威海房地产市场资料汇总.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,目录：,一、,城市发展概况,二、,项目所在区域房地产市场数据,三、,客户情况分析,一、,城市发展概况,威海市概况,地理：,威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。,行政划分：,威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积,5436,平方公里,总人口,280.5,万，其中市区面积,731,平方公里,人口,80,万人。,威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区，和威海市工业技术新区。,城市性质：,威海市是中国第一个“国家级卫生城市”,中国首批“国家环境保护模范城市”,“改善人类居住环境全球最佳范例城市”,联合国最适合人类居住城市之一,全国重要的海洋产业基地,主导产业：,海洋产业,近海养殖、远洋捕捞、海产品加工、出口运输,加工制造业,船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电 子信息、汽车及零部件、轻纺服装加工、食品医药业,旅游度假业,素有“东方夏威夷”之美称。建有多处体育公园、高尔夫球场、游艇俱乐部、海水浴场。,城市布局,威海主城中区（环翠中心区）：面积,374,平方公里，人口,31.6,万。包括旅游，人居，文化，行政办公和商业服务、金融等六大职能。,威海主城西区（高区）：面积,122,平方公里，人口,18.3,万。职能包括文教科研、科技研发、高技术工业、一类工业、旅游、居住等。,威海主城南区（经区）：面积,198,平方公里，人口,12.2,万。职能包括普通工业、居住等。,工业新区：面积,297,平方公里，人口,7.9,万。工业为主。,带状城市格局，城市格局向东南西发展；现拘泥于沿海地区，往内陆延伸不够；四个片区联系松散，连接道路较少，这都对房地产市场造成一定影响。,人均消费性支出,：,11,年,达到,17002,元,，,近几年来,平均年增长率,超过,10%.,威海市人口,威海市户籍人口增长缓慢，自然增长连续,12,年保持负增长。,威海市区年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长,10%,左右。,威海市三大产业,2010,年,三产比例,：,2,：,12,：,9,威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛,第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大,随着威海市旅游资源的,不断开发,，第三产业必将引来新的机遇,1,.,一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。,2,四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个副中心。,3.,三条发展轴,三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“,A”,字型结构。,人口规模：规划城市建成区近期,2010,年规划人口为,100,万人，远期,2020,年规划人口为,130,万人，远景,2020,年以后人口控制在,150,万人以内，基础设施按照,170,万人预留。,城市规划,“,一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。,一线、多核、多组团,“一线”,指总长,157.5,公里的市区海岸线，严格保护海滨地区生态环境，合理利用海岸资源，产业发展以旅游度假业为主。,“多核”,指规划区内总面积共,356.3,平方公里，数量达,46,座的大小山体绿核，应严格保护，构成威海山海交融的重要景观特色。,“多组团”,指威海市区“一主五片”的多组团结构，一主是指以环翠中心区为基础，联合西部城区（高区）、南部城区（经区）共同发展为威海主城区。,二、,项目所在区域房地产市场数据,威海市,11,年至,13,年住宅,土地供应情况,经区,11,年至,13,年住宅,土地供应情况,经区住宅销售数据分析,商品房开工、竣工、销售面积,瀚城,周边竞品项目月均去化情况,项目名称,面积段,供给面积,需求面积,供给套数,需求套数,当年供求比,月均销量（,2012,至今）,成交均价,海港城,40-115m,2,162052m,2,79557m,2,4547,1192,49.09%,30,7580,阳光海上城,45-260m,2,256000m,2,6597m,2,1002,85,2.58%,7.7,6846,北港富海家园,78m,2,56385m,2,31990m,2,1586,285,56.73%,3.1,3889,五洲太阳城,60-360m,2,867700m,2,98387.6m,2,2493,943,11.34%,2.5,3591,九龙明珠,90-200m,2,200000m,2,35113.68m,2,3655,365,17.56%,4.75,6155,2013,上半年威海市经区商品房成交,TOP11,排名,项目名称,成交套数,排名,项目名称,成交套数,1,华新家园,555,7,半山威尼斯,154,2,东骏阅山,334,8,蓝星万象城,132,3,华夏山海城,309,9,富安花园,123,4,蔚海新天地,300,10,翡翠城,113,5,金域仕家,188,11,瀚城,110,6,高新锦绣北山,154,2011-2013,年公寓供求结构,面积段,供给面积,需求面积,供给套数,需求套数,当年供求比,月均销量,2011,50-80,180000,81000,3273,1472,0.45,122,2012,45-75,225000,90000,3750,1500,0.4,125,2013,40-75,123750,49500,1903,761,0.4,126,2011-2013,年写字楼供求结构,面积段,供给面积,需求面积,供给套数,需求套数,当年供求比,月均销量,2011,80-100,88000,35200,1500,570,0.38,47,2012,70-95,110000,38500,1800,630,0.35,52,2013,60-110,60500,21780,991,356,0.36,59,2011-2013,年住宅供求结构,面积段,供给面积,需求面积,供给套数,需求套数,当年供求比,月均销量,2011,80-135,2063799,412759,20640,4128,0.20,344,2012,85-120,2547900,560538,25250,5556,0.22,463,2013,80-120,1401345,322309,14014,3223,0.23,537,2011-2013,年商铺供求结构,面积段,供给面积,需求面积,供给套数,需求套数,当年供求比,月均销量,2011,60-200,277500,138750,2100,1050,0.5,87,2012,50-200,370000,203500,2740,1507,0.55,125,2013,55-200,199800,79920,1480,0.48,98,住宅排名,TOP5,排名,单价,总金额,建筑面积,成交套数,华润威海湾九里,9881,675389700,5750,687,华新家园,4614,288836400,600000,626,蔚海新天地,4908,266995200,500000,544,嘉祥景苑,4108,223064400,400000,543,天东家园,4329,222077700,400000,513,商铺排名,TOP5,排名,单价,建筑面积,威高广场,26158,375000,奥特莱斯,16009,100000,白马义务商贸城,15980,80000,凯悦国际,10599,58000,韩国风情街,7675,86000,北港富海家园,开发公司,威海锦江环发地产有限公司,项目位置,威海市环翠区抱海大酒店东南侧,入市时间,2010-06-26,基,本,情,况,占地面积,31907,平方米,建筑面积,56384,平方米,容积率,1.2,均价,5220,建筑类型,板楼 多层 小高层 高层,建设户数,1891,户型配比,两居,305,、三居,100,毛坯,/,精装修,毛坯,产品细节,产权性质,70,年,车位,待定,绿化率,43%,物业费,0.3,交通,11,路，,53,路车沟北村下车即到,生活品质,周围配套,威海新港码头，距离汽车站、火车站,4,公里小区配有大型停车场，娱乐休闲广场，商业步行街,建筑立面,高档弹性外墙涂料,主力户型,79,平方米,住宅项目概况,北港富海家园,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,78,平方米,北港富海家园,2,室,1,厅,1,卫,1,厨,79,平方米,海港城,开发公司,北港房地产开发有限公司,项目位置,经区九龙湾,入市时间,2011-08,基,本,情,况,占地面积,72735,平方米,建筑面积,160000,平方米,容积率,1.75,均价,7395,建筑类型,酒店公寓,/,商业,/,住宅,建设户数,602,户型配比,一居,180,两居,100,毛坯,/,精装修,毛坯,产品细节,产权性质,70,年,车位,1020,个,绿化率,35.5%,物业费,待定,交通,53,路，,11,路车沟北村下车,生活品质,周围配套,中小学：实验小学、皇冠小学、威海二中。综合商场、银行、医院内部配套：银行、大型超市、邮局、幼儿园、酒吧、咖啡吧、健身房、餐饮、特色商业,建筑立面,花岗岩,主力户型,80,平方米,2,室,1,厅,1,卫,1,厨,66.35,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,89.00,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,103.00,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,112.00,4,室,2,厅,2,卫,1,厨,115.00,五洲太阳城,开发公司,威海五洲基业房地产开发有限公司,项目位置,经区海埠路,330,号（城子村）,入市时间,2011-05,基,本,情,况,占地面积,103,万平方米,地上建筑面积,86.77,万平方米,容积率,1.05,均价,4959,建筑类型,板楼 低层 高层,建设户数,5000,户型配比,一居,105,两居,190,三居,100,毛坯,/,精装修,毛坯,产品细节,产权性质,70,年,车位,地下停车位,6-6.5,万,绿化率,60%,物业费,0.8,交通,项目通有,11,、,40,、,53,、,107,、,111,、,112,公交车,生活品质,周围配套,中小学：威海二中五洲太阳城设有学校、会所、邮局、银行、康体中心、休闲广场,建筑立面,高档弹性外墙涂料,主力户型,92,平方米,阳光海上城,开发公司,威海鑫仁泉房地产开发有限公司,项目位置,经区威海经区九龙湾大庆路东,入市时间,2012.9,基,本,情,况,占地面积,8.3,万平方米,建筑面积,25.6,万平方米,容积率,2.50,均价,6090,建筑类型,高层,建设户数,649,户型配比,一居,140,二居,300,三居,105,四居,50,毛坯,/,精装修,毛坯,产品细节,产权性质,70,年,车位,共,2400,左右个车位,绿化率,43.5%,物业费,待定,交通,楼盘位于威海经区九龙湾大庆路东首（海警训练基地对面）汽车站向东,5,分钟，,11,、,24,、,35,、,53,、,111,路公交车经过,生活品质,周围配套,学校：威海二中，购物：齐鲁商城医疗：经区医院双语幼儿园、篮球场、商服、物业、文化中心、五星级酒店及写字楼,建筑立面,高档弹性外墙涂料,主力户型,89,平方米,1,室,1,厅,1,卫,1,厨,48.00,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,66.00,2,厅,1,卫,1,厨,91.00,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,123.00,4,室,3,厅,3,卫,1,厨,269.00,九龙明珠,开发公司,迪沙集团迪沙五星房地产,项目位置,经区老集村（老集村委会对过）,入市时间,2011-11-13,基,本,情,况,占地面积,23.6,万平方米,建筑面积,33.8,万平方米,容积率,1.35,均价,6090,建筑类型,板楼 多层 小高层 高层,建设户数,800,户型配比,二居室,278,三居室,135,毛坯,/,精装修,毛坯,产品细节,产权性质,70,年,车位,10,万,绿化率,37%,物业费,0.6-0.7,交通,10,路、,11,路、,21,路、,24,路、,103,路、,107,路、,112,路、,111,路等公交车老集村下车,生活品质,周围配套,乒乓球室、棋牌室、游泳池，,400,米跑道运动场，幼儿园；小区配有,25,日小学、,12,班幼儿园。,建筑立面,高档弹性外墙涂料,主力户型,113,平方米,991063,室,2,厅,2,卫,1,厨,1203,室,2,厅,2,卫,1,厨,1343,室,2,厅,2,卫,1,厨,1253,室,2,厅,2,卫,1,厨,项目名称,威海永旺购物中心,项目类型,综合购物商场,开发商,青岛永旺东泰商业有限公司,物业公司,无物业，,永旺东泰公司,管理费,各品牌扣点不同,地理位置,威海市经济技术开发区华夏路,18,号,交通状况,1,、,12,、,33,、,53,、,58,、,101路等公交,开业时间,20,10年6月11日,总建筑面积,5.5,万,实用率,%,层数,3,层,建筑风格,现代商城,售价,-,租价,按品牌营业额扣点，,21%,主力单位面积,80-120,经营模式及效果,招商，统一运营，自主经营,经营定位,综合商场,各层经营内容,一层,-,化妆和超市，经营珠宝首饰、钟表眼镜、美甲、鲜花、书店、药品等；,二层：主要经营男女皮鞋、书店、健身器材、箱包，美发、,针织、妇用，设有大型电玩厅、特色小吃区,三层：主要经营运动品牌、童装、童鞋、儿童玩具、儿童游乐场,佳世客,商业项目概况,项目名称,威海乐天玛特购物中心,项目类型,综合购物商场,开发商,韩国乐天集团,物业公司,无物业,管理费,按面积计算管理费,地理位置,威海市经济技术开发区华夏路与青岛中路交叉口东,交通状况,1,、,12,、,33,、,53,、,58,、,101,路等公交,开业时间,20,10年12月2日,总建筑面积,3.6,万,实用率,%,层数,3,层,建筑风格,现代商城,售价,-,租价,3.8,元每平,主力单位面积,30-50,经营模式及效果,招商，统一运营，自主经营,经营定位,综合商场,各层经营内容,一层,-,首饰钟表，商业街等。,二层：生鲜，食品加工，面包，收银台等。,三层：服饰，日常用品，文具，家电等。,乐天玛特,项目名称,威海豪业,圣迪广场,项目类型,综合商场,开发商,威海豪业房地产公司,物业公司,无物业，,永旺东泰公司,管理费,包含在租金中,地理位置,威海市经济技术开发区青岛中路,128,号,交通状况,1,、,12,、,33,、,53,、,58,、,101,路等公交,开业时间,20,07年12月28日,总建筑面积,4,万,实用率,%,层数,4,层,建筑风格,现代商城,售价,-,租价,按,柜台面积出租，,1.8,元每平,主力单位面积,30-45,经营模式及效果,招商，统一运营，自主经营,经营定位,综合商场,各层经营内容,一层,-,时尚休闲馆，运动休闲，牛仔系列，箱包皮具，化妆品，珠宝黄金，钟表眼镜，小饰品，电视购物，电脑耗材，肯德基，彤德莱火锅等；,二层：绅士名媛馆，时尚女装，休闲女装，少淑装，唐装，饰品，精品男装，休闲男装，男正装，商务装，品牌衬衫等；,三层：总服务台，精品毛衫，少淑装，中老年服装，童装，童鞋，童玩，内衣，家居家纺，平价鞋城，裤廊等。,四层：特色小吃区，电影院，电玩城等,豪业,圣迪广场,项目名称,威海每美商城,项目类型,综合商场,开发商,瑞东置业,物业公司,无物业,管理费,地理位置,威海市经济技术开发区青岛中路,交通状况,1,、,12,、,33,、,53,、,58,、,101,路等公交,开业时间,20,08年5月25日,总建筑面积,0.7,万,实用率,%,层数,1,层,建筑风格,现代商城,售价,-,租价,主力单位面积,30-45,经营模式及效果,招商，统一运营，自主经营,经营定位,综合商场,各层经营内容,地上：家用电器，万多福羽绒服商城等；,底下：地铁一号线：流行服饰，流行饰品，时尚家饰，美容,地铁二号线：流行服饰，流行饰品，鞋帽，化妆品，韩国食品，美甲,地铁三号线：流行饰品，个性内衣，冷饮吧,地铁四号线：流行服饰，个性内衣，大头贴,每美商城,项目名称,威海齐鲁商城,项目类型,综合商场,开发商,威海家家悦集团,物业公司,管理费,地理位置,威海市,交通状况,10,、,24,路等公交,改建,时间,20,08年12月21日,总建筑面积,3.2,万,实用率,%,层数,2,层,建筑风格,现代商城,售价,-,租价,主力单位面积,60-120,经营模式及效果,招商，统一运营，自主经营,经营定位,综合商场,各层经营内容,一层：黄金珠宝，化妆品，名表，时尚女装，精品皮鞋，箱包，美容美体，电器广场；,二层：家家悦购物超市，美体内衣，运动服装等。,齐鲁商城,威高广场,开发企业,威海市万通置业有限公司,项目地址,环翠区新威路,入市时间,2012,年,5,月,基,本,情,况,占地面积,103000,平米,建筑面积,37,万平米,容积率,3.6,建筑类型,高层,产权性质,商业综合体,工程进度,封顶,毛坯,/,精装修,精装,销,售,情,况,实际销售均价,34970,元,月最低销售均价,34502,元,现市场报价,商业起价,30000,元，公寓暂未定价，办理贵宾卡排号,销售进度,户型结构,/,面积,30400,平米,主力户型,60100,平米,公寓项目概况,威海中心,开发企业,乐源置业,项目地址,青岛路与上海路交汇处,入市时间,2013,年,6,月,基,本,情,况,占地面积,30456,建筑面积,25000,（公寓）,容积率,2.98,建筑类型,塔楼高层,产权性质,40,年,工程进度,项目售楼中心已启用,毛坯,/,精装修,精装,销,售,情,况,实际销售均价,未出预售证,月最低销售均价,未出预售证,现市场报价,未定,销售进度,未出预售证,户型结构,/,面积,40-50,主力户型,40-50,商业运营,已签约银座商城，项目售楼中心已启用,海港城,开发公司,北港房地产开发有限公司,项目位置,经区九龙湾,入市时间,2011.8,基,本,情,况,占地面积,72735,建筑面积,160000,容积率,1.79,绿化率,35.5%,建筑类型,酒店公寓,/,商业,/,住宅,建设户数,当期户数,602,户,车库,/,车位,1020,个停车位,产权性质,70,年,工程进度,毛坯,/,精装修,毛坯,销,售,情,况,期望,均价,7500,起价,/,最高价,6187,销售进度,户型结构,/,面积,40-120,主力户型,80,好室成双,开发公司,威海建元投资有限公司,项目位置,环翠区青岛中路,87,号（望岛河南）,入市时间,待定,基,本,情,况,占地面积,14000,平方米,建筑面积,50000,平方米,容积率,3.50,绿化率,34%,建筑类型,高层,建设户数,当期户数,764,户,车库,/,车位,地下停车位：,92,个 地上停车位：,162,个,产权性质,40,年,工程进度,打地基,毛坯,/,精装修,精装,销,售,情,况,期望,均价,7200,起价,/,最高价,5640,销售进度,在售,户型结构,/,面积,60,主力户型,60,唐人公馆,开发企业,威海联立置业有限公司,项目地址,海滨路会展中心南,入市时间,2011.9,基,本,情,况,占地面积,20019,建筑面积,90000,容积率,1.80,绿化率,64.69%,建筑类型,4,栋,31,层复式高层，,1,栋,24,层酒店式公寓（,3,梯,21,户）,建设户数,652,户,车库,/,车位,待定,产权性质,酒店式公寓,40,年,工程进度,4,栋复式高层已封顶,毛坯,/,精装修,公寓精装,1500,元,/,销,售,情,况,销售均价,45,总价,35,万左右,起价,/,最高价,起价,9800,元,/,销售进度,酒店式公寓推出,400,多套,户型结构,/,面积,45-230,不等,主力户型,45,和,220,多复式大宅,经营模式：途家经营管理,15,年固定,5%,回报率,九龙城,开发企业,家家悦集团,项目位置,经区香港路西大庆路南的十字路口,入市时间,2012-6-30,基,本,情,况,占地面积,50560,建筑面积,约,40000,（公寓）,容积率,3.50,建筑类型,板塔结合 高层 超高层,产权性质,40,年,工程进度,已封顶,毛坯,/,精装修,精装,销,售,情,况,实际销售均价,表价,8800,元,/,，可打,8,折,月最低销售均价,无,现市场报价,8800,元,/,销售进度,认购,1,套,户型结构,/,面积,43-500,多,主力户型,43-55,商业运营,家家悦超市,威海房地产总体特征及提升点,开发理念,几年前威海本土开发商的开发理念比较落后，仅关注于当地市民对居住功能需求，缺少对产品创新升级，缺乏对投资性，度假型产品的打造。,缺乏大局观，不能合理规划，海景,度假元素没有被充分挖掘。,产品缺乏国际元素，缺乏滨海休闲度假情调。,存在机会,威海市不仅适合度假，养老，旅游观光，更适合长期居住，是中国宜居城市之一，受国内外客户高度关注，东北，河南，河北，山东，韩国客源较多。,五十一假期调整，年假制度颁布，威海作为一个国家重点旅游城市，其分时度假产品必将存在巨大发展空间。,投资型客户均为二次置业或者多次置业者，对住宅的功能需求已经不在停留在居住上，滨海，国际化，度假，休闲等元素应充分融入到产品中。,威海海景是稀缺资源，海景住宅的保值增值性能优越。,威高花园,威高广场,华润威海湾九里,保利凯旋公馆,天恒龙泽府,金猴新外滩名居,金猴环翠楼家园,金猴绿色家园,金猴新外滩名居,长青温泉岛,长青海宴台,长青温泉明珠,布局情况分布图,企业产品线选择,开发商,类型,天恒置业,普通住宅,华润集团,普通住宅,豪华住宅,保利集团,豪华住宅,别墅区,威高集团,普通住宅,综合体,购物中心,长青集团,普通住宅,公寓,旅游商铺,威海金猴集团,住宅,普通住宅,公寓,办公楼,事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”,企业，如金猴集团，威高集团等，,存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关：,开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱,没有大范围推行产品标准化,设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多,没有大范围推行产品标准化,项目成本“实际预测”的偏差率较大,没有推行标准化的“项目成本定额”,组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移,缺乏标准化权责体系,制度、流程执行力差,缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程,不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大,没有标准化的操作规范,个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大,没有标准化的输入、输出工作成果,但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程，同时要尽快推行标准化战略，实行产品线连锁开发模式。所谓产品模式（产品线）就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型,。,从,2012,年,1,月,-12,月威海商品房成交套数分布看经区成交,7863,套，经区区作为新兴的经济开发区，配套设施日渐成熟，经济的快速发展显示出其特有的魅力，根据搜房网线上调查显示，经区是威海网友购房意愿强烈的区域，经区在,2012,年也延续了其特有的稳定性,，,2013,年上半年，经区商品房销售,4436,套，总面积为,397524,平方米,。,潜在供应量分析,土地出让情况,序号,地块位置,规划用途,建筑面积,楼面地价,竞得方,成交年份,1,青岛路西，平度路南,商住用地,83808,2774.96,威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司,2012,2,青岛路西，平度路南,商住用地,19207,1814.97,威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司,2012,3,徐家疃村北,商住用地,12675,3179.58,北京锦源铭业房地产开发有限公司,2012,4,成大线北，范家埠村,商住用地,103874,877.49,威海东骏房地产开发有限公司,2012,5,谷家洼，高家庄村,商住用地,136451,1005.02,威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司,2012,6,谷家洼，高家庄村,商住用地,150487,1005,威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司,2012,7,范家埠,商住用地,110482,1124.98,威海东骏房地产开发有限公司,2012,8,疏港路东,商服用地,8370,1965.78,威海市石油有限公司,2012,9,桥头镇中心小学南,商住用地,8837,675.23,威海报关职业技术学校,2012,序号,地块位置,规划用途,建筑面积,楼面地价,竞得方,成交年份,10,大庆路南、黄海路东,住宅用地,21624,3120,威海安然房地产开发有限公司,2011,11,疏港路西、大庆路南,住宅用地,83515,2475,威海市鑫仁泉房地产开发有限公司,2011,12,皇冠街道办事处海埠村,住宅用地,33239,885,威海大平房地产开发有限公司,2011,13,青岛路东、齐鲁大道北,商业用地,5486,4455,威海天润实业集团有限公司,2011,14,河北村,住宅用地,158216,889.05,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,15,青岛路东、平度路南,商业用地,5386,4350,威海天润实业集团有限公司,2011,16,世昌大道北、福山路东,商住用地,112824,3315,威海高新投资（集团）有限公司,2011,17,疏港路东、成大线北,住宅用地,67134,1860,威海宝华置业有限公司,2011,18,青岛路西、渤海路南,商业用地,6358,7455,郭洪源,2011,19,渤海路南、海滨路西,商业用地,14646,5400,威海宏润房地产开发有限公司,2011,序号,地块位置,规划用途,建筑面积,楼面地价,竞得方,成交年份,20,北葛拉村,商住用地,6219,960,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,21,环山路西、宅库村,商住用地,9551,1815,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,22,西曲阜村北,商住用地,58385,1125,威海冠宏房地产开发有限公司,2011,23,环山路西、夏家疃,商住用地,10929,1140,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,24,环山路西、河北村,商住用地,77643,870,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,25,环山路西、河北村,商住用地,39686,975,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,26,环山路西、北葛拉村,商住用地,17237,1140,威海华夏城房地产开发有限公司,2011,27,统一路东、博通路北,商住用地,14320,1515,威海友邦房地产开发有限公司,2011,28,南曲阜村曲阜河南,住宅用地,61243,900,威海友邦房地产开发有限公司,2011,29,环山路西、成大线南,商业用地,10625,2745,芜湖新利房地产开发有限公司,2011,30,环山路西、成大线南,商业用地,18874,2625,芜湖新利房地产开发有限公司,2011,三、,客户情况分析,客户分类,按情感特征分,按人口特征分,按行为特征分,按态度特征分,按家庭结构分,按年龄分,“,反生育一代”,X,一代,“生育高峰”一代,空巢者,退休者,按物业使用,用途分,度假倾向（投资客户、休闲度假客户）,居住倾向（养老客户、居住客户）,彰显地位的成功家庭,注重自我享受的社会新锐,注重家庭的望子成龙家庭,关心健康的老龄化家庭,价格敏感的务实家庭,按家庭,关注点分,支配型群体,精力充沛型群体,关系融洽型群体,保卫型群体,按消费者,情感元素分,自由青年,小太阳家庭,中年三口之家,与老人生活的青年家庭,中老年核心家庭,其他,房地产客户分类方式：,家庭类别,特征,百分比,自由青年,未婚青年或小两口,11.4%,小太阳家庭,有,11,岁及以下的小孩,23.9%,中年三口之家,典型的三口之家，家长在,35,岁以上,23.0%,与老人生活的青年家庭,18,岁以上的成年人，和家长住在一起,22.6%,中老年核心家庭,三代同堂，但没有,11,岁以下儿童，或者老两口,12.4%,其他,6.7%,消费者类型,第二居所投资度假者,分时度假购买者,第二居所占有者,待退休,退休,第一居所使用者,定义,投资,/,度假双重目的,度假专用,只有使用权,度假专用，占有稀缺资源,现在用于投资,/,度假，为将来退休备用,长期或季节性居所,长期居住,特征,持有优良资产,酒店,不出租，自住,家庭代表即将退休,家庭代表退休,家庭代表仍然工作,心理因素,自然愉悦的环境,控制成本，度假价值提升,购物机会,餐饮,娱乐、度假设施、彰显身份,满足情感需要的生活方式,满足情感需要的生活方式,满足居住或者升级功能,购买决定因素,多样化体验，使用，现金流，总价不高，增值，便于接近自然愉快的环境，景观,多样化体验，使用，便于接近自然愉快的环境，只有房子的使用权没有所有权,使用，品质和质量，靠近水，便于接近自然愉快的环境，拥有独享的稀缺资源，便于体验,增值，社区，社会结构，自然愉快的环境，医疗设施，便利店，便于服务，便于接近水,医疗设施，便利店，便利服务，便于接近水，自然愉快的环境，安全，持久，私密,学校，工作地点，便利店，便于服务,物业需要,公寓,别墅,公寓,公寓,别墅,土地,土地,单亲住宅,家庭住宅,土地,单亲住宅,家庭住宅,单亲住宅,家庭住宅,土地,家庭类型,彰显地位的成功家庭,注重自我的社会新锐,注重家庭的望子成龙家庭,生活形态,这类家庭不到总体的,10%,，处于社会的中高端阶层、高社会地位是其重要特征,或开公司，或担任公司高层，是社会认同的成功人士,工作繁忙，没有太多时间,经济实力雄厚，爱好高档次的休闲娱乐活动,这类家庭占总体的,26.9%,，家庭主要成员比较年轻；,没有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭年龄很小,接受比较多元化的思想观念，在休闲娱乐等多方面比较新潮,娱乐休闲活动是最丰富的，喜爱与朋友聚会、郊游等社交活动,比例为,18%,，家庭收入一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点；,关注孩子健康成长，成人因为照顾孩子牺牲了业余生活和兴趣爱好,有强烈的家庭观念，非常关心家庭内部的和睦健康,居住偏好,房屋是其社会标签,希望小区有完备的健身娱乐场所,因为大部分家庭都有汽车，希望小区有良好的停车硬件设施,看重高水平的物管与园林水平，体现身份,面积要求大,对房屋的社会标签价值有深刻认同，但更看中心理上带来的享受；,房屋的物理特性上强调个性特征，房屋既是下班后放松压力的地方，也是聚会场所,强调好的户型，方便其聚会活动,与城市娱乐场所比较接近，方便游玩,对房屋有一种心理上的依赖，房屋既是为孩子提供健康成长的地方，也在物质精神上给他们一定安定感；,倾向选择高素质小区，充满文化氛围的周遍环境,对房屋的通风、采光具有较高要求；,房屋最好与父母相隔不远，既能方面父母照顾孩子，也是保持和睦家庭关系的一个保证。,家庭,类型,关心健康的老龄化家庭,价格敏感的务实家庭,生活形态,这个类型家庭占总体的,22.5%,，最大特点是家庭结构趋于老龄化，或虽然家里目前没有老人，但将会接老人来住新房子；,一般进行老人喜爱的安静的运动,这类家庭收入不是很高，处于事业的起点和奋斗期，一般还在做基层工作；,对房屋的购买抱一种务实的态度，从自己现有的经济能力，未来事业的发展及对未来生活的设想出发买房；,在诸多方面表现的比较节省，在娱乐休闲上也是如此，一般仅做一些花费少，近距离的休闲活动,居住偏好,买房的三种可能性：老人为自己买；子女为孝敬父母给老人买房；对和父母同住的子女来说，房屋是照顾老人的地方；,大型娱乐锻炼场所对此类家庭具有吸引力；,要求周边交通状况良好，可以步行及外出溜达；,倾向选择附近有小型医疗机构或大型的医院。,房屋对其有重要的投资意义；,购买过程中对房屋物理特性严格把关，对质量很看重。,客户特征分析,区域,客户家庭结构,客户收入,置业特征,经区,未婚青年或小两口为主,4000-4500,投资，度假,高区,与老人生活的青年家庭,老年夫妇为主,2500-3000,养老，度假,环翠区,中年三口之家,老年夫妇为主,4000-5000,自住。投资,典型项目客户分析,项目名称,客户来源,客户家庭结构,客户置业特征,关注点及敏感点,北港富海家园,分销商 老客户带新客户 上门客 网络客,中年夫妇,投资，自住,海港开航，增值潜力,人流多，居住环境,海港城,分销商 老客户带新客户 上门客 网络客,中年三口之家,投资，自住，度假,港口经济，商业配套，增值空间,五洲太阳城,分销商 老客户带新客户 上门客 网络客,中年三口之家，老年夫妇,自住，投资，养老,自然环境，交通问题,阳光海上城,分销商 老客户带新客户 上门客 网络客,未婚青年，三口之家,自住,亲海房，升值空间,九龙明珠,分销商 老客户带新客户 上门客 网络客,中年三口之家,韩国人，投资，自住，度假,地理位置 交通不方便,楼间距小，采光不够好,目标客户分析,家庭结构,置业特征,关注及敏感点,三口之家,父母养老,准新婚夫妇,度假,自住,婚房,养老,投资,刚性需求,亲海房，高层可以看海,附近配套设施,交通状况,未来升值潜力,电厂的环境问题,项目户型,距离港口近，升值区间大,位置环境,交房时间,目标客户演变,潜在顾客是针对现实顾客而言的，是可能成为现实顾客的个人或组织。这类顾客或有购买兴趣、购买需求，或有购买欲望、购买能力，但尚未与企业或组织发生交易关系。潜在客户的组成：潜在顾客包含重要潜在客户、一般潜在客户、暂时放弃潜在客户和竞争者的顾客四大部分。,由于潜在顾客对于现代企业具有十分重要的作用，所以实现由潜在顾客现实顾客的转化就显得尤为必要。要实现这一转化，就要分析导致大量潜在顾客产生存在的原因，并采取相应的转化策略以及关键环节。,导致潜在客户的原因,潜在顾客自身,因素,：,潜在,需求是潜在顾客存在的根本原因,。离开了,潜在需求，潜在顾客就无法产生。有了潜在需求，就有可能产生,购买动机,或购买欲望，如果购买能力具备，购买,时成熟且,市场上,具有,所需的产品或服务,，那么,潜在顾客就极有可能转化为现实顾客,。,企业或组织自身,因素：品牌,包装,平淡无奇,，产品价格明降暗升，服务手续繁琐，服务效率低下，服务,人员,素质差，企业分销渠道不畅，信息传递失灵，广告促销乏力，,产品宣传,失实，企业形象不佳等。只要有一个方面出了问题，都将影响,潜在,顾客的购买心理，制约着潜在顾客的购买行为,。,其他因素：诸如竞争者的一举一动、一言一行，媒体宣传，,公众态度,，专家意见,，政府,倾向及国家宏观政策等，都将对潜在顾客与,现实,顾客产生重要而深远的,影响。,转化策略,留住现实顾客：这是争夺潜在顾客最基本的方法，必须对此 高度重视。留住现实顾客，必须使顾客满意并培养顾客忠诚。顾客忠诚不仅可抵制其他品牌的促销诱惑，购买本企业的产品，而且还包括了主动地向亲朋好友和周围的人推荐本企业的产品。培养顾客忠诚是企业或组织顾客满意质量战略的最高追求。,开辟新市场：开辟新的市场，实质上就是将区域性的潜在顾客变为现实顾客。要开辟新的市场，必须具备两个条件：一是本企业的实力；二是该市场有接受本企业产品的条件。一般而言，开辟新市场，需要更多的谋划与费用，不可粗放草率行事。一旦进入新市场，更要慎重，万万不可为一些小问题而影响自己的声誉。当然，开辟新的市场也包括开辟层次性的新市场，例如将高收入阶层或低收入阶层的潜在顾客变为现实顾客，将产品或服务打入高档消费人群或推向农村等。,争夺一般潜在顾客：一般来说，忠诚的顾客对一般服务型组织来说总是少数。这种一般潜在顾客是潜在顾客中数量最大的，因而也是组织之间争夺最激烈的。,争夺竞争对手的顾客：在相当多的情况下，特别是在中间顾客这一层次