天津别墅市场调研报告.ppt

,*,*,BESTUNION PROPERTIES,市场研究报告,一、市内重点别墅项目研究,万科霞光道5号,项目简介：,霞光道5号坐落于水上公园东侧，仅有155席千万元级英伦别墅。在2008年的房地产市场，万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星，不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指，更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户，也取悦了同行，成为业界竞相参观学习的对象。据了解，霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行。,万科霞光道5号,经济技术指标,项目名称,万科霞光道5号,物业类别,住宅,建筑类别,联排别墅,地理位置,南开区 卫津南路与霞光道交口,开发商,天津万科房地产有限公司,投资商,代理商,世联地产,物业公司,万科物业,价格区间,均价：10000元/,出房率,95%,开盘时间,2008.06,入住时间,2008.12,物业费,8元/平方米月,装修状况,毛坯,总户数,155,销售电话,88231888,占地面积,5.37万,总建筑面积,4.12万,容积率,0.7,绿化率,40%,楼层状况,车位比例,独立车库,土地年限,70,交通状况,主力户型,主推面积,336,配套标准,宽带有 供水：双水 采暖：地板采暖,备注,万科霞光道5号起价为800万/套 最高1300万/套,万科霞光道5号,实景拍摄,奥维拉,项目简介：,项目位置座落于西南奥体板块内，北临时代奥城国际区，西临彩虹花园，东临2008奥运分会场“水滴”，南侧为红旗南路。是此区域唯一的珍稀联排别墅群。,奥维拉美墅,户型解析（1）,A1户型,（198.65平米）,：,奥维拉美墅,户型解析（2）,A2户型,（182.65平米）,：,奥维拉美墅,户型解析（3）,A2户型,（203.75平米）,：,奥维拉美墅,户型解析（4）,A4户型,（257.19平米）,：,奥维拉美墅,户型解析（5）,A5户型,（199.56平米）,：,奥维拉美墅,户型解析（6）,B户型,（199.56平米）,：,招商钻石山,项目简介：,招商钻石山位于天津南开区卫津南路西侧奥体中心旁（原天津电影制片厂地块）。项目占地14万平米，总建筑面积31万平米，容积率2.13；总体规划产品为低密度TOWN HOUSE别墅和超高层（4245层）精装公寓，以及后期开发的约7万平配套公建（商业、酒店式公寓、写字楼）。诉求在奥体中心旁打造前瞻天津未来的国际化社区。,招商钻石山,经济技术指标,项目名称,招商钻石山,物业类别,住宅,建筑类别,框架高层、双拼联排别墅,地理位置,天津市南开区卫津南路奥体中心旁,开发商,招商地产,投资商,代理商,伟业地产,物业公司,招商局物业管理有限公司,价格区间,起价：20000元/,出房率,开盘时间,入住时间,2009.06,物业费,4元/平米/月,装修状况,总户数,销售电话,占地面积,14.5万,总建筑面积,31万,容积率,2.13,绿化率,45%,楼层状况,4245曾精装公寓，双拼:4栋；叠拼:3栋；联体:10栋；,车位比例,4:48,土地年限,70,交通状况,东临卫津南路（是贯穿天津市南北的一条主干道，途经八里台、海光寺、鼓楼商业街等天津主要地段），南接快速路中石油桥，西至奥体中心（水滴），北达宾水西道。项目驱车距离天津滨海国际机场约22公里，只需约25分钟；地铁6号线的规划开通可以更便捷的出行。,主力户型,主推面积,超高层精装公寓80-240平米，TOWN HOUSE别墅,配套标准,宽带有 供水：三水 采暖：地板采暖,周边配套,且周边的配套非常齐全：易买得超市、美美百货、上谷商业街、水上北路餐饮街等，就在您家门口，购物、休闲、娱乐应有尽有；孩子上学也可以选择华夏未来艺术学校、滨湖中学，以及天大、南大、师大高等学府；医疗方面有环湖医院、肿瘤医院、464医院等天津市三级甲等医院。,项目简介,招商 钻石山国际会所始创天津住宅先河，由招商地产斥巨资打造，诉求为居者提供前所未有的奢华享受。国际会所配套标准50米四季恒温泳池、壁球馆、健身房、红酒屋、雪茄、咖啡、艺术长廊、钢琴房等,使您享受高品质的生活。,备注,别墅一次性付款优惠3%，贷款优惠2%,招商钻石山,总平面,DT1户型,（202平米）,：,招商钻石山,户型解析（1）,DT2户型,（184平米）,：,招商钻石山,户型解析（2）,DT2户型,（184平米）,：,招商钻石山,户型解析（3）,LT户型,（184平米）,：,招商钻石山,户型解析（4）,ST2户型,（335平米）,：,招商钻石山,户型解析（5）,TH1户型,（184平米）,：,招商钻石山,户型解析（6）,招商钻石山,实景拍摄,招商钻石山,实景拍摄,荷兰墅,项目简介：,荷兰墅坐落于天津西南奥运版块核心区域。总建筑面积3.5万平米，规划有153栋别墅，容积率0.6，坐拥7万平米市政级休闲运动主题公园。使每一位尊贵业主都能够每日享用7万平方米私家花园，是天津首座“别墅+公园”的高端公园地产。,荷兰墅,经济技术指标,项目名称,荷兰墅,物业类别,住宅,建筑类别,联排别墅,地理位置,南开区 红旗南路延长线与津涞公路交口,开发商,天津开发区正信房地产有限公司,投资商,代理商,正信,物业公司,万贻物业公司,价格区间,起价：15000元/，均价：16000元/,出房率,90%,开盘时间,2007-4-28,入住时间,2007-6-30,物业费,3元/平米*月,装修状况,毛坯,总户数,153,销售电话,23958000,占地面积,5.8万平米,总建筑面积,3.5万平米,容积率,0.6,绿化率,60%,楼层状况,车位比例,地上,土地年限,70年,交通状况,公交9、953路，便民一号,主力户型,四室,主推面积,310-330,配套标准,暖气：地板采暖 供水：冷水 宽带有,周边配套,荷兰墅项目周边的景观效果极佳，邻近三大风景区，水上公园、堆山公园、水上大学城，呼应奥体中心与“浅水湾公园”围合组成了一个绿色的鲜氧生态生活圈。目前的水上大学城已有三所大学入住，市政规划至2010年前建设完善，将会有10余所高校入住。形成人文生态区域，与荷兰；墅相应成趣。荷兰；墅占据“浅水湾公园”高点，形成“别墅在公园里，公园在社区中”的公园地产。公园内林荫、溪水、湖泊、运动设施、长椅、栈桥、果岭与 荷兰墅交织成完美的乐活生活，形成一座真正的泛公园生态生活圈。,项目简介,位于外环，整个项目坐落西南奥运板块。东面是奥运场馆，西临外环线南半环与水上大学城，南面有市政规划的快速路，北面是阳光100和成熟的华苑居住区，座拥成熟的居住板块。荷兰墅项目所处区域是既梅江居住区和华苑居住区后的第三大居住区，也是目前天津城区发展的新方向，具有很大的投资价值和升值潜力。乐活别墅,备注,一期余房还有4.5套，与二期同时销售 总价350万-750万/套,荷兰墅,总平面,一期,二期,F户型,（244平米）,：,荷兰墅,户型解析（1）,荷兰墅,户型解析（2）,H户型,（257平米）,：,A户型,（308平米）,：,荷兰墅,户型解析（3）,LB户型,（272平米）：,荷兰墅,户型解析（4）,荷兰墅,实景拍摄,荷兰墅,实景拍摄,中天首府,项目简介：,中天首府坐拥奥体、水上和梅江富人区三重地缘价值，拥有便利的城市关系，属于天津市日益稀缺的城市别墅。项目整体别墅规划，呈现U型半围合之势，北高南低的错落布局，层次分明。南侧“护城”丰产河，与首府建筑规划巧妙的融合，总体形成“背山面水”的风水绝佳组合。同时1535m楼间距，日照、通风、私密性均得到充分保障；独立车位于城市中显得更加稀缺。同时，设计师充分考虑日常生活轨迹的各种情形，特别注重对采光、通风及视野的要求。而且每处空间都力求体贴新贵一族生活细节。,中天首府,经济技术指标,最新动态：,中天首府中位于石油桥津涞公路出口900米处。分别有联排别墅，小高层和洋房三种形态楼盘。,别墅总200-215平米，总房款在380万左右。,小高层主推160平米三室户型，均价8000元/平米，优惠后，总房款为124.16万元，节省总房款3.84万元。,洋房主推144-215平米的户型，均价11000元/平米，总房款在158.4万-236.5万元之间。全款优惠3个点，贷款优惠1个点。09年10月份入住。,总指标,项目名称,中天首府,开发商名称,天津市金厦中天房地产开发有限公司,地址,位于南开区天津市中石油桥津涞公路出口900米处,物业类别,别墅、联排、双拼、独栋、洋房、小高层,建筑类别,框架小高层,框架高层,联排别墅,总占地（平米）,7.5万平方米,总建面（平米）,7.8万平方米,得房率,88%,容积率,综合容积率,1.0,配套用地,住宅用地,商业用地,绿化率,35%,交通状况,公交9、953、便民1号线,配套状况,天津体育中心、奥城、水上公园、天津乐园,物管名称,香港港联物业,物管费,洋房2元；别墅3元,价格,联排别墅：330万-380万每套，洋房均价11000元/平米，小高层均价8000元/平米,代理商,世联地产,中天首府,总平面,红区,黄区,蓝区,中天首府,户型解析（1）,首层,二层,三层,G户型,（203.35平米）：,中天首府,户型解析（2）,首层,二层,三层,J户型,（211.22平米）：,中天首府,户型解析（3）,首层,二层,三层,L户型,（215.24平米）：,中天首府,实景照片,中天首府,实景照片,二、项目价值排序,各项目产品比较,产品打分表,比较指标,权重（%）,万科霞光道5号,招商钻石山,荷兰墅,中天首府,奥维拉美墅,地理位置25,区域印象,7,90,80,50,50,80,发展前景,7,90,80,70,50,80,周边环境,3,90,80,70,80,80,交通规划,4,90,80,70,60,80,生活便利性,4,90,70,70,60,80,合计,25,2250,1960,1610,1420,2000,规划设计指标25,项目规模,2,70,70,100,90,50,容积率,1,80,80,80,80,80,商业配套,1,80,80,50,70,80,车位数量比,1,100,70,70,70,70,园林规划,3,70,70,100,70,70,会所规划,4,50,80,80,100,50,梯户比,6,0,0,0,0,0,实用率,6,95,95,95,90,100,设备及智能化,1,100,70,70,60,60,合计,25,1480,1540,1660,1610,1400,户型13,景观资源,5,50,70,100,70,50,附加值,5,0,0,0,0,0,功能变化,3,70,70,70,70,70,合计,13,460,560,710,560,460,品质展示22,建筑外观,4,100,90,90,90,50,园林效果,4,70,70,90,70,70,公共部分品质,5,90,90,100,90,90,物管形象,3,100,70,80,60,60,样板房效果,6,100,80,80,100,80,合计,22,2030,1780,1940,1870,1590,项目品牌15,发展商品牌,8,100,90,70,70,70,前期推广形象,7,100,100,90,90,70,合计,15,1500,1420,1190,1190,1050,折算后得分,7720,7260,7110,6650,6500,各项目产品比较,结论：,根据产品打分表可以看出，产品方面依然是品牌开发商为主导。,产品价值排序：,万科霞光道5号招商钻石山 荷兰墅 中天首府 奥维拉美墅,三、营销推广比较,营销推广比较,万科霞光道5号,招商钻石山,主流媒体推广频率,线下推广频率,主流媒体推广频率,线下推广频率,1,0,2,0,荷兰墅,中天首府,奥维拉美墅,主流媒体推广频率,线下推广频率,主流媒体推广频率,线下推广频率,主流媒体推广频率,线下推广频率,1,0,0.75,0,0.75,0,结论：,据调查各开发商推广渠道、频率均相差不大，区别在于万科和招商推广的时间间隔要更小一些，,目的在于不能让客户遗忘。,单位：次/月,四、价量关系,价量关系,项目名称,面积段,附加值,总价,综合折扣率,实收总价区间,总套数,已售,未售,月均,万科霞光道5号,255,50-100,800W-1300W,无,800W-1300W,155,135,20,4,招商钻石山,230-270,20,350W-450W,2%,343W-441W,115,30,85,3,荷兰墅一期,244-308,40-100,360W-480W,2%,352W-470W,90,85,5,2,中天首府,203.35-215.24,80-100,350W-480W,2%,280W-470W,20,6,14,0.75,奥维拉美墅,182.6-257.19,50-100,320W-550W,2%,313W-539W,46,23,23,1.5,结论：,市内别墅项目基本属于同一产品线，销量和价格关系基本成正比。,价格畅销区间为500万以下、800万以上！,价格排序：,万科霞光道5号 奥维拉美墅 荷兰墅 中天首府招商钻石山,价量关系,销量排序：,万科霞光道5号招商钻石山 荷兰墅 奥维拉美墅 中天首府,五、客户价值描述,客户价值排序,结论：,别墅项目客户均为改善型客户，该类客户价值排序顺序为产品、开发商品牌、推广形象、价格。依据该表发现，该类客户均为理性客户，产品为决定性因素。,销量排序,产品排序,推广排序,价格排序,开发商排序,代理商排序,万科霞光道5号,1,1,2,1,1,1,招商钻石山,2,2,1,5,2,2,荷兰墅,3,3,2,3,3,3,中天首府,5,4,3,4,3,1,奥维拉美墅,4,5,3,2,3,3,