房地产企业销售收入的确认原则.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,销售收入的确认原则,销售收入的确认原则,一、企业,销售商品同时满足,下列条件的,，,应确认收入的实现：（结合国税函,2008875,号文件）,1.,商品销售合同已经签订,，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；,第六条,企业通过,正式签订,房地产销售合同,或,房地产预售合同,所取得的收入,，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：,（一）一次性全额收款方式,采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。,销售收入的确认原则,（二）,分期收款方式,（新会计准则的纳税调整问题）,采取分期收款方式销售开发产品的，,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。,付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。,1,、,注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部）,2,、,现实生活中有傻傻的，提前付款的情况么？（凡事不符合常理，背后必有问题）,“,躲猫猫事件,”,。,3,、,新所得税法的规定（,实施条例第,23,条第一款），没有提到提前付款的情形如何处理。,实施条例,23,条：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；,如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差异；如果采用会计准则，则存在会计同税收的差异。,销售收入的确认原则,（二）,分期收款方式,（新会计准则的纳税调整问题）,某企业采取分期收款方式销售商品，商品价值为,250,万元，对方可以分,3,年交付价款，每年,100,万元。,(,读懂申报表的知识）,则,：借：长期应收款,300,万,贷：主营业务收入,250,万,未实现融资收益,50,万,借：主营业务成本,210,万,贷：库存商品,210,万,借：未实现融资收益,20,万,贷：财务费用,20,万,此时第一年应当调整如下：,第,5,行,，调减收入,150,万，,第,40,行,调增,140,万元（即调减,140,万成本），,第,36,行,，调减未确认融资收益,20,万元。申报表中未涉及分期收款的成本问题。,以上,3,个步骤，就完成了调整。,销售收入的确认原则,（三）银行按揭方式,（两个条款）,采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其,首付款,应于实际收到日确认收入的实现，,余款,在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,第十九条,企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的,保证金,(,担保金,),不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除,，但实际发生损失时可据实扣除。,销售收入的确认原则,（三）银行按揭方式,（也存在会计同税收的差异）,1,、首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？,2,、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？,（次贷危机）,（国税函发,【2007】1272,号文件）,3,、关于银行按揭款项的稽查,（,1,）伪造银行按揭合同案例（别墅和住宅卖一样的价钱）,（,2,）假按揭案例（,建设银行假按揭事件,、,森豪假按揭事件,）,问：假按揭在税收上如何处理呢？（,疑难解答,）,税收不区分合法收入与非法收入，一律纳税。,销售收入的确认原则,（三）银行按揭方式,专题：假按揭的税务处理,1,、假按揭的特征,（,1,）购房人员能在工资表中看到（本企业人员）,（,2,）内部人员买房不便宜，反而贵。,（,3,）将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。,（,4,）财务费用中列支个人按揭利息。,（,5,）企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。,（,6,）房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。,2,、稽查查到以后的交涉。（不要轻言放弃，作退房处理）,利用银行和税务信息的不对称，争取,“,实质重于形式,”,。,销售收入的确认原则,五、销售收入,的确认原则,（四）,委托销售方式,思考：代理销售和销售的区别？（国税函,【2005】917,号）,向海外支付佣金,1,、,境外支付佣金（,国税发,1999242,号,）,2,、第二十条,企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用,(,含佣金或手续费,),不超过委托销售收入,10%,的部分,准予据实扣除。,思考：,向海外支付佣金，是否代扣代缴营业税及预提所得税？,第四条,条例第一条所称在中华人民共和国境内,(,以下简称境内,),提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：,(,一,),提供,或者,接受,条例规定劳务的单位或者个人在境内；,“收入来源地原则”,+,“劳务发生地原则”,销售收入的确认原则,（四）,委托销售方式,（财税,200929,号文件）,1,、必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。,2,、必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人,签订了代办合同和协议。,3,、支付给单位的款项，,必须是通过银行转账。,4,、无论支付给单位还是个人，其,支付金额均不得超过服务合同或协议金额的,5%,。,5,、佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金。,（反腐败措施）,6,、,强调收支两条线的原则,，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、无形资产。,7,、,依法取得合法真实凭证。,8,、文件执行时间：,2008,年,1,月,1,日。,销售收入的确认原则,（四）,委托销售方式,（销售方式）,1,、支付手续费方式,（,1,）多支付佣金（隐瞒收入）；,案例：以佣金推算收入。,询问笔录的技巧。,（,2,）不支付佣金（以房降价差价抵债）,2,、视同买断方式,3,、超基价分成方式,4,、包销方式,体现原则：,“,收支两条线,”,、,“,国家不承担企业经营风险,”,问题：包销方式的营业税应当如何缴纳？,国税函发,【1996】684,号文件,销售收入的确认原则,五、销售收入的确认原则,（五）专题：,关于土地及不动产差额征收问题,(,见总结的表格,）,财税,200316,号文件,第三条第,19,款：,1,、差额征税基本规定。（财税,【2003】16,号文件）,2,、上一个环节没有征税，是否可以差额征收？（国税函,200583,号）,3,、扣税凭证问题。（,16,号文件第五条、新实施细则第,19,条、国税函,200577,号）,4,、房地产业购进土地，销售房屋是否能够差额征收？（平行和交叉）,销售收入的确认原则,五、销售收入的确认原则,（五）专题：,关于土地及不动产差额征收问题,(,见总结的表格,）,财税,200316,号文件,第三条第,19,款：,5,、,购买土地，直接卖掉，是否可以差额缴税？,6,、,购买烂尾楼，做了装修卖掉，是否可以差额缴税？,7,、,购买烂尾楼，加,10,层后卖掉，是否可以差额缴税？,8,、（转让在建工程的营业税规定,（,16,号文件第二条第,7,款）,2009,年全国稽查考试试题答案。,9,、,转让在建工程的土地增值税规定（国税函发,【1995】110,号文件第六条、,国税发,2007132,号,文件第,38,条）,10,、,将土地归还政府的行为（国税函,【2008】277,号，操纵政府）,销售收入的确认原则,五、销售收入的确认原则,专题：,关于土地及不动产差额征收问题,(,见总结的表格,2005,年，某企业以,5000,万元价格购入已完成土地开发并进入施工阶段的在建项目，完工后以,8000,万元售出，该项目营业税的计税依据是（）万元。,A,8000B,3000C,13000D,5000,答案：,财税,200316,号中的关于适用税目问题的解释 规定：只要购入完成土地开发并进入施工阶段的，就按销售不动产征税，那么购入者在完成后续开发后销售，同一税目的情况下，就可抵购入价，就余额缴交营业 税。,