第五章--物业服务企业-物业管理理论与实务第三版.ppt

Edited by Z.M.Gu,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 物业服务企业,10/28/2026,1,Edited by Z.M.Gu,第一节 物业服务企业的特点与分类,一、物业服务企业的概念,物业服务企业，是指按合法程序成立并具备相应资质条件、按照物业服务合同从事物业服务活动的具有独立法人地位的经济实体。,10/28/2026,2,Edited by Z.M.Gu,第一节 物业服务企业的特点与分类,二、物业服务企业的特点,物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点：,1服务性。,2经营性。,3专业性。,4平等性。,10/28/2026,3,Edited by Z.M.Gu,第一节 物业服务企业的特点与分类,三、物业服务企业的类别,（一）从物业管理企业的组建来看，大致可分为四种类型,1由房地产开发企业投资设立的子公司,2由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业。,3由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业,4按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。,10/28/2026,4,Edited by Z.M.Gu,第二节 物业服务企业的设立,根据公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。,一、,物业服务企业设立的条件,（一）,有限责任公司的设立条件,1股东符合法定人数；,2股东出资达到法定资本最低限额；,3股东共同制定公司章程；,4有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；,5有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。,10/28/2026,6,Edited by Z.M.Gu,第二节 物业服务企业的设立,（二）,股份有限公司的设立条件,1发起人符合法定人数；,2发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限额；,3股份发行、筹办事项符合法律规定；,4发起人制定公司章程，并经创立大会通过；,5有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；,6有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。,10/28/2026,7,Edited by Z.M.Gu,第二节 物业服务企业的设立,二、,物业服务企业设立的步骤,（一）可行性研究,1、市场调查,2、综合分析,3、编写可行性报告,10/28/2026,8,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,一、,物业服务企业的组织形式,（一）物业,服务,企业的组织类型,1,、,实体型物业服务企业。,一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：（,1,）决策层；（,2,）管理层；（,3,）作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。,10/28/2026,10,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,2,、,管理型物业服务企业。,大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。,3,、,顾问型物业服务企业。,由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。,10/28/2026,11,Edited by Z.M.Gu,总经理,总经理,组,长,绿化部主任,作业组,1,作业组,2,作业组,3,组,长,组,长,组,长,保安部主任,组,长,组,长,图,1,：直线制的组织结构,维修部主任,组,长,组,长,组,长,第三节 物业服务企业运行机制,（三）,物业服务企业组织形式的选择,1、直线式,10/28/2026,13,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,3、,矩阵式,总经理,项目,A,人事部,财务部,A,人事,项目,B,B,人事,A,财务,B,财务,绿化部,A,绿化,B,绿化,维修部,A,维修,B,维修,C,维修,C,绿化,C,财务,项目,C,C,人事,图,3,：矩阵制制的组织结构,10/28/2026,15,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,4事业部制,人事部,财务部,办公室,总公司,工程部,公关部,产投标部,住宅管理事业部,职能机构,职能机构,项目,2,职能机构,职能机构,园林部,专业服务事业部,职能机构,职能机构,项目,1,租赁经营事业部,项目,1,项目,2,维修部,图,4,：事业部制的组织结构,10/28/2026,16,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,二、,物业服务企业的制度建设,（一）,物业服务制度设置的原则,1合法性原则。,2市场化原则。,3实事求是原则。,4责权利相统一原则。,5定性与定量相结合的原则。,6简明扼要的原则。,10/28/2026,18,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,（二）,物业服务制度的类型,1、,物业服务企业内部管理制度。,根据物业服务企业的管理服务职能及机构设置情况，一般企业内部规章制度可分为四类，即员工管理条例、部门职能管理制度、岗位责任制度和管理程序制度。,10/28/2026,19,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,2,、,物业服务企业外部管理制度,（1）物业接管验收制度。,（2）物业委托管理制度。,（3）住户（用户）手册。,（4）房屋管理服务制度。,（5）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定。,10/28/2026,20,Edited by Z.M.Gu,第三节 物业服务企业运行机制,三、,物业服务企业的人员培训,（一）物业服务企业人员培训的基本内容和要求,（二）人员培训的形式,1职前培训,2在职培训,10/28/2026,21,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,一、企业资质管理的概念,企业资质等级管理是指对那些政府认为有必要加强监控行业的某类公司的经营服务能力的认定管理。,10/28/2026,22,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,（3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。,多层住宅200万平方米,高层住宅100万平方米,独立式住宅（别墅）15万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米,10/28/2026,24,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,2、二级资质,（1）注册资本人民币300万元以上。,（2）物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。,10/28/2026,25,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,（3）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。,多层住宅100万平方米,高层住宅50万平方米,独立式住宅（别墅）8万平方米,办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米,10/28/2026,26,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,三、企业资质的行政管理,1、资质等级核定管理,物业服务企业资质管理办法规定：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业服务专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业服务业绩材料。,新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。,10/28/2026,28,Edited by Z.M.Gu,第四节 物业服务企业资质管理制度,2、资质等级审批管理,国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。,省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业的资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。,设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。,10/28/2026,29,Edited by Z.M.Gu,