”规划，进一步明确定位,南沙新目标：省级行政中心,来自粤港澳台的官员及学者在今年8月10日举行高峰论坛，提出成为广东省行政中心是南沙未来的发展目标之一。,“随着长三角和珠三角的竞争越来越激烈，省行政中心南移会是一个趋势。”,综合性国家级新区最新的发展定位预期为南沙带来跨越式发展,广州南沙发展定位与战略研究提出南沙的总体战略与定位是：至本世纪中叶，将南沙建设成为国际智慧滨海新城、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城群的新枢纽。,至2050年南沙新区基本达到香港等先进城市水平：,南沙新区人口达到240万人口；,经济问题达到1.8万亿，人均地区生产总值达到75万元；,第三产业增加值占GDP的比重增加到85%-90%。,同时，建议将省政府机关迁至南沙区,建议调整、扩大南沙区域范围，将周边部分区域纳入南沙,滨海隽城,龙光棕榈水岸,珠光御景,时代南湾,碧桂园豪庭,珠江湾,海力花园,万科府前一号,蝴蝶谷,优山美墅,南沙现在售楼盘超10个，主要包括金洲板块、旧镇板块、沿海板块，各项目主卖点是自然资源和南沙的发展前景。,逸涛湾,南沙奥园,海景城,南沙各盘7-9月份售价情况,项目名称,7月份均价报价（元/m2）,9月中均价报价（元/m2）,龙光棕榈水岸,8200,9500,万科府前一号,8800,12000,碧桂园豪庭,8200,9500,滨海隽城,8300,9300,奥园海景城,8500,9500,广晟海韵兰庭,6800（毛坯）,7600（毛坯）,时代南湾,未推货,11000-16000,珠江湾,未推货,11000-13000,优山美墅,7800,8800,然而到了9月底，在政策热点被消化后，9月底至国庆黄金周的整体市场表现较为疲软，各盘人气不足。为吸引人气，各盘的价格有所回调，但销售效果不佳。,黄金周期间仅有仅3盘加推新货，整体成交约200套。,国庆黄金周南沙各盘推货及销售情况,项目名称,推货情况,主要产品,销售情况,龙光棕榈水岸,余货销售,78-125,约15套,万科府前一号,余货销售,120-140,约20套,碧桂园豪庭,加推约80套,113-138,约40套,滨海隽城,余货销售,82-145,约20套,奥园海景城,余货销售,90-170,约5套,广晟海韵兰庭,余货销售,78-150,约15套,时代南湾,新推约200套,80-120,约60套,珠江湾,新推约200套,98-145,约25套,优山美墅,余货销售,80-140,约10套,合计,约200套,集山、海、湖、高尔夫景于一身，带豪华装修、雅致园林的高档楼盘。,国庆加推约200套洋房，为80平米两房，93122平米三房，约9800-11000元/平米，单边望湖、望海单位高至13000元/平米。,时代南湾,售罄,在售,南沙国庆期间人气最旺、销售最好的楼盘！,万科府前一号,9月底推出望湖楼王单位，10000-12000元/平米（带装修），比前期推货上涨近2000-3000/平米，推出120套开盘约售五成，后续销售不理想。,项目自5月面市以来，每次推货基本一周内售罄，约8300元/带装修。但国庆新货推出遇冷！,主力拓展大学城普通教师，团购价低至6900元/毛坯。,国庆销售冷淡，人气不足！,二期为洋房和联排别墅产品，现在售洋房“天悦”组团，均价约9300元/平米带装修，价格较上期上涨800元/平米左右，但该组团无河景观资源支撑，销售一般。（本期采用的交楼标准较之前一期要低）,天悦组团,龙光棕榈水岸二期,售罄,国庆加推部分113-130的三房单位，可售单位约100多套，国庆期间只销售约40套，销售价格约8800元/平米，最低价约7900多元/平米。,碧桂园豪庭,十一新推货未现“日光”场面，新货价格与前期持平！,80-140平米两房、三房，成交均价约8500元/平米带装修，该盘地段较差但价格高企，主要以大量推广吸客。,国庆降价促销，主要以两房出货为主，100平米以上三房仍难销。,优山美墅,国庆期间推出特价单位，低至7700元/平米带装修，国庆额外5%优惠。,南沙101黄金周市场小结,101期间整体市场关注度未如发展商预期，推货及消化情况不如预期的理想；,市场人气不佳，在很大程度上是因为8月底至9月中旬期间，各项目提早拉升价格，形成了南沙进入了的普遍“万元时代”所造成的。,在目前的市场缺乏亮点及省政府搬迁没有实质性的支撑下，南沙区域价格在短期内难以突破上扬。,但长远来说，南沙市场仍然看好。,