华润置地翡翠城二期定价报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,华润置地翡翠城二期定价报告,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,华润置地-翡翠城二期定价报告-,2026/11/5,华润置地翡翠城二期定价报告,内容摘要,一、定价理论研讨,定价目的：,合理价格体系；增加溢价；价值再梳理；客户价格引导；定价模型；,定价方法：,“,成本利润,”,；,“,市场比较法,”,；,“,一期二手房价格修正,”,；,定价步骤：,产品类型均价,户型均价,销售单位均价,定价原则：,客户敏感度原则；替代原则；乘数原则；,思考问题：,价格高线与风险；价格的连续性；定价的评判标准；,华润置地翡翠城二期定价报告,二、二期定价,（一）二期销售资源,1、销售面积：,翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878 M2，花园洋房49402 M2，T型高层38164 M2，蝶型高层65744 M2，临街商业2234M2，地下室11275 M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,2、销售单位：,翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。,华润置地翡翠城二期定价报告,（二）二期价格制定,注：,“1”代表假设开发法所得结果；,“2”代表市场比较法法所得结果；,“3”代表一期二手房对比分析所得结果；,各定价方法,建议均价,户型均价,户型总价(万),总货值（万）,别墅,1、8857,11900,A1：11900,428.1,11900*3787,4614.8,2、11315,A2：11900,405.1,花园洋房,1、5130,5100,B1：5970,102.5,5100*49402,25195.0,B2：4690,76.9,2、5097,B3：4897,66.1,B4：4598,62.0,3、4820,B5：5220,92.0,B1D2：,分户计算,华润置地翡翠城二期定价报告,各定价方法,产品均价,户型均价,户型总价(万),总货值（万）,T型高层,1、4170,4000,C1：3966,50.8,4000*38164,15265.6,C2：3874,41.4,2、4091,C3：4289,70.3,FC1：4357,80.7,3、3992,FC2：4611,75.5,FC3：4873,115.6,蝶型高层,1、4174,4100,D1：3854,56.3,4100*65744,26955.0,D2：3945,37.0,D3：4007,51.7,D4：4785,86.4,2、4185,D5：5112,101.0,FD1：4972,105.7,FD5：5734,163.3,合计,4582.4,63.3,72030.4,华润置地翡翠城二期定价报告,“,侬家住在两河东，,十二珠帘夕照红。,今日忽从江上过，,始知家在图画中。,”,清,郭六芳舟楫长沙,华润置地翡翠城二期定价报告,一、关于定价的理论研讨,（一）定价目的,什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。,翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步调整释放，特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场，并通过市场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格，并期望通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：,华润置地翡翠城二期定价报告,1、制定科学合理的价格体系，保证二期营销的成功概率；,2、发现新的价值点，增加溢价；,3、对翡翠城二期项目各种产品价值特性的再梳理，对价值点进行科学理性的解释，形成对现有价格的有力支撑，从而可以对客户进行有效的价格引导；,4、通过对项目已有价值点进一步的认识，找到客户敏感点和推广着力点，拔升后期项目价值；,5、通过在以往定价基础上的改进和改良，使价格体系能够经得起全方位的考量，为后续项目科学定价建立框架性基础。,华润置地翡翠城二期定价报告,（二）定价方法,价格是价值素总和的货币化表现。那么什么是价值呢？在微观经济学中，生息资产的基本价值等于未来现金流的贴现和。对于房地产商品来说，把未来每一年的租金和最后一年的残值贴现到当前，就是它的基本价值。,但是，在实际的操作过程当中，想要准确预期未来每一年的租金和最后一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心，但受供求关系影响非常大。房地产企业在实际定价过程中，为了追求利润最大化，往往将价格提高到买方所能接受的最高价格，经济学上称为保留价格。,华润置地翡翠城二期定价报告,需求导向：寻找保留价格。,翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡翠城产品的接受程度。翡翠城二期定价的方法一：根据一期二手房市场成交价格表现，对比二期产品差异，考虑资金时间价值和房地产价格自然增长，综合制定二期同类型产品价格。,竞争导向：市场比较法。,消费者购买房地产商品时，一定会对比相似的物业或楼盘，综合对比，选取自己最合适的商品购买。翡翠城二期定价方法二：选取可类比竞争项目，根据各价值素的量化类比，综合制定二期同类型产品价格。市场比较法是现在采用范围最广，最实用的定价方法。,成本导向：假设开发法。,在完全竞争市场中，商品的均衡价格等于其生产的边际成本。房地产行业中，单一品牌的市场占有率都非常低，可近似于完全竞争市场。翡翠城二期定价方法三：根据现有土地市场状况，估算翡翠城二期土地价格，综合其他建设成本，在满足公司利润要求前提下，制定二期各产品价格。,华润置地翡翠城二期定价报告,（三）定价步骤,1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；,2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型的均价；,3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；,4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。,华润置地翡翠城二期定价报告,（四）定价原则,1、客户敏感度原则,此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城二期价格。,华润置地翡翠城二期定价报告,2、替代性原则,在商品价格的制定过程中，如果有的价值因子缺失，但有其他的价值因子可替代其使用功能，那么在对其进行价格计算的过程，可用其替代价值因子核算。（如小区配套，当项目处于成熟社区时，小区配套缺失的价值因子可由区域配套设施替代）,华润置地翡翠城二期定价报告,3,、乘数原则,地段、产品、软环境等定价要素之间的关系不完全是累加关系，而是乘数关系。当某个要素有缺失且不能被替代时，会对其他价值要素产生巨大的折让作用。（如交通因素，在边远山区的房地产商品，其秀丽的自然景观将不会得到价格的叠加，而是因为交通因子的缺失使其景观价值大打折扣）,华润置地翡翠城二期定价报告,（五）定价过程思考的几个问题,1、市场价格的高线与风险,在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上有重大突破。,现在市场上普通住宅的高线表现为粼江峰阁的5400元/平方米（6000元/平方米9折），所以优品道、格林威治城、世纪城等项目基本上是贴着这个价格线，并适度突破，和黄的香港城也不会离这个价格太远；要突破这个高线，市场要有足够的积累，才能积蓄这个力量，要不然会面临较大的市场风险；,华润置地翡翠城二期定价报告,2、价格的连续性（惯性）,一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此，房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。,去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下，已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的2005成都房价意见调查，85的人认为成都的房价年涨幅在5-8比较合理（房管局资料）。而根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7，增幅同比去年大幅降低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。,翡翠城二期可运用小步快跑的涨价策略，形成翡翠城的价格,“,惯性,”,，避免跳空高开带来的市场风险；同时为三期获取较高价格打下基础，控制三期的定价风险。,华润置地翡翠城二期定价报告,3、定价的评判标准,对公司而言，满足公司的现金流、利润等财务指标，平衡销售速度与利润率的关系，单个项目最好的销售速度是在交房前两个月清盘，多期开发项目最好的销售速度是在下一期开盘前两个月清盘；并以此来修正价格及控盘策略；,对客户而言，所得到的购买价格虽然觉得贵，但可以接受；最好的价格边界是让客户一边埋怨很贵，一边掏钱购买；,在项目内部，每一个档次，每一种类型的销售单位无明显的滞销状况，同期销售的内部总价及单价竞争可控。,华润置地翡翠城二期定价报告,二、二期定价,（一）二期销售资源,1、销售面积：,翡翠城二期不计车库，共有约17.06万M2可售面积，其中别墅3878 M2，花园洋房49402 M2，T型高层38164 M2，蝶型高层65744 M2，临街商业2234M2，地下室11275 M2。如果不计地下室，则可售面积为16.03万M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,2、销售单位：,翡翠城二期共有可售单位1166套，其中别墅11套，花园洋房324套，T型高层307套，蝶型高层496套，临街商业28套。如果不计商业，则有可售单位1138套。,华润置地翡翠城二期定价报告,（二）按类型确定各产品均价,翡翠城二期将综合采用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价。,1、联院别墅均价,翡翠城计有联院别墅11套，其中A1型7套，A2型4套。占用基地面积6632 M2，总建筑面积3878 M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,成本项,计算结果,计算方法,1、楼面地价,3700,地价按146万/亩核算（见附件一）,2、前期及后期费用,240,3、开发建设费,1490,含建安、报建、及景观三部分,4、基础设施费,230,5、公共配套设施费,85,15项合计5745元,6、销售费,248,按销售额2.8,7、物业启动费,30,参照一期,8、财务费,443,按销售额5,9、管理费,177,按销售额2,10、项目不可预见费,443,按销售额5,总成本,7086,110项总和,销售价格,8857,按25毛利核算,华润置地翡翠城二期定价报告,2）市场比较法,市场比较法是通过对房地产价格产生影响的价值素分解量化，通过与可类比竞争对手分析对比而得到自己的价格体系的方法。,选取可类比典指项目代入价值因子评价体系（参见附件二）,翡翠城二期的联院别墅地处三环内，紧临府河及府河公园，在三环内的景观别墅已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取东湖花园、康郡、金林半岛做为典指楼盘。,注：,东湖花园及康郡的类比产品价格，考虑联院别墅的位置关系，均采集该项目最好位置的端头单位价格。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,东湖花园,康郡,金林半岛,翡翠城,地,段,0.6,自然环境,0.26,4.5,4,5,5,人文环境,0.10,4,3,5,3.5,就业区关系,0.12,4,3,4,3.5,交通状况,0.13,4,3.5,4,3.5,市政设施,0.10,4,3.5,4.5,4,区域发展,0.17,4,3.5,5,4,周边配套,0.12,3.5,3,4.5,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,3.5,3.5,4,4,外立面,0.13,3,3,4.5,4,小区景观,0.15,3,3,3.5,4.5,户型,0.28,2.5,3,3.5,5,小区配套,0.16,3.5,3,4.5,3.5,材质及设施,0.09,3,2.5,4,3.5,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,3,3,3.5,4.5,物业服务,0.24,2.5,3.5,4,4,营销服务,0.21,3,3.5,4,4.5,人文氛围,0.19,3,3,4,3.5,综合评定,3.641,3.284,4.346,4.101,类比产品价格（M,2,）,8900元,8500元,14300元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用数学曲线拟合法，得出价格与综合评定的关系函数,Y2178.78+3290.28X,将综合评定参数,“,4.101,”,带入函数，计算得出,Y2178.78+3290.28*4.101,11315,一期无联院别墅，综合考虑市场比较法与假设开发法，重点考虑市场比较法，假设开发法仅作为参考。在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：,4月样板间开放，别墅报价12000后客户的接受程度（需求量超过100）；,市区内别墅产品的稀缺性（三环内已无别墅项目）；,别墅价格对其他类型产品价格的拉动作用；,客户的心理接受程度及对价格的敏感度；,综合考虑以上诸多因素，建议别墅销售均价为,11900,元/平方米。,华润置地翡翠城二期定价报告,2、花园洋房均价,翡翠城二期计有花园洋房324套，其中标准型205套，大端头户型70套，小端头户型45套，小区中央一梯一户型4套。占用基地面积34074 M2，总建筑面积49420 M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,成本项,计算结果,计算方法,1、楼面地价,1510,地价按146万/亩核算（见附件一）,2、前期及后期费用,240,3、开发建设费,1490,含建安、报建、及景观三部分,4、基础设施费,230,5、公共配套设施费,85,15项合计3315元,6、销售费,144,按销售额2.8,7、物业启动费,30,参照一期,8、财务费,257,按销售额5,9、管理费,103,按销售额2,10、项目不可预见费,257,按销售额5,总成本,4104,110项总和,销售价格,5130,按25毛利核算,华润置地翡翠城二期定价报告,2）市场比较法,选取可类比典指项目代入价值因子评价体系,翡翠城二期的花园洋房紧临府河及府河公园，在三环内已极具稀缺性。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、东湖花园及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,万科彩域,东湖花园,时代尊城,翡翠城,地,段,0.6,自然环境,0.26,3.5,4.5,4.5,5,人文环境,0.10,4,4,4.5,3.5,就业区关系,0.12,3.5,4,4,3.5,交通状况,0.13,3.5,4,3,3.5,市政设施,0.10,3.5,4,4.5,4,区域发展,0.17,3.5,4,4.5,3.5,周边配套,0.12,3.5,3.5,4,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,4.5,3,3.5,3.5,外立面,0.13,4.5,3,3.5,4,小区景观,0.15,4,3,3,4.5,户型,0.28,4.5,4,4,4,小区配套,0.16,4,3.5,4.5,3.5,材质及设施,0.09,3.5,3,4,3.5,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,5,3,2.5,4.5,物业服务,0.24,5,2.5,3,4,营销服务,0.21,4,3,4,4.5,人文氛围,0.19,4,3,3,3.5,综合评定,3.865,3.738,3.946,3.938,类比产品价格（M,2,）,4800元,5200元,5200元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域与翡翠城二期的花园洋房最具可比性，分别赋予其权重：60%、30%、10%。则花园洋房估算价格为：,（4800/3.865*0.65200/3.738*0.35200/3.946*0.1）*3.938,5097,元/M2,华润置地翡翠城二期定价报告,3)一期二手房市场表现,截至2005年5月12日，一期二手花园洋房累计成交11套。根据二手房分析报告显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手花园洋房成交溢价基本稳定在1100元/平方米左右，成交均价约为4700元/平方米。,注：,1、资金的时间价值反应了期房的风险折让；,2、房价自然增长参数参照成都统计局05年1-5月统计数据。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,一期,二期,地,段,0.6,自然环境,0.26,5,5,人文环境,0.10,3.5,3.5,就业区关系,0.12,3.5,3.5,交通状况,0.13,3.5,3.5,市政设施,0.10,4.5,4.5,区域发展,0.17,3.5,3.5,周边配套,0.12,3.5,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,4,3.5,外立面,0.13,4,4.5,小区景观,0.15,3.5,4.5,户型,0.28,4.5,4,小区配套,0.16,3.5,3.5,材质及设施,0.09,3.5,4,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,4.5,4.5,物业服务,0.24,4.5,4.5,营销服务,0.21,4.0,4.5,人文氛围,0.19,3.5,3.5,资金时间价值,95,房价自然增长,107.7,综合评定,3.995,4.105,类比产品价格（M,2,）,4700元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期花园洋房价格为：,4700/3.995*4.1054829元/平方米,综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：,5130*0.15097*0.64829*0.35020元,在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：,4月样板间开放，花园洋房报价不低于4600元以后客户的接受程度；,花园洋房产品在市场的稀缺性；,可类比竞争对手的销售速度（彩域及时代尊城均快速销售）；,销售速度及现金流要求；,客户的心理接受程度及对价格的敏感度,；,综合考虑以上诸多因素，建议花园洋房销售均价为,5100,元/平方米。,华润置地翡翠城二期定价报告,3、T型高层均价,翡翠城二期计有T型高层307套，其中一楼带花园户型3套，顶跃户型19套，其他标准户型285套。占用基地面积11904 M2，总建筑面积38164 M2，另外，T型高层临街一层有商业面积2234 M2。15、16栋总建筑面积40398 M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,成本项,计算结果,计算方法,1、楼面地价,645,地价按146万/亩；计算中含商业面积,2、前期及后期费用,240,3、开发建设费,1490,含建安、报建、及景观三部分,4、基础设施费,230,5、公共配套设施费,85,15项合计2690元,6、销售费,117,按销售额2.8,7、物业启动费,30,参照一期折让,8、财务费,208,按销售额5,9、管理费,83,按销售额2,10、项目不可预见费,208,按销售额5,总成本,3336,110项总和,销售价格,4170,按25毛利核算,华润置地翡翠城二期定价报告,2）市场比较法,选取可类比典指项目代入价值因子评价体系。,翡翠城二期的T型高层为18F两梯四户，是现在市场供应的主流产品。根据土地属性及产品属性，选取万科城花彩域、康郡、御府花都及新近开盘的蓝谷地做为典指楼盘。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,万科彩域,康郡,御府花都,蓝谷地,翡翠城,地,段,0.6,自然环境,0.26,3.5,4,2.5,2.5,5,人文环境,0.10,4,3,4.5,3.5,3.5,就业区关系,0.12,3.5,3.5,4,3,3.5,交通状况,0.13,3.5,3.5,4.5,3.5,3.5,市政设施,0.10,3.5,3.5,3.5,3.5,4,区域发展,0.17,3.5,3.5,4.5,3.5,3.5,周边配套,0.12,3.5,3,4.5,3.5,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,4,3,3.5,4,3,外立面,0.13,4,3,4,3.5,4,小区景观,0.15,4,3,2.5,4,4,户型,0.28,4,3.5,4,3,4.5,小区配套,0.16,4,3,4,3.5,3.5,材质及设施,0.09,3.5,3.5,3.5,3,3.5,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,5,3,4,4,4.5,物业服务,0.24,5,3,3.5,3.5,3.5,营销服务,0.21,4,3.5,3.5,3.5,4.5,人文氛围,0.19,4,3,3.5,3.5,3.5,综合评定,3.775,3.378,3.714,3.321,3.917,类比产品价格（M,2,）,4000元,3600元,3800元,3300元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，万科城花彩域、康郡对翡翠城二期的T型高层影响最大，分别赋予其权重：40%、30%、10%、20%。则T型高层估算价格为：,（4000/3.775*0.43600/3.378*0.33800/3.714*0.13300/3.321*0.2）*3.917,4091,元/M2,华润置地翡翠城二期定价报告,3)一期二手房市场表现,截至2005年5月12日，一期二手T型小高层累计成交36套。根据二手房分析报告显示，自去年交房以来，除交房期价格波动比较大之外，一期二手T型小高层成交溢价基本稳定在900元/平方米左右，即成交均价约为3900元/平方米。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,一期,二期,地,段,0.6,自然环境,0.26,5,4.5,人文环境,0.10,3.5,3.5,就业区关系,0.12,3.5,3.5,交通状况,0.13,3.5,3.5,市政设施,0.10,4.5,4,区域发展,0.17,3.5,3.5,周边配套,0.12,3.5,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,4,3.5,外立面,0.13,4,4.5,小区景观,0.15,4.0,4.5,户型,0.28,3.5,4.5,小区配套,0.16,3.5,3.5,材质及设施,0.09,3.5,4,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,4.5,4.5,物业服务,0.24,4.5,4,营销服务,0.21,4.0,4.5,人文氛围,0.19,3.5,3.5,资金时间价值,95,房价自然增长,107.7,综合评定,3.933,4.026,类比产品价格（M,2,）,3900元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用类比价值算术平均法，计算得到翡翠城二期T型高层价格为：,3900/3.933*4.0263992元/平方米,综合运用假设开发法、市场比较法、一期二手房价值类比法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.1、0.6、0.3，计算结果为：,4170*0.14091*0.63992*0.3,4069,元,在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：,4月样板间开放，T型高层报价不低于3800元以后客户的接受程度；,现在所面临的市场环境及竞争形势；,销售速度及现金流要求；,竞争对手的销售表现（彩域较慢，其余项目均保持较快销售速度）；,客户的心理接受程度及对价格的敏感度；,综合考虑以上诸多因素，建议T型高层销售均价为,4000,元/平方米。,华润置地翡翠城二期定价报告,4、蝶型高层均价,翡翠城二期计有蝶型高层496套，其中一楼带花园户型18套，顶跃户型10套，顶层花园平层户型6套，其他标准户型462套。占用基地面积16408 M2，总建筑面积65744 M2。,华润置地翡翠城二期定价报告,1）假设开发法（成本利润）单位：元/平方米,成本项,计算结果,计算方法,1、楼面地价,547,地价按146万/亩核算,2、前期及后期费用,240,3、开发建设费,1590,含建安、报建、及景观三部分,4、基础设施费,230,5、公共配套设施费,85,15项合计2692元,6、销售费,117,按销售额2.8,7、物业启动费,30,参照一期,8、财务费,209,按销售额5,9、管理费,83,按销售额2,10、项目不可预见费,209,按销售额5,总成本,3339,110项总和,销售价格,4174,按25毛利核算,华润置地翡翠城二期定价报告,2）市场比较法,选取可类比典指项目代入价值因子评价体系,翡翠城二期的蝶型高层，18-27F两梯四户或三梯六户点式塔楼，现在市场供应的类似产品比较少。根据土地属性及产品属性，选取卓锦城、格林威治城、君悦领地及新近开盘的时代尊城做为典指楼盘。,注,：卓锦城的价格采集是去掉精装修后的清水房价格，精装价格为3800元/M2,。,华润置地翡翠城二期定价报告,价值因子,权重,卓锦城,格林威治城,君悦领地,时代尊城,翡翠城,地,段,0.6,自然环境,0.26,3.5,4.5,2.5,4.5,5,人文环境,0.10,3.5,5,4,4.5,3.5,就业区关系,0.12,3,4.5,4,4,3.5,交通状况,0.13,3.5,4,4,3,3.5,市政设施,0.10,3.5,4.5,2.5,4.5,4,区域发展,0.17,3,4.5,4,4.5,3.5,周边配套,0.12,3,4.5,3.5,4,3.5,产品,0.3,规划设计,0.19,4,4,3.5,3,4,外立面,0.13,3.5,4,3.5,3.5,3.5,小区景观,0.15,4,4,3.5,3,4,户型,0.28,3.5,4,4,3.5,4.5,小区配套,0.16,3.5,4.5,3.5,4.5,3.5,材质及设施,0.09,3.5,4,3,4,3.5,软环境,0.1,开发商品牌,0.36,4,5,4,2.5,4.5,物业服务,0.24,4,4,3.5,3,3.5,营销服务,0.21,3.5,4,3,4,4.5,人文氛围,0.19,3,4,3.5,3,3.5,综合评定,3.447,4.349,3.457,3.878,3.954,类比产品价格（M,2,）,3500元,5300元,3500元,3600元,华润置地翡翠城二期定价报告,采用类比价值加权算术平均法，在上述各楼盘中，卓锦城、格林威治城对翡翠城二期的蝶型高层影响最大，分别赋予其权重：30%、30%、20%、20%。则T型高层估算价格为：,（3500/3.447*0.35300/4.349*0.33500/3.457*0.23600/3.878*0.2）*3.9544185元/M2,翡翠城一期无蝶型高层类产品，在此综合运用假设开发法与市场比较法，主要参照市场比较法结果定价，分别赋予权重0.3、0.7，计算结果为：,4174*0.34185*0.7,4182,元,华润置地翡翠城二期定价报告,在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：,4月样板间开放，蝶型高层报价不低于3900元以后客户的接受程度（比较低）；,现在所面临的市场环境及竞争形势；,销售速度及现金流要求；,竞争对手销售状况（卓锦城与格林威治城的高层销售速度均比较慢）；,客户的心理接受程度及对价格的敏感度；,综合考虑以上诸多因素，建议蝶型高层销售均价,为410,0元/平方米。,华润置地翡翠城二期定价报告,（三）确定各标准户型均价,在确定各标准户型产品均价中，将重点考虑各户型在小区的位置分布、该户型本身的内部价值要素、软性影响等三方面因素。（附件三）,华润置地翡翠城二期定价报告,1、花洋各标准户型均价,价值因子,权重,B1（153.49）,B2,（140.99）,B3（134.94）,B4,（134.94）,B5（176.40）,位置,0.5,景观视野,0.7,4.5,4.5,4.5,4,4,后期影响,0.1,朝向及后期建设对同一单元影响一致,朝向影响,0.2,内部设计,0.4,赠送面积,见说明2、3,功能性,0.2,5,4.5,4,4,5,舒适度,0.2,4.5,4,4,4,4.5,采光,0.15,4.5,4.5,4.5,4.5,4.5,通风,0.15,4.5,4.5,4.5,4.5,4.5,入户距离,0.1,5,4,4,3.5,3,特殊亮点,0.2,4,3,3,3,3.5,软影响,0.1,供求关系,0.5,4.5,2,5,4,4.5,总价影响,0.3,3,3,5,5,3,替代性,0.2,5,3,4,4,3,综合评定,3.81,3.445,3.61,3.39,3.475,初步结果,5010,4530,4747,4458,4570,核算结果（元/M,2,）,5970,4690,4897,4598,5220,总价参考（万元）,102.5,76.9,66.1,62.0,92.0,华润置地翡翠城二期定价报告,说明：,1、B1D2一梯一户销售数量太少，将参照端头户型单独定价；,2、赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；,3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算（花洋1100元/平方米）；,4、地下室不在此定价范围内，将在确定各销售单位价格时，按建安成本核算（花洋1490元/平方米）；,5、花园洋房标准户型1/2单元计有建筑面积740.76平方米，赠送私家花园面积81平方米，赠送露台面积181.36平方米，地下室面积144.88平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：,（740.76*510081*1460000/666.7*0.7181.36*1100）/740.764663元/平方米,华润置地翡翠城二期定价报告,2、T型高层各标准户型均价,价值因子,权重,C1,128.16,C2,106.82,C3,163.8,FC1,185.16,FC2,163.63,FC3,237.12,位置,0.5,景观视野,0.7,3.5,4,4.5,4,5,5,后期影响,0.1,3.5,4,4,3.5,4,4,朝向影响,0.2,3.5,4,4,3.5,4,4,内部,设计,0.4,赠送面积,见说明,功能性,0.2,4,3.5,4.5,4.5,4.5,4.5,舒适度,0.2,4.5,3.5,4.5,4.5,4,5,采光,0.15,4,3.5,4.5,4,3.5,4.5,通风,0.15,4,3.5,4.5,4,3.5,4.5,入户距离,0.1,主要针对花洋,特殊亮点,0.2,3,2.5,4,3.5,3.5,3.5,软影响,0.1,供求关系,0.5,4.5,4.5,3,2,4.5,2,总价影响,0.3,4.5,5,4,4.5,4,5,替代性,0.2,4,5,3,2.5,3,2,综合评定,3.565,3.63,4.085,3.69,4.11,4.22,初步结果,3696,3764,4235,3826,4261,4375,核算结果（元/M,2,）,3966,3874,4289,4357,4611,4873,总价参考（万元）,50.8,41.4,70.3,80.7,75.5,115.6,华润置地翡翠城二期定价报告,说明：,赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；,赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（T型高层1300元/平方米）；,T型高层（住宅）计有建筑面积38164平方米，赠送私家花园面积156平方米，赠送露台面积6163平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：,（38164*4000156*1460000/666.7*0.76163*1300）/381643784元/平方米,华润置地翡翠城二期定价报告,3、蝶型高层各标准户型均价,价值因子,权重,D1,146.02,D2,93.72,D3,129.02,D4,180.65,D5,197.64,FD1,212.63,FD5,284.74,位置,0.5,景观视野,0.7,3,3,3,4,5,4,5,后期影响,0.1,每栋各户型基本一致,朝向影响,0.2,内部设计,0.4,赠送面积,见说明,功能性,0.2,4,3.5,4,4.5,4.5,4.5,5,舒适度,0.2,4,3.5,4,4.5,4.5,4,5,采光,0.15,4.5,3.5,3.5,4,4,4.5,4.5,通风,0.15,4,3.5,3.5,4,4,4,4,入户距离,0.1,主要针对花洋,特殊亮点,0.2,3.5,3,3.5,3.5,4.5,3.5,4.5,软影响,0.1,供求关系,0.5,2,4,4,2.5,2.5,3.5,3,总价影响,0.3,3.5,5,4.5,3,3,2.5,2,替代性,0.2,2,5,3.5,2.5,4.5,3.5,5,综合评定,2.725,2.72,2.795,3.145,3.615,3.19,3.73,初步结果,3797,3790,3894,4382,5037,4445,5197,核算结果（元/M,2,）,3854,3945,4007,4785,5112,4972,5734,总价参考（万元）,56.3,37.0,51.7,86.4,101.0,105.7,163.3,华润置地翡翠城二期定价报告,说明：,赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；,赠送露台、屋顶花园面积按建筑成本核算（蝶型高层1300元/平方米）；,蝶型高层计有建筑面积65744平方米，赠送私家花园面积1300平方米，赠送露台面积4411平方米，则扣除赠送价值后，单平方米建筑面积核算价格为：,（65744*41001300*1460000/666.7*0.74411*1300）/381643982元/平方米,华润置地翡翠城二期定价报告,（四）确定各销售单位价格,确定各销售单位价格的工作将在以后的时间内进行，在此只研究确定各销售单位的方法及计算原则。,核心要素,主要量化衡量指标,位置,景观,河景、公园景观、主景观轴,视野,视线的广度、视线角度、遮挡和阻碍、对视、楼间距,噪音,火车、临路、临车库入口、临电梯机房、商铺（会所）影响,后期建设,三期及五期的影响,朝向,日照系数,采光,端头户型,通风,端头户型,内部设计,赠送面积,赠送类型、赠送大小,户型变化,端头户型、奇偶层、露台（阳台）变化、情趣空间,亮点设计,花园、地下室,其他,楼层差价,入户的便利性,心理因素,华润置地翡翠城二期定价报告,说明：,1、赋值依据主要参照可类比竞争楼盘、一期价格体系；,2、赠送一层私家花园按地价的70核算（因无产权）；,3、露台、屋顶花园赠送面积按建筑成本核算；,4、地下室面积按开发成本核算（含报建费及园林）；,5、确定折扣方式及折扣原则，形成最终销售价格；,华润置地翡翠城二期定价报告,演讲完毕，谢谢听讲,!,再见，see you again,2026/11/5,华润置地翡翠城二期定价报告,