大学生社会实践报告：浅析新时期的社区管理.doc

-范文最新推荐- 大学生社会实践报告：浅析新时期的社区管理 调查时间：XX年8月 调查地点：云南省大理市下关镇龙泉新区 调查对象：龙泉新区部分居民、龙泉新区业主管理委员会、三环物业管理有限责任公司 调查方式：1.问卷调查 2.访谈 3.资料分析 【内容提要】近年来，随着我国经济体制改革和政治体制改革的进行，社会生活的各个领域发生了翻天覆地的变化，旧有的一些社会组织、管理体制已经不能适应现代社会的发展了。社区问题正是在这种情况下得到越来越多的重视。为了更好地了解社区管理的现状;了解该行业的发展状况;为了使我们能更好地把所学的知识运用到实践中来，缩短理论和实践的差距，更好的与社会接轨，与专业发展相融，我利用暑期在云南省大理市下关镇龙泉新区进行了一次调查。本文将根据调查的具体情况，并结合相关理论知识，来谈一谈新时期的社区管理问题。 【关键词】社区管理问题 一， 社区的概况 1. 物业情况 该小区于XX年9月竣工，开发商与三环物业管理有限责任公司签定前期物业管理合同。该小区为住宅小区，总建筑面积30万平方米，容积率为1.54，绿化覆盖率为39.6%，绿地面积为7321平方米。现有居民3171户，11620人。同时，区内还有超市、商店等配套设施。 2. 管理模式 下关镇龙泉新区采取自我管理、自我服务的居民自治模式。社区每年召开一次业主大会，讨论决定业主自我管理、自我服务的有关事项。业主大会闭会期间，授权业主管理委员会执行大会决定事项，处理日常管理事物、协调各方关系，并向业主大会报告工作。业主大会由本龙泉新区内年满十八周岁的全体业主以及直辖公房的法人组成。业主管理委员会由各小区业主选择的小区业主代表小组成员组成。并通过各住宅小区代表小组成员的业主代表大会选举产生，业主委员会主任1名，副主任4名，执行秘书1名。 3. 特殊情况 大理市下关镇龙泉新区是一个商业性的住宅区，业主们来自不同的地区和单位，彼此间互不相识。传统依靠单位管理的模式或街道办事处的模式难以实行，因此不得不寻找全新的方式。 其次，整个小区位于公路两侧，属于半开放式住宅区，给社区的治安工作带来了一定的困难。 二，调查情况 在调查期间，我采用问卷调查、访谈等方式对龙泉新区业主管理委员会、三环物业管理有限责任公司以及龙泉新区部分居民进行双向调查，经认真分析后，将具体情况总结如下。 1.绝大多数居民对小区治安状况感到满意 在上文中已经提到，下关镇龙泉新区是一个半开放式的小区，社区的治安工作有较大难度，但经过双向调查后发现，龙泉新区的治安状况良好，绝大多数居民对小区治安状况感到满意。根据龙泉新区业主管理委员会及三环物业管理有限责任公司提供的资料，从XX年至今，龙泉新区的发案率控制在5起每年，发案率之低在同类社区中遥遥领先。通过对居民的问卷调查分析，大概有95%的居民对社区的治安状况感到满意，只有5%的人选择基本满意，无一人表示不满意。 2.物管公司与居民在物管费用的问题上存在分歧 三环物业管理有限责任公司每年向各户收取物业管理费680元，工作人员在介绍费用支出后，特意向本人说明，此费用在全市已属于较低水平。但根据调查显示，有70%的居民认为费用偏高，25%的居民表示费用适中，只有5%的业主认为费用偏低。同时，有部分居民反映，不是所有的业主都按时交纳物管费，有的甚至拖欠一年之久。在我就此问题向三环物业管理有限责任公司工作人员询问时，工作人员的回答闪烁其词、含混不清。 3.大部分业主参加了业主大会，但竞选热情不高 在与龙泉新区业主管理委员会主要成员的交谈中，他们反映了一个普遍的担忧，就是业主们的竞选热情并不高，每年都是重复的候选人，有些职位甚至出现人选的空缺，他们担心如此下去，会影响到社区民主的构建。 针对此情况，我专门在调查问卷中设置了此问题，大部分的居民表示能够参加每年的业主大会，但90%的业主对竞选职位不感兴趣，其原因基本上都是忙于工作，无暇顾及社区事务。 4. 居民之间互不相识，邻里关系冷淡 上文已经提到，大理市下关镇龙泉新区是一个商业性的住宅区，业主们来自不同的地区和单位，彼此间互不相识。同时，业主管理委员会及物管公司没有组织相应的活动，居民没有机会相互认识，造成了邻里关系冷淡，社区氛围不浓厚的局面。75%的业主希望业主管理委员会能够发挥相应的作用，但业主管理委员会及物管公司都表示日常事务太多，无法做到面面俱到。 三，龙泉社区管理模式的优势 1.自治模式能培养公民的民主意识 民主建设对一个国家的政治发展至关重要，民主状况在一定条件下可以反映出一个国家的政治发展程度。特别是近来，“基层民主”成为我国政治领域出镜率较高的一个名词，居民自治是我国构建“基层民主”的重要组成部分。 龙泉社区采取自我管理、自我服务的居民自治模式。每年召开的业主大会使每一个公民都拥有表达自我主张、行使自我权力的机会，同时每一个居民都有选举与被选举的权利。经过这样长年累月的民主锻炼，民主意识会逐步深入人心。这样的自治模式既解决了传统管理模式的难题，有起到了培养公民民主意识的作用，可谓一举两得。 2.选举产生的业主管理委员会更能获得业主的信任 业主大会由本龙泉新区内年满十八周岁的全体业主以及直辖公房的法人组成。业主管理委员会由各小区业主选择的小区业主代表小组成员组成。并通过各住宅小区代表小组成员的业主代表大会选举产生，业主委员会主任1名，副主任4名，执行秘书1名。 业主管理委员会的所有管理人员都从全体业主中产生，并且人选有大家确定， 选举产生的业主管理委员会比其他方式组成的组织更能获得业主们的信任，有利于社区工作的顺利开展。同时，业主管理委员会的成员本来就是社区的居住人员，他们能真正代表居民的利益。 3. 业主管理委员会与物业公司的联合便于管理 业主们通过业主大会选举出业主管理委员会，又由业主管理委员会的主要成员代表广大居民选择物管公司进行日常管理。这样的模式有两个好处，其一，当物管公司出现问题时，或业主对物管公司有意见时，业主管理委员会能代表居民与物管公司取得及时的联系，协调双方关系;其二，业主管理委员会的大多数成员都有自己的工作，没有时间与精力顾及更多的事务，将一些管理权限委托于物管公司，能更好地对社区进行管理。 四，就龙泉新区存在的问题提出相应建议 1.三方要加强交流与沟通 沟通是解决问题的一大关键，我们搞管理工作的最要赢得他人的信任和支持，重要的就是要做好沟通工作。通过沟通才能消除与业主之间的矛盾和误解，才能更好地与业主达成一致的看法，这样管理起来就会很轻松，同时也可以为小区营造更和谐的生活环境。 龙泉社区每年召开一次业主大会，但除此之外，业主与业主管理委员会及物管公司再无交流与沟通的机会。因此，在这一年当中，社区就会积压许多问题得不到解决。比如说，物管公司与居民在物管费用的问题上存在分歧，这时候，沟通就要发挥作用，物管公司应及时向居民公布资金流向，或与业主管理委员会的成员进行商议。 我建议，该社区应建立更多的沟通机制，以便于三方的交流与沟通。 2.严格执行国家和地方的相关法律制度，并向业主宣传 很多小区之所以频频出现一些问题，究其原因就是由于现在的法律尚未健全，而且很多企业都没有严格执行国家和地方的相关法律，认为这些规定脱离了自己的实际，觉得很难实施，从而导致很多不该犯的错误出现，吃了官司。认为很难执行就放弃，按自己的办法实施。这样是很不对的，不仅仅对自己的公司不利，对业主也很不利，会侵犯业主的权利。 因此，我建议物业管理公司能够出更多的关于物业管理方面，关于业主的权利和义务的法律的宣传栏，让业主们能更好的认识和了解物业公司和自己的权利和义务，促使他们更自觉，更好地遵守法律的规定，服从物业公司的管理。或者可以作为小区文化建设的一部分，播放相关的电影，这样既丰富了业主的文化生活，又达到了宣传的目的。如果能这样做好，我相信，关于物业公司和业主，业主和业主的纠纷会变的越来越少，小区的生活环境会演绎更多的和谐。 3.应给社区管理委员会的成员提供适当补助或奖励，激发居民参与管理的热情 龙泉新区业主管理委员会的成员都是志愿服务，不收取任何报酬。调查结果已经充分显示，尽管居民自治模式给业主们带来了很多的好处，但多数居民仍不愿参与社区的管理工作。如此下去，对社区的管理工作及其不利，居民自治的模式也可能难以继续维持。所以，我建议应给社区管理委员会的成员提供适当补助或奖励，激发居民参与管理的热情。同时，一些没有工作的居民也可参与到管理工作，借此可以解决一部分社会就业问题。 4.定期举办文娱活动，构建和谐社区 鉴于社区的特殊情况，业主管理委员会与物管公司应充分发挥作用，加强居民间的交流。我们可以采取开设社区文化的方式，如：社区联谊会，板报，体育竞赛等。使居民们相互熟悉，逐步构建一个和谐社区。 五，总结 现在，市场经济的发展推动了社会生活各方面的发展，人们不再满足于既有的生活方式。新的住宅小区不断建立，形成各种新型社区关系，以往的街道社区模式已不适应这种新发展了。人们的流动性增大，对单位的依附性越来越小。政府对单位的控制无法起到象以前一样的作用，改革使政府和企业原来承担的相当一部分社会功能分离出来，转给了中介组织和社区。因此，人们参与社区事务的意识逐渐增强;人们渴望亲自管理社区，实现自己的利益要求。旧有的街道社区管理模式主要是街道办事处和居民委员会起作用，户口归属于街道的居民只能服从街道的管理，居委会作为居民代表也只能起“传声筒”的作用。这种单纯的行政化的管理模式已不能适应现代社会的发展，已不能满足社会成员的内在的利益需求。因此，加强社区民主管理是改革的需要。 但由于我国具有多元化的社会经济现象，使得社区整合也是多元化的。所以，我们要构建一种多元社区组织管理模式。既要兼顾已有的街道办事处、居委会，还要纳入一些新型组织以补充街道社区的不足。具体来说，可以在城市社区组织管理体系中设立和完善这样的组织：社区管理委员会、民情委员、社团组织、企事业组织、政府组织、居民委员会等。 六，实践感想 通过此次的调查大理市下关镇龙泉新区，让我们收益匪浅，深受启发。在对龙泉社区的管理模式有了一个全面深刻认识的同时，也使我有了一次从书本知识这一理论学习到亲身的实践调查认识的感性认识。使我们深感我们不在离自己的专业很远，不在有那种课本与实际脱轨的强烈感觉。也见证了“实践是检验真理的唯一标准”这句话。 总的来说，此行收获不浅，我们在学习了课本知识后就应该多去实践认识下才能真正的是我们的课本知识得到运用。我们在获得不少收获的同时也应该不断的总结经验，以便我们能更好地掌握知识，更好的适应往后的工作和学习。 【参考文献】陈涛：社会发展与社区发展，社会学研究1997年第2期 丁水木：论街道社区和社区行政，社会学研究1997年第5期 李汉林等：寻求新的协调中国城市发展的社会学分析，测绘出版社 张琢：中国基层社区组织的变迁，社会学研究1997年第4期 关于旧村改造的调研报告 文章作者： 文章加入时间：2005年9月26日22:46 关于旧村改造的调研报告 朱铭源 （温州市国土资源局，浙江 温州 325027） 旧村改造是当前全国上下各级党委和政府比较关注的一个问题，但至今从上到下都还没有形成一个具体的可操作办法。其实，旧村改造政策的关键就是解决好土地问题，核心就是有关的土地政策。为此，我们专门进行了调研，试图找到这把“开门”的钥匙。 温州旧村改造的现状及存在问题 温州市区及各县（市）散落着不少的旧村，有些旧村上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对 “钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律的规定。 四、旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍保持单间独户式的“通天屋”而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。下一轮城市建设时又要拆迁重建，造成重大浪费。 五、实施主体不合适。旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，既不能单独由村集体负责组织实施，也不宜由政府包办。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等各个角度看，由村集体承担这一任务显然不合适。从政府的职能和角色看，也不宜由政府包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。 六、选择开发单位不公开、不透明，缺乏监督。村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施，既不符合国家政策法规的规定，又极易导致土地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却悄悄地流入村集体或开发商手中，还可能造成村干部腐败，容易引发村民上访，增加社会不稳定因素。 综上所述，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。 制定旧村改造政策需要研究的几个问题 制定旧村改造政策要注意处理市、区政府、村集体和村民、的关系，使之依法规范，促进旧村改造的健康发展，关键是需要研究解决以下五个问题。 （一）区分层面 对于旧村改造，目前尚无一个明确界定的概念。结合我市实际，我们认为，根据旧村所处的区位不同，旧村改造应分为三个不同的层面。第一类是位于城市（镇）建成区内已被城市（镇）所包围的旧村和政府统一建设的新区所涉及的旧村，我们称之为“城中村”；第二类是位于城市（镇）规划区内但目前尚未完全纳入城市（镇）建设范畴的、其村民群体意识还比较强、生活方式还比较接近农村的旧村，我们称之为“城郊村”；第三类是位于城市（镇）规划区外的旧村，我们称之为“郊外村”。第一类即“城中村”的改造工作其实我们早已经在进行，如市区的旧城改造就常常涉及一些已被城市“包围”的旧村的拆迁重建；又如市区的中心区建设，虽然是新区建设，但也包括了五个旧村的拆迁重建工作，这其中都包含了旧村改造的内容。这一类旧村的改造实际上已统一纳入到城市（镇）建设的范畴。第二类即“城郊村”虽然位于城市规划区内，但由于政府目前尚无财力、人力和精力进行建设，这些地方的建筑形式、居住环境、配套设施及人的意识观念等相对于城市（镇），还比较滞后，还更象农村而非城市。但是，由于城市建设的辐射，土地却已显现出较大增值潜力，并且村集体积极性较高，村民改善居住条件的愿望也比较强烈，当地乡镇党委、政府也想推动改造，加快城市化步伐。这一类村，正是当前旧村改造的热点，也应当是我们政策研究的重点。第三类即“郊外村”，由于生产仍以农业为主，生活方式不同于城市，再加上地价普遍较低和不在城市（镇）建设范围以内等原因，还不具备大规模开理又依法的做法就是将旧村改造范围内的土地统一征为国有后再改造。二是土地的使用方式。国有土地使用分为有偿与无偿两种方式。在旧村改造中多余的开发用地，其性质是经营性的，其土地使用权必须依法有偿出让，有偿使用，这同旧城改造中商品房开发用地的原理一样，使用方式自然应当一样；对于村民拆迁安置部分的土地，考虑到村民被拆迁前本来就是无偿使用集体土地的特殊性，再参照城市房屋拆迁的安置用地的做法，可以无偿划拨使用。三是土地由谁进行开发。无非两种情况，由房开公司开发或由村集体自行组织开发。从我市房地产市场发育的情况看，已出现了一批有相当实力和经验的房地产开发公司，应当让其中有资质、有信誉的公司来对旧村改造开发，这也符合社会主义市场经济的规律。如果让村里自行开发，因为村集体不具备这样的资质和实力，最后还是要找房开公司来合作，这样容易造成矛盾和腐败，增加社会不稳定因素。四是如何确定地价和选择开发单位。现在有些村要求自行选择开发单位，通过“一对一”协商谈判的形式确定地价和开发单位，这有相当大的弊端，这在前面已详述过。今年4月，国土资源部专门颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的11号令，其中明确规定：各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。选择开发单位、确定地价其实就是一个土地使用权出让的过程，无论从公开、公平、公正的角度还是从依法办事的角度，都必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开进行。这也切合国家一再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模式。 3、“郊外村”的改造，这类村的改造只能是零星、局部的，应适用于农村宅基地管理的有关政策，实行“一户一处一宅”，提高土地利用率。有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市（镇）集聚。 （四）拆迁政策 旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积极性的。对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例，适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁，没有明确规定，这次我市新发布的温州市城市房屋拆迁管理实施办法第六十七条对此倒是作了规定：“需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的，其土地征为国有后按本办法执行。” 1、“城中村”的改造，我市新颁布的温州市城市房屋拆迁管理实施办法已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。 2、“城郊村”的改造，如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政策，若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市（镇）改造的统一拆迁政策，阻碍城市（镇）建设进程。并且本身这些旧村就在城市（镇）规划区内，有些下一步就是城市（镇）建设的重点，故而也只能通过将集体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。此外，还需要研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改造中应一并考虑解决他们的住房问题，享受拆迁安置待遇，解决旧村改造后由于村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题。 3、“郊外村”的改造，根据其农村的特点，因局部整（二）村集体提出申请。“城郊村”的改造虽然应该按照城市功能的综合要求进行建设，但在实施时仍有别于建成区的房屋拆迁改造。一是政府还没有到了必须实施的时候；二是该区域农民群体意识较强，生活方式上仍保留一定的农村特征。故而村民自愿改造是前提，村委会支持协助开展工作是基础。所以要进行旧村改造的村必须经村民代表大会讨论同意，再由村委会向政府提出申请。 （三）区政府组织实施。旧村改造涉及面广，工作量大，不可能由市政府统一包揽或另外专门成立机构，比较可取的是由各区政府组织实施，统一平衡资金和进行相关基础设施建设；改造地块的前期具体工作可利用现有机构（如龙湾区城市化建设指挥部）或成立专门机构，也可交由所在乡镇或街道办事处负责，主要做好：1、对改造地块内的房屋进行丈量，调查登记拆迁量，核对房屋权属和用途并报规划、土地、房管部门审核认定；2、对调查丈量结果在村内进行公示，是否有错登或漏登，接受群众监督；3、协助房屋拆迁管理部门确定被拆迁房屋的货币补偿基准价格、搬家补助费和安置补助费；4、协助国土资源部门完成改造地块的土地征用报批工作；5、根据规划部门确定的规划设计条件，委托编制改造地块规划设计方案，并通过公示广泛征求村民意见后报批。 （四）有关部门各司其职，相互配合。旧村改造需拆迁集体所有土地上的房屋及附属设施，其拆迁补偿安置政策统一按温州市城市房屋拆迁管理实施办法规定执行，房管、土地、规划、物价等部门按照该实施办法和各自职责，相互配合，共同做好改造地块房屋拆迁的前期工作。 （五）招标或挂牌出让土地使用权。市国土资源局根据规划设计方案和拆迁安置有关数据，测算出让土地底价，会同区、乡（镇）政府、村委会编制改造地块土地使用权招标或挂牌出让方案，在方案中，可根据村方要求对安置房位置、套型进行适当规定，以确保村民利益，然后组织旧村改造地块土地使用权招标或挂牌出让。 （六）拆迁、建设、安置。建设单位通过公开竞争取得地块的改造开发权后，按程序领取房屋拆迁许可证，与拆迁户签订拆迁补偿安置协议，然后实施房屋拆迁和地块的改造开发建设。 文章出处： 【大 中 小】 【打印】 【关闭】 “保先”教育个人党性分析材料 文章作者：名扬 文章加入时间：2005年9月26日8:55 “保先”教育个人党性分析材料 在保持*党员先进性教育活动中，我通过参与学习、讨论，征求和听取领导、同事、服务对象的意见、建议，比照新时期保持*党员先进性的基本要求和环保局*党员先进性标准和不合格党员的具体表现，按照党章规定要求，认真“开展四对照四检查”，深刻查找自己在保持先进性方面的差距，查找自己在理想、信念、宗旨、作风、遵守纪律和立足本职发挥作用等方面存在的问题。通过“查问题，找症结”，自己还存在以下几方面的主要问题。 一、存在的主要问题 1、学习的主动性、自觉性、计划性不够，导致创新工作能力不强。 2、立足本职发挥作用不够。 3、工作中 小】 【打印】 【关闭】 15 / 16