房产税概述.ppt

房产税概要房产税概要讲解人：武静讲解人：武静房产税概要房产税概要一、税收政策一、税收政策二、减免税规定二、减免税规定一、税收政策一、税收政策1 1、房产含义、房产含义2 2、房产附属设备、房产附属设备3 3、地下建筑、地下建筑4 4、房产原值的确定、房产原值的确定5 5、房产出租的有关问题、房产出租的有关问题6 6、房产税的纳税人、房产税的纳税人7 7、土地价值计入房产原值的规定、土地价值计入房产原值的规定8 8、工程决算前已使用的房产工程决算前已使用的房产1 1、房产含义：、房产含义：“房产房产”是以房屋形态表现的财产。是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物质的场所。住或储藏物质的场所。加油站罩棚加油站罩棚、自行车棚自行车棚不属房产，不属房产，不征房产税。不征房产税。车库车库按房产的规定属于应纳房产按房产的规定属于应纳房产税的范围。税的范围。房产的解释：房产的解释：独立于房屋之外的建筑物，如独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐等，不砖瓦石灰窑、各种油气罐等，不属于房产。属于房产。财税地字财税地字【19871987】3 3号号 2 2、房产附属设施：、房产附属设施：房产原值应包括与房屋不可分割的房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备各种附属设备或一般不单独计算价值的或一般不单独计算价值的配套设施配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、电梯、升降机、过道、晒台过道、晒台等。等。属于房屋附属设备的水管、下水道、属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。从从20062006年年1 1月月1 1日起，凡以房屋为日起，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如套设施，如给排水、采暖、消防、中给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备央空调、电气及智能化楼宇设备等，等，无论会计核算中是否单独记账与核算，无论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。都应计入房产原值，计征房产税。国税发国税发【20052005】173173号号 对于更换房屋附属设备和配套设对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对扣减原来相应设备和设施的价值，对附属设备和配套设施中易损坏、需经附属设备和配套设施中易损坏、需经常更换的零配件，更新后不再计入房常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。产原值。国税发国税发【20052005】173173号号 3 3、地下建筑物：、地下建筑物：凡在房产税征收范围内的具备房凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括屋功能的地下建筑，包括与地上房屋与地上房屋相连的地下建筑相连的地下建筑以及完全建在地面以完全建在地面以下的建筑下的建筑、地下人防设施地下人防设施等，均应当等，均应当依照有关规定征收房产税。依照有关规定征收房产税。财税财税【20052005】181181号号2024/4/20 周六 对于与地上房屋相连的地下建筑，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室如房屋的地下室、地下停车厂地下停车厂、商场商场的地下部分等，应将地下部分与地上的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。筑的有关规定计算征收房产税。出租地下建筑物，按出租地上建出租地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计算征收房产税。筑物的有关规定计算征收房产税。独立地下建筑物的房产税计算公式：独立地下建筑物的房产税计算公式：1)1)、工业用途房产：、工业用途房产：以房产原值的以房产原值的50%-60%50%-60%作为应税房产原值。作为应税房产原值。应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值（1-1-原值减除比例）原值减除比例）1.2%1.2%2)2)、商业和其他用途房产：、商业和其他用途房产：以房产原值的以房产原值的70%-80%70%-80%作为应税房产原值。作为应税房产原值。应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值（1-1-原值减除比例）原值减除比例）1 1.2%.2%4 4、房产原值的确定：、房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。如果纳税按照房屋原价计算缴纳房产税。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，应按规定人未按会计制度规定记载原值，应按规定调整或重新评估房产原值调整或重新评估房产原值 。财税财税【20082008】152152号号 5 5、房产出租的有关问题、房产出租的有关问题 房屋租金的收入包括房屋租金的收入包括货币收入货币收入和和实物收实物收入入。对以劳务或其他形式报酬抵付房租收。对以劳务或其他形式报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的入的，应根据当地同类房屋的租金水平租金水平，确定租金标准，依率计征。确定租金标准，依率计征。营改增后，房产出租的，计征房产税的营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。扣减增值税额。（财税（财税201620164343号）号）2024/4/20 周六 企事业单位、社会团体以及其他组织按企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格出租用于市场价格出租用于居住的住房居住的住房，减按，减按4%4%税税率率征收房产税。征收房产税。个人出租住房，不区分用途均按个人出租住房，不区分用途均按4%4%的税的税率征收房产税。自率征收房产税。自20082008年年3 3月月1 1日起，日起，出租、出借房产，自交付出租、出借房出租、出借房产，自交付出租、出借房产产之次月之次月起计征房产税。起计征房产税。原有房产用于生产经营的，从生产经营原有房产用于生产经营的，从生产经营之月之月起，计征房产税。（区别）起，计征房产税。（区别）2024/4/20 周六 6 6、房产税的纳税人、房产税的纳税人 房产税由房产税由产权所有人产权所有人缴纳。产权所有人不在房缴纳。产权所有人不在房产所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的产所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的-由由房屋代管人或使用人缴纳房屋代管人或使用人缴纳。区分以下情况：区分以下情况：1 1）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由税单位及纳税单位的房产，应由使用人使用人代为缴纳代为缴纳房产税。无租使用其他单位房产的应税单位和个房产税。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照人，依照房产余值房产余值代缴纳房产税。代缴纳房产税。财税财税【20092009】128128号号 2024/4/20 周六 2 2）纳税单位与免税单位共用房屋按各自）纳税单位与免税单位共用房屋按各自使用的部分，分别征收或免征房产税。使用的部分，分别征收或免征房产税。3 3）对出租房产，租赁双方签订的租赁合）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免租期间由同约定有免收租金期限的，免租期间由产产权所有人权所有人按照按照房产原值房产原值缴纳房产税。缴纳房产税。财税财税【20102010】121121号号 7、土地价值是否计入房产原值的问题、土地价值是否计入房产原值的问题 1 1）划拨取得的土地如何计价征收房产税）划拨取得的土地如何计价征收房产税？对于企业无偿划拨取得的土地，有的对于企业无偿划拨取得的土地，有的虽以国家授权经营、作价入股等方式对土虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但该评估价值不属于地进行了价值评估，但该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不计入房产取得土地使用权支付的价款，不计入房产原值征缴房产税。如企业补缴了土地出让原值征缴房产税。如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值。金，则应并入房产原值。内地税内地税【20162016】8 8号公告号公告2 2）、房产用地的价值计入房产原值）、房产用地的价值计入房产原值 计入房产原值的地价是指纳税人为取计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付的价款、开发土地得土地使用权所支付的价款、开发土地的成本、费用和按国家统一规定交纳的的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。有关税费。A A、买地建房的，应将有关地价结转计入、买地建房的，应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税。房产原值征缴房产税。B B、对直接购买的商品房，按买价确定房、对直接购买的商品房，按买价确定房产原值，计征房产税。产原值，计征房产税。3 3）、“大地小房大地小房”如何计算房产税？如何计算房产税？考虑仓储、物流企业等占地面积大，考虑仓储、物流企业等占地面积大，税负重，对这类税负重，对这类“大地小房大地小房”情况，国家情况，国家给予一定照顾，按应税房产建筑面积的给予一定照顾，按应税房产建筑面积的2 2倍计算土地价值并入房产原值征税。倍计算土地价值并入房产原值征税。财税财税20101212010121号号 内地税内地税【20162016】8 8号公告号公告 将宗地容积率将宗地容积率0.50.5作为界定作为界定“大地小房大地小房”的标准。的标准。宗地容积率：是指一宗土地上建筑物宗地容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。地面积之比，是反映土地使用强度的指标。容积率容积率=地上建筑物总建筑面积地上建筑物总建筑面积该宗土该宗土地面积地面积若宗地容积率若宗地容积率0.50.5，则属于，则属于“大地小房大地小房”，土地面积按应税房产建筑面积的，土地面积按应税房产建筑面积的2 2倍计倍计算，计入房产原值，反之则应将全部地价算，计入房产原值，反之则应将全部地价计入房产原值计征房产税。计入房产原值计征房产税。例例1 1、某工厂有一宗土地，占地、某工厂有一宗土地，占地2000020000平米，每平米平米，每平米1 1万元，该宗土地上房万元，该宗土地上房屋建筑面积屋建筑面积80008000平。平。该宗地容积率该宗地容积率=8000/20000=0.4=8000/20000=0.4 属于属于“大地小房大地小房”，因此：，因此：计入房产原值的地价计入房产原值的地价=8000=8000平平2 2倍倍1 1万万/平米平米=16000=16000万元万元 特殊情况：特殊情况：纳税人在同一地块上分期进行开发建纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，对需征房设，如能确定总的宗地容积率，对需征房产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价地价。例例2 2、某纳税人有一地块，面积为、某纳税人有一地块，面积为1000010000平方米、平方米、单价为单价为200200元元/平方米、土地总价为平方米、土地总价为200200万元。地万元。地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为40004000平方米，其中自用平方米，其中自用10001000平方米、出租平方米、出租30003000平方平方米。米。1 1）宗地容积率：）宗地容积率：4000400010000100000.40.4 2 2）计入房产原值的地价：）计入房产原值的地价：2 2倍倍40004000平米平米200200元元/平米平米160160万万 3 3）自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例：）自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例：1414 4 4）自用房屋部分的地价：）自用房屋部分的地价：1601601/41/44040万万 7 7、对工程决算前已经投入使用的房产。对工程决算前已经投入使用的房产。纳税人应当按照国家有关会计制度暂估纳税人应当按照国家有关会计制度暂估入账，并以暂估入账价值计算交纳房产税。入账，并以暂估入账价值计算交纳房产税。工程决算后，纳税人应自工程决算之次月工程决算后，纳税人应自工程决算之次月起，按实际决算金额调整房产原值，计算起，按实际决算金额调整房产原值，计算缴纳房产税；并于工程决算之次月，对工缴纳房产税；并于工程决算之次月，对工程决算前己纳的房产税与依实际决算金额程决算前己纳的房产税与依实际决算金额计算的应纳房产税之间的差额，办理多退计算的应纳房产税之间的差额，办理多退少补手续，但不计算征收滞纳金。少补手续，但不计算征收滞纳金。内地税内地税20162016第第8 8号公告号公告二、减免税规定二、减免税规定1 1、军队空余房产出租、军队空余房产出租2 2、临时性房屋房产税问题、临时性房屋房产税问题3 3、房屋大修理期间房产税问题、房屋大修理期间房产税问题4 4、装修抵房租房产税问题装修抵房租房产税问题5 5、投资联营房产税的问题投资联营房产税的问题6 6、承租人将房产转租房产税问题、承租人将房产转租房产税问题7 7、因遭受自然灾害减免房产税问题因遭受自然灾害减免房产税问题8 8、经营公租房的情况、经营公租房的情况2024/4/20 周六 1 1、军队空余房产出租，暂免征收房产军队空余房产出租，暂免征收房产税。税。2 2、临时性房屋房产税问题：临时性房屋房产税问题：凡是在基建工地的各种工棚、材凡是在基建工地的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自建还是由基建单位出资建造，工企业自建还是由基建单位出资建造，在在施工期间，一律免房产税施工期间，一律免房产税。工程结。工程结束后，应当从基建单位接受的束后，应当从基建单位接受的次月次月起，起，缴纳房产税。缴纳房产税。3 3、房屋大修理期间房产税问题：房屋大修理期间房产税问题：房屋大修停用半年以上的，在大修期房屋大修停用半年以上的，在大修期间可免征房产税，免征税额由纳税人在申间可免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。表附表或备注栏中作相应说明。纳税人应在房屋大修前向主管税务机纳税人应在房屋大修前向主管税务机关报送相关证明材料，包括大修房屋的名关报送相关证明材料，包括大修房屋的名称、做落地点、产权证编号、房产原值、称、做落地点、产权证编号、房产原值、用途、大修原因、大修合同、大修起止时用途、大修原因、大修合同、大修起止时间等信息和资料，已备税务机关查验。具间等信息和资料，已备税务机关查验。具体报送材料，由省、自治区、直辖市地方体报送材料，由省、自治区、直辖市地方税务局确定。税务局确定。4 4、装修款抵房租的情况：装修款抵房租的情况：承租人将租用的房产进行维修、改承租人将租用的房产进行维修、改造，若干年内以支付修理费抵缴租金，造，若干年内以支付修理费抵缴租金，承租人使用房产，仍由房产的承租人使用房产，仍由房产的产权所产权所有人有人依照规定缴纳房产税。财税字依照规定缴纳房产税。财税字【19861986】第第008008号号纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值。要相应增加房屋原值。5 5、投资联营的房产投资联营的房产：对于以房产投资联营，投资者参与投对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按资利润分红，共担风险的情况，按房房产原值产原值作为计税依据征房产税；作为计税依据征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的的情况，实际上是以承担联营风险的的情况，实际上是以联营的名义取得房产的租金，应由出联营的名义取得房产的租金，应由出租方按租方按租金收入租金收入计征房产税计征房产税。6 6、房产出租的，对承租人又将房产转租的，房产出租的，对承租人又将房产转租的，转租收入不再征收房产税。转租收入不再征收房产税。7 7、纳税人因遭受自然灾害缴纳房产税确有纳税人因遭受自然灾害缴纳房产税确有困难需要减税免税的，不再报自治区地税困难需要减税免税的，不再报自治区地税局审批。局审批。1 1）、）、办理减免房产税须提出书面申请并提办理减免房产税须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，由盟市级（含计划单列市）地方税核后，由盟市级（含计划单列市）地方税务机关审批，审批权限不得下放。务机关审批，审批权限不得下放。2 2）、）、因遭受自然灾害申请减免房产税的因遭受自然灾害申请减免房产税的纳税人，需提供保险公司出具的受灾情纳税人，需提供保险公司出具的受灾情况认定书或中介机构出具的受灾损失报况认定书或中介机构出具的受灾损失报告；县级以上政府职能部门出具的受灾告；县级以上政府职能部门出具的受灾损失证明文件及相关证照、报表等。损失证明文件及相关证照、报表等。3 3）各盟市（含计划单列市）地方税务机各盟市（含计划单列市）地方税务机关，对批准减免的房产税企业做好有关关，对批准减免的房产税企业做好有关资料的备查工作，并建立地方税减免台资料的备查工作，并建立地方税减免台账，妥善保管好有关减免税资料，以备账，妥善保管好有关减免税资料，以备后查。后查。内地税内地税20162016第第8 8号公告号公告 8 8、对经营公租房取得的租金收入免房、对经营公租房取得的租金收入免房产税。产税。9 9、对财政部门拨付事业经费的文化单、对财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自位转制为企业，自20142014年年1 1月月1 1日起至日起至20182018年年1212月月3131日止，自转制注册之日日止，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。起对其自用房产免征房产税。财税财税200934200934号号 财税财税201484201484号号2024/4/20 周六 谢谢 谢谢 ！