万科明天广场项目交付策划与实施.ppt

,*,*,1,？,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,交付重点工作筹划与实行,明天广场交付感受分享,项目及标段简介,工程的三个阶段,北四期后期施工筹划,个 人 简 介,北四期交付效果,个 人 介 绍,个人简介,姓 名：孙 强,年 龄：42岁,身 高：178CM,体 重：目前体重82公斤 最重时96公斤,爱 好：跑步、自行车、登山,毕业学校：日本九州大学人间环境学府大学院,入职时间：6月10日,所在部门：沈阳万科明天广场项目部,有措施的坚持,01/35,一、个人介绍,项 目 介 绍,项目简介,沈水（浑河）以南；,二环与三环之间；,金廊沿线；,沈阳高速口旁,距沈阳桃仙机场,20,分钟,距市中心,20,分钟,02/35,二、项目及标段简介,奥体中心,行政中心,距离,1.6,公里,距离,2,公里,项目,本项目处在浑南新区中心区的西南角。因位置处在青年南大街西侧，是由机场进入市区的第一种中心区明显地理位置。,项目简介,03/35,二、项目及标段简介,项目简介,地铁二号线世纪大厦站、沈阳市行政审批大厅,地铁二号线出口,沈阳市行政审批大厅,04/35,二、项目及标段简介,02,项目简介,北区除临街小商铺、幼稚园之外，为纯住宅形式。,南区具有独栋写字楼、写字间、商铺、超市、公寓、住宅、幼稚园等多种形式。,明天广场项目：总占地面积约20万平,总建筑面积约60万平,4月拿地、10月开盘,其中北区一期：108,946.86平米,北区二期：5,577.05平米,北区三期：61,360.32平米,南区一期：49,260.00平米,南区二期：49,684.00平米,合计274828.23平米已经完毕交付。,10月30日交付标段：,北区四期：33,549.60平米,在建标段：,北区五期：78,939.60平米,北区六期：118,946.53平米,05/35,二、项目及标段简介,02,项目简介,北区一期,12月交付,北区二期,12月交付,北区一期：,108,946.86,平米,北区二期：,5,577.05,平米,（含售楼处）,北区三期：,61,360.32,平米,北区四期：,33,549.60,平米,北区五期：,78,939.60,平米,北区六期：,118,946.53,平米,总 面 积：,407,319.63,平米,北区三期,12月交付,北区四期,10月交付,北区五期,12月交付（13#）,6月交付（1416#）,北区六期,7月动工,12月交付,06/35,二、项目及标段简介,02,标段简介,土建总包单位：南通五建建筑工程有限企业,精装总包单位：沈阳海鸟装饰工程有限企业,景观单位：沈阳嘉霖园林绿化工程有限企业,外保温单位：沈阳市汇丰源装饰工程有限企业,监理单位：沈阳市振东建设工程监理股份有限企业,地 板：圣象地板 橱 柜：裕丰汉唐 户 内 门：昆山日门,淋 浴 屏：金 莎 丽 监控弱电：万睿智能 入 户 门：曼特门业,外 窗：辽宁雨虹 栏杆扶手：申基金属 标识导视：龙峰标识,地库地面：星昊地坪 电 梯：日立电梯 防 火 门：千恒门业,消 防：龙兴消防 人防通风：人防通风 土 方：宝 利 基,边坡保护：辽地集团,明天广场北区四期由11#、12#楼，层高34层、建筑面积地上29651.30,地下3898.30，C标装修原则，共272户，交付时间为10月31日,合计施工单位：,21,家,07/35,二、项目及标段简介,11#15536.67平米,两个单元,34层,136户,装修原则：C标,标段简介,08/35,二、项目及标段简介,12#14114.63平米,两个单元,34层,136户,装修原则：C标,标段简介,二、明天广场北区四期状况简介,09/35,二、项目及标段简介,地下车场,3898.30,平米,合计：,33549.60,平米,标段简介,10/35,二、项目及标段简介,交付评估成绩,项目名称,明天广场,1021,施工单位名称,施工范围,交付分项目,得分率,开发商名称,沈阳万科东阪,置业有限公司,沈阳海鸟装饰工程有限公司,户内装修,82.67,%,交付面积,/,项目负责人,33549.6,张鹏,沈阳海鸟装饰工程有限公司,公共部位装饰,78.29%,分项名称,权重,分项得分率,沈阳海鸟装饰工程有限公司,大堂装修施工,78.62%,户内,(,精装,),50%,82.67%,沈阳汇丰源装饰工程有限公司,外立面施工,78.00%,公共部位,15%,81.20%,南通五建建筑工程有限公司,屋面施工,85.00%,外立面,15%,80.80%,沈阳嘉霖园林绿化工程有限公司,室外园建施工,86.44%,园林,20%,83.85%,沈阳嘉霖园林绿化工程有限公司,室外绿化施工,83.20%,项目总分,82.41%,南通五建建筑工程有限公司,地下室,88.00%,备注：依照万科集团,VK-TZ-2014-010,文件要求，沈阳明天广场项目,10,月,21,日参与交付评估的楼栋对比万科集团工期提前,7.37%,。（以上情况已当场公布，并与沈阳公司工程部,/,项目部进行了确认）。,11/35,二、项目及标段简介,工程的三个阶段,标段工程的全周期,扩初、规划许可证,销售样板间,土方工程,土建交接界面样板,砌筑工程,人笼拆除,定尺加工会签,涂饰工程,地板工程,厨电安装,物业验收,土建施工图,图纸汇总意见记录,基础及地库施工,标准层主体施工,抹灰工程,外架拆除,土建界面交接,公共区域装修,户内门工程,安装工程,交付评估,施工许可证,人防施工,实楼施工样板间,塑钢窗框安装,电梯验收,湿作业工程,收纳工程,淋浴屏工程,保洁,交付,开工审批,土方回填,主体封顶,地热地面,外墙涂料,景观园林工程,装修深化图纸,一二层主体施工,室外配套,正式水电,一种标段的工程大体可以分为三个阶段进行不一样方式的管理：,1、前期：政府手续、企业审批、土方、地库、销售样板间、非标层施工等,2、中期：主体施工、实体样板间、砌筑抹灰、地热地面、电梯安装、外架拆除等,3、后期：精装修、景观园林、政府立案、物业验收、交付评估、交付等,4,个月,10,个月,7,个月,15.3.15,15.10.30,14.11.15,13.9.15,13.9.15,13.6.15,12/35,三、工程的三个阶段,标段工程的前期工作,序号,计划项目,计划开始日期,计划结束日期,工种,人员,1,扩初、规划许可证,2013/4/30,2013/7/10,2,土建施工图,2013/4/30,2013/6/30,3,施工许可证,2013/8/10,2013/8/30,4,开工审批,2013/9/10,2013/9/25,5,装修深化图纸,2013/10/15,2013/12/5,6,销售样板间,2014/2/15,2014/3/28,7,销售样板汇总意见记录,2014/3/29,2014/4/5,8,土方工程,2013/7/10,2013/8/10,9,基础及地库施工,2013/8/15,2013/10/1,钢,/,木,/,瓦,30/80/20,10,人防施工,/,/,11,0.000,2013/10/1,2013/10/7,钢,/,木,/,瓦,15/30/12,12,土方回填,2013/11/5,2013/11/30,13,一二层主体施工,2013/10/8,2013/11/3,钢,/,木,/,瓦,15/30/12,14,土建施工样板,2014/4/1,2014/4/10,波及施工单位：,地勘、土方、护坡、土建总包,波及政府部门：,规划局、质检站、安监站、城管局、人防办,14,项基本工作、,4,个施工单位、,5,个政府部门,13/35,三、工程的三个阶段,序号,计划项目,计划开始日期,计划结束日期,工种,人员,14,土建施工样板,2014/4/1,2014/4/10,15,标准层主体施工,2013/11/5,2015/4/4,钢,/,木,/,瓦,15/30/12,16,主体封顶,2015/4/7,2015/4/22,钢,/,木,/,瓦,15/30/12,17,砌筑工程,2014/4/25,2015/5/15,瓦工,30,18,抹灰工程,2014/5/10,2015/5/30,瓦工,30,19,塑钢窗框安装,2014/5/15,2015/6/5,20,地热、地面,2014/8/20,2015/6/10,瓦工,20,21,电梯验收及使用交接,2015/5/20,2015/7/25,22,外架拆除时间,2015/5/10,2015/5/15,架子工,15,23,人笼拆除时间,2015/7/25,2015/8/5,24,外保温工程,2015/6/10,2015/8/10,25,外墙涂料工程,2015/8/10,2015/10/15,26,定尺加工会签,2015/4/10,2015/4/25,27,土建、精装界面交接,2015/4/25,2015/6/25,标段工程的中期工作,波及施工单位：,土建总包、外窗、电梯、保温,波及政府部门：,质检站、安监站、城管局,14/35,三、工程的三个阶段,14,项基本工作、,4,个施工单位、,3,个政府部门,24,项基本工作、,18,个施工单位、,3,个政府部门,序号,计划项目,计划开始日期,计划结束日期,工种,人员,28,装修、土建界面交接验收,2015/3/20,2015/5/1,4,人,29,入户门安装,2014/4/25,2015/5/30,2,人,30,墙地砖湿作业,2015/4/20,2015/6/30,瓦工,24,人,31,木工作业,2015/5/10,2015/6/25,木工,8,人,32,石材作业,2015/4/30,2015/6/15,瓦工,3,人,33,石膏、大白,2015/4/15,2015/7/31,油工,10,人,34,厨房、卫生间吊顶,2015/6/25,2015/8/10,4,人,35,打磨、面漆,2015/7/10,2015/8/25,10,人,36,地板、地脚线安装,2015/8/5,2015/9/8,木工,12,人,37,户内门安装（含五金）,2015/6/10,2015/9/8,6,人,38,柜体安装,2015/6/25,2015/9/8,8,人,39,淋浴屏安装,2015/8/5,2015/8/15,2,人,40,五金洁具安装,2015/8/1,2015/9/10,8,人,41,开关面板、灯具安装,2015/8/1,2015/9/10,电工,6,人,标段工程的后期工作（上篇）,波及施工单位：,土建、精装、造园、弱电、等,波及政府部门：,质检站、安监站、人防办、环境保护、档案局、建设局,15/35,三、工程的三个阶段,24,项基本工作、,18,个施工单位、,6,个政府部门,标段工程的后期工作（下篇）,序号,计划项目,计划开始日期,计划结束日期,工种,人员,42,烟机、燃气灶具安装,2015/9/5,2015/9/10,4,人,43,电梯白钢套口安装,2015/8/20,2015/8/31,4,人,44,大堂干挂,2015/8/5,2015/8/28,瓦工,4,人,45,大堂地面铺设,2015/8/20,2015/8/31,瓦工,4,人,46,信报箱安装,2015/8/25,2015/8/28,2,人,47,初保洁,2015/8/20,2015/9/10,24,人,48,一次整改,2015/8/20,2015/9/5,18,人,49,二次工地开放,2015/9/25,2015/9/27,50,二次整改,2015/9/30,2015/10/10,18,人,51,精保洁,2015/10/5,2015/10/15,38,人,16/35,三、工程的三个阶段,波及政府部门：,质检站、安监站、人防办、环境保护、档案局、建设局,波及施工单位：,土建、精装、造园、弱电、等,小结,17/35,三、工程的三个阶段,施工后期是一种标段工程中,波及施工单位最多、作业面最多的时期，,接触政府部门最多、办理手续最复杂的时期，,面对客户最多、真正从客户角度看待工程质量的时期,因此、必将成为每一位工程师投入心血最多、也是最终展现工程师成果的时期。,经营运作好后期工作，是每一位工程师的课题、也是一种使命。,北四期施工后期筹划,工程提效的目的,18/35,四、北四期施工后期筹划,伊始、沈阳企业围绕着“减少运行成本、节能增效”为目的，多方面实行举措。工程系统同样，通过缩短施工周期、减小施工成本投入等方面向“工程提效”要效益。,原 交 付 节点：12月30日,实际交付日期：10月30日,对比万科集团工期提前7.37%。,缩短工期不是最终目的、最终目的是向业主提供相似或者更高质量房子的同步，减少无用时间的损耗。,工期计划的调整和制定,19/35,四、北四期施工后期筹划,一、春节过后、项目部即组织标段土建、水暖、电气工程师首先进行工期调整的试行方案的制定。并完毕一版可行性较高的施工计划；,二、2月底、将施工计划上报工程管理部进行提报并审核，并多次开会交圈、确定最终版施工计划；,三、3月初、施工单位返场后，从土建总包开始，各已经入场施工单位所有进行约谈，形成约谈记录、确定新版施工计划；,四、召开复工大会，邀请企业领导、施工单位管理层以上人员参与，并在现场签订施工责任状，明确提效目的和工程成果；,五、尚未确定的各分包、在后续的协议中直接按照提效后工期签订；,六、甲供材部分，与供应商接触、实现提前下单、提前供货，并制定安装单位派专人跟踪进货进展。,施工人员安排和组织,20/35,四、北四期施工后期筹划,一、签收施工责任状之后、由施工单位上报详细版施工计划，其中需要包具有人力配置计划。,二、对施工负责人、施工楼长、技术负责人等进行面试摸底，确定工作能力；,三、将施工计划进行拆解、由项目部工程师及上述管理人员在施工计划上制定关键途径和重要的施工节点。,四、施工节点即作为汇报节点、每到施工节点时，由监理提前督促预警施工单位，施工单位在施工节点抵达时进行工作汇报。,五、工程师、监理不单单要控制施工进度、同步要对施工人员与否按照约定保证数量和施工技术同步进行；,“细节管理措施”“一群四表”,运用微信群威力,迅速、便捷的处理问题，同步便于后期对前期所发生问题进行追溯；,现场状况随时拍照，部分实现远程监控处理；,会议告知、会议纪要在群内公布、节省沟通时间，管理扁平化；,施工后期逐渐添加客服、物业人员，做好工程收口、同步交付后群变更为客服、,物业服务群。实现工程与物业无缝连接。,21/35,四、北四期施工后期筹划,“细节管理措施”“一群四表”,运用微信群威力,迅速、便捷的处理问题，同步便于后期对前期所发生问题进行追溯；,现场状况随时拍照，部分实现远程监控处理；,会议告知、会议纪要在群内公布、节省沟通时间，管理扁平化；,施工后期逐渐添加客服、物业人员，做好工程收口、同步交付后群变更为客服、,物业服务群。实现工程与物业无缝连接。,22/35,四、北四期施工后期筹划,“细节管理措施”“一群四表”,运用微信群威力,迅速、便捷的处理问题，同步便于后期对前期所发生问题进行追溯；,现场状况随时拍照，部分实现远程监控处理；,会议告知、会议纪要在群内公布、节省沟通时间，管理扁平化；,施工后期逐渐添加客服、物业人员，做好工程收口、同步交付后群变更为客服、,物业服务群。实现工程与物业无缝连接。,23/35,四、北四期施工后期筹划,“细节管理措施”“一群四表”,运用微信群威力,迅速、便捷的处理问题，同步便于后期对前期所发生问题进行追溯；,现场状况随时拍照，部分实现远程监控处理；,会议告知、会议纪要在群内公布、节省沟通时间，管理扁平化；,施工后期逐渐添加客服、物业人员，做好工程收口、同步交付后群变更为客服、,物业服务群。实现工程与物业无缝连接。,24/35,四、北四期施工后期筹划,“管理措施”“一群四表”,制定剩余工程工期表,工程进入后期后来、一般在交付3个月之前，所有施工单位均已经入场。成为整个施工过程中，施工单位和人数最多的时期。,按章出牌的同步，需要制定愈加详细的施工计划，严守施工节点,定期在群内进行施工节点提醒和通报；,25/35,四、北四期施工后期筹划,“管理措施”“一群四表”,工作销项表,按章出牌的同步、另辟蹊径提高品质。制作工作销项表，封闭收尾工作和细部整改；,销项表每天下班前进行更新群内、新增和销项同步进行，并规定完毕时间；,销项单惩罚力度不小于协议约定的惩罚力度、并签订惩罚约定；,销项单最终止束时间为交付评估前三天；,26/35,四、北四期施工后期筹划,“管理措施”“一群四表”,交付评估评价表,根据评估表所列单项进行工作细化，分摊责任施工单位，对每一项验收要点进行解析，布置；,按户进行查验，绝不丢漏每一种要点。,后期、邀请客服验房人员参与装修房查验，从客户视角对精装修进行验收；,根据施工进展、项目共进行了四次模拟查验；进行实际施工质量摸底，必要时对施工单位最高层管理者进行现场约谈，让最高层管理者充当验房师，自己打自己。,查验后，落入工作销项表，跟踪贯彻。,27/35,四、北四期施工后期筹划,28/35,四、北四期施工后期筹划,小结,施工后期的工作筹划要点：,前期重要质量节点的严控，为后期施工控制打好基础；,工程提效后，保持住姿势、增长好步频；,后期施工时，学会开发和运用管理工具；,学会PDCA的管理措施；,北四期交付效果,29/35,五、北四期交付效果（室内整体）,30/35,五、北四期交付效果（室内整体）,31/35,五、北四期交付效果（室内细节）,32/35,五、北四期交付效果（公共部分）,33/35,五、北四期交付效果（景观造园）,34/35,五、北四期交付效果（景观造园）,35/35,五、北四期交付效果（景观造园）,