土地储备项目评估要点.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地储备贷款评估要点分析,以北京为例,杜建国,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,目录,一、近年来政府加大土地储备投资的背景,二、政府土地储备开发的特点,三、政府土地储备开发的程序,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点分析,（以北京为例）,五、土地储备评估的技术路线,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,一、近年来政府加大土地储备投资的背景,2008,年，美国次贷危机导致全球金融危机,2008年,，中国出口总额急剧下滑,，,投资成为拉动中国经济的重要引擎,2008,年,10,月，中,国,政府宣布,4万亿,投资计划,，2009年,全年银行,新增贷,款额近,10万亿,土地储备投资成为政府投资计划的重要组成部分,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,一、近年来政府加大土地储备投资背景,以北京为例，,2009,年北京市政府启动千亿储备计划，当年顺利完成，,2010,年北京市土地储备投资再度超过,1000,亿元，占年度固定资产投资的,20%,以上,在庞大的土地储备投资中，银行信贷扮演着重要的角色，占比达到,80%,以上,地王的频出，政府获取的高额土地溢价，似乎成为储备贷款的安全伞,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,二、政府土地储备开发的特点,成立市级和区县级土地整理储备中心、分中心,以各级储备中心为主体，实施征地、拆迁、市政建设、土地平整等土地一级开发行为,利用财政拨款作为资本金和启动资金，大量使用银行贷款作为土地储备投资的资金来源,对待开发的土地发放土地储备证书，作为银行贷款的抵押物,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,三、政府土地储备开发的程序,取得控制性规划文件,进行土地一级开发实施的可行性研究,确定实施主体和融资方案,实施农用地转用、建设用地预审、征地、拆迁、市政建设、土地平整等土地一级开发行为,完成土地一级开发后，组织验收工作,政府组织对一级开发成本进行审计,取得规划意见书，确定土地入市方案,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,1,、根据,土地储备管理办法,的要求：“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定”,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,2,、储备土地抵押价值,=,储备土地市场评估价值,-,政府土地出让收益,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,3,、储备土地抵押价值为抵押的储备土地在评估基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场评估价值减去政府土地出让收益和估价师知悉的法定优先受偿款,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,4,、储备土地抵押评估涉及的土地用途和用地建设指标，一般依据项目的规划土地用途和指标设定；特殊情况下可依照现状土地用途和用地条件进行,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,5,、储备土地抵押评估开发程度设定为评估基准日时的土地现状开发程度。委托方应提供土地开发程度的相应资料。未完工部分土地开发费用及尚未支付的工程款应予扣除,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,四、土地储备评估的要点（以北京为例）,6,、政府土地出让收益可参照划拨土地使用权协议出让方式进行评估,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,五、土地储备评估的技术路线,1,、储备土地市场评估价值,按照规划用途、容积率，采用假设开发法测算储备土地的熟地市场价值,例如，某地块规划用途为居住及商业，先计算该项目未来建成后的房地产价值，再扣减建造成本、管理费用、利息、利润等，得出熟地价格,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,五、土地储备评估的技术路线,2,、土地出让收益的评估,采用市场比较法或基准地价法，得出规划条件下该地块的政府土地出让金或地价款,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,五、土地储备评估的技术路线,3,、法定优先受偿款的评估,（,1,）征地拆迁成本的评估,按照拆迁补偿评估办法，参照市场水平，测算征地、拆迁补偿价格,（,2,）大市政费用评估,根据储备地块的现状市政条件，参照市场水平，测算出市政建设费用,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,五、土地储备评估的技术路线,3,、法定优先受偿款的评估,在评估中应进行实地考察，调查储备土地周边一级开发成本的历史价格，并结合基准地价、市场挂牌底价等，验证土地一级开发成本的合理性,首佳地产顾问集团,地址：北京市海淀区紫竹院路,116,号嘉豪国际中心,B,座,7,层,电话：（,010,）,58930818,传真：（,010,）,58930810,网址：,Thank You!,