上半年重庆省房地产估价师制度与政策商品房销售管理考试试卷.doc

2017年上半年重庆省房地产估价师制度与政策：商品房销售管理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格 2、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A空置率合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为_。A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量+新开发量+空置房量-拆毁量D存量+新增竣工量-拆毁量 4、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A10B15C20D305、下列有关基尼系数的表述中，正确的是_。A某个国家从20072010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重B基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重C基尼系数越大，则表示收入分配越平均D洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标 6、经济增长通常用一定时期内实际_的平均增长率来衡量。A国内生产总值B国民生产总值C国民收入D国民消费水平 7、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到_。A1%B2%C3%D4% 8、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款_。A甲银行优先受偿B按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序C乙银行优先受偿D按2家银行的债权比例受偿 9、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为A：Y=4 85533+265XB：Y=3 52222-385XC：Y=4 97832+433XD：Y=3 52222+38500XE：工业用地的监测点评估价格 10、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同11、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：独立、客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格 12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同 13、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为【2003年考题】A：78B：85C：117D：150E：工业用地的监测点评估价格14、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得_同意，并依法办理相关手续。A原出让方B转让人C规划行政主管部门D原出让方和市、县规划行政主管部门 15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。A43.2%B50%C56.8%D70% 16、服务人口1万5万人、年营业额在3000万10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为_。A地区购物商场B居住区商场C邻里服务性商店D特色性商店 17、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于_。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化 18、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元。A：2139B：2146C：2651D：2659E：工业用地的监测点评估价格 19、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A易受政策影响性B存在效益外溢和转移C适于进行长期投资D最高最佳使用性 20、_经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。A1994年7月5日B1993年7月5日C1994年8月15日D1993年6月1日 21、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。A：建筑平面图B：建筑立面图C：结构施工图D：建筑剖面图E：执行层的组织协调 22、拆迁估价时点一般为_之日。A接受估价委托B实地现场勘察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发23、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同 24、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。A40%B50%C60%D70%25、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有_的特性。A个别性B独占性C流动性差D易受限制性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从房地产投资的角度说，风险是指_。A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度 2、调查项目可分为。A：试探性调查B：基础性调查C：背景性调查D：描述性调查E：因果性调查3、关于房屋转租，下列表述错误的是。A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B：房屋转租合同不用办理登记备案手续C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止E：执行层的组织协调 4、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。A1999年8月1日至2002年4月1B2000年10月1日至2002年4月1日C1999年8月1日至2002年10月1D2000年10月1日至2002年10月1日5、会计要素包括_等几大类。A资产B成本C负债D利润和费用E所有者权益 6、不属于确定城市规模的意义是。A：综合平衡法B：区域分配法C：环境容量法D：线性阶段法E：执行层的组织协调 7、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地B：农贸市场C：重要旅游项目D：征用区域农民自住住宅项目E：住宅合作社集资建房 8、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立E：执行层的组织协调 9、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是_。A汇票B本票C支票D银行券 10、应用路线价法需要进行等修正。A：临街深度B：土地形状C：交易日期D：交易情况E：临街宽度11、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为_万元。A96B192C240D480 12、以下难以用市场法进行估价的有_。A住宅B写字楼C房地产开发用地D在建工程 13、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A10%B11.27%C14.18%D22.55%14、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保_。A风险基金B保证金C预留金D周转金 15、房地产开发程序可以划分为等阶段。A：物业管理阶段B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：投资机会选择与决策分析 16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。A：收益现金流风险B：未来经营费用风险C：资本价值风险D：比较风险E：借款合同 17、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是_。A集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C依法收购的土地D依法行使优先购买权取得的土地 18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。A：甲物业投资风险大B：乙物业投资风险大C：甲、乙两个物业投资风险相同D：无法判断E：借款合同 19、禁止发布房地产广告的是_。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产 20、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。A投资利润率B资本金利润率C财务内部收益率D成本利润率 21、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。A：投资利润率为1667B：投资利润率为2250C：资本金利润率为3125D：资本金利润率为3750E：资本金利润率为6250 22、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A意愿B途径C能力D动机 24、_不属于拆迁的实施方式。A统一拆迁B代办拆迁C自行拆迁D委托拆迁25、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。A：买地-建房-卖房B：买房-经营C：买房-出租-转售D：买房-出租E：买地-开发-转让