房地产开发练习题.doc

房地产开发练习题
一、 单选
1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元/m2年，则其面临（ ）。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险
2、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。
A．5年 B．50个月 C．100个月 D．10个月
3、关于政府对房地产市场的调控，下列说法正确的是（ ）。
A．房地产税收政策虽然能对规范房地产市场交易行为起到明显作用，但是不是政府用来调控房地产市场的核心政策之一
B．由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控
C．政府不对租金进行控制
D．由于房地产市场供应的稀缺性，住房政策的调整，对其供应量影响不大
4、房地产开发的程序主要分为（ ）四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
5、一般来说，房地产开发商的自有资金投入应占项目总投资的（ ）。
A．25%～35% B．20%～25% C．1O% D．50%
6、写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（ ）m2的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（ ）m2。
A．10～15，5～6 B．15～20，5～6 C．15～20，8～10 D．12～18，6～9
7、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本。房地产供给增量的主要来源是（ ）。
A．房地产开发 B．房地产投资 C．建筑工地开发 D．建筑物的出租
8、对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择，对于居住物业，通常以（ ）。
A．出售为主 B．出租为主 C．出售和出租相结合 D．出售为主出租为辅
9、房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收人，称为（ ）。
A．销售收入 B．经营收入 C．出租收入 D．自营收入
10、投资估算是工程项目建设的前期工作阶段项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策，确定建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的（ ）而编制的造价文件。
A．资金流人量 B．资金流出量 C．投资总额 D．贷款总额
11、房地产开发项目竣工，经（ ）后，方可交付使用。
A．检查质量 B．验收合格 C．建设单位认可 D．办理产权登记
12、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为（ ）。
A．三家银行按贷款额分摊 B．工行--建行--交行 C．建行--交行--工行 D．工行--交行--建行
13、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的（ ）。
A．使用权人 B．抵押权人 C．租赁权人 D．所有权人
14、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，对于新增房屋所得，抵押权人（ ）优先受偿。
A．有权 B．无权 C．看具体情况 D．没有规定
15、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（ ）。
A．有效需求减少 B．土地供应减少 C．开发成本下降 D．竞争
16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。
A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住建筑用地面积 D．获取土地使用权面积
17、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（ ）。
A．投资机会研究 B．项目评估 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究
18、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（ ）以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200万元 B．400万元 C．480万元 D．600万元
19. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。
A房地产交易方式 B房地产交易顺序 C购买房地产目的 D房地产类型
20. 邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。
A 3个以上 B 5-10个之间 C 5个以上 D 3-10个之间
21. （ ）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
A 看地　 B　对房地产开发项目进行财务评估 C 市场研究 D 土地使用权的取得
22. 进度计划管理通常采用横道图和（　）
Ａ资金流动计划图　　　Ｂ网络图　　　Ｃ直方图　　　　　　　Ｄ控制图
23. 工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）
Ａ变动费用　　　Ｂ固定费用　Ｃ材料费用　　　Ｄ人工费用
24. 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为( )，
A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润
25. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法是（　）
A 单元估算法　　　　B 单位指标估算法C 工程量近似匡算法　　D 概算指标法
26. 下列不属于基本报表的是（　　）
A 资金来源与运用表B 经营成本估算表C 资产负债表D 损益表
27、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满（ ）未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A、半年 B、一年 C、两年 D、三年
28、基本农田、基本农田以外耕地超过（ ）公顷，其他土地超过（ ）的可由国务院审批。
A、25,50 B、35,70 C、45,90 D、35,80
29、房地产开发企业销售商品房的保修期从（ ）之日起算。
A、项目竣工 B、住宅交付使用
C、项目完工 D、买卖双方签订预售合同
30、以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让但土地使用权出让合同约定的使用年限（ ）
A、不变 B、延期 C、另行商定 D、可变
31、《房地产管理法》规定，以（ ）为目的，房屋所有人将划拨方式取得使用权的国有土地上建筑的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
A、经营 B、入股 C、营利 D、联营
32、
33、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）
A、变动费用 B、固定费用 C、材料费用 D、人工费用
34、赞助与宣传的区别在于（ ）
A、是否花钱 B、是否真实
C、是否激发人们的认识 D、是否构成活动的主要部分
35、在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物业（ ）来确定。
A、运营成本和税费 B、业主希望的投资回报率
C、市场供求关系 D、国家政策规定
36、学校、医院、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限分别为（ ）
A、50、50、40 B、50、40、40
C、50、50、70 D、50、40、70
37、设立房地产企业、注册资本需在（ ）万元以上。
A、50 B、100 C、200 D、150
38、房地产开发项目竣工，经（ ）后，方可交付使用。
A、检查质量 B、验收合格 C、建设单位认可 D、办理产权登记
39、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地前三年的平均每亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付（ ）万元土地补偿费。
A、30 B、40 C、60 D、70
40、房地产开发项目的竣工验收由以下单位负责组织（ ）
A、开发商 B、建设局 C、质检站 D、监理单位
41、下列各项中哪项不是项目的特征（ ）
A、项目的一次性 B、项目、目标的明确性
C、项目作为管理对象的整体性 D、项目作为控制对象的控制性
42、在（ ）的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A、工程投资额在30万元以下 B、建筑面积在300M2以下
C、工程投资额在30万元以下且建筑面积在300M2以下
D、工程投资额在30万元以下或建筑面积在300M2以下
43、建设工期不是一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）；建设期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）
A、80％，50％ B、70％，50％ C、50％，30％ D、40％，20％
44、当申报的成交价不是明显低于正常市场价格的，应当以（ ）作为缴纳税费的依据。
A、评估价 B、市场价 C、成交价 D、实际价格
45、申请办理《商品房预售许可证》应当提交那些证件及资料，请选出（ ）
（1）、土地使用权证书 （2）、建设工程规划许可证
（3）、投入资金达到工程建设总投资25％以上的证明
（4）商品房预售方案 （5）其他有关资料
A、（1）（3）（5） B、（1）（2）（3）（5）
C、（1）（2）（3）（4）（5） D、（2）（4）（5）
46、房地产即土地和地上建筑物是种特殊的商品，（ ）是其与劳动力，资本及其他类型的商品的最大区别。
A、寿命周期长和适应性 B、不一致性和政策影响性
C、对专业管理的依赖性 D、位置的固定性或不可移动性
47、以下属于房地产开发法规的是（ ）
A、《土地管理法》 B《城市房屋拆迁管理条例》C、《商品房销售管理办法》D、《城市规划法》
48、 由城市规划管理部门核发的（    ），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.选址规划意见通知书         B.规划设计条件通知书
C.建设用地规划许可证         D.建设工程规划许可证
49、 购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（    ）。
A. 小于5年  B. 在5-6年之间  C. 在6-7年之间  D. 在7-8年之间
50、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（   ）。
A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D. 投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
51、 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（    ）。
A.  投资利润率   B. 投资回报率   C. 贷款利率   D. 成本利润率
52、公共设施配套费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（   ）。
A. 土地费用      B. 前期工程费   C. 房屋开发费    D.管理费用
53、 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（    ）。
A. 土地购置贷款   B. 土地储备贷款   C. 土地开发贷款   D. 建设贷款
54、 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（    ）模式。
A．选择专业化  B.产品专业化  C.大量定制  D.单一市场集中化
55、 房地产投资决策分析主要包括（   ）和项目财务评价两个部分。
A.价格分析    B.市场分析    C.产品分析    D.成本分析
56、14. 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（    ）。
A．12.55%    B. 12.68%     C. 14.75%    D. 15.01%
57 、项目的（              ） 计算结果越大，表明其盈力能力强。
A 、财务净现值    B 、投资回收期          C 、盈亏平衡点    D 、借款偿还期  
58 、某一项目的实施方案有多个，各方案的投资额不同，按照财务评价的结果，应选用净现值（            ）
A 、最大的方案     B 、率最大的方案        C 、率最小的方案       D 、最小的方案  
59 、一个建成项目的财务净现值大于零，则其内部收益率（       ）基准收益率
A 、等于          B 、一定小于         C 、一定大于      D 、可能大于也可能小于
60 、以下各指标属于绝对数的是（             ）
A 、净现值          B 、净现值率       C 、 B/C      D 、 IRR
61．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标*建筑面积，属于（ ）。
A、单元估算法 B、单位指标估算法 C、概算指标法 D、工程量近似匡算法

二、 判断
1、房地产的自然寿命一般要比其经济寿命长的多。（ ）
2、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（ ）
3、房地产经济寿命是物业产生的收益大于零的持续时间。（ ）
4、租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。（ ）
5、《建设用地规划许可证》的颁发在《规划设计条件通知书》之前，并且规定了征地面积、总建筑面积、用地性质、位置和界限等方面的内容。（ ）
6、房地产开发项目评估的现金流量分析，要从银行贷款和自有资金两个方面对反映项目经济效益的技术经济指标进行分析测算。（ ）
7、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。（ ）
8、房地产开发成本费用中城市建设配套费用包括：小区锅炉、变电室、煤气调压站等附属工程费和小区自来水、雨水、污水、道路、室外照明等室外工程费。（ ）
9、抵押与质押的主要区别在于前者仅适用于不动产，而后者仅适用于动产。（ ）
10、某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。（ ）
10、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。（ ）
11、招标设标是一种市场交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。（ ）
12、土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（ ）
13、在人均耕地特别少的地区，土地补偿费和安置补助费之和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。（ ）
14、目前推行的经济适用住房建设，因其实行划拨土地、税费政策优惠、政府限定价格，因此不属于房地产开发经营行为。（ ）
15、房地产抵押不能将一宗房地产分割抵押。（ ）
16、个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的，且抵押物相同，因此只需签订一个借款合同。（ ）
17、住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积。（ ）
18、开发商适时提价，可能会加快销售进度。（ ）
19、房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（ ）
20、开发项目竣工验收由承包商组织进行。（ ）
21. 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）
22. 房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。（ ）
23. 判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。（ ）
24. 财务净现值公式中（CI-CO）t（1+ic）-t是项目在t年的净现金流量。（ ）
25. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
（ ）
26. 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）
27. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。（ ）
28、名义利率不能反映资金时间价值的影响。（ ）
29、房地产开发投资规模大、风险高、回收期长、故金融业一般不愿向房地产开发融资（ ）
30、开发商适时提价，可能会加快项目的销售进度。（ ）
31、某项目成本利润率为30％，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15％。（ ）
32、对于资金雄厚的开发商、完全没有必要考虑预售楼宇方案。（ ）
33、物业代理为买卖双方提供服务,故一般应向买卖双方均收取佣金。（ ）
34、在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款（ ）
35、资产负债率越高，企业应变能力越强，债权就越安全。（ ）
36、在存在通货膨胀时、投资者通常提高期望投资回报率以抵消通货膨胀影响。（ ）
37、为保证邀请招标的竞争性和效率，被邀请参加投标的承包商通常在3－10个之间。（ ）
38、基准地价的评估一般由出让方自行决定，可以为政府调控土地市场提供价格尺度（ ）
39、土地年租制中承租人在租赁期内可将土地转租、抵押（ ）
40、房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场需情况来决定。（ ）
41、二级房地产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，建筑面积20万平方米以下的住宅小区开发建设。（ ）
42、物业管理是用经济手段来管理物业，是企业化、商业化的管理。（ ）
43、质量监督控制手段中的指令文件可用口头指令,不必补充书面文件。( )
44、城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。（ ）
45、对于划拨土地的开发建设，在施工阶段，开发商手中已拿到《国有土地使用证》。（ ）
46、建设单位或个人在取得《建筑工程规划许可证后》方可向土地管理部门申请用地。（ ）
47、建设单位应当自领施工许可证之日起3个月内开工。（ ）
48 、根据财务杠杆原理，增加贷款在项目总投资中的比例，定能提高自有资金投资收益水平。（         ）
49、项目的内部收益率愈高，项目所承担的贷款利率越高，风险愈小，获利能力愈大。（        ）
50 、非流动性是房地产投资与金融投资、贵金属投资的主要区别。（       ）
51. 假如房地产投资项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（   ）
52. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（  ）
53 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（   ）

三、 多选
1. 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面
A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
B控制混凝土质量 C对对工程中的配套设备进行检验。
D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
2. 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。
A土地费用B建安工程费用C贷款利息D开发期与租售期
3. 由于施工工期延长，开发商要（ ）。
A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本D.还要承担总费用上涨的风险
4. 盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A.销售收入与成本 B.销售收入与费用 C.成本与产量 D.销售收入与销量
5. 经济评价中的基础参数中，下列（　　　）属于评价标准类指标。
A 基准收益率　　B 开发经营期 C 目标投资利润率　　D 目标投资回报率
6. 房屋开发费包括（　　）。
A 规划设计费　B 建筑安装工程费C 公共配套设施建设费　D 基础设施建设费
7、房地产市场的功能体现在它能够（ ）。
A．指导土地供应计划 B．适应供给条件的变化
C．指导供给适应需求的变化 D．配置存量房地产资源和利益
8、开发商的工作是融领导者、创造者、推销商、（ ）的特征于一体的极具挑战性的工作。
A．谈判家 B．演讲者 C．风险管理者 D．投资者
9、新区房地产开发的特点有（ ）。
A．拆迁安置容易、费用低 B．规划条件苛刻 C．市政配套设施缺乏、投资大
D．环境幽静舒适、空气清新洁净
10、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（ ）。
A．调控土地供应计划 B．城市规划指导 C．控制房价 D．税收调节
11、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（ ）。
A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率
12、房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（ ）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。
A．建造成本 B．租金或售价 C．专业人员费用 D．地价
13、通常零售商业物业承租人支付的费用有（ ）。
A．租约中载明的租金--基本租金 B．代收代缴费用
C．按营业额的百分比支付的租金 D．物业管理费
14、在可调价格合同中，合同价款的调整因素包括（ ）。
A．承包人违约使工程成本增加
B．政策变化影响合同价款
C．一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8h
D．工程造价管理部门公布的价格调整
15、房屋开发费的内容包括（ ）。
A．建安工程费 B．公共配套设施建设费 C．基础设施建设费 D．可行性研究费
E．规划勘察设计费
16、金融机构总是千方百计地降低其融出资金风险，开发商为更好地受金融机构支持，其开发项目应具备（ ）条件，金融机构才可能放宽其评判标准。
A．开发商已经拥有了项目用地的土地使用权
B．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设
C．有充分的证据证明，项目确定可以顺利出租或出售出去
D．其他财力雄厚的合作伙伴与开发商一起担保或承包商拥有银行开具的履约保函
E．开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以公司名义担保
17、经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用土地期限内，对土地有（ ）。
A．使用权 B．占用权 C．收益权 D．处分权
18、投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，对投资者来说，可以（ ）。
A．按照出资比例依法享有所有者权益 B．可以转让出资
C．和项目法人承担这些资金的利息和债务 D．必要时抽回
19、申领施工许可证的条件有（ ）。
A．已办理建筑工程用地批准手续 B．已确定施工企业
C．已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
D．按照规定应该委托监理的工程已委托监理
E．建设资金已经落实
20 房地产前期的规划管理包括（       ）。
A. 开发项目的选址定点审批    B. 规划设计条件审批
C. 规划设计方案审批          D. 核发建设用地规划许可证
E. 核发建设用地批准书
21. 房地产开发项目财务评价的基本报表包括（       ）。
A. 总投资估算表    B. 现金流量表      C. 资金来源与运用表
D. 损益表          E. 资产负债表
22、土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应对（ ）提出书面意见，并作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限
B．基础设施和公共设施的建设要求
C．基础设施建成的产权界定
D．项目拆迁补偿、安置要求
E．房屋建成后的修缮要求
23、项目投资资本金必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，其出资方式可以采取（ ）。
A．货币出资 B．实物出资 C．专利技术出资 D．工业产权 E．信誉出资
24、《开发经营条例》规定有些情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。下列叙述中属于其类别的有（ ）。
A．地震造成开工延期
B．发现地下文物
C．政府干扰而不能如期开工
D．产权问题与另外企业发生纠纷
E．由于资金周转不到位引起的延期开工
25、核发建设用地规划许可证的目的在于（ ）。
A．确保土地利用不污染环境
B．确保土地利用符合城市规划
C．维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益
D．为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据
E．建设项目位置和范围符合城市规划的保证
26、按房屋所有权的性质、房屋租赁分为（ ）。
A．公有房屋的租赁 B．有偿租赁 C．无偿使用
D．私有房屋的租赁 E．住宅用房的租赁
27、按常规公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是（ ）的。
A．不合理 B．外地承包商提交 C．根本无法实现 D．开发商有怀疑的承包商提交
28、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（ ）。
A．降低或转移投资风险 B．树立公司良好形象 C．延长销售期，加强公众印象
D．筹措项目开发资金

30、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括。（ ）。
A．生产方式和工作方式 B．人文环境的变化
C．信息、通讯技术水平的提高 D．自然环境的变化
31、如果项目具备（ ）条件，金融机构可能会放宽其评判标准。
A．开发商已获得了项目用地的土地使用权
B．有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去
C．开发商具有良好的信誉
D．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设
32、公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。
A．建设周期较长 B．工程性质比较特殊 C．规模较大
D．技术复杂 E．工期紧迫
33、房地产中介机构是具有法人资格的经济组织，包括（ ）等。
A、房地产咨询机构 B、委托代理机构 C、房地产评估机构
D、房地产经纪机构 E、资金管理机构
34、房地产综合开发的本质特点是（ ）
A、统一规划 B、综合 C、统一设计 D、配套
35、在现阶段、按按国家规定，取得土地使用权的途径有（ ）
A、房地产赠与 B、行政划拨 C、国家出让 D、房地产转让
36、《城市房地产开发管理条例》规定，在商品房销售环节推行的“两书制度”是指（ ）
A、《商品住宅保修书》 B、《商品住宅质量保证书》
C、《商品住宅使用说明书》 D、《商品住宅质量保险书》E、《用户须知》
37、建设工程监理工作“三控制两管理”中的两管理是指（ ）的管理
A、进度 B、质量 C、成本 D、合同 E、信息
38、通常所说的“二税一费”是指（ ）
A、营业税 B、城市维护建设税 C、契税 D、教育费附加
39、进度计划管理通常采用（ ）
A、横道图 B、资金流动计划图 C、网络图 D、直方图
40、开发建设项目招标方式在我国存在（ ）等几种形式。
A、限制性指标 B、公开招标 C、邀请招标 D、议标
41、传统的四大营销策略即（ ）必须围绕正业市场定位逐步向全面营销理念过渡
A、产品策略 B、品牌策略 C、价格策略 D、渠道策略 E、促销策略
42、房地产开发期间费用有（ ）
A、财务费用 B、销售费用 C、管理费用 D、前期工程费
43、以下属于变动成本的费（ ）
A、人工工资 B、材料费 C、折旧费 D、动力费用
44、折现率可由（ ）确定
A、开发商要求的最高利润率 B、由国家或部门制定的基准收益率
C、银行中长期贷款利率 D、开发商要求最低利润率
45、房地产间接投资得形式主要有（ ）。
A、投资房地产信托 B、购买住房抵押支持证券 C、购买房地产企业债券
D、购买物业用于出租经营 E、购买土地进行开发

五、计算题
1、 某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30％，用于支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额、是多少？

2、 某人欲以200万元购入一宗房地产后出租，预计5年内每年净租金收入为25万元，5年后该宗房地产可以250万元之价位售出，投资者要求每年的投资回报率为15％。试问购入此宗房地产是否值得。

3、 一宗房地产价格250万元，若有两种付款方式可供选择（1）一次性付款，可优惠15％。（2）分期付款，首期支付40％，第一年未支付30％，第2年末支付20％，第3年末支付10％，利率12％。问购房者应选择哪种付款方式较为有利？

4、某人准备购买一套价格为35万元住宅，首期35％直接支付，其余申请抵押贷款，贷款期限为10年，年利率15％，按月等额偿还，问月还款额多少？如果该人30％月收入可以用于住房消费，该人月收入应多少？

5、某企业拟投资500万元，有A、B、C三个投资方案，如下表所示：

A
B
C
备 注
普通股
150
200
300
股票面额200元，年股息率12%，年增长5%
优先股
50
50
80
年股息率8%
债券
300
250
120
年利息率10%
各方案筹资费率为4%，企业所得税为33%。试进行筹资决策。

6、某房地产开发项目有关预测数据如表所示，试用财务净现值指标评价项目经济可行性，其中i c=12％
单位：万元

0
1
2
3
4
5
购楼投资
50
50
30

净租金收入

40
75

装修投资

20

40
转售收入

200

房地产开发作业
第一章 P36---1，2，6
第二章 P81---3，4
第三章 P106---2，3
第四章 P116---4，5
第五章 P171---2
第十章 P363---1，6
请各位学员完成作业，并与考试完毕上交，以评定平时成绩。谢谢！