价格定位模板.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,价格定位模板,项目价格预期,市场比较法,价格定位原理,交易情况,研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：,2,%,。,区域因素,项目地段,片区商业环境,交通便捷状况,周边污染,区域发展前景,片区自然环境,产品设计规划情况,物业规模,整体规划,外立面形象,园林设计及小区绿化,产品创新设计,朝向,公共部分装修档次,会所、幼儿园、车位,噪音影响,物业管理,市场宣传推广,市场比较法,项目定价,比较因素,本项目,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,远大理想城,项目地段,20,21,21,20,22,22,18,片区商业环境,20,20,21,20,21,20,18,交通便捷状况,20,21,21,19,21,21,18,周边污染,20,19,19,19,19,20,20,区域发展前景,10,11,11,9,11,11,9,片区自然环境,10,11,8,11,8,10,11,总 计,100,103,101,98,102,104,94,项目价格预期,市场比较法,2,、区域因素修正,单项系数调差设置为,10,%,，综合系数调差设置为,5%,项目价格预期,市场比较法,3,、项目规划设计情况修正,单项调差系数设置控制在：,10,%,；综合调差系数控制在：,6,%,。,比较因素,本项目,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,远大理想城,物业规模,10,12,9,11,9,12,11,整体规划,10,11,9,11,9,12,11,外立面形象,10,10,9,11,9,10,10,园林设计及小区绿化,10,10,9,11,9,11,11,户型结构,10,11,9,11,9,11,11,公共部分装修档次,10,11,9,11,9,11,11,自身配套,10,11,9,10,9,12,10,噪音影响,10,8,8,9,8,10,11,周边配套,10,10,10,9,10,10,9,物业管理,10,10,9,11,10,10,11,总 计,100,104,90,105,91,109,106,项目价格预期,市场比较法,4,、市场宣传推广修正,项目应打破了市场常规操作方法，从目前在售楼盘来看,其营销理念及营,销手段明显处于同类楼盘之上。,综合调差系数控制在：,6,%,。,比较因素,本项目,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,远大理想城,发展商品牌及 实力,25,27,24,26,24,30,26,宣传推广,25,27,24,26,24,27,25,事件营销,25,27,23,25,24,25,25,现场包装,25,27,24,25,24,26,26,合计,100,108,95,102,96,108,102,项目价格预期,市场比较法,5,、交易时点修正,片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，在售市场调差系数设置在合理的,1%,范围内；存量市场,调差系数设置在,-5-10%,范围内。,比较因素,本项目,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,远大理想城,交易时点修正,100,102,98,99,99,102,98,项目价格预期,市场比较法,整体均价制订体系,项目定位,比较因素,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,交易价格,7500,6500,7000,7800,8000,区域因素修正,0.99,0.99,1.01,1.00,0.99,产品规划设计修正,0.99,1.02,1.02,1.00,0.99,市场宣传推广修正,0.99,1.01,0.99,1.02,1.00,交易时期修正,0.99,1.03,0.99,1.01,0.99,修正价格,7807.65,6187.55,6932.75,7571.34,8244.88,项目价格预期,市场比较法,p,项目洋房综合,=P,修正,A,*tn,7400,元,/,(p,项目修正,A,比较,A,楼盘修整价格，,tn,各楼盘相应权重,),p,项目修正,A,=P,A,*A1*A2*An,(p,项目修正,A,比较,A,楼盘修整价格，,An,楼盘,A,各比较价格系数,),项目整体均价制订体系,也就说明,在本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，本项目的价格水平可达到,7400,元,/,。,比较因素,美景鸿城,美林河畔,橡树玫瑰城,中鼎翡翠,正商新蓝钻,系数,40%,10%,20%,5%,25%,项目价格预期,价格定位说明,6,、价格定位说明,通过以上项目各类系数进行竞争分析，综合本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，我司认为本项目一期均价为,7400,元,/,，在郑州市场各项目综合素质中最具竞争优势。,同时，通过良好的,营销策划、超强的项目实景展示策略及最具优化的产品线组合,，提升客户的感知价值；找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间，在价格具有竞争优势的前提下提升项目价格的,3-5%,，,即最终可实现：,7800,元,/,1,、销售情况修正,依据洛阳市场环境及对各项目的研判，调差系数控制在合理的范围：,5,%,。,比较因素,本项目,塞纳春天,泉舜财富中心,盛唐至尊,九都名郡,交易情况修正系数,100,97,102,100,96,价格定位原理：选取同区域、同类楼盘或其它具有竞争的楼盘做为对比参照，对影响项目价格的各因素进行比较打分，经过综合评定后得出项目的价格定位。,整体均价制订体系,项目,塞纳春天,泉舜财富中心,盛唐至尊,九都名郡,交易价格,5200,6500,6000,4900,交易情况修正,1.03,0.98,1.00,1.04,区域因素修正,1.01,0.98,0.99,1.01,产品规划设计修正,1.05,1.04,1.04,1.10,市场宣传推广修正,1.05,1.04,1.02,1.10,交易时期修正,0.95,0.91,0.98,0.97,系数和,1.10,0.95,1.03,1.23,修正价格,5714.3,6162.8,6190.6,6047.5,p,项目综合,=P,修正,A,*tn,5951,元,/,(p,项目修正,A,比较,A,楼盘修整价格，,tn,各楼盘相应权重,),p,项目修正,A,=P,A,*A1*A2*An,(p,项目修正,A,比较,A,楼盘修整价格，,An,楼盘,A,各比较价格系数,),项目整体均价制订体系,也就说明,在本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，本项目的总体均价水平可达到,5951,元,/,。,项目,塞纳春天,泉舜财富中心,盛唐至尊,九都名郡,系数,29%,28%,20%,22%,通过以上项目各类系数进行竞争分析，综合本项目的品质、规模、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，我们认为本项目以,5951,元,/,的总体均价，在同区域市场各项目综合素质中最具竞争优势。同时，通过良好的,营销策划、超强的项目实景展示策略及最具优化的产品线组合,，提升客户的感知价值；找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间（在目前市场形势尚不十分明朗的条件下），在价格具有竞争优势的前提下提升项目价格的,9-18%,，,即：项目整体销售均价,价格定位说明,6400-6900,元,/,均价,Q1,：本项目入市该卖多少钱，实收均价多少钱？,Q2,：房源应如何推售以确保利润最大化？,整体均价制订体系,5,、交易时点修正,调差系数设置在合理的,5%,范围内。,比较因素,本项目,塞纳春天,泉舜财富中心,盛唐至尊,九都名郡,交易时点修正,100,105,110,102,103,项目,塞纳春天,泉舜财富中心,盛唐至尊,九都名郡,交易价格,5200,6500,6000,4900,交易情况修正,1.03,0.98,1.00,1.04,区域因素修正,1.01,0.98,0.99,1.01,产品规划设计修正,1.05,1.04,1.04,1.10,市场宣传推广修正,1.05,1.04,1.02,1.10,交易时期修正,0.95,0.91,0.98,0.97,系数和,1.10,0.95,1.03,1.23,修正价格,5714.3,6162.8,6190.6,6047.5,启示：,价格是最强有力的利润杠杆，也是最强有力的营销手段；,利用价格杠杆可实现分批推售，从而达到价格的持续提升；,各批房源的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效的实现各批价格过渡是价格得以实现的关键；,稳定的销售速度是保证房源按既定策略销售且价格持续走高的重要条件。,项目价格定位,