房地产及其金融与未来发展.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产及其金融与未来发展,一，中国房地产市场发展轨迹,1998,年住房改革的货币化是契机,金融产品创新，住房按揭发展之动力（,2002,年）,2003,年沙斯出现后的一起一伏,2004,年房地产宏观调控开始,2005,年房地产宏观调控全面开展,2006,年政府房地产市场新的理解,二，,2005,年房地产宏观调控后所表现的特征,房地产宏观调控，稳定房价,房地产东部增长有所减缓，但中部、西部上升,房地产市场投机减弱但出现区域性转移,高挡房是房地产企业追求热点、房地产结构调整缓慢,拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大，银行正在推出不同的利率，以降低这些风险,房价增长有所回缓,房地产成了社会问题焦点,政府对房地产市场有新认识,三，宏观调控：房地产投资现状浅析,国内房地产宏观调控后尽管房地产开发投资增长比上一年有所放缓，如由,2004,年增长,28.1%,，下降到,2005,年增长,19.8%,，但是这种增长放缓表现为一个十分特别的现象，即国内房地产投资快速增长由东部转到中西部，,如,2005,年国内房地产投资东部增长为,14%,，而中部与西部地区则增长加快两者分别,32.5%,和,33.4%,。,2006,年,1-2,月全国增长,19.7%,，与,2005,年基本持平，而东、中、西部分别为,19.4%,、,26.4%,、,15.7%,，即东部的房地产投资又开始快速增长,四，宏观调控：房地产局部过热,我们的研究表明，,1991-2004,年平均每年泡沫,度,40.6%,，,1999-2003,年房地产泡沫,度,10%,左右，（国际警戒线为,5%,），,2004,年上升到,13.9%,，,2005,年将上升到,14.9%,。,同时，在其他条件不变的情况下（或以现在的这种态势发展），,2006,年国内房地产泡沫度为,26%,，,2007,年为,40.9%,，,2008,年为,59.4%,。,如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值,，,2005,年国内房地产泡沫度,为,22.1%,，,2006,年为,32.8%,，,2007,年为,48.5%,，,2008,年将达到,68%,。,五，宏观调控：房价运行状况潜析,2005,年房价增长有所放缓。,2005,年房屋销售价格指数一季度同比上涨,9.8%,（,2004,年为,7.7%,，,下同），二季度上涨,6.8%,（,10.4%,），三季度上涨,6.1%,（,9.9%,），四季度上涨,6.5%,（,10.8%,），但表现为年初上涨快，中间两季度回落，年底又回升。,2006,年,1-2,月,70,个大城市上涨,5.5%,房价统计上的问题，政府可操控价格，如北京在连续多年快速增长基础上，,2004,年,是,5.7%,，,2005,年房屋销售价格指数一季度同比上涨,6.5%,，二季度上涨,6.8%,，三季度上涨,6.3%,，四季度上涨,7.4%,，,2005,年全年,6.8%.,又数据表明，,2005,年,1-11,月份房价上涨,24.9%,，全年,19.2%,，,2006,年,1-2,月上涨,17.3%,。,六，房价高低如何来判断,房价收入比，,2004,年城镇居民的房价收入比，如果以户均,75,平方米计算,为,8.2,倍（一般国际标准为,3-6,倍），以户均,100,平方米计算为,10.9,倍，而上海及北京这样大城市收入房价比在,12,倍以上，有些城市甚至超过,20,倍以上,居民按揭贷款与月可收入比，一般,28-35%,，超过,35%,就过高,居民家庭负债率，即家庭应负债余额与可支配收入比，最为不超过,50%,如果大于这三个标准房价就高，各地情况不同，不可用一地的房价与另一地方的房价比较,七，国内房地产市场分析,国内房地产市场的要素非市场，产品市场化,土地、资金、建筑规划、劳动力及其产品具有一定垄断性,住房本身的特性，不动性、唯一性、垄断性、生活必需性、耐用性、昂贵性、土地国有性、规划控制性等,利用银行金融杆杠容易把房价炒高,银行与地方政府在房地产市场中的作用,国内房地产价格决定因素,八，,2006,年房价到底如何走,房价大涨是开发商、银行与地方政府之希望,如何化解民众对房价上涨存在的顾虑,.,全国平均房价涨跌意义不是太大，不同产品如何看涨跌，二手房价格才是房价涨跌参考,目前国内房价计算给市场提供的信息有限，也造成市场上的很多困惑,2006,年房价变化如何与政府政策分析,九，房市出现区域性转移,房地产宏观调控的重点,在上海、长江三角洲的发展有所减缓,部分市场向深圳、广州转移,市场部分也蔓延到二线、三线城市，但不是十分明显,宏观调控重心,北京、广东可能是今年房地产调控重点,十，宏观调控,政府在调控与不调控之间的选择,.,拟购房者开始理性，已购房者面对利率风险压力加大,银行正在推出不同的利率品种，以吸引客户与降低风险，银监会对资本金与不良贷款率约束,房价成了社会问题焦点,政府对房地产市场有新认识，但在误区,中国的房地产市场如何走，完全中央政府对房地产市场的理解，在于房价成为社会问题之后各当事人之间如何博弈，这种博弈力量对比十分重要,十一，,2006,年是否成为住房消费年,何为住房消费？住房是投资还是消费？,如果住房是消费为何房价不反映在,CPI,中,民众会不会进入现行房屋市场？,2005,年个人住房消费信贷，,4-12,月减少,1700,亿；增长下降,15.8%,住房消费的部分障碍,政府住房政策宗旨是什么,大陆与香港房地产发展模式比较,十二，如何来理解目前国内的房地产市场,国内房地产市场真的是复归了,如何来看待最近房价上涨,如何来判断房市的信息,目前国内民众对房地产投资的几个误区,十三，房地产未来发展,政府对房地产市场的认识有深化：遏制过热和房价快速上涨仍然是重点、调整住房结构（倾向中低档产品，减少高档产品）、住房保障体系、环保建筑、大中小城市协调发展,如何在过热与健康发展求平衡,2006,年政府可能会推出什么宏观政策,房地产市场要发展关键是如何发展,谢 谢 大 家！,