上半年重庆省房地产估价师制度与政策商品房销售管理考试试卷.doc

2017年上半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：商品房销售管理考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格
2、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判断
3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量
4、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．10

B．15

C．20

D．30
5、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。

A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、036、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重

C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均

D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
6、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平
7、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%
8、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿
9、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．

A：Y=4 855．33+265X

B：Y=3 522．22-385X

C：Y=4 978．32+433X

D：Y=3 522．22+385．00X

E：工业用地的监测点评估价格
10、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。

A：建筑师

B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理

E：借款合同
11、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。

A：最高最佳使用原则

B：合法原则

C：替代原则

D：独立、客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格
12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。

A：向下

B：平稳

C：不稳定

D：向上

E：借款合同
13、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格
14、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方

B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门
15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%
16、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。

A．地区购物商场

B．居住区商场

C．邻里服务性商店

D．特色性商店
17、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化
18、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。

A：2139

B：2146

C：2651

D：2659

E：工业用地的监测点评估价格
19、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A．易受政策影响性

B．存在效益外溢和转移

C．适于进行长期投资

D．最高最佳使用性
20、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5日

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日
21、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：建筑平面图

B：建筑立面图

C：结构施工图

D：建筑剖面图

E：执行层的组织协调
22、拆迁估价时点一般为__之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发
23、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。

A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量

D：利率是资金时间价值的一种标志

E：借款合同
24、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%
25、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受限制性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度

B．获取预期投资收益的可能性大小

C．房地产投资项目激烈竞争程度

D．房地产开发程度
2、调查项目可分为。

A：试探性调查

B：基础性调查

C：背景性调查

D：描述性调查

E：因果性调查
3、关于房屋转租，下列表述错误的是。

A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

B：房屋转租合同不用办理登记备案手续

C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

E：执行层的组织协调
4、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为__。

A．1999年8月1日至2002年4月1

B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1

D．2000年10月1日至2002年10月1日
5、会计要素包括__等几大类。

A．资产

B．成本

C．负债

D．利润和费用

E．所有者权益
6、不属于确定城市规模的意义是。

A：综合平衡法

B：区域分配法

C：环境容量法

D：线性阶段法

E：执行层的组织协调
7、居住用地划拨的范围主要包括等。

A：城市基础设施用地

B：农贸市场

C：重要旅游项目

D：征用区域农民自住住宅项目

E：住宅合作社集资建房
8、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。

A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称

B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

E：执行层的组织协调
9、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。

A．汇票

B．本票

C．支票

D．银行券
10、应用路线价法需要进行等修正。

A：临街深度

B：土地形状

C：交易日期

D：交易情况

E：临街宽度
11、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为__万元。

A．96

B．192

C．240

D．480
12、以下难以用市场法进行估价的有__。

A．住宅

B．写字楼

C．房地产开发用地

D．在建工程
13、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．22.55%
14、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。

A．风险基金

B．保证金

C．预留金

D．周转金
15、房地产开发程序可以划分为等阶段。

A：物业管理阶段

B：前期工作

C：建设阶段

D：租售阶段

E：投资机会选择与决策分析
16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。

A：收益现金流风险

B：未来经营费用风险

C：资本价值风险

D：比较风险

E：借款合同
17、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。

A．集体土地中的宅基地

B．依法收回的国有土地

C．依法收购的土地

D．依法行使优先购买权取得的土地
18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

A：甲物业投资风险大

B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业投资风险相同

D：无法判断

E：借款合同
19、禁止发布房地产广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产
20、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率
21、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。

A：投资利润率为16．67％

B：投资利润率为22．50％

C：资本金利润率为31．25％

D：资本金利润率为37．50％

E：资本金利润率为62．50％
22、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定
23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机
24、__不属于拆迁的实施方式。

A．统一拆迁

B．代办拆迁

C．自行拆迁

D．委托拆迁
25、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。

A：买地-建房-卖房

B：买房-经营

C：买房-出租-转售

D：买房-出租

E：买地-开发-转让