昆明各片区分析.ppt

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,昆明,各片区分析,昆明中原 研究中心,Kun Ming 06.2010,昆明市区域划分：,主城内包含六个独立行政区域,昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西山、官渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县）。全市总面积,21582,平方千米，总人口,608.57,万。市人民政府驻盘龙区。,昆明主城行政区域划分,盘龙区,五华区,官渡区,经开区,西山区,盘龙江,人民路,拓东路,金碧路,昆明主城区内划分为六个区域：,由十三条城市主干道隔开六个区域,六个区域的划分通过一些主要干道来隔开：东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；南市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；北市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路之间区域。,昆曲高速公路,龙泉路,二环东路,贵昆路,二环南路,大观路,二环西路,二环北路,环城北路,环城东路,环城南路,环城西路,一二一大街,各区域主要物业类型及功能定位：,随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业,东市区：昆明房地产开发最早的区域，供应量主要来自昙华、凉亭和白沙河区；但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。,南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地，此处将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。,西市区：片区内的产业布局影响了居住的环境，目前，一些产生污染源的工厂已被列出规划迁出名单，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。,北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。,中心区：昆明商务、金融和文化中心。,一至二环：昆明发展最快也是价格上升最快的区域，区域内有较好的生活配套和居住环境，是市民置业首选，同时，也是楼盘价格上升最快的区域。,各片区分布的主要物业类型,高层、小高层,别墅,高层、公寓,多层、小高层,高层、公寓、写字楼,高层,昆明市楼盘概述：,目前昆明市在售楼盘约,37,个，其中，南市区,11,个，西市区,5,个，北市区,4,个，中市区,8,个，一至二环,7,个，东市区,2,个；,待售楼盘约,34,个，其中，南市区,6,个，西市区,6,个，北市区,7,个，中市区,3,个，一至二环,11,个，东市区,1,个。,南市区发展现状分析：,滇池,传统豪宅区，低密度为主,昆明高尚人居片区，未来供应较大，广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，集中大量高端人群,东南板块存在大量可开发地块，,供应主要来自度假区板块和滇池路板块以及广福路和昆洛路板块；,将持续成为昆明新盘供应区；,大盘集中，配套规划完备，有市政先行，东南的五甲塘、半岛及广卫板块成为城市发展的新方向；,该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。,经开,南市区楼盘概述：,在售项目,11,个，待售,6,个,目前南市区在售项目,11,个，待售项目,6,个，大部分位于草海、度假及五甲塘片区。,片区为昆明传统豪宅区，滇池路上别墅项目居多。,南市区发展现状分析：,物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布,南市区楼盘物业类型占比,南市区是目前昆明主城区新盘放量最多的地区，片区内存在大量城中村改造项目，同时，也是昆明主城内高端物业的聚集区，片区内物业类型以别墅为主，其它业态均匀分布。,南市区产品特点分析,:,主力户型面积在,100-150,之间，别墅和城中村项目较多,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,顺新时代,2,云大知城,3,奥宸橙郡,4,新亚洲欢乐城,5,新亚洲体育城,6,银海畅园,7,银海领域,8,同德锦江嘉园,9,玫瑰湾,10,华都,B,区揽翠,11,滇池印象,12,盛高大城,13,星光大道,14,凯旋花园,15,月光宝盒,16,奥宸财富中心,17,广福小区,18,滇池康城,19,湖畔之梦,20,颐庆园,21,金岸春天,22,中央金座,23,南亚风情第一城,24,滇池卫城橡尚,25,滇池卫城蓝调公园,南市区楼盘价格特点及走势分析,:,均价在,6000-9000,元,/,之间,片区内三环边区域的价格在,6000-6500,元,/,之间,滇池路板块及广福路板块的价格达到,7000-9000,元,/,之间,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,6000,以下,6000-6500,6500-7000,7000-7500,7500-8000,8000-9000,9000,以上,1,顺新时代,2,云大知城,3,奥宸橙郡,4,新亚洲欢乐城,5,新亚洲体育城,6,同德锦江嘉园,7,华都,B,区揽翠,8,盛高大城,9,金岸春天,10,中央金座,11,南亚风情第一城,12,星光大道,待定,13,奥宸财富中心,14,果林金谷,在售,待售,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,6000,以下,6000-6500,6500-7000,7000-7500,7500-8000,8000-9000,9000,以上,15,滇池卫城橡尚,16,滇池卫城蓝调公园,17,银海畅园,18,银海领域,19,理想小镇,20,玫瑰湾,21,滇池印象,22,光辉城市,23,香槟小镇,24,凯旋花园,25,月光宝盒,26,广福小区,27,滇池康城,28,湖畔之梦,29,颐庆园,30,滇池铂屋,南市区楼盘价格特点及走势分析,:,南市区二手房价格主要在,6000-8000,元,/,之间,已售,南市区楼盘开发普遍较晚，楼盘大多为,2000,年后新盘，二手房价格跟新房,价格相差不大。,南市区客户群体分析：,政府机构、城中村改造、高端改善型客户为主,政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位 人员达,26%,左右），区域对相关人员有较强的吸引力；,企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；,滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的,3%,左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。,新城概念的规划建设将让南市区规划更现代科学，更能吸引知识程度较高、偏年轻的客户群。,改善性需求为主。客户喜好滇池附近的人居环境。,所属区域,：官渡古镇,开 发 商,：星耀集团,地理位置,：官渡古镇旁,物业类型,：综合性物业,占地面积,：,2200,亩,建筑面积,：,200,万,绿 化 率,：,50%,总 户 数,：,40000,车 位,：,7000,典型项目分析,:,新亚洲体育城,距主城区较远的大型综合体项目，配套完善,户型类型,户,型,2-2-1,3-2-1,3-2-1-2,3-2-1,面,积,89,89,140,114,户,数,1200,1200,120,30,比,例,30%,30%,10%,5%,超大规模体育运动场馆设施区,超大规模、高品质住宅群，完成后居住人口达,4,万人,新型独立别墅商务办公区,财富中心,云南大学附属中学主校区,南市区餐饮、娱乐休闲购物中心区,西南大型体育文化用品批发广场,医院、派出所等社区配套,项目规模：净用地约,2200,亩，总建筑面积约：,200,万平方米，总居住人口约,4,万人。,投资规模：约,50,亿元,建设周期：三年,招商项目：商业街,典型项目分析,:,新亚洲体育城项目内容,强大完善的配套优势：体育、教育、交通、商业、商务办公、医疗卫生、安全等众多较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。,独一无二的大型综合体育配套设施。,区域升值空间及发展潜力较大。,大社区总体规划保证了社区整体的布局科学合理。,由于地处城郊，加之项目本身体规模宏大，使得项目所在区域的空气质量、噪音污染等指标优于其他区域。,与滇池西山位置距离较近，另外紧挨着官渡古镇。,云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。,价格低。,典型项目分析,:,新亚洲体育城,项目卖点分析：,典型项目分析,:,新亚洲体育城,项目劣势分析：,距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本,.,项目周边生活配套不完善,.,项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响,.,项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此居住的居民生活半径明显受到制约。,小结：,南市区是政府大力规划发展的区域，低密度住宅、环境优美、绿化率高等因素使本区域成为昆明人置业首选；,南市区,政府机构较多，滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达,26%,左右，区域对相关人员有较强的吸引力；,企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩是该区的主力人群；,滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，占到区域人口的,3%,左右。这个区域也是昆明的首个、传统豪宅区。,南市区楼盘普通住宅的价格集中在,6000-9000,元,/,之间，其中，三环边楼盘价格相对较低为,6000-6500,元,/,，滇池路板块和广福路板块等区位较好楼盘价格在,7000-9000,元,/,左右。,该区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；,供应主要集中在土地储备较多高新片区以及开发较早的西苑、学府路、北教场片区；,片区内有,6,个即将面世楼盘，多为城中村改造的综合题类项目，这些楼盘的放出，将加快片区内周边配套的完善，加快片区发展。,西市区发展现状：,距主城最近的居住区,西市区楼盘概述：,在售项目,5,个，待售,6,个,目前西市区在售项目,5,个，待售项目,6,个，高新区楼盘无论品质及配套已经日趋完善，同时作为离昆明主城最近的区域，其地位及价值也日渐凸显。,西市区发展现状：,高层为主要业态，其次为公寓,西市区楼盘物业类型占比,西市区是距离昆明主城最近的区域，从前的一些重度污染的工厂逐渐搬出，未来轻轨和三环的建成都将为片区带来置业热潮；目前片区内物业类型以高层为主，其次为公寓。,西市区产品特点：,高层、公寓为主要物业类型，,90,平左右两房三房,片区内主力户型面积区间为,81-120,，业态主要以高层和公寓为主。,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,中晟溪城,2,鼎易天城,3,西山新城,4,朝花曦拾,5,中天花园,6,春城慧谷,7,新域盛景,8,经典双城,9,中天阳光,100,10,启鸿假日城市,11,TIME,时代城,12,正大紫都城,13,经典壹城,在售,待售,已售,西市区价格特点及走势,:,配套日益完善，上升空间较大,西市区在未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间，目前，片区内二环边均价都已经达到了,6000,元,/,以上。,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,5000-5500,5500-6000,6000-6500,6500-7000,7000-7500,1,中晟溪城,2,鼎易天城,3,西山新城,4,朝花曦拾,5,中天花园,6,春城慧谷,7,新域盛景,8,经典双城,未定,9,中天阳光,100,10,启鸿假日城市,未定,11,TIME,时代城,未定,12,正大紫都城,13,经典壹城,在售,待售,已售,西市区置业客户群体：,外流群体减少，到西市区置业、投资客户群体增多，将是中产新主力置业区,因为本区域高新技术企业增多，一些工厂、水泥厂等污染性较强企业被规划外迁，因此，在本片区买房的人日益增多。同时，由于高新一小等名校的进驻，有的市民考虑到子女上学的问题，也会将房子买到高新区，教育资源的逐渐完善，将带动一部分购房需求。以部队军人、高校教职工和周边企事业公务员为主；,高新区内以科技型人员、出国留学人员为主；,片区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；,产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。,所属区域,：高新区,开 发 商,：鼎易地产,地理位置,：高新区海源北路,物业类型,：高层、公寓、写字楼、商业,占地面积,：,44000,万,建筑面积,：,25,万,绿 化 率,：,35.16%,总 户 数,：,1160,车 位,：,1110,户型类型,户,型,套数,面积（）,均价（元,/,）,2,房,92,81-90,6428,小,3,房,107,86-90,6353,大,3,房,146,110-130,6541,典型项目分析,:鼎易天城,2010,年首次开盘的城中村项目,典型项目分析,:鼎易天城,鼎易天城是一个集精品住宅、现代时尚公寓、多功能写字楼、四星级酒店及情景式主题商街于一体的综合体项目；,项目所在高新区为距离主城最近的区域，且片区环境、配套正逐步完善；,凡在,2010,年,7,月份前购房手续办理完毕的业主，其子女可在,2010,年,9,月第一批直接入读高新一小；,卖点分析：,劣势分析：,附加值小；,目前周边配套不够完善；,路网相比于其它区域还欠发达。,小结,：,西市区为主要的教育、科研区，依托二环内的教育配套，成为教育置业的首选；,未来三年西市区将规划多条道路及城轻轨三号线贯穿西市区，将使本区域的交通配套更加完善；,高新区内以科技型人员、出国留学人员为主；,西市区容纳大部分的中端客户群，定位为高新产业的区域，能吸引相关企业和人才入驻，带来一定量的高端购买力；,产业结构新产生大量中产阶级。这部分产业客户将成为未来置业的主力客户群。,从,2008,年至此，高新区共有,20,个项目取得规划用地许可证或是规划建设许可证，将在,2,至,3,年内放量供应。,西市区楼盘高层、小高层的均价在,6000,元,/,左右，随着未来供应的放量和置业热度的加剧，区域价格将仍有很大上涨空间。,北市区规划为昆明副中心，借交通便利和配套齐全的优势成为置业热点。,区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上。,随着北市区城市副中心的价值逐渐提升，前来北市区买房居住的消费者收入水平越来越高和购买能力也越来越强，很多已经在南市区置房的消费者也相当看好今后的北市区市场。,北市区发展现状：,城市副中心，中产主力置业热点区,北市区楼盘概述：,在售项目,4,个，待售,7,个,目前北市区在售项目,4,个，待售项目,7,个，作为昆明城市副中心，北市区完善的商务及生活配套将使越来越多的中高端客户入住。,北市区发展现状：,城市副中心，中产主力置业热点区,北市区楼盘物业类型占比,北市区作为昆明主城的副中心，是除中心区外最早开发的区域，目前片区生活配套已经完善，是中产主力置业热点区；片区内以多层和小高层为主，有一定量的高层和别墅。,高层,/,小高层以,61-90,为主；多层以,100-140,的三房四房为主。,北市区产品特点：,多层为主，其次为小高层和高层,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,龙江雅苑,2,和谐世纪,3,贵研自然界,4,溪麓南郡,5,金领时代,6,天骄北麓,7,欣都龙城,8,春城商务中心,未定,9,悦榕庄,未定,10,半山七哩溪,11,财智心景,在售,待售,北市区产品特点：,二手房户型比较分散，多层的面积较大，高层和小高层偏于,90,左右户型,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,12,立欣洲,13,都市枫林,14,荷塘月色,15,云康园,16,云岭天骄,17,温馨家园,18,时尚家园,19,好世界,20,官城嘉年华,21,美璟欣城,22,江东花城,23,春怡雅苑,24,世博生态城,25,都市名典,26,云南映象,已售,目前主力价格区间在,6000-7000,元,/,，北京路延线价格上升较快，龙江雅苑、欣都龙城的价格都在,7000,以上。,北市区价格特点及趋势：,北市区价格稳定上涨,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,4000-5000,5000-6000,6000-7000,7000-8000,8000-9000,1,龙江雅苑,2,和谐世纪,3,贵研自然界,4,溪麓南郡,5,金领时代,6,天骄北麓,7,欣都龙城,8,春城商务中心,未定,9,悦榕庄,未定,10,半山七哩溪,11,财智心景,在售,待售,北市区价格特点及趋势：,北市区二手房价格也都在,5000,元,/,以上，部分楼盘也达到,8000,元,/,左右。,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,4000-5000,5000-6000,6000-7000,7000-8000,8000-9000,12,立欣洲,13,都市枫林,14,荷塘月色,15,云康园,16,云岭天骄,17,温馨家园,18,时尚家园,19,好世界,20,官城嘉年华,21,美璟欣城,22,江东花城,23,春怡雅苑,24,世博生态城,25,都市名典,26,云南映象,已售,北市区客户群体：,昆明市首置、首改的中产阶级为主,置业人群来自主城各区以及地州中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占,50%,。,整个区域的首置客户占了,60%,以上；主要为昆明市中心的中产阶级。,中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少,龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。,客户需求分析：普通客户量较大，刚性需求占较大比例；,物业类型分析：购房户型主要以中小户型为主；,购买因素分析：客户在购房时首先考虑的是房屋价格，其次是位置，第三为交通；,项目配套设施，大部分客户考虑的都是和日常生活相关的医院、超市、餐饮；,所属区域,：北市区,开 发 商,：江东地产,地理位置,：北市区车场,物业类型,：高层、写字楼、商业,占地面积,：,27,万,建筑面积,：,107.3,万,绿 化 率,：,45%,总 户 数,：,8000,车 位,：,6000,典型项目分析,:,和谐世纪,产品体系,类型,高层（,31F,），办公商务（,48F,）,户型,1-1.,2-2-1.,3-2-1.,3-2-2.,4-2-2.,4-2-3.,跃式,面积区间,54.1,78-89.2,109-117,142,143,178,135-230,典型项目分析,:,和谐世纪,采用大型商业主力店与小型精品店相结合的商业布置模式，能够容乃日常所有消费供给品种，也包括所有日常休闲方式,;,下沉式的商业，创新的儿童游乐设施、体验式公园，风雨休闲购物廊，广场咖啡厅，情景购物街，主体餐吧,;,该楼盘属于昆明高档公寓楼盘和黄金商业区，和谐世纪不仅拥有西南最高的住宅，还拥有西南地区最大的地下停车场（,6000,辆）。是北市区龙泉路银河大道经济走廊的制高点。,卖点分析：,劣势分析：,高层楼间距小，建筑密度大；,项目位于北市区公交车场，车流人流较大；,周边商业配套不完善。,小结：,北市区规划为昆明副中心，区域供应土地有限，开发以中档住宅为主；未来供应主要在北京路延长线上；,整个区域的首置客户占了,60%,以上；主要为昆明市中心的中产阶级；,龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。,北市区内以,80-90,两房及,100-120,的三房为主；多层以,130-150,的三房四房为主；别墅面积在,200,400,；,区域内主力价格区间在,6000,元,/,，北京路延线及二环内住宅价格在,7000-9000,元,/,；资源型别墅价格在,1,万元,/,以上。,中市区发展现状：,片区内土地饱和，一级市场放量较少,伴随着,09,年快速升温的楼市，中市区的房产价格节节飙升，进入,2010,年，国家对楼市的调控力度加强，目前，中市区价格趋于平稳，但仍旧未呈现下降趋势。,截至,2010,年,5,月份，中市区土地放量只有一宗,13.56,亩商业兼金融用地供应。,中市区,中市区楼盘概述：,在售项目,8,个，待售,3,个,目前中市区在售项目,8,个，待售项目,3,个，目前中市区土地基本饱和，在售项目多为尾盘，待售项目较少。,中市区发展现状：,物业以公寓、高层和写字楼为主,中市区楼盘物业类型占比,中市区物业类型以高层和公寓为主，其次为写字楼。,中心区公寓的主力户型区间在,50,以下，高层的主力户型较大，在,71-90,之间。,中市区产品特点：,中市区产品以高层、公寓为主,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,上东城,2,汇都国际,3,空间俊园,4,非常天地,5,中央丽城,6,书林和园,7,百富琪,8,和谐时代,9,七彩俊园,10,顺城,在售,待售,已售,目前，中市区价格大部分在,10000,元,/,之上。,中市区价格特点及趋势：,以高层和公寓为主要物业类型，价格较高,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,7000-8000,8000-9000,9000-10000,10000-11000,11000-12000,13000,以上,1,百富琪,2,上东城,3,汇都国际,4,空间俊园,5,非常天地,6,中央丽城,7,书林和园,8,和谐时代,9,七彩俊园,10,顺城,在售,待售,已售,中市区的客户群体：,中市区的客户主要以投资型为主，有少量的自住客。,随着城中村改造的迅速执行，目前中市区的回迁房比例也有所增加，中心区还存在着很多的回迁户。,所属区域,：中市区,开 发 商,：俊发地产,地理位置,：五一路与人民路交叉,物业类型,：高层,占地面积,：,7711,建筑面积,：,48200,绿 化 率,：,42.02%,总 户 数,：,495,车 位,：,495,产品体系,类型,高层（,31F,），办公商务（,48F,）,户型,1-1.,2-2-1.,3-2-1.,3-2-2.,4-2-2.,4-2-3.,跃式,面积区间,54.1,78-89.2,109-117,142,143,178,135-230,典型项目分析,:,空间俊园,品质高，但消化速率较慢,典型项目分析,:,空间俊园,品质高，但消化速率较慢,卖点分析：,劣势分析：,单价和总价高；,项目本身无园林配套；,产品附加值体系,配套,两,个会堂式会所,规划及建筑风格,现代,简约,园林,项目占地面积有限，,绿化指标无太高要求，仅于楼体,周边种植,乔木类植物做为绿化，无具体园林风格,资源,民生银行；昆明,老街,南屏步行街,美辰,百货；胜利,广场,警星公园,艺术,剧院；云南省中医院,；,设有公交车站,两处,K2,2.54.56.69.61,；艺术剧院,:,5,10,26,52,66.82.84,98,124,C8,小结：,中市区内土地有限，城中村的改造也在加速进行中，物业类型以公寓和高层为主；,中市区目前置业客户主要以投资型为主，有少量的自住客。,中心区公寓的主力户型区间在,50,以下，高层的主力户型较大，在,71-90,之间。,高层价格达到,9000-10000,元,/,，公寓价格靠环城路的价格大约在,7000-9000,元,/,，中心地带价格为,11000-15000,元,/,，少量精装公寓达到,15000,元,/,以上。,一至二环区域,发展现状：,交通及生活配套齐全，置业热点,目前中市区的楼盘已经基本达到饱和，由于前期价格涨幅过快，加上一环楼盘总价已经很高，这就使大部分人被,“,隔离,”,出一环。而一至二环区域就成为了置业热点，片区无论是生活配套还是市政配套都很齐全，交通方便。,一至二环楼盘概述：,在售项目,7,个，待售,3,个,目前一至二环在售项目,7,个，待售项目,11,个，本区域为目前最主要置业区域，待售项目较多，未来供应量大。,一至二环楼盘物业类型占比,一至二环物业类型以高层为主，其次为小高层。,一至二环区域发展现状：,交通及生活配套齐全，置业热点,一至二环区域产品特点：,主力面积区间在,70-110,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,新都昌,2,城市理想,3,香樟俊园,4,候谷花园,5,翡翠湾,6,戎锦花园,7,合金公寓,8,云都国际,9,版筑翠园,10,滨江俊园,11,都市春天,12,鼎易天景,13,熙翥苑,未定,14,锦泰花园,15,SOHO,俊园,16,星雅俊园,在售,待售,已售,一至二环区域价格特点及趋势：,靠近东西片区价格相对南北片区低,1000-2000,元,/,左右,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,5000-6000,6000-6500,6500-7500,7500-8500,8500-9500,9500-12000,1,新都昌,2,城市理想,3,香樟俊园,4,候谷花园,5,翡翠湾,6,戎锦花园,7,合金公寓,8,云都国际,9,版筑翠园,未定,10,滨江俊园,11,都市春天,12,鼎易天景,13,熙翥苑,14,锦泰花园,15,SOHO,俊园,16,星雅俊园,在售,待售,已售,一至二环区域,的客户群体：,客户年龄约在,35-45,岁左右；,片区置业群体以,35-45,岁的客户为主，职业构成主要为企事业高管和个体经营业主；,一般为改善型客户，置业目的主要为自住，目前，投资客渐渐淡出，多为三口之家置业；,客户来源为各个片区，工作区域多在二环内；,产品需求主要集中多层和高层，户型选择也多为大户型；,所属区域,：一至二环区,开 发 商,：俊发地产,地理位置,：民航路与环城南路交叉,物业类型,：小高层,占地面积,：,54.21,建筑面积,：,11.19,万,绿 化 率,：,42.06%,总 户 数,：,878,车 位,：,560,典型项目分析,:,香樟俊园,期,楼栋,单元,推出面积,段,(,),推出套数,销售套数,1,1,104-114,22,21,2,12,11,3,6,6,2,1,70/88/89,58,20,2,57,24,3,1,54,24,2,58,21,4,1,88/89,39,23,2,33,13,3,38,23,小区采用板式、点式的为何结构，最大限度营造中心花园，还原居住舒适度；,在景观设计上，邀请世界景观巨匠贝尔高林（,Belt Collins,）加入；,社区在规划路上设置主要车辆、盲道和无障碍设施。,200,多个地下车位，有效实现人车分流。,卖点分析：,项目劣势：,项目附近多为城中村，片区内环境较差，灰尘多；,项目在汽车客运站附近，人流量多，杂乱；,附近配套档次低。,典型项目分析,:,香樟俊园,社区景观，楼盘品质较高，周边环境较差,小结：,一至二环内土地资源丰富，城中村的改造也在加速进行中，物业类型以高层为主；,一至二环置业客户主要以自住型为主，多为改善型置业群体。,片区内高层,主力面积区间在,70-110,；,靠近东市区和西市区的部分均价在,6000-7500,元,/,之间，靠近南北片区的均价在,7500-9000,元,/,之间。,东市区发展现状分析：,东市区：工业用地供应为主，配套滞后,东市区分为昙华、东白沙河、凉亭和天文台四个片区，是昆明房地产开发最早的区域，供应量主要靠近主城区的区域，目前开发还处于落后阶段，主要因为其区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，同时，本地人本身对这一片区有着排斥心理，不认为是置业首选。,截至,2010,年,5,月份，片区内只有一宗居住用地和两块工业用地放量，说明该片区内土地供应仍旧是以工业和少量住宅为主。,经开区,东市区楼盘概述：,在售项目,2,个，待售,1,个,目前东市区在售项目,2,个，待售项目,1,个；,东市区商品房较少，也不是昆明目前主要开发区域，因此，置业群体多以地缘性客户为主。,外来务工人员较多，这部分群体也是区域内主要置业源。,东市区发展现状分析：,东市区：高层为主要业态,东市区楼盘物业类型占比,东市区目前商品房较少，主要物业类型为以金色交响家园、中水电城市公园、金色俊园及东骧神骏为主的高层。,序号,项目名称,普通住宅主力户型区间（）,50,以下,51-60,61-70,71-80,81-90,91-100,101-110,111-120,121-130,131-140,141-150,151-200,200,以上,1,金色俊园,2,东骧神骏,3,中水电城市公园,4,爱尚苑,5,金色交响,6,汇和紫光园,东市区产品特点分析,:,中小户型为主,由上表可以看出，东市区住宅面积主力区间在,80-110,之间；,靠近二环的楼盘以高层、小高层为主，少量别墅；三环附近主要是多层、洋房；户型以,90-120,的三房为主；,在售,待售,已售,与南市区、北市区和中市区房价的快速增长相同，东市区房价的增长速度加快，均价从,09,年初的,4300,元,/,到现在的价格在,6500-8000,元,/,之间。,东市区楼盘价格特点及走势分析,:,二环边价格持续上涨,序号,项目名称,普宅均价区间（元,/,）,5500-6500,6500-7000,7000-7500,7500-8000,8000-8500,1,金色俊园,2,东骧神骏,3,中水电城市公园,4,金色交响,5,汇和紫光园,6,爱尚苑,在售,待售,已售,东市区客户群体分析：,东市区客户不稳定，经济实力较低，改善型置业客户增加,东市区是客运、物流和城中村聚居的区域，外来人口众多，常住人口约,50,万人，实际人口应在,80,万左右；,小私企主、企事业单位职工为区域置业客户主力群体。很多企业在东市区建设职工宿舍区，如云铝集团、云南省石油总公司、云南农垦集团等。东市区有企业宿舍区近,200,个。这类客户群由于工作和关系，偏向本地置业，以改善性置业为主。,部分改善性客户外流，鉴于经济实力，外流至北市区的较多。,另外，这一片区的居民具有一定的换房需求。长期居住在东区，说明这些居民对于东区具有一定的认同度，甚至是具有一定的情感，因此很有可能成为东区地产开发的潜在客户群。,典型项目分析,:,金色俊园,比较优质的楼盘，户型设计、建筑设计、园林设计均有亮点,所属区域,：昙华分区,开 发 商,：俊发地产,地理位置,：东二环与白龙路交汇处,物业类型,：高层,占地面积,：,141.62,亩,建筑面积,：,393335,绿 化 率,：,50.20%,总 户 数,：,2880,车 位,：,1513,户型类型,户 型,一室一厅,一室两厅,两室一厅,两室两厅,三室两厅,面 积,64,59,71,63,77,89,96,136,户 数,32,410,64,440,382,比 例,2.40%,30.90%,4.80%,33.10%,28.80%,典型项目分析,:,金色俊园,名家制作、品质高，但周围配套不成熟，嘈杂,户型，按不同的功能和特征，做到动静、干湿分离，公共空间和私密空间有机结合，充分满中居住者的需求。,隔音措施，由于项目紧邻东二环石闸立交桥，车辆噪声污染严重，由此，开发商将建筑后退了,35,米，并改建成公园，设置了商业，最大限度的降低了噪声的影响。,园林规划，高绿化率，其项目绿化率达到,50%,以上，并聘请名家帮助设计，中央水景环绕小区，提高居住品质。,开发商是本土知名开发商俊发地产，具有较强的品牌号召力。,价格过高，由于开发商开发成本较高，其推出售价也达到,6300,元,/,平米，在,07,年相对于其它楼盘价格来说，本项目的价格抗性较大。,片区发展不尽成熟，仍有部分客户对此区域有抗性。,项目所在位置为石闸立交桥，夜间仍有较多车流，噪声对生活的影响无法完全避免。,项目卖点,:,项目劣势,:,昆明市各物业分布,昆明市楼盘物业分布：,南市区为目前昆明主城区内放量最多区域,备注：部分楼盘为 综合性物业，物业类型重复统计,由图中可以看出，别墅仍旧以南市区居于主导地位；各片区商业项目逐步上升；中市区土地几乎达到饱和，在售和未来供应量较少；东市区为传统工业区，片区并非置业首选；南市区和西市区将成为未来主要放量区域。,昆明市楼盘面积和价格区间：,普宅以经济舒适型面积为主，南市区别墅价格较高,普宅,面积区间（）,均价区间（元,/,）,东,80-120,6500-8000,南,100-150,6000-9000,西,81-120,5500-7000,北,60-140,6000-7000,中,40-90,10000-20000,一至二环,70-110,6500-9500,别墅,面积区间（）,均价区间（元,/,）,东,345,15000,南,210-360,9000-30000,西,180-240,8000-9800,北,234-420,13000-15000,中,/,/,一至二环,24000,中市区主力面积在,40-90,之间，为企业白领和投资型客户首选；,其余片区主力面积在,70-150,之间，多为改善型住房，适合三口或者五口之家居住。,南市区是市区内传统豪宅区，个盘价格达到了,30000,元,/,；西市区相对于其它区域来说是价格低洼区，别墅均价为,8000-9800,元,/,。,昆明市置业客户分析：,片区吸引置业客户各异，多以地缘性客户为主,客户,来源,职业,年龄,层次,关注点,置业次数,东,外来人口较多,小私企主、企事业单位职工,各年龄层,中端,工作便捷,改善型,南,昆明本地居多,企事业单位职工、公务员、个体工商户、小商贩,年轻化,高端,滇池人居环境,二次以上居多,西,昆明本地居多,部队军人、高校教职工和周边企事业公务员，科技型人员、出国留学人员,30-40,中端,教育、高新产业,首次和改善型客户居多,北,地州占,50%,，昆明本地,高校,教师，红云集团，各事业单位员工等,中年,中产,价格、位置、交通,首次置业客户占,60%,中,各区域人群,各个行业,各年龄层,高端人群及回迁户,交通、配套,首次和多次,一至二环,片区内工作客户群体,企事业高管和个体经营业主,35-45,中高端,工作便捷,改善型,各片区发展预判：,南市区：未来供应量大，片区人群等级划分将会越加明显；滇池度假片区将成为纯粹、公认的豪宅别墅片区，滇池路成为高端人群聚集地，日新路片区将成为开发热点区域，打造新兴中高端人群聚集地，并形成新一商业聚集地；新亚洲板块随着新螺蛳湾商贸城发展迎来新的发展机遇；,南市区将成为吸引昆明高端人群、商贸客户的重要区域；,西市区：未来,2-3,年热点开发区域，价格目前相对低洼，随着大规模楼盘开发，生活配套设施将会更为完善，同时先天教育资源将吸引其他片区客源流入；高新区的发展速度将对西市区未来房地产发展速度产生重大作用；,北市区：可供开发土地较少，城市发展相对较完善，未来,