房地产融资与财务管理课件.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,中国地产商域网,第一讲 房地产开发财务管理,基本理论与方法,主讲人：黄有亮,东南大学土木工程学院,建设与房地产系,中国地产商域网,1,房地产开发财务管理,基本理论与方法,1,房地产开发财务管理“是”什么？,2,房地产开发财务管理“管”什么？,3,企业财务管理的目标“是”什么？,4,房地产开发财务管理怎么理？,中国地产商域网,2,1,房地产开发财务管理,“,是,”,什么,房地产开发（企业）财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一种,理财活动,，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理由此引起的各种经济关系而实施的管理活动。,中国地产商域网,3,2,房地产开发财务管理管什么,2.1,资金筹集管理,2.2,资金使用管理,2.3,成本费用管理,2.4,收入与分配管理,中国地产商域网,4,资金筹集管理,（,1,）预测开发经营资金需要量；,（,2,）编制开发企业筹资计划；,（,3,）计算筹资成本；,（,4,）选择筹资渠道和方式；,（,5,）确定最佳筹资结构。,Return,一句话：合理筹集资金,中国地产商域网,5,资金使用管理,（,1,）核定资金需要量；,（,2,）编制资金需要量计划；,（,3,）考核资金的使用效果；,（,4,）控制资金占用量和占用时间；,（,5,）寻找提高资金利用效率的措施和途径。,Return,一句话：提高资金使用效果,中国地产商域网,6,成本费用管理,（,1,）确定资金消耗定额；,（,2,）确定成本费用开支范围；,（,3,）进行成本费用预测；,（,4,）编制成本费用计划；,（,5,）进行成本费用控制和分析；,（,6,）寻求降低成本的途径。,Return,一句话：控制资金耗费,中国地产商域网,7,收入与利润管理,（,1,）资金回收管理,确定收入的实现；,制定开发产品价格；,编制销售计划；,分析销售计划完成情况；,经营收入盈亏分析。,（,2,）利润分配管理,Return,一句话：尽快收回资金,中国地产商域网,8,3,企业财务管理目标是什么,有三种观点：,（,1,）利润最大化传统的观点,（,2,）企业价值最大化,（,3,）股东财富最大化,中国地产商域网,9,利润最大化目标的缺陷,Return,已不再作为现代财务管理目标,不同时期的报酬具有不同的价值利润最大化没能对此加以区分即没有考虑资金的时间价值；,没有考虑获取利润与所承担风险大小，因为，获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成正比的关系；,没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不利于不同资本规模的企业之间的比较；,追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行为的发生，从而影响企业的长远发展。,中国地产商域网,10,企业价值最大化目标的优点,Return,考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来计算企业价值；,考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人员不顾风险大小片而追求利润的行为；,企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企业长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求利润最大化的短期行为；,企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的基本要求；,有利于社会资源的合理配置，从而实现社会财富的增加。,缺点：企业价值计量的困难,中国地产商域网,11,股东财富最大化目标,Return,优点：,（,1,）每股市场价格可观测性；,（,2,）为融资方案选择提供了明确的价值判断标准。,即，股东所持股票的每股市场价格最高化。与企业价值最大化目标相比：,缺点：,（,1,）股票价格不稳定，受非市场因素影响，不能真实反应企业价值；,（,2,）只适用上市企业。,中国地产商域网,12,4,房地产开发财务管理怎么理,资金筹集管理,资金使用管理,成本费用管理,收入与分配管理,房地产开发财务管理这四个方面的内容不是相互独立的，而是相互联系的统一体,中国地产商域网,13,4,房地产开发财务管理怎么理,第二讲房地产开发资金的计划、筹集与运作,第三讲开发成本经济性分析,第四讲房地产开发经营的税务筹划,中国地产商域网,14,4,房地产开发财务管理怎么理,财务管理工具：,资金时间价值理论,中国地产商域网,15,1,资金的时间价值,1.1,资金时间价值的含义,1.2,资金等值原理,1.3,资金时间价值计算公式,中国地产商域网,16,1.1,资金时间价值的含义,1.1.1,资金时间价值概念,1.1.2,利息和利率,1.1.3,利息的计算,中国地产商域网,17,1.1.1,资金时间价值概念,很古的时候，一个农夫在开春的时候没了种子，于是他问邻居借了一斗稻种。秋天收获时，他向邻居还了一斗一升稻谷。,资金的时间价值,利息,利润,红利,分红,股利,收益,表现形式,中国地产商域网,18,1.1.1,资金时间价值概念,货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。,300,年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了,10kg,的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。,300,年前，乙先生的老祖先将,10,元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。,谁更有钱呢,Return,中国地产商域网,19,1.1.2,利息与利率,1,利息,(interest),在工程经济学中，“利息”广义的含义是指投资所得的利息、利润等，即投资收益。,2,利率,(interest rate),在工程经济学中，“利率”广义的含义是指投资所得的利息率、利润率等，即投资收益率。,用什么来衡量资金时间价值,(the time value of money),的大小,？,Return,中国地产商域网,20,1.1.3,利息计算,P,本金,(,principal),i,利率,n,计息周期,(interest periods),数,F,本利和,(principal plus interest,/compound-amount),I,利息,1,单利法,(simple interest),I=Pi n,F,P(1+i n),2,复利法,(compound interest),F,P(1+i,）,n,I=P(1+i,）,n,-1,中国地产商域网,21,1.1.3,利息计算,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,年末,单利法,F,P(1+i n),复利法,F,P(1+i,）,n,中国地产商域网,22,1.1.3,利息计算,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,年末,单利法,F,P(1+i n),复利法,F,P(1+i,）,n,1,F,1,1000+100010%,=1100,F,1,1000(1+10%）,=1100,中国地产商域网,23,1.1.3,利息计算,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,年末,单利法,F,P(1+i n),复利法,F,P(1+i,）,n,1,F,1,1000+100010%,=1100,F,1,1000(1+10%）,=1100,2,F,2,1100+100010%,=1000(1+10%2),=1200,F,2,1100+110010%,=1000 (1+10%),2,=1210,中国地产商域网,24,1.1.3,利息计算,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,年末,单利法,F,P(1+i n),复利法,F,P(1+i,）,n,1,F,1,1000+100010%,=1100,F,1,1000(1+10%）,=1100,2,F,2,1100+100010%,=1000(1+10%2),=1200,F,2,1100+110010%,=1000 (1+10%),2,=1210,3,F,3,1200+100010%,=1000(1+10%3),=1300,F,3,1210+121010%,=1000 (1+10%),3,=1331,中国地产商域网,25,1.1.3,利息计算,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,年末,单利法,F,P(1+i n),复利法,F,P(1+i,）,n,1,F,1,1000+100010%,=1100,F,1,1000(1+10%）,=1100,2,F,2,1100+100010%,=1000(1+10%2),=1200,F,2,1100+110010%,=1000 (1+10%),2,=1210,3,F,3,1200+100010%,=1000(1+10%3),=1300,F,3,1210+121010%,=1000 (1+10%),3,=1331,注意,工程经济分析中，所有的利息和资金时间价值计算均为复利计算。,Return,中国地产商域网,26,1.2,资金等值原理,1.2.1,等值原理,1.2.2,资金等值的三要素,1.2.3,等值原理公式,1.2.4,现金流量图,Return,中国地产商域网,27,1.2.1,资金等值原理,两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。,(Two things are said to be equivalent when they have the same effect),如：,100N,2m,1m,200N,两个力的作用效果,力矩，是相等的,中国地产商域网,28,1.2.1,资金等值原理,例：,现在拥有,1000,元，在,i,10,的情况下，和,3,年后拥有的,1331,元是等值的。,两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。,(Two things are said to be equivalent when they have the same effect),中国地产商域网,29,资金等值,(economic equivalence/the equivalence of money),，是指由于资金时间的存在，使不同时点上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值。,1.2.1,资金等值原理,例：,现在拥有,1000,元，在,i,10,的情况下，和,3,年后拥有的,1331,元是等值的。,中国地产商域网,30,1.2.2,资金等值的三要素,1,金额,(the amounts of the sums),2,时间,(the times of occurrence of the sums),3,利率,(the interest rate),例：,现在拥有,1000,元，在,i,10,的情况下，和,3,年后拥有的,1331,元是等值的。,31,1.2.3,等值原理公式,i,利率,n,计息周期数,P,一笔资金现在的价值（本金）,F,一笔资金,n,计息期后的价值（本利和）,F,P(1+i,）,n,或,P,F,（,1+i,）,-n,例：,现在拥有,1000,元，在,i,10,的情况下，和,3,年后拥有的,1331,元是等值的。,32,资金时间价值含义的理解,货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。,300,年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了,10kg,的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。,300,年前，乙先生的老祖先将,10,元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。,10(1+5%),300,=,22739961,只要长寿,就成富翁,33,资金时间价值含义的理解,1812,年美国南北战争时期，纽约市曾借给首都华盛顿,100,万美元。,1975,年，纽约市发生金融危机时，要求华盛顿特区归还这笔旧帐及利息。按每年,6,的复利计算，发现这债务增加到,112亿美元,Return,34,1.2.4,现金流量图,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为,1331,元。,时间的进程,(over time),1,0,3,2,一个计息周期,第一年年初,第一年年末，也是第二年年初,cash flow diagram,35,1.2.4,现金流量图,例,：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为,1331,元。,1,0,3,2,1000,1331,现金流入,inflow,现金流出,outflow,i10,cash flow diagram,36,1.2.4,现金流量图,1,0,3,2,1000,存款人的现金流量图,1,0,3,2,1000,1331,i10,银行的现金流量图,i10,1331,同一笔经济业务，现金流的方向依分析所处的角度不同而不同。,Since there two parties to every transaction,it is important to note that the cash flow diagrams depend upon the point of view taken.,37,1.3,资金时间价值计算公式,1.3.1,几个概念,1.3.2,资金时间价值计算公式,1.3.3,系数符号与利息,表,1.3.4,公式应用示例,1.3.5,其它类型公式,Return,38,例：,一、几个概念,现值（,P,）,指一笔资金在某时间序列起点处的价值。,(a present principal amount),终值（,F,）,又称为未来值，指一笔资金在某时间序列终点处的价值。,(a future amount,n,annual interest periods hence),1,0,3,2,1000,i10,1331,39,例：,一、几个概念,1,0,3,2,1000,i10,1331,等额支付系列（,A,）,又称为等额年金或年金,(,annuity,）,，指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（,a single payment,in series of,n,equal payments,made at the end of annual interest period),40,一、几个概念,例：零存整取,1000,i2,1,0,3,2,1000,1000,1000,12,（月）,等额支付系列（,A,）,又称为等额年金或年金,(,annuity,）,，指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（,a single payment,in series of,n,equal payments,made at the end of annual interest period),41,一、几个概念,例：零存整取,1000,1,0,3,2,1000,1000,12,（月）,i2,1000,等额支付系列（,A,）,又称为等额年金或年金,(,annuity,）,，指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（,a single payment,in series of,n,equal payments,made at the end of annual interest period),42,一、几个概念,例：零存整取,1,0,3,2,1000,12,（月）,i2,等额支付系列（,A,）,又称为等额年金或年金,(,annuity,）,，指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（,a single payment,in series of,n,equal payments,made at the end of annual interest period),43,i,利率，广义指投资收益率（,rate of investment return),。,n,计算周期数,(the number of annual interest periods),，广义指方案的寿命期,(life cycle),。,一、几个概念,例：零存整取,1,0,3,2,1000,12,（月）,i2,Return,44,1,一次支付的复利（终值）公式,(single-payment compound-amount),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,1,0,3,2,P1000,i10,F？,FP(1+i）,n,已知：,P,，,求：,F,？,FP(1+i）,n,=1000(1+10%）,3,=1331,Interest formulas,45,2,一次支付的现值公式（复利现值公式）,(single-payment present-worth),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,1000,元存银行,3,年，年利率,10,，三年后的本利和为多少？,1,0,3,2,P1000,i10,F？,已知：,F,，,求：,P,？,FP(1+i）,n,=1000(1+10%）,3,=1331,Interest formulas,46,例：,3,年末要从银行取出,1331,元，年利率,10,，则现在应存入多少钱？,1.3.2,资金时间价值计算公式,2,一次支付的现值公式（复利现值公式）,(single-payment present-worth),已知：,F,，,求：,P,？,Interest formulas,47,2,一次支付的现值公式（复利现值公式）,(single-payment present-worth),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,3,年末要从银行取出,1331,元，年利率,10,，则现在应存入多少钱？,1,0,3,2,P？,i10,F1331,PF(1+i）,-n,=1331(1+10%）,-3,=1000,已知：,F,，,求：,P,？,Interest formulas,48,3,等额支付的终值公式（年金终值公式）,(equal-payment-series compound-amount),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,3,年末要从银行取出,1331,元，年利率,10,，则现在应存入多少钱？,1,0,3,2,P？,i10,F1331,已知：,A,，,求：,F,？,PF(1+i）,-n,=1331(1+10%）,-3,=1000,Interest formulas,49,3,等额支付的终值公式（年金终值公式）,(equal-payment-series compound-amount),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,零存整取,1,0,3,2,A1000,12,（月）,i2,F？,已知：,A,，,求：,F,？,Interest formulas,50,4,偿债基金公式,(equal-payment-series sinking-fund),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,零存整取,已知：,F,，,求：,A,？,1,0,3,2,A1000,12,（月）,i2,F？,Interest formulas,51,4,偿债基金公式,(equal-payment-series sinking-fund),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,存钱结婚,1,0,3,2,A？,4,i10,F,30000,元,5,20,岁,25,岁,已知：,F,，,求：,A,？,Interest formulas,52,5,资本（资金）回收公式,(equal-payment-series capital-recovery),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,存钱结婚,已知：,P,，,求：,A,？,1,0,3,2,A？,4,i10,F,30000,元,5,20,岁,25,岁,Interest formulas,53,5,资本（资金）回收公式,(equal-payment-series capital-recovery),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：借,钱结婚,1,0,3,2,A？,4,i10,P,30000,元,5,25,岁,30,岁,已知：,P,，,求：,A,？,Interest formulas,54,6,等额支付现值公式（年金现值公式）,(equal-payment-series present-worth),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：借,钱结婚,已知：,A,，,求：,P,？,1,0,3,2,A？,4,i10,P,30000,元,5,25,岁,30,岁,Interest formulas,55,6,等额支付现值公式（年金现值公式）,(equal-payment-series present-worth),1.3.2,资金时间价值计算公式,例：,养老金,(,retirement pension),问题,1,0,3,2,A,2000,元,20,i10,P？,60,岁,80,岁,Return,已知：,A,，,求：,P,？,Interest formulas,56,1.3.3,系数符号与利息表,FP(1+i）,n,公式系数（因子）,(factor),(F/P,i,n),(P/F,i,n),(F/A,i,n),(A/F,i,n),(A/P,i,n),(P/A,i,n),系数符号,公式可记为,F=P(F/P,i,n),P=F(P/F,i,n),F=A(F/A,i,n),A=F(A/F,i,n),A=P(A/P,i,n),P=A(P/A,i,n),57,1.3.3,系数符号与利息表,例：,养老金问题,1,0,3,2,A,2000,元,20,i10,P？,查利息表,(interest tables),（复利系数表）,=30000,8.514,=17028,Return,58,1,某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为,W,。,付款方式：定金为房价的,30,，一年后付房价的,30,，两年后付,20,，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？,1.3.4,应用示例,解：,设利率为,i,59,1,某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为,W,。,付款方式：定金为房价的,30,，一年后付房价的,30,，两年后付,20,，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？,1.3.4,应用示例,解：,（,1,）,从购房人的角度，假设其投资收益率为,10,（,2,）,从房产商的角度，假设其投资收益率为,20,60,P=6,2,某住宅楼正在出售，购房人可采用分期付款的方式购买，付款方式：每套,24,万元，首付,6,万元，剩余,18,万元款项在最初的五年内每半年支付,0.4,万元，第二个,5,年内每半年支付,0.6,万元，第三个,5,年内每半年内支付,0.8,万元。年利率,8,，半年计息。该楼的价格折算成现值为多少？,1.3.4,应用示例,解：,+0.4(P/A,4%,10),+0.6(P/A,4%,10),(P/F,4%,10),+0.8(P/A,4%,10),(P/F,4%,20),6,=15.49(,万元）,P=,61,P=6,一个男孩，今年,11,岁。,5,岁生日时，他祖父母赠送他,4000,美元，该礼物以购买年利率,4,（,半年计息）的,10,年期债券方式进行投资。他的父母计划在孩子,19,22,岁生日时，每年各用,3000,美元资助他读完大学。祖父母的礼物到期后重新进行投资。父母为了完成这一资助计划，打算在他,12,18,岁生日时以礼 物形式赠送资金并投资，则 每年的等额投资额应为多少？（设每年的投资利率为,6,）,1.3.4,应用示例,解：,4000(F/P,2%,20),(F/P,6%,3),+,x,(F/A,6%,7),=3000(P/A,6%,4),以,18,岁生日为,分析点,（当前期）,得，,X,=395(,美元,),设,12,18,岁生日时的等额投资额为,x,美元，则,62,P=6,4,某人有资金,10,万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为,10,；另一是购买五年期的债券，,115,元面值债券发行价为,100,元，每期分息,8,元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。,1.3.4,应用示例,解：,100=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5),用试算的方法，可得到,P(10%)=8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5),101.73,P(12%)=8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5),94.09,设债券利率为,i,令P(i)=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5),63,P=6,4,某人有资金,10,万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为,10,；另一是购买五年期的债券，,115,元面值债券发行价为,100,元，每期分息,8,元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。,1.3.4,应用示例,解：,用试算的方法，可得到,P(10%)=8(P/A,10,5)+115(P/F,10,5),101.73,P(12%)=8(P/A,11,5)+115(P/F,12,5),94.09,用线性内插法,64,5,某人于今年年初一次性存入银行,30000,元，打算从今年始每年末取出,5000,元。银行年复利率为,10,。问几年内他将会取完这笔钱？,1.3.4,应用示例,解：,设,n,年取完,30000=5000(P/A,10%,n),(P/A,10%,n)=6,通过试算或查表，有,取,n=9,(P/A,10%,9)=5.7590,取,n=10,(P/A,10%,10)=6.1446,用线性内插法,Return,65,例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什,2000,万美元，该土地所有者第一年应付地产税,40,万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加,4,万元。如果把该地买下，必须等到,10,年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年,15,的投资收益率，则,10,年该地至少应该要以多少价钱出售？,1.3.5,其它类型公式,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,2000,40,44,48,72,76,0,1,2,3,9,10,售价？,66,1.3.5,其它类型公式,0,1,2,3,4,n-1,n,2G,G,3G,(n-2)G,(n-1)G,G,梯度量（或梯度因子）,F,G,=?,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,67,1.3.5,其它类型公式,0,1,2,3,4,n-1,n,2G,G,3G,(n-2)G,(n-1)G,F,G,=?,G,梯度量（或梯度因子）,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,68,1.3.5,其它类型公式,0,1,2,3,4,n-1,n,2G,G,3G,(n-2)G,(n-1)G,F,G,=?,G,梯度量（或梯度因子）,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,69,1.3.5,其它类型公式,0,1,2,3,4,n-1,n,2G,G,3G,(n-2)G,(n-1)G,F,G,=?,G,梯度量（或梯度因子）,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,70,1.3.5,其它类型公式,（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,71,1.3.5,其它类型公式,梯度支付终值系数，符号：,（,F/G,i,n),梯度系数，符号：,（,A/G,i,n),（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,72,例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什,2000,万美元，该土地所有者第一年应付地产税,40,万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加,4,万元。如果把该地买下，必须等到,10,年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年,15,的投资收益率，则,10,年该地至少应该要以价钱出售？,1.3.5,其它类型公式,2000,40,44,48,72,76,0,1,2,3,9,10,售价？,2000(F/P,15%,10),+40(F/A,15%,10),+4(F/G,15%,10),=9178.11(,美元,),（一）等差型公式（均均梯度支付系列）,Uniform-Gradient-Series Factor,73,例：上例中，假设第一年需要的养老金为,2000,元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率,s=8,，,则养老基金需要多少？,1.3.5,其它类型公式,例：,养老金问题,A,2000,元,P？,60,岁,80,岁,i=10%,1,0,3,2,20,17028,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,74,例：上例中，假设第一年需要的养老金为,2000,元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率,s=8,，,则养老基金需要多少？,1.3.5,其它类型公式,例：,养老金问题,P？,60,岁,80,岁,i=10%,1,0,3,2,20,17028,A,2000,元,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,75,例：上例中，假设第一年需要的养老金为,2000,元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率,s=8,，,则养老基金需要多少？,1.3.5,其它类型公式,2160,P？,i=10%,1,0,3,2,20,2000,S=8%,2333,2000(1+8%),19,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,76,1.3.5,其它类型公式,A(1+s),P？,i=,利率,1,0,3,2,n,A,S=,通胀率,A(1+s),2,A(1+s),n-1,2.,当,i=s,的情况下,3.,当,s=o,的情况下,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,77,例：上例中，假设第一年需要的养老金为,2000,元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率,s=8,，,则养老基金需要多少？,1.3.5,其它类型公式,2160,P？,i=10%,1,0,3,2,20,2000,S=8%,2333,2000(1+8%),19,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,78,1.3.5,其它类型公式,例：,某人现拟以万元的价格购入某预售写字楼楼盘的一层用于出租经营。已知楼价款在年内分次支付（年初、年末、年未），比例分别为、和。第年初投入万元装修后即可出租，预计当年的毛租金收入为万元，经营成本为万元，并在此后的年内毛租金收入与经营成本的平均上涨率均为。他准备在年末重新装修后再可转售，估计装修费用为万元，转售价格为万元，另要发生万元的转售成本。他的投资收益率为。问：他的这项投资是否分合算？,Return,（二）等比型公式（,Geometric-Gradient-Series Factor,）,79,第二讲 房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,黄有亮,东南大学土木工程学院,建设与房地产系,80,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,03,年,6,月：央行,关于进一步加强房地产信贷的通知,(,一般称为“,121,号文件”,),发布，,04,年,10,月央行,9,年来首次加息，至今加息,7,次（,2007,加息,4,次），贷款利率由,5.31%,提高到,7.02%,。,05,年,3,月,16,日中国人民银行把商业银行个人放贷利率从,5.31%,上调到,6.12%,，同时个人住房贷款最低首付款比例由,20%,提升至,30%,。,81,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,05,年,3,月,26,日国务院办公厅下发的俗称关于国八条的切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等综合手段，控制不合理等需求，抑制房价过快上涨。,05,年,4,月,27,日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施及新国八条，通过土地、税收、金融等关键措施强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。,82,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,05,年,8,月,15,日，央行建议取消房屋预售制度。,05,年,9,月初，银监会“,212,号”文，规定房地产,信托贷款,最新条件，即项目自有资金须超过,35,、“四证”齐全、具有二级以上开发资质，这实际上比商业银行发放贷款的条件更高。,83,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,06,年,7,月,24,日，建设部等六部委联合签发,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,（简称,171,号文件），对外资在中国房地产市场的经营、投资行为进行了一系列规范，在购买物业、住房等方面，也都做出了比较严格的限制。如，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过,1000,万美元的，注册资本金不得低于投资总额的,50%,，而此前的标准为,40%,。影响更大的是，文件规定不准用离岸公司来购买内地物业，而要来华设立外资独资企业或者中外合资企业，这项规定基本上杜绝了外资以直接购买物业的方式进入房市。,84,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,2007,年,3,月,1,日，实施中国银监会修订后的,信托公司管理办法,和,信托公司集合资金信托计划管理办法,（通常简称“新两规”），今后信托公司的业务主要分为两类：一类是面向高端客户群及机构客户的信托产品；一类是标准化、可流通、证券化的公募产品，如,REITs,85,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,2007,年,9,月,27,日，中国人民银行、中国,银监会联合,发布,关于加强商业性房地产信贷管理的,通知,，该通知将第二套住房的首付提高到四成。,从近几年来的一系列国家出台的房地产市场宏观调控政策来看，真正起到调节作用的是强化,社会住房保障措施,和,银行信贷,这两项措施。,86,房地产开发项目,资金的计划、筹集与运作,1,投资费用的组成及估算,2,投资资金使用计划的编制,3,融资基本知识,4,房地产融资操作实务,5,房地产融资现状与创新,87,1,投资费用的组成及计算,1.1,开发成本,1.2,开发费用,例：某房地产开发项目投资费用计算,88,1.1,开发成本,1.1.1,土地使用权出让金,1.1.2,土地征用及拆迁安置补偿费（生地）,1.1.3,前期工程费,1.1.4,建安工程费,1.1.5,基础设施费,1.1.6,公共配套设施费,1.1.7,不可预见费,1.1.8,开发期间税费,1.1.9,其他费用,Return,89,1.1.3,前期工程费,(1),项目可行性研究费,（一般可按建筑工程费的,0.2-1%,计算）,(2),规划设计费,（一般为建安工程费的,3%,左右）,(3),地质勘察测绘费,（一般为建筑工程费的,0.5%,左右）,(4),场地准备费,(,包括原有建筑物和构筑物拆除，场地平整，通水、通电和临时道路等,),(5),筹建开办费,（一般为建筑工程费,2.5%,左右）,Return,90,1.1.4,建安工程费,可按概算指标、工程量近似匡算法或类似工程估算法,(1),土建工程费,(2),设备及安装工程费,Return,91,1.1.5,基础设施费,建筑物,2,米以外、规划红线以内各种管线和道路工程费，包括供电、供水、供气、电信、绿化、道路、排污、排洪、路灯、环卫等工程费用。,Return,92,1.1.6,公共配套设施费,小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、理发店、变电房、公厕、自行车库、垃圾站等。,Return,93,1.1.7,不可预见费,包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为,1,6,项的,3%,5%,。,Return,94,1.1.8,开发期间税费,土地使用税,城市（红线外）配套设