个人理财06居住规划.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 居住规划,第一节 居住规划概述,第二节 租房与购房的决策,第三节 购房规划,第四节 住房贷款规划,第一节 居住规划概述,一、居住规划的重要性,迫使个人或家庭有目的地储蓄,与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短,住房支出数额巨大,有利于科学选择合适的住房,是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划,有利于合理选择贷款计划,只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策,二、个人购房动机,（一）自己居住,要考虑自身支付能力和居住质量,居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理,（二）投资,将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值,需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节 租房与购房的决策,一、租房与购房的比较,二、租房与购房的决策方法,一、租房与购房的比较,3.,购房的优点,有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量,购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀,拥有住房后，可利用住房进行抵押融资,4.,购房的缺点,购房支出很大，购房前期财务压力大,房屋的流动性低，变现能力差,存在房价下跌的风险,不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,（一）年成本法,（二）净现值法,（一）年成本法,租房年成本,=,年租金,+,房屋押金,投资收益率,购房年成本,=,自付款,投资收益率,+,贷款余额,贷款利率,+,年维修及税收费用,注意,此公式只考虑租房和购房的资金成本,假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积,80,平方米。该房可租可售。,如果租房，房租每月,3000,元，押金,1,万元。,如果购房，购买的总价是,70,万元，李小姐可以支付,30,万元首付款，另外,40,万元拟采用,5.51%,的商业贷款利率向某商业银行贷款。,另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年,5000,元。,假定，李小姐的年平均投资收益率是,4%,请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本,=300012+100004%=36400,元,李小姐购房年成本（第一年）,=3000004%+4000005.51%+5000=39040,元,按年成本法，租房成本小于购房成本。,提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整,未来房价的变动,未来利率的变动,如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。,时间因素,购房贷款的资金成本（,5.51%,）高于自有资金的投资回报率（,4%,）,随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至,4%,（,7000004%,）,（二）净现值法,净现值法,将因租房和购房发生的现金流量折现为现值,比较租房和购房的净现值，净现值高者合算,计算公式,净现值法计算案例,案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。,如果租的话，房租每月,3000,元，租期,4,年，押金,1,万元，预计房租每年调涨,100,元。,而购买的总价是,70,万元，王先生可以支付,30,万元的首付款，另外,40,万元拟采用,6%,的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款,15,年，本利,等额,摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需,10,万元。王先生估计居住,4,年后，仍能按原价出售。,请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是,4%,）,净现值法计算案例（续）,王先生租房的净现金流量现值：,其中，折现率应调整为月利率,i=4%12=0.33%,王先生租房现金流量表,净现值法计算案例（续）,王先生买房的净现金流量现值：,王先生贷款年利率,6%,，月利率,=6%12=0.5%,，供还款,15,年，也即,180,期，每月还款额,=400000,（,P/A,0.5%,180,）,=3375,元（见,Excel,表格）,王先生,4,年后房贷余额,=3375,（,P/A,0.5%,132,）,=325592,元,4,年后将卖房收入,700000,元偿还当月还款额,3375,元与房贷余额,325592,元，还剩,371033,元,王先生购房现金流量表,净现值法计算案例（结论）,可见，租房净现值,-141229,元大于购房净现值,-230340,元，王先生租房更合算。,租房与购房的策略选择：,如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算,购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大,如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算,第三节 购房规划,一、购房规划的流程,二、购房规划的应用,三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算购房总价,（二）估算可负担房屋单价,（三）购房区位选择,（一）估算购房总价,可购买房屋总价,=,可负担的购房首付款,+,可负担的购房贷款总额,可负担的购房首付款,=,目前可用于购房的资产终值,+,每年可供购房的储蓄终值,=,目前可用于购房的资产,复利终值系数（,N=,离购房的年数，,i=,投资报酬率）,+,每年可供购房的储蓄,年金终值系数（,N=,离购房的年数，,i=,投资报酬率）,可负担的购房贷款总额,=,每年可供购房的储蓄,年金现值系数（,N=,贷款年限，,i=,房贷利率）,购房总价估算,案例,案例资料：李先生计划,5,年后购房。李先生家庭目前有金融资产,30,万元，其中,50%,可用于购房。李先生一家目前每年可结余,10,万元，其中,4,万元可用于购房。李先生拟贷款,15,年，银行房贷利率,6%,，李先生的投资报酬率约,4%,。李先生一家可买总价是多少的房屋？,李先生可负担的购房首付款,=30,万,50%,（,F/P,4%,5,）,+4,万,（,F/A,4%,5,）,=39.92,万元,李先生可负担的购房贷款总额,=,4,万,（,P/A,6%,15,）,=38.85,万元,李先生购房时可负担房屋总价,=39.92,万元,+38.85,万元,=78.77,万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价,=,可负担房屋总价,房屋需求面积,房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求,假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积,100,平方米。,则，李先生可负担购房单价,=78.77,万元,100=7877,元,/,平米,应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素,居住社区的生活环境,交通是否便利,是否有学校以及学校的质量,未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）确定购房目标基础上的筹资计划,（二）换房规划,（三）房屋投资规划,（一）确定购房目标,基础上,的筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料,小王现年,25,岁，工作稳定，年税后收入,10,万元，收入年增长率,5%,，之前无任何储蓄。,小王希望,5,年后买房，目标购买区房价目前,0.8,万元,/,平方米，面积,100,平米，预计未来房价每年增长,5%,。,银行贷款额度是房价的,8,成，利率,6%,，小王打算,50,岁前清偿贷款。,小王的年平均投资报酬率,4%,。,请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房,5,年后价格,=0.8,万元,/,平方米,100,平方米,（,1+5%),5,=102.1,万元,目标住房所需首付款,=,102.1,万元,20%=20.42,万元,目标住房所需贷款,=102.1,万元,80%=81.68,万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是,s,第一年储蓄终值,=10,（,1+5%,）,0,s,（,1+4%,）,4,=11.70s,第二年储蓄终值,=10,（,1+5%,）,1,s,（,1+4%,）,3,=11.81s,第三年储蓄终值,=10,（,1+5%,）,2,s,（,1+4%,）,2,=11.92s,第四年储蓄终值,=10,（,1+5%,）,3,s,（,1+4%,）,1,=12.04s,第五年储蓄终值,=10,（,1+5%,）,4,s,（,1+4%,）,0,=12.16s,五年后小王供积累资金,=59.63s,万元,小王购房前的应有储蓄率,s=20.4259.63=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本利等额偿还方式,每年应还房贷本利和,=81.68,万元,（,P/A,6%,20)=7.12,万元,小王第六年年收入,=10,万元,（,1+5%,）,5,=12.76,万元,第六年应有储蓄率,s=7.1212.76=55.8%,结论,小王前五年储蓄率应达到,34.2%,，第六年储蓄率应达到,55.8%,。据此，可以适当提高首付比例,以后,25,年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。,单身或新婚阶段，以小户型住房为主,小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件,人至中年，经济条件允许，可再次换房,退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房,换房需要考虑的因素,有无能力支付换房所必须支付的首付款,有无能力偿还换房后的贷款,（二）换房规划,（续）,案例资料：郭先生现年,40,岁，他看上一套价值,100,万元的新房。郭先生旧房当前市价,50,万元，尚有,20,万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算,55,岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为,7,成，贷款利率,6%,换房需要筹集的首付款,=,新房首付款（新房总价,-,新房贷款）,-,旧房余值（旧房总价,-,旧房贷款）,郭先生换房需要筹集的首付款,=100,万,30%-,（,50,万,-20,万）,=0,元,郭先生换房后每年应偿贷款,=70,万,（,P/A,6%,15)=7.21,万元,如果不换房，郭先生每年应偿贷款,=20,万,（,P/A,6%,15)=2.06,万元,换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益,租金收入,买卖差价,投资房产要考虑的因素,未来租金走势,未来房价走势,购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费,案例略,计算房屋投资的现金流出现值和流入现值,计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）普通居住房的购房税费,营业税：由,卖方承担,；购房,满,5,年的,，免征营业税；购房未满,5,年的，征买卖差额的,5.25%-5.55%,个人所得税：由,卖方承担,；购房,满,5,年且唯一房,，免征个人所得税；否则，征买卖差额的,20%,，或卖出价的,1%,（由卖出方选择）,契税：由,买方承担,；房屋面积,90,平米以上的，征卖出价的,1.5%,；房屋面积,90,平米及以下的，征卖出价的,1%,其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费,（二）普通居住房的购房中介费用,一般为买卖双方各付成交金额的,1%,（可与中介公司协商）,可由买卖双方约定由谁支付中介费用,（三）购房贷款过程中发生的各种费用,评估费、律师费、银行规定的其它费用,第四节 住房贷款规划,一、住房贷款的种类,二、住房贷款偿还方式,三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款,的种类,（一）公积金贷款,具有政策补贴性质,贷款利率和费用低于商业贷款,一般最长不超过,30,年,（二）商业贷款,发放对象广泛，手续相对简单,贷款利率较高,个人住房贷款最长,30,年，个人商业用房贷款最长,10,年,（三）组合贷款,如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,（一）到期一次还本付息,贷款到期后一次性归还全部本金和利息,短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式,（二）等额本金还款,每次还款，,偿还的本金相等,，同时付清当期应付的利息,每月还款额,=,贷款本金,还款期数,+,（贷款本金,-,累积已还本金）,当期利率,期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭,（三）等额本息还款（最常见）,每次还款的,金额（本金加利息）相等,，现金流相当于一个年金,贷款本金,=,每月还款额,年金现值系数（,P/A,i,n),（四）其它方法,等比累进还款法，每次还款比例增加,等额累进还款法，每次还款金额增加,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和期限,房屋月供款占收入的比率，不应超过月收入,25%-30%,案例,案例资料：,小王税前月收入,1.5,万元，收入稳定，有,20,万元存款，目前每月需还汽车贷款,1000,元（期限,3,年）。,小王拟购买一套,60,万元房屋，选择首付,20%,，贷款,15,年，贷款利率,6%,。,这一决策是否符合他的收入情况？,小王每月应还款,=60,万,80%,（,P/A,6%12,1512)=4050.51,元,房屋月供款占月收入的比例,=4050.5115000=27%,房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例,=,（,4050.51+1000,）,15000=33.7%,