广州南站项目可行性研究报告.ppt

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录,一、项目地块概况,项目位置,：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁，与广州南站仅一站地铁之隔。,项目四至,：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。,项目面积,：本项目拟开发区域为地块一，约,164,亩。,广佛环线陈村站,广州地铁,7,号线顺德延长线,二、宗地现状,：,地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工,。,地块周边环境,：,基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。,广州地铁,7,号线顺德延长线,广佛环线,广佛环线,三、区域控制性规划,三、区域控制性规划,(,项目地块初步规划条件,),四、交通优势,南海方向,佛山一环,佛山一环南延线,105,国道,珠二环,东新高速,广珠西线,顺德快速干线,佛开高速,325,国道,广州地铁,7,号线顺德段延长线,项目位置,广佛环线,交通优势：,佛山对接广州南站的门户。,融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。,五、地铁优势,地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。,广佛环线,广州地铁,7,号线,六、区域协调发展规划,顺德总体规划（,2009-2020,）,规划顺德水道以北的,乐从、陈村和北滘地区，纳入广佛都市区的核心圈层,，突出区域相对高端服务功能的发展。,陈村位于北部片区，为广佛都市一体化的核心。,陈村镇,本项目区域已纳入广州南站,5,公里半径统一规划发展区。,广州南站,5,公里半径,七、项目区位优势：,经济中心：,珠三角区域经济圈的中心地带,，坐拥4280万庞大消费群；,广佛核心：处于,广州与佛山连接的核心区域,；,城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”,重点经济区域的交叉口,；,交通枢纽：处于广州地铁七号线、广佛环线、广明高速等,多条轨道及高快速路汇聚处,；,广州南站服务区：,与广州南站仅一站之距,，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。,距顺德中心,13,公里,紧邻佛山中心,距广州商圈,17,公里,广佛同城经济圈核心,八、交通区位,佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站之一，其在功能上将衔接贵广、南广铁路、西部沿海铁路、广佛环线、广佛肇城际等线路，并与地铁、公路等交通方式紧密衔接，,主要承担粤西客流以及城际客流，是广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐射的重要节点。,广州南站是一个大型现代化铁路客运站，,与广州站、广州东站和广州北站共同形成由中国铁道部规划的全国铁路四大客运中心之一。担负连接武广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往粤东、南、北交通枢纽功能。,陈村,佛山西站,广州南站,南广高铁,贵广高铁,广深港高铁,厦深高铁,武广高铁,项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊,-,广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁,7,号线换乘站。为广州南站与佛山西站的关键交通节点。,九、项目区域价值,2010,启动萌芽阶段,处于两中心组团间边缘郊镇,2010-2013,快速发展阶段,处于两中心组团间内的重要郊镇,2013,稳定发展阶段,新城中心区形成新商圈辐射范围,成为广佛经济圈重要组成部分,陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区,十、项目半小时辐射区域,南海桂城,荔湾芳村,佛山新区,陈村,大良,伦教,北滘,乐从,龙江,容桂,20-30,分钟商圈,15-20,分钟商圈,镇区,常住人口,（万人）,顺德,246.17,禅城,110.10,南海,258.88,荔湾,72.84,总计,688,项目辐射区域,广州：荔湾区、海珠区、番禺区,佛山：禅城区、南海区、顺德区,项目半小时辐射区人口大约688万,根据公安部门的最新统计，目前佛山的常住人口已经超过,800,万，为省内第四个人口过,800,万的城市。,30,分钟车程辐射区人口,佛山市全市现有户籍人口,383,万。流动人口,422,万，其中南海区最多，达,197.4,万。其次是顺德区，,138.6,万。第三是禅城,51.7,万,7,公里范围内约,82,万人,5,公里范围内约,50,万人,3,公里范围内约,20,万人,项目,3,公里范围内辐射人口约,20,万人，,5,公里范围内辐射人约口,50,万人；,7,公里范围内辐射人口约,82,万人。,将给项目商业消费带来强有力的支撑。,项目半径,7,公里辐射的区域,十一、项目半径,7,公里区域人口,项目半径,7,公里范围内人口统计（人）,行政区划,总人口数,3,公里,5,公里,7,公里,流动,常住,流动,常住,流动,常住,流动,常住,大都村委会,4345,4085,3476,3268,4345,4085,潭洲村委会,6394,7080,6394,7080,绀现村委会,4110,3538,3288,2830,4110,3538,仙涌村委会,3254,6334,814,1584,3254,6334,3254,6334,石洲村委会,4000,4594,1200,1378,4000,4594,4000,4594,庄头村委会,2917,4103,2917,4103,弼教村委会,1622,4266,1135,2986,1622,4266,1622,4266,勒竹居委会,3929,4137,3929,4137,3929,4137,3929,4137,南涌居委会,7824,7341,7824,7341,7824,7341,7824,7341,赤花居委会,3803,5586,3803,5586,3803,5586,3803,5586,合成居委会,4278,3181,4278,3181,4278,3181,4278,3181,永兴居委会,4337,6200,4337,6200,4337,6200,4337,6200,锦龙居委会,3242,5237,3242,5237,3242,5237,3242,5237,旧圩居委会,3641,10829,3641,10829,花城居委会,26637,1363,26637,1363,陈村镇工业园,4430,4430,4430,4430,钟村,41339,103000,8268,20600,33071,82400,41339,103000,北滘镇,140000,110000,42000,33000,98000,77000,140000,110000,顺德碧桂园,130545,19582,104436,130545,石壁街道,30000,20000,30000,20000,平洲街道,63000,67000,37800,40200,小,计,363102,508419,85260,110812,178554,316810,337902,481619,合计,871521,196072,495364,819521,以项目为中心，半径,7,公里范围内的人口约,82,万人,十一、项目半径,7,公里区域人口统计,十二、宏观经济,佛山市经济指标,2011,年,2012,年,2013,年,常住人口（万人）,723.1,726.18,729.57,生产总值（亿元）,6580.28,6709.02,7010.17,城市居民人均可支配收入（元）,30718,34580,38038,全年社会消费品零售总额（亿元）,1931.41,2019.5,2264.1,城市消费品零售额（亿元）,1393.84,1475.15,1715.65,全年进出口总额（亿元）,608.97,610.58,639.35,各项存款余额（亿元）,9116.84,10167.55,11387.13,城乡居民储蓄存款（亿元）,4707.06,5215.16,5602.58,佛山市经济数据,顺德区经济数据,顺德区经济指标,2011,年,2012,年,2013,年,常住人口（万人）,123.83,124.79,125.94,生产总值（亿元）,2263.93,2338.79,2256.78,城镇居民人均可支配收入（元）,34262,38754,42748.73,全年社会消费品零售总额（亿元）,618,652,730.3,全年进出口总额（亿元）,220.81,220.18,243.4,各项存款余额（亿元）,2713.63,3060.44,3365.31,居民储蓄存款（亿元）,1632.13,1810.53,1888.9,人民币各项贷款余额（亿元）,1842.97,2172.94,2449.63,购物,环境,居住,项目区域小结,未来广佛地区的核心区,未来交通枢纽,未来广佛都市圈城央花园,中国花卉第一镇等,陈村,位于广州、禅城、顺德、番禺、南海五地交汇处，处于珠江三角洲腹地和广佛都市圈核心区域。,为广佛都市的核心区，未来广佛都市圈城央花园。,一、土地市场,陈村新城区,楼面地价：约,3000,元,/,，（,2012,年）,土地性质：住宅、商服用地,代表项目：陈村镇南涌佛陈路北侧地块,（绿城国际花都）,南涌区域,楼面地价：约,3300,元,/,，（,2014,年）,土地性质：住宅、商服用地,代表项目：佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块,块（佛山仕景铭投资有限公司）,陈村镇吴家围片区,楼面地价：,1600,元,/,，（,2014,年）,土地性质：住宅、批发零售（划拨用地）,代表项目：佛山市顺德区陈村镇赤花吴家围留用地地块（佛山市顺德区雄泰投资管理有限公司）,陈村北,楼面地价：约,1400,元,/,，（,2013,年）,土地性质：住宅、批发零售,代表项目：,224074-112,、,224074-116,地块（广东宏泰国通地产有限公司）,1,、陈村片区土地成交情况,一、土地市场,1,、陈村片区土地成交情况,一、土地市场,1,、陈村片区土地成交情况,备注：国通地块（,224074-112,和,224074-116,）需配建,38000,保障房无偿无偿移交政府及,25000,的商业会展中心，并于会展中心内设置计容建筑面积不少于,10000,的保税展示中心；赤花吴家围留用地地块成交后需补交,6768,万元出让金及配建,6400,商业用途物业无偿确权给政府；申菱空调及周边地块需配建,28155,文化娱乐物业无偿移交给政府或其指定单位。,一、土地市场,2,、南站片区土地成交情况,3,、本项目地价分析,一、土地市场,项目周边地块成交对比情况,地块位置,占地面积（）,容积率,商业比例,楼面地价,（元,/,）,成交时间,与本项目契合度,佛山市顺德区陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二,56755.28,3.5,40%,2970,2012-10,项目所在片区，在陈村具标杆意义,陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块,59163.51,3.31,40%,3298,（含配建成本）,2014-7,规模、挂牌时间相近,陈村镇南涌（新区南片区,B-CB-06-06-D-13-1,）地块,20320,3,40%,2110(,含配建成本）,2014-9,挂牌时间相近,三个对比地块，挂牌时间或地段对本项目具有参考意义。最近成交的,陈村镇南涌（新区南片区,B-CB-06-06-D-13-1,）地块，楼面地价,2110(,含配建成本），折合为住宅楼面价近,3000,元,/,。,而与本项目一站地铁的广州南站出让的商业楼面地价约,5000,元,/,平方米。,本项目计容建筑面积,323000,，其中,住宅,185000,，商业,138000,，地块总地价,55188,万元,(,不含税,),；住宅楼面价如按市场价,3000,元,/,计算，,185000 3000,元,/=55500,万元总地价,55188,万元（不含税）,，商业面积中除去返回政府,32000,物业，本项目有商业面积,106000,相当于零成本获得，项目的地价上涨空间巨大。,4,、陈村土地成交情况概述,陈村土地成交的楼面地价基本在,1500-3000,元,/,之间，纯住宅用地楼面地价相对较高，约,3000,元,/,平方米左右；其中，广州绿地以5.9亿斩获佛山顺德陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二，楼面价2970元/平米，溢价65%；纯商用类地块的楼面地价在,10002000,元,/,不等。,近年来，陈村土地市场整体供应量较小，近期出让规模较大的地块为广东宏泰国通地产有限公司以低价,6.0824,亿元底价拿下佛山市顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块。该地块宗地占地面积为,20.26,万，底价成交，楼面价,1047.15,元,/,。该地块以物流业为主，配建保障房，出让条件较为苛刻。,2014,年，佛山仕景铭投资有限公司以低价,4.1094,亿元成功投得佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块。该地块占地面积为,59163.51,，算上无偿代建物业成本，综合楼面地价,3300,元,/,。,一、土地市场,二、顺德区住宅市场概况,顺德,2013年以消化项目余货产品为主，导致出现供求相当的情况，刚需产品市场需求大，发展商存货压力相对减小，存量市场成交活跃。,从统计数据来看，顺德区的房地产市场存在施工进度慢、开发周期长等问题；商品房去化速度较快，存量市场较小。,禅桂板块,均价,11000,元,/,陈村,-,北滘板块,均价,8900,元,/,顺德新城板块,均价,9600,元,/,华南板块,均价,18000,元,/,佛山,广州,三、区域周边板块住宅市场情况,本案,北滘,-,陈村板块住宅毛坯销售均价在,9000,元,/,左右。为价格低洼地，相对周边板块具有上升空间,三、项目区域片区住宅市场情况,广州南站片区住宅销售均价在,19000,元,/,左右。陈村为南站辐射核心区、广佛同城,CLD,，其住宅价格具有较大的上涨空间。,奥园越时代,均价,18000,元,/,敏捷时空壹号,均价,23500元/,珑,翠,均价,21733,元,/,万科水晶城,均价,11000,元,/,万科缤纷四季,均价,9200,元,/,绿地国际花都,均价,9000,元,/,太平洋国际,均价,9000,元,/,南站片区,陈村片区,四、住宅市场小结,自从,2009,年万科进入陈村房地产市场开发后，陈村的房地产开发进入高速发展阶段。地价及楼价不断上扬。,目前开发各楼盘户型面积主要集中在,90,平方米左右的大两房、小三房及,110,平方米至,120,平方米的三房面积区间。,客户群主要以陈村的刚需型、改善型客户及番禺的投资型客户为主，少部分北滘及禅城和南海客户居多。,陈村住宅去化面积约为：,18000,平方米,/,月，年去化约,22,万平方米。,目前在售楼盘除万科水晶城售价约,11000,元,/,平方米外，其他楼盘价格相当，约,9000,元,/,平方米左右的均价。,自从,2014,年佛山市取消限购后，佛山房地产市场成交量出现井喷状况。,8,月份的最后一周（,8,月,25,日,-30,日）佛山市新房成交套数为,4091,套，最高日成交套数为,734,套。,顺德区从限购取消后再现“抢房潮，”至,8,月,22,日为止，,一手住宅共成交,2230,套，成交均价为,8618,元,/,平方米。整个房地产市场热闹非凡，市场成交节节攀升。,五、商业地产市场状况,1,、佛山主要商圈与商业中心,项目片区在营商业项目以小百货为主，档次较低，且商业形态单一,伟奇广场,顺联广场,太平洋广场,本项目,国际花都,佳美百货,佳惠百货,北滘商业广场,惠润商场,兴胜百货,喜家福购物广场,金茂华美达广场,启泰楼,万科缤纷四季,永旺,梦乐城,奥特莱斯,南站商圈,佛山中心商圈,北滘商圈,大良商圈,陈村商圈,番禺商圈,南海商圈,各大商圈均为传统的商业,MALL,经营模式,2,、项目区域内商业状况,六、项目区域服装批发市场状况,黄河时装城,天马服装批发中心,白马服装批发市场,十三行批发市场,广州南站,德邦物流园,国通物流城,本项目,虎门站,通过武广高铁,15,分钟车程,通过地铁,2,号线,30,分钟车程,项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点，紧靠广州南站集散优势明显，未来可承接服装批发市场的外迁，成为华南区服装批发的新中心。,项目名称,广州白马批发市场,天马国际时装批发中心,广州十三行批发市场,虎门黄河时装城,地理位置,广州越秀区南路,广州站南路与环市西路交汇,广州市荔湾区十三行路,东莞市虎门镇虎门大道,开业时间,1993年,1998年,-,1999年,规模,6,万,约,3,万,-,约,10,万,经营行业,地下一层到三层：,主营中高档女装批发,；四到五层：品牌展贸区,负一层到三层,:,服装批发；四到八层：服装厂商的产品展示,以十三行路为中心，以故衣街、十三行豆栏上街、和平东路服装商场（市场）环绕成的物流商业圈中档服装批发为主,一至四楼为大型时装批发中心；五楼华润超市；六楼国际服装交易会主会场；七楼是证券公司；八楼是高级时装写字楼和大型时装表演中心,售价,（元,/,）,58,万,/,只租不售，面积,35,，入场费,58,万，有,15,年经营权（前,7,年免租）,45,万,/,35,万,/,租金水平,(,元,/,月,),500800,元,/,150300,元,/,350600元/,250350,元,/,经营状况,很好,一般,较好,很好,评述,广州地区规模最大的中高档服装批发中心、服装品牌连锁中心和时尚潮流展示中心、,紧邻白马市场，但人气不及白马市场，主要依靠火车站带来的人流做零售的生意,广州历史最长的服装批发集散地,，商业辐射面远至全国各地、俄罗斯以及东南亚地区,华南地区规模较大,的中高档时装批发中心,，,既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心,。,七、项目区域服装批发市场状况,华南地区的服装批发市场主要集中在广州和虎门，均有近十几年的经营时间，市场经营情况较好，物业的租金较高。,项目名称,皇城国际金银珠宝玉器城,日之泉锦都国际纺织城,虎门国际轻纺城,地理位置,广州荔湾文昌南路,广州市海珠区新港西路,虎门镇新裕路与连升路交汇处,开业时间,待定,待定,2014年,规模,约,1.5,万,约,3,万,约,3,万,经营行业,贵金属（金、银、铜）制品、奢侈品、首饰、石质精品、珠宝、翡翠、玉器等批发、零售,首一层为辅料、饰品区；一层为布料、面料、成品展示区；二层为皮草皮革；三层为皮料辅料区、国际设计师工作室、新品研发中心、华南打版中心,主营布辅料专业批发,售价,（元,/,）,47,万,/,负一层：,68,万,/,（,13,层开发商自持）,46,万,/,（外铺）；,34,万,/,（内铺）,租金水平,(,元,/,月,),500800,元,/,500800元/,450600,元,/,（外铺）；,250300,元,/,（内铺）；,招商情况,较好,很好,较好,评述,以中高档珠宝玉器为经营核心，打造广州黄金批发基地,从面料、辅料半成品批发至打版展示的一站式批发市场，立足全国最具影响力布料辅料专业批发市场,引进了中国纺织工业协会国家纺织品开发中心，布辅料一站式专业市场,八、项目区域其他增量批发市场情况,广州和虎门的增量专业市场售价较高，在,3,万元,/,平方米以上。目前的招商情况较好，租金较高。,九、区域商业地产市场小结,项目处于广州中心区域、番禺、禅城、顺德、南海的五地之心，随着广佛一体化的推进，陈村与广佛的接轨，项目将借其发展，,共享消费人流及配套资源，形成商业互动。,自身商业分析,消费群体分析,随着项目地铁双轨通车后，商务人流、旅游观光人流，,将给项目提供新的消费支撑。,项目交通便利，未来双轨交通将会引入消费人流；项目与太平洋广场相邻，未来项目的商业规划需考虑与之,形成差异化定位，扩大辐射范围。,片区整体现有商业氛围淡薄，除顺联广场一枝独秀外，陈村商业整体档次较低，有优质,消费力外流情况，,业态呈点状零散分布，人流无法共享，,片区缺乏成型的特色主题商业及体验式业态。,片区商业现状,区域发展潜力,商业初步定位,1,、大型体验式购物中心；,2,、大型服装、布料等批发城。,致力于打造优质的精品商住区，建立国际时装批发城，培育和发展创意型产业，从而提高整体区域形象和竞争力，成为行业的领军者。,一、项目整体定位,创意产品,体验中心,创意生,活酒店,创意产业金,融投资中心,创意产业孵化中心,创意智,库大厦,住宅区,风情步行街,商业中心,创意产品,体验中心,创意生,活酒店,创意产业金,融投资中心,创意产业孵化中心,创意智,库大厦,住宅区,风情步行街,商业中心,二、项目规划方案,项目总平面图,红线内为合作范围，即项目一期,二、项目分期规划,商住区,创意产业区,项目分为两期规划，一期为商业、住宅区，为合作的范围，二期为我司拟打,造的创意产业区。,一期,二期,三、项目规划指标,项目一期经济技术指标,可建设用地面积（）,86000,总建筑面积（）,451100,计容建筑面积（,),323000,其中,住 宅,185000,住宅底商,15000,商业,MALL,63000,风情商业街,2,0000,公 寓,40000,酒 店,不计容建筑建筑面积（）,128100,其中,地下商业,2,0000,车 库,99100,公共交通接驳站,7000,地铁站台,2,000,容积率,3.76,限高（,m）,150,停车数（个）,2818,优势,(Strength),劣势,(Weakness),区域优势,珠三角庞大消费群,政策优势,广佛同城战略实施,区位优势,几大城区枢纽，良好的交通通达性,路网优势,佛陈、白陈、广珠、广明、,轻轨优势,广佛环线、广州,7,号线,环境优势,陈村花卉世界,本地商业消费群体严重外溢,地块周边配套尚不完善,地块周围路网未形成,机会,(Opportunities),风险,(Threats),广明高速通车、广佛环线建设、佛山地铁,2,、,3,号线的开工建设，扩大项目辐射范围,陈村正迎来跨越式发展的新机遇。广州南站形成的广州新城区和陈村打造的陈村新城区的“两区重合实现机遇”,佛山市取消限购后，房地产市场呈现“井喷”状况，购销两旺,片区内商业业态单一、档次不高，体验式商业业态缺乏,目前，项目周边人口不足，商业消费能力有限,区域内未来开发体量较大。,地铁开工建设及开通时间对项目开盘有一定影响。,一、投资计划,本项目项目一期总建筑面积451,100平方米，,其中计容面积,3,23,000平方米，不计容面积1,28,100,平方米。根据政府意见，其中拟将一,期集中商业第,4,层,12,000,平方米、地下商业,20,000,平方米，合计3,2,000,平方米物业无偿,交予政府。,本次测算按土地出让金,6,亿元，计容面积3,23,000平方米计算。项目计划开发周期约3年，,住宅、公寓等产品可快速实现资金回流，自有,资金需求量合理，开发周期短，降低开发期,风险。,项目经济指标表,功能,面积（平方米）,住宅,185,000,住宅底商,15,000,集中商业一层,17,000,集中商业二层,17,000,集中商业三层,17,000,集中商业四层,12,000,商业街,20,000,公寓,40,000,写字楼,酒店,地下商业,20,000,住宅车库,56,000,商业车库,43,100,公共交通接驳站,7,000,地铁站台,2,000,合计,451,100,三、投资及测算,该一期项目总投资约26,0,000,万元，其中项目公司投入前期启动资金约,10,000,万元，融资,55,000,万元，银行开发贷款,55,000,万元，其余为销售回款。投资主要在土地成本、建安成本、其他工程费、管理费、不可预见费、销售费用。,项目投资估算表,序号,项目名称,总额（万元）,单价（元,/m2）,占总投资的比例,1,土地成本,58,664.44,1,300.48,22.67%,2,建安成本,147,631.00,3,272.69,57.04%,3,其他工程费,0.00,0.00,0.00%,4,管理费用,5,905.24,130.91,2.28%,5,不可预见费,4,606.09,102.11,1.78%,6,财务费用,33,350.00,739.30,12.89%,7,销售费用,8,664.00,192.06,3.35%,8,合 计,258,820.77,5,737.55,100.00%,四、销售预期,预期整个项目可以实现销售收入4,33200,万元，销售利润率,22.98%,。,项目销售估算表,功能,面积（平方米）,单价（元,/,平方米）,小计（万元）,住宅,185000,11000,203500,住宅底商,15000,15000,22500,集中商业一层,17000,30000,51000,集中商业二层,17000,20000,34000,集中商业三层,17000,10000,17000,集中商业四层,12000,0,商业街,20000,20000,40000,公寓,40000,10000,40000,写字楼,0,酒店,0,地下商业,20000,0,住宅车库,56000,4500,25200,商业车库,43100,0,公共交通接驳站,7000,0,地铁站台,2000,0,合计,451100,433200,五、预期利润,预期净利润,74,668,万元，投资回收期,2.38,年，内部收益率,47.72%,。,项目利润表,序号,项目名称,数值,单位,1,租售收入,433,200.00,万元,2,开发成本,216,806.77,万元,3,经营成本,0.00,万元,4,销售税金及附加,24,042.60,万元,5,销售费用,8,664.00,万元,6,财务费用,33,350.00,万元,7,土地增值税,50,779.70,万元,8,利润总额,99,556.93,万元,9,所得税,24,889.23,万元,10,净利润,74,667.70,万元,11,投资回收期,2.38,年,12,内部收益率,47.72%,-,13,销售利润率,22.98%,-,项目处于广佛同城核心区，是未来广佛都市圈的城央花园。,项目区域房地产市场购销两旺，特别是取消限购后，区域市场出现“井喷”及“抢房潮”现象。2014年8月7日，佛山市限购政策松绑，统计房管部门公布的数据发现，截至8月10日8时佛山五区周日当天共成交住宅348套。而周末两天平均每天成交428套，接近上一个周末日均成交量的3倍。,未来广州地铁七号线以及,201,6年通车的广佛环线将路过项目地，直接进入广州南站以及广州各区，陈村站将成为链接佛山新城与广州的交通枢纽。未来，项目区域将汇聚大量客流，成为广佛交界处新的商业中心。,在分期开发的基础上，项目前期投入资金量减小，有效降低风险，,投资回收期短，利润回报合理。,综上所述：,项目地处高速发展的广佛同城核心区，发展前景良好。本项目财务收益较好，有一定的抗风险能力，可获得较好的经济收益。因此，项目是可行的。,合作方式初期建议,根据项目规划情况，星华智本与合作者分别对第一期和第二期进行合作开发。初步合作思路如下：,合作范围。合作者享有第一期国有土地使用权，并主导开发相关物业。星华智本享有第二期国有土地使用权，并主导开发相关物业；,合作者支付项目全部的土地出让金约,6,亿元，以及向星华智本支付部分前期拓展费用和创意产业培育费用。星华智本负责政府关系的维护，负责项目的创意产业部分的经营；,共同成立项目公司，第一期开发建设时，以合作者为主导方；,若项目公司以抵押土地形式进行融资贷款，双方按照比例分配融资额度，并各自承担相应的利息；,双方分别按要求对各期内政府物业和公共建设等部分的开发建设负责，包括资金和进度；,利润分配。合作者获得第一期相应利润；,