池州市温州商贸城推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,池州市温州商贸城推广方案,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,池州市温州商贸城推广方案,2026/11/5,池州市温州商贸城推广方案,目 录,第一部分 市场分析,2,一、宏观市场分析,2,二、区域市场分析,15,三、项目概况分析,25,四、SWOT分析,27,第二部分 项目发展定位,29,一、发展商定位,29,二、市场定位,30,三、产品定位,34,四、价格定位,36,第三部分 项目营销推广,37,一、营销推广策略,37,二、销售策略,53,1,池州市温州商贸城推广方案,第一部分 市场分析,一、宏观市场分析,1、宏观环境分析,池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区，总面积8272平方公里，总人口156万。,池州市国民经济保持快速增长，初步核算2007年全年地区生产总值（GDP）156.6亿元，按可比价格计算，比上年增长15.2%。按常住人口计算，人均生产总值11515元，比上年增加1508元。另城乡居民家庭恩格尔系数分别为46.2%和47.2%。,2,池州市温州商贸城推广方案,池州依江近港，长江黄金水道流经池州162公里。池州港是长江干线重点港口，国家对外开放口岸，可常年停靠5000吨级船舶。318国道、206国道纵横穿越，沿江高速（毛竹园大渡口段）西段、铜九铁路池州段已正式通车，贯穿池州的合铜黄高速也已正式通车，安景高速，九华山旅游机场、池州长江公路大桥、铁路大桥以及宁宜城际客运铁路等都在积极筹建中。池州即将成为交通节点城市。,3,池州市温州商贸城推广方案,“十一五期间”，池州市将坚持以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越”为主题，以招商引资为抓手，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通的新池州。,4,池州市温州商贸城推广方案,2、政策法规分析,2008年9月池州市主城区划行规市管理办法颁布实施，其中指出要规范行业经营行为，将同类经营行业相对集中，组成专业市场或特色街市，以充分发挥其规模效应，推动“商贸活市”战略的深入实施。,5,精品资料网,池州市温州商贸城推广方案,3、城市规划分析,池州市城市商业网点规划(2006-2020年)主要内容是对城市商业体系、大中型零售商业网点、农贸市场、商业街、专业批发市场和物流基地等进行布局规划，同时兼顾其他类型商业网点的规划，通过规划引导和规范商业网点布局，为构建池州市现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑构架体系。,6,池州市温州商贸城推广方案,近期到2010年，贵池区（含池州市区）的批发和零售业增加值为96000万元，占贵池区（含池州市区）GDP的8%；远期到2020年，贵池区（含池州市区）的批发和零售业增加值为366300万元，占贵池区（含池州市区）GDP的9%。未来池州市批发和零售业对池州市区城市经济的贡献率为8%-9%。,7,池州市温州商贸城推广方案,充分发挥、利用池州市的资源优势、支柱产业优势和区位优势，积极培育建设专业批发市场，搞活商品市场的流通，充分发挥专业批发市场在商品流通中的主渠道和大龙头的作用。规划通过对现有专业批发市场采取改造、整合、迁移等方式进行布局优化调整和市场改造升级；同时结合新城区的拓展，合理布局新的专业批发市场。规划采取集中布局的手法，重点建设站前区专业批发市场群。城市农产品批发市场主要建设梅里、流坡水果/蔬菜和副食品批发市场以及杏花村农副产品批发市场，同时结合站前区专业市场群建设农副产品批发市场；生产资料批发市场主要结合站前区专业批发市场群进行集中建设，此外，结合江口港建设木材交易专业市场，结合西门汽车站建设二手车交易市场，改造台州大市场。,8,池州市温州商贸城推广方案,未来的池州市域商业发展空间格局将形成：,“两 圈、一 线、一 心、四 区”,9,池州市温州商贸城推广方案,外圈层,：,包括市域范围内圈层以外的全部范围，由东至、石台、,青阳三县城和九华山风景区构成，以城镇发展为契机，适度,发展区级零售和休闲服务主导型的商业功能区。,内圈层,：,为池州市区，本圈层基本涵盖了池,州市区主要的商业网点。池州商业功能区改造提升重点在于内圈层，内圈层重点改造提升和规划建设的商业功,能区有以长江路、杏村街为代表的城市商业中心和站前,区的专业市场群。,圈,两,10,池州市温州商贸城推广方案,“一 线”,：即规划确定的池州市域商业发展主线,东西向318国道与206国道商业发展线，沿线由东向西分布为木镇、蓉城镇、殷汇镇、大渡口镇和尧渡镇等主要商业节点。,11,池州市温州商贸城推广方案,“一心”,：,池州市级商业中心，处于池州市商业发展,内圈层。由市级商业中心、东部经济园区区级,商业中心（远景）和站前区区级商业中心、“一,主两副”三个功能区构成，主要为全市及周边地,区提供多功能综合服务，重点布置大型百货,店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮,业、金融、商务等各类网点。,12,池州市温州商贸城推广方案,“四区”,：,指四个商业发展区，包括东至、石台、青阳三县城和九华山风景区，规划为区级商业功能区，重点布置购物中心、超市、百货店、文化娱乐和餐饮业，发展以零售型和服务休闲型为主的商业功能区，为县城及县域人口提供服务。针对池州市域旅游资源丰富的特点，市域各商业功能区应本着商旅互动的新理念，充分结合旅游资源、旅游规划，针对旅游购物、休闲特点，加强风味餐饮特色街、旅游特色商品街、风貌建筑游览休闲街（区）的建设，为城区及外来消费者服务。,13,池州市温州商贸城推广方案,池州市商业网点规划人为地引导,市场地域化、专业化,，温州商 贸城应打造为具备,差异性和专业性的综合性批发市场,。,14,池州市温州商贸城推广方案,二、区域市场分析,池州市2008年1-9月总成交额为 223,481.1 万元,总成交面积为 70.12 万平方米,各类商品房总成交均价为：3,017.23 元/平方米，成交面积为:32.08万平方米。其中住宅类成交均价为：2,440.22 元/平方米，成交面积为:19.65 万平方米。商业类成交均价为：4,410.39元/平方米，成交面积为：8.13 万平方米。其它各类房屋成交均价为3,019.83 元/平方米。成交面积为：4.3 万平方米。,15,池州市温州商贸城推广方案,16,池州市温州商贸城推广方案,2008年城区商品市场交易情况一览表,月 份,住宅均价（元/）,商业均价（元/）,其他用途均价（元/）,1,2357.3,6288.1,2688.06,2,2561.55,5518.01,3658.32,3,2564.67,8781.48,2903.84,4,2559.92,14781.21,3025.35,5,2300.36,9390.05,3214.25,6,2404.31,1805.93,2838.94,7,2123.00,3691.73,2695.10,8,2061.61,3621.14,2377.86,9,2476.16,4190.26,3389.05,17,精品资料网,池州市温州商贸城推广方案,本项目周边具体项目情况,：,1、毓秀门,由池州市东湖房地产开发有限责任公司开发，东临东湖路，南临池州市美食一条街，西至城关小学，北至秋浦路，总建筑面积11298.83,商业：沿街15800-18280元/,内街（餐饮）一层9998元/,二至六层43803980元/,住宅：均价3200元/,备注：优惠幅度较大,18,池州市温州商贸城推广方案,2、湖光苑,由池州华辰置业发展有限公司开发，位于齐山大道与南外环交汇处，占地8万平方米，总建筑面积6万平方米。,商业：沿南外环路门面7400元/,沿翠微路门面5500-5800元/,沿长江南路门面2800元/,住宅：均价2800元/,备注：一次性付款每平米商业优惠200元，住宅100元,按揭付款每平米商业优惠100元，住宅50元,19,池州市温州商贸城推广方案,3、太阳新城,由安徽省豪斯房地产发展有限公司投资建设,该地块位于贵池区科苑新村以南,占地43789.9平方米，土地用途为商住。,商业：未售,住宅：均价2700元/,备注：优惠幅度较大,20,池州市温州商贸城推广方案,4、葫芦公社,由三正房产开发，位于清溪河畔烟柳园公园以南、长江南路南湖桥南侧，毗邻新建的市消防中队，项目占地面积703亩，总建筑面积8万余平米以多层住宅为主。,商业：沿和谐路门面7000元/区内5000-5500元/,住宅：2600元/（和谐家园）,备注：优惠幅度较大,21,池州市温州商贸城推广方案,5、南馨园,由池州市旭君房地产开发有限公司开发，座落于池州市长江南路西侧，东临长江南路，南靠贵池二中，西接抗旱沟，北临西一路；用地面积75368平方米，总建筑面积139700平方米，建筑占地面积22535平方米，建筑密度29.9%，容积率1.72，绿地率为30.3%，是集商贸、办公、居住为一体的综合小区。,商业：长江路门面一层14000元/二层3400元/合购9200元/,住宅：均价3000元/,备注：优惠幅度较大,22,池州市温州商贸城推广方案,6、清溪湾,由池州市池阳房地产开发有限责任公司开发，位于池州市清溪河上游，处在清溪河以北、南湖路以西。南临清溪河，北与秀山路相连，东临南湖路上的党校及职业技术学院，西侧是白洋河大堤。占地面积约42941，总建面积约66320。,商业：未出售,住宅：均价2300元/,备注：优惠幅度较大,23,池州市温州商贸城推广方案,7、华邦阳光城,由华泰集团属下华邦地产集团开发，位于池州市秀山南路与翠微路交汇处向南100米，占地85600，总建筑面积15457,商业：未出售,住宅：3100-3780元/,备注：优惠幅度较大,24,池州市温州商贸城推广方案,三、项目概况分析,温州商贸城项目位于池州市主城区齐山大道与湖心路交汇处西 南侧。是池州市委市政府2006年度实施旧城改造，美化城市形象，提升城市品位的一项惠民工程、德政工程，也是池州市“十一五”期间实施商贸活市的重要举措。,25,池州市温州商贸城推广方案,该项目占地面积约4万。具体范围为东至齐山大道西侧道路红线；西至排洪渠东南岸一线；南至排洪渠东南岸及齐山大道西侧道路红线；北至湖心路南侧红线。规划总建筑面积为9.98万。其中商业面积为3.12万、综合办公面积为1.61万、住宅面积为4.37万（374户）、地下停车场及仓储面积为0.88万。,26,池州市温州商贸城推广方案,四、,SWOT,分析,S优势,市一级地段，地段不可复制,老批发市场改造，人气足，,商业底蕴丰富,各乡镇存在巨大消费潜力,临主干道，交通方便,W劣势,商业消费观念滞后,业态档次较低,O机会,池州“十一五”期间重点规划专业性批发市场项目，可做形象工程,各商业项目业态单一，管理混乱，期待有新的市场更新换代,项目保值增值潜力大,T威胁,众多改造项目（如台州大市场）和新建商业（如毓秀门）进入市场，项目面临激烈的经营竞争,市区商业中心的改造崛起以及乡镇商业网点的快速发展易使本项目“边缘化”,27,池州市温州商贸城推广方案,因此，要,把握池州,“十一五”,城市建设契机，打造,城市地标商业综合体,展示现代时尚品质建筑，形成,差异吸引消费眼球,在低端业态基础上，,引进中高端业态,，提高项目整体,形象,展现现代,时尚项目功能,元素，实现物业,保值增值,不能脱离整体消费相对较弱的现实，,控制总体造价,做好前期商业资源储备挖掘，实施,针对性“量体定做”,商业布局,加强尊重市场意识，,以市场为导向,，注重产品市场调查研究,提高项目开发效率，,快速占领市场，主导市场,28,池州市温州商贸城推广方案,第二部分 项目发展定位,一、发展商定位,凭借雄厚的资本实力，先进的开发理念，择取城市黄金地段，以人为本，开发出适合现代经商和人居的城市标志性综合体。,29,池州市温州商贸城推广方案,30,二、市场定位,1、项目形象定位,形象定位的目的：,符合项目基本建筑特征与文化内涵,满足目标客户群心理需求与经营、消费需求,商业项目在城市商业中的惟一性、排他性需求,池州市温州商贸城推广方案,形象定位的原则,准确性原则,准确表达项目地理位置、经营方向、商圈地位、结构特点、文化内涵。,目的性原则,传达项目经营目的、商圈地位目的、发展前景目的。,吸引性原则,对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、了解,商业目的的作用,排他性原则,将商业项目自身具备的独特性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复,制或模仿，以达到在短时间内不可为其他项目超越的目的。,31,池州市温州商贸城推广方案,故本项目形象定位如下：,更新、更专、更全,池州十万方商住一体的综合型专业批发市场,整合专业分区市场的中低档综合型商贸批发市场,32,池州市温州商贸城推广方案,2、客户群定位,A、经营者,原商贸城的经营者；,本地区的从事各类商品批发的经营者；,看好本项目的周边其他地区的经营者。,B、投资者,本地区的商铺投资者；,看好本项目的周边其他地区的投资者。,以上人群所具特点是：,年龄在3055岁之间；,月收入中等以上，经济条件富足；,具备一定的商业经验或有商业头脑，商业消费观念跟的上市场的步伐。,33,池州市温州商贸城推广方案,三、产品定位,1、产品开发步骤,按原计划的三期开发,产品建议：,由于商业面积较大，故配套的仓储面积应适当扩大,根据功能市场分区，建筑内部结构布局适当调整,34,精品资料网,池州市温州商贸城推广方案,2、业态组合规划,思路,：,业态定性分区，专业化整合分布,建议,：,1）沿街引进强力品牌入驻，提高项目形象，拔高定位,2）内街一层二层定性分区：服装鞋帽区（含家纺），食品区，日用,杂货区（包含日用品，办公文具等），五金区（含建材），家电,影像区（小家电，影音制品）,备注,：,具体各分区的位置划分及空间比例在拿到详细规划数据确定,35,池州市温州商贸城推广方案,36,四、价格定位,根据对本项目周边市场（毓秀门，湖光苑等）的调查分析，结合目前市场行情，暂定本项目各价格如下：,商铺：一层临街15000元/,二层2800元/,住宅：2800 元/,池州市温州商贸城推广方案,第三部分 项目营销推广,37,一、营销推广策略,（一）、推广主题,基于前面的分析和本项目的地位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在本项目的营销推广时，主要围绕以下几个方面进行：,1、更新、更专、更全，池州十万方综合性专业批发市场,2、本项目的“新”，该项目是旧城改造，全新面貌，全新起点。,3、由于是改造项目，以往积累的人气是优势，商业底蕴丰富,4、地段是一级地段，不可复制，位于交通要道，出入方便,5、突出项目的差异性，独树一帜,池州市温州商贸城推广方案,（二）、项目形象包装,1、VI系统的建立,物业标志是一个物业的眼目与灵魂，对于房地产物业，应根据楼盘的内涵，总体推广精神进行定位，设计。,设计要点：,个性鲜明、特点突出、能体现本项目的文化底蕴。,38,池州市温州商贸城推广方案,2、物业内外包装实施,【1】重建售楼部,基于本项目的体量大，形象是至关重要的部分，建立一个醒目，上档次的售楼部势在必行,【2】现场围墙及未拆迁部分的包装,基于项目地段的优势，位于齐山大道与湖心路交汇处，故建议挂上一个大气、醒目的广告牌以及部分条幅，吸引过往行人，提高项目形象及知名度，美誉度。,39,池州市温州商贸城推广方案,【3】道旗,本项目位于进入市区的干道边，故建议在此道路两边，悬挂道旗，营造项目现场的气氛，引起更多人的关注，吸引更多人气。,【4】室内展板,制作精良的室内展板给人以赏心悦目的愉快感受，同时暗示出发展商的一丝不苟的敬业精神，亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此必须用电脑喷绘等手段来精工制作。,40,池州市温州商贸城推广方案,【5】软性包装,精美楼书或折页,内容包括：项目效果图/地理环境/交通状况/周边配套/会所/自然景观/户型,介绍/车辆管理/保安/装饰材料/物业管理/远景展望,其他印刷品制作,A.来电登记表 B.来人登记表 C.日报表、月报表 D.预订单,E.合同书 F.信纸 G.销售人员名片 H.资料袋,I.专用饮水杯 J.销售人员服装 K.专用小礼品 L.DM单页,41,池州市温州商贸城推广方案,（三）、造势策略,针对本项目的状况，为渲染市场气氛，建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的,新闻撰稿,，进行一定量的,报纸广告与软性文章炒作,，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置，人气及商贸城的发展前景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资信心。,具体策略如下：,42,池州市温州商贸城推广方案,1、事件营销造势,【1】项目新闻报道,解析“十一五”旧城改造项目“温州商贸城”新、全、专或开发商个人专访,【2】社会公益事业赞助,争取电视台报道，以提升开发商口碑带动楼盘物业形象提升,【3】其他可利用的事件,关注社会事件，借题发挥炒作,43,池州市温州商贸城推广方案,2、网络营销造势,【1】在池州房产交易网上发布项目信息,及时更新项目情况，让客户了解项目动态,【2】专门商业网站建立,基于本项目是十万方的大项目，要有专门的商业项目门户网站，提高项目的品质形象,44,池州市温州商贸城推广方案,3、SP活动营销造势,为了配合“造势”策略的执行，建议举办下述SP活动：,名称：,“我心中理想的温州商贸城”,细则：,通过报纸，电台，电视等媒体，向社会大众，目标客户等人群征询,本项目在设计，功能市场分区，管理等等众多方面的建议，并设置,奖项，给予合理建议者以置业优惠或其他奖励。,目的,：,提高人气，渲染市场气氛，塑造公司以人为本，尊重大众的美好形,象。,45,精品资料网,池州市温州商贸城推广方案,（四）、常规宣传策略,1、报纸媒体,池州日报，新安晚报,2、户外媒体,户外看牌，公交站台，公交车车体广告,46,池州市温州商贸城推广方案,（五）、招商策略,商业地产不是地产商业，是先商业，后地产，也就是商业通过规划、招商、运营，才能实现地产开发价值利润最大化。,招商：招引 商商家,1、商家分类,主 力 店：,主要关心的是项目周边的人口，交通和未来的发展计划,次主力店：,主要关心的是营运管理和品牌组合，希望通过商家互动实现,利益。,47,池州市温州商贸城推广方案,小商家、代理商或加盟商：,主要关心的是租金和优惠政策，这类商家凭着多年的经营经验对商圈进行判断，带有一种赌博心态投资，对这类商家的招商要较为谨慎，一定要详细了解商家情况，经营状况，商品真伪，价格区间，装修标准等等。,48,池州市温州商贸城推广方案,2、招商具体策略,【1】广告招商,传播面广，能吸引更多的潜在客户，但费用较高，没有针对性,【2】专业人员招商,针对性较强，费用较低，但人员活动有限,【3】项目发布会,项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。,49,池州市温州商贸城推广方案,备注：,广泛招,商,与严格遴,选客户完美结,合,50,池州市温州商贸城推广方案,（六）、运营管理策略,商业地产成功=招商100%满铺率+营运成功,满铺率：一般新商圈招商达70%就可开业，随着营运逐步达到100%满铺率,营 运：营运是要通过各种活动、景观、音乐、音响、互动、推广宣传、品,牌 组合、促销、购物安全性、优质服务等要素营造商业氛围，吸引,人流，增加成交量。商家获利，可持续经营。最终实现商业价值最,大化。,51,池州市温州商贸城推广方案,建 议：,雇佣专业的商业运营公司和物业管理公司,目的：提高项目形象，拉动后期销售，保障市场运营，塑造开发商成,功形象,52,池州市温州商贸城推广方案,二、销售策略,原 则,：,无论采用哪种销售方式，开发商都必须积极的吸引经营,户入驻商城，提高人气以带动后期销售,策 略,：,整 合 营 销,53,精品资料网,池州市温州商贸城推广方案,（一）、以租代售,主要针对经营者的销售方式，降低其经营门槛。,方 式,：,客户一开始先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。,利 弊,：,降低了置业者门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。,54,池州市温州商贸城推广方案,（二）、直接销售,主要是针对投资户的销售方式,方 式,：,1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)；,2.分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付,40%,交房时最后付20%);,3.按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。,利 弊,：,最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了,置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商,资金回笼。,55,池州市温州商贸城推广方案,因此，销售策略要结合具体销售情况，整合这两种方式销售，加速开发商资金回笼。,为了配合销售，我们建议：,1、“客户领袖”奖励计划,为带动更多人气，建议推出客户领袖奖励计划。凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，开发商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式,56,池州市温州商贸城推广方案,2、品牌店入驻优惠策略,品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业信心，从而有力的促进销售。所以建议对于有意进驻的品牌商家店，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租。,57,池州市温州商贸城推广方案,3、销售人员专业化策略,在房地产开发中，销售是最重要的一环，它直接关系项目成本的回笼，利润的实现以及前期所做的各项努力能否得到体现，因此，销售就是盈利的连接点。,本项目销售现场拟配置销售经理1名，销售主管1名，销售人员3-4名。各岗位人员职责如下：,58,池州市温州商贸城推广方案,销售经理职责：,负责现场操作控制管理,培训现场销售人员、指挥协调,现场各方面人员，营造销售气,氛，辅助成交,制定阶段性销售计划及推动实,施完成销售目标,协助和参与项目销售策划,负责和各部门沟通现场售情况，,及时反馈信息,销售主管职责：,负责售楼部日常管理及文书工作,协助销售经理落实各项工作,负责监控售楼部及外展点销售,活动,调动工作人员积极性，检查落,实工作质量,协助成交、签约,59,池州市温州商贸城推广方案,演讲完毕，谢谢听讲,!,再见，see you again,3rew,2026/11/5,池州市温州商贸城推广方案,