2023年深圳楼市半年报.pdf

序言：序言：预期不足叠加人才房冲击预期不足叠加人才房冲击 市场市场呈现弱复苏格局呈现弱复苏格局 上半年中国经济呈现恢复性增长态势，但也出现冲高回落。得益于疫情管控的放开，社会经济活动逐步恢复正常，消费、投资迎来快速增长，过去影响经济的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力缓解。特别是需求端，积压已久的消费迎来爆发，成为拉动经济增长的最大引擎。但 3 月之后，复苏态势开始放缓，主要经济指标都明显走弱，投资、消费意愿下降。一方面是社会对经济复苏、房地产等信心不足。消费的背后是居民收入和信心，上半年就业压力大、收入下滑、房价信心不足，消费信心下降，内需疲软，持币观望成为主流。另一方面是全球经济放缓，美元持续加息，跨境资本回流，再加上贸易保护主义、地缘政治冲突、债务危机等也加剧了国际经济形势的不确定性，外部需求明显减弱，出口下滑。内外部多重压力导致国内经济增长动能减弱，经济下行压力加大。针对经济形势的变化，政府接连出台稳增长政策。前五月，政策较为平稳，但 6 月开始，稳增长迫在眉睫，支持力度明显加大。6 月货币政策率先发力，以增加市场流动性，降低实体经济融资成本。包括下调 7 天期逆回购利率、SLF 利率；下调 MLF 操作利率 10 个基点；下调 1 年期和 5 年期LPR10 个基点；增加支农支小再贷款、再贴现额度 2000 亿元。而财政政策方面，上半年力度一般，主要还是延续、优化以往的税费优惠政策。如延续减征残疾人就业保障金、优化实施小规模纳税人减征增值税、小微企业和个体工商户减征所得税。促消费方面，消费券或消费补贴继续盛行，如湖北联合车企推出购车补贴、启动百城联动汽车节、中华美食荟等。整体来看，上半年经济形势好转，政策力度有所减弱。但诸多信号显示，下半年政策空间有望进一步打开。6 月底央行明确将加大逆周期调节力度，加大稳增长力度，下半年降息、降准等仍有可能。财政政策方面，专项债、减税降费、特别国债等将成为重点。但目前数据显示，市场流动性其实较为充裕，反而实体经济融资需求不足，体现扭转经济形势的关键在于企业、居民信心，提振企业生产信心、居民消费意愿，将是稳增长的重中之重。上半年房地产市场走势与经济形势息息相关，整体呈现反弹后走弱的局面，信心不足成为市场难以扭转的关键。政策面看，全国房地产政策延续了去年的宽松态势，而且政策向新一线甚至一线城市扩散，稳市场导向明显。其中，公积金政策调整最为频繁，发放购房补贴、适度放宽限购也成为重点，越来越多城市试点一区一策，北京、杭州、成都、郑州、合肥等热点城市都有推行，未来可能会在更多一线、新一线城市中推行。虽然政策持续宽松，但市场走势不容乐观，居民对经济恢复、房地产上涨预期都明显不足，市场需求逐步减弱，后继乏力。与全国市场走势相同，上半年深圳房地产市场先扬后抑，呈现弱复苏格局，恢复远不及预期。春节后市场迎来开门红，积压的需求集中释放，成交明显回升。特别是二手市场，月度成交量从去年不足 2000 升至 4000 以上，但依然低于荣枯线，市场反弹力度不及预期，远不及其他一线、新一线热点城市。新房虽然供应不足，但存量新房销售明显加快，部分项目减少折扣。进入二季度，市场快速回落，新房去化持续走低，二手房跌破 3000 套，即便是参考价政策调整，也未能在市场激起水花，深圳房地产市场再度陷入低迷。弱复苏行情下，市场分化仍存，节后反弹豪宅先行，刚需表现一般。从新房去化也可以看出，改善产品表现远好于刚需产品，刚需盘遇冷，上半年人才房的大规模推出也是影响因素之一，分流了大量刚需购买力，短期对商品房市场造成了较大的冲击。据深圳住建局数据显示，上半年第一批共 13 个人才房项目总计超 9500 套入市，摇号阶段认购就近6500 套，其中两房认购率近九成。人才房的热销大大挤压了商品房市场需求，进一步加速了市场下行。展望下半年，随着稳增长信号进一步释放，房地产市场需求的释放成为关键，以期扭转经济形势，稳定房地产市场预期。预计下半年房地产政策将继续向一线、新一线城市推进，深圳房地产政策也有继续放松的空间。1、宏观政策 一 经济发展 经济企稳回升 市场回暖明显 一季度国内生产总值 284997 亿元，按可比价格计算，同比增长 4.5%。分产业看，第一产业增加值 11575 亿元，同比增长 3.7%；第二产业增加值 107947 亿元，增长 3.3%；第三产业增加值165475 亿元，增长 5.4%。随着疫情管控放开，上半年经济复苏信号明显增强，各行业均取得不同程度的增长，服务业恢复显著。二季度 GDP 有望同比增长 7%以上，但主要原因在于去年同期的低基数，相较一季度，各主要指标已经回落，需求放缓、出口下滑是主因，稳增长面临较大压力。官方 PMI 先升后降 财新 PMI 稳中有升 6月官方 PMI 录得49.0，较上月上升0.2，扭转了连续三个月下降的趋势。2023年上半年，官方PMI 先升后降，一方面显示出疫情管控解除之后，市场压抑的需求短期得到强劲释放，促进了制造业的复苏；另一方面，经济动能后劲不足逐渐凸显，企业利润同比下降幅度较大，社会零售品销售总额增速放缓，房地产复苏势头减弱，后续仍需出台一系列稳增长政策。4.50%2011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q32023Q1GDP同比增长速度深圳中原研究中心49.051.7202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306官方制造业PMI财新制造业PMI荣枯线深圳中原研究中心 货币政策延续宽松 5 月末广义货币(M2)余额 282.05 万亿元，创近两年新高，同比增长 11.6%，较上期下降 0.8 个百分点，但仍持续高位运行。总体来看，货币政策层面延续宽松基调，由于去年同期受疫情影响，今年上半年信贷投资力度同比显著较强，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，叠加预防性储蓄规模的不断扩张以及财政支出力度弱于去年同期，难以支撑五月 M2 同比增速。LPR 下调 信贷宽松提振需求 6月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR），显示1年期 LPR 为3.55%，5年期以上 LPR 为4.2%，均比上期下调10个基点，是自去年八月份以后的首次下调。社融规模近期持续走弱，与之相反，住户存款不断走高，居民对未来收入和就业仍偏谨慎，消费和投资需求不如预期，不利于房地产市场长期健康发展。此次下调 LPR 利率，需求层面有利于降低首套房的置业成本，提振市场需求；供给层面有利于降低房企融资的成本，从而推动房地产市场良性稳定发展。282.0511.60%近两年近两年M2M2增速与增量增速与增量M2数量（万亿元）M2同比增长深圳中原研究中心4.20%202101202102202103202104202105202106202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306LPR走势图1Y5Y深圳中原研究中心 市场需求回暖 定金及预收款为第一大资金来源 上半年，随着疫情管控的解除，经济企稳回升的势头显现。虽然全国商品房销售面积仍为负增长，但较 2022 年上半年双位数下滑有不少改善，销售额增速扭负为正，部分缓解了开发商资金紧张局势。由于开发商资金面仍趋紧张和需求面增长乏力，开发商新增投资依然比较谨慎，且在二季度有加速下滑的态势。总体而言，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，下半年有望继续出台政策缓解开发商资金紧张局面，政策宽松预期持续。从全国房地产开发投资主要资金来源来看，定金及预收款为房企第一大资金来源，上半年月度占比持续上升；自筹资金占比位居第二，且有下滑的态势；房企资金个人按揭款来源取得较大增长，主要得益于上半年销售额增速由负转正。-0.9%8.4%2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2023.1-2月1-3月1-4月1-5月全国商品房销售面积与销售额增速全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速（同比）销售额增速深圳中原研究中心-7.2%2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2023.1-2月1-3月1-4月1-5月全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资增速深圳中原研究中心 .二 宏观调控 楼市政策延续宽松,政策密度有所放缓 据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数约200余次，同比去年下降约30%。楼市调控政策密度有所放缓。在调控时间上，一季度调控政策次数多于二季度，二季度政策力度减弱；在调控政策内容上，主要以公积金贷款放宽、购房补贴为主，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛，部分城市放开限购、限售政策；在调控城市分布上，一线城市依然比较谨慎，省会城市出台政策相对密集。年初，央行召开会议落实金融支持房地产 16 条措施、高层发话大力支持首套房购买，各地先后出台一系列政策支持首套房购买，在经济企稳回升的背景下，三月份市场成交量达到疫情松绑后的高位。二季度全国各地先后推广“二手房带押过户”政策、两部门发文降低交易中介费、央行时隔多月调整 LPR 利率等，进一步降低购房者的置业成本。整体来看，上半年楼-6.6%2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2023.1-2月1-3月1-4月1-5月房地产开发企业本年到位资金增速房地产开发企业本年到位资金增速深圳中原研究中心12.8%29.1%35.5%18.5%2021.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2022.1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2023.1-2月1-3月1-4月1-5月全国房地产开发投资主要资金来源占比国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款深圳中原研究中心 市政策延续宽松态势，因城施策支持刚性和改善性住房需求，但随着二季度成交量明显转弱，下半年楼市支持政策有望进一步加强。备注城市内容安徽省安徽：5月23日起支持提取住房公积金支付购房首付款合肥合肥：可申请提取本人及配偶账户内住房公积金支付购房首付款北京个人购买绿色建筑，公积金贷款额度或可上浮福州福州：住房公积金最高贷款额度调整至双职工80万元、单职工50万元福州福州推出5大公积金优化措施解决市民住房难题甘肃省甘肃调整住房公积金贷款存贷比 将从18倍上调至24倍兰州甘肃兰州：住房公积金个人贷款存贷比上调至24倍兰州购买住房提取住房公积金时限延长至3年潮州广东潮州：多孩家庭自住房公积金贷款最高限额可提高20%佛山佛山发布上调公积金贷款上限意见稿 单职工最高可贷50万元广州广州：二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%最高可贷130万元广州广州二孩及以上家庭首套房公积金贷款最高限额上浮30%梅州广东梅州：住房公积金贷款额最高至50万元 可按月提取公积金付房租韶关广东韶关：首套房公积金个人最高可贷35万 多孩家庭最高可贷80万元深圳深圳：单独申请公积金贷款最高额度50万元 共同申请最高额度90万元中山广东中山：多子女家庭住房公积金贷款额度可上浮30%南宁三孩家庭首套公积金贷款最高可贷110万元贵州省多子女家庭购买首套房最高贷款额可至80万元贵州省贵州：双缴存职工家庭购买首套房的最高贷款额可至80万元贵阳贵阳贵安：取消二手房公积金贷款房龄限制贵阳贵安新区首购房公积金贷款额度上浮20%支持既提又贷郑州河南调整公积金部分使用政策 在郑州购房最高贷款额度调整至100万长沙长沙：公积金可贷款额度提高为余额的16倍吉林吉林市：住房公积金最高贷款额提至70万元 存量房房龄延长至30年长春长春提高多孩家庭公积金首贷额度 三孩家庭最高上调20万元南京南京加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度苏州苏州上调住房公积金贷款倍数 多孩家庭首房首贷额度可上浮30%苏州可提取余额用作首付款 不影响后续贷款额度大连大连住房公积金使用征求意讲稿：多孩家庭首套最高可贷100万元大连大连：将出台公积金“双十条”措施 购新房支持公积金支付首付款济南济南：三孩家庭首套房公积金可贷100万元上海上海：多子女家庭公积金购房最高贷款限额上浮20%天津天津拟提高首套房公积金贷款额度 最高100万元西藏自治区西藏：适当提高住房公积金贷款最高额度 推行“公积金+商业”组合贷西藏自治区西藏：购买新建普通商品住宅贷款最高额度提至120万元乌鲁木齐乌鲁木齐：住房公积金贷款购买二手住房首付款比例降至20%杭州杭州临安：优化公积金支持政策 公积金贷款二套房首付比例不低40%杭州杭州：对多子女家庭住房公积金施行优惠政策 5月1日起施行杭州杭州钱塘区放宽限购：外地户籍只需1个月社保即可购房宁波宁波：全日制本科和硕士毕业生购房公积金贷款额度可上浮20%、30%公积金贷款放宽放松备注城市内容福州福州连江：延长人才就业购房补助期限至6月30日郑州郑州高新区：商品房契税缴纳符合条件可给予20%补贴南昌南昌安义县：购买新建商品房最高可获补贴款1万元南昌南昌红谷滩区出台新政 活动期购房可享受最高4万元补贴南昌南昌经开区：凡购买商品住宅和非住宅即发放购房现金南昌南昌红谷滩区发放购房补贴 最高补贴600元/平方米+1%契税辽宁省辽宁：鼓励二手房交易与新建商品房销售享受同等补贴支持政策沈阳全日制中专以上毕业生购房可享受全额契税补贴沈阳全日制中专以上毕业生购房可享全额契税补贴济南济南将发放5000万元置业消费券 每套网签合同对应1万元消费券陕西省陕西：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人予以退税优惠重庆2023重庆春交会：购房最高补贴10000元/套 契税补贴50%宁波宁波海曙区购房最高送18万消费券 可在指定商家买汽车、家电重庆重庆江北区：房交会期间购房契税50%补贴 以消费券形式发放杭州杭州临平区全域放宽限购：外地户籍只需1个月社保可购房河南省河南：取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策济南济南：限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后半年可再购1套南京南京市人才落户实施办法（修订稿）公开征求意见厦门厦门：符合条件的二孩及以上家庭可购第3套商品房武汉武汉：二环外是新房与二手房都不限购 二环以内仍执行限购政策武汉武汉发布楼市新政！非户籍限购区首套，购房资格可“容缺”深圳深汕合作区取消个人商品住房限购长沙长沙：符合条件人才落户并缴税后 可在限购区域获购房资格南宁建发房产与南宁部分银行合作推出接力贷产品 房贷年龄可延至100岁广东省住房政策向多子女家庭倾斜 可适当提高租房提取额度重庆重庆发布提高住房公积金贷款额度等27条房地产新政稳经济天津在津无房家庭首次公积金贷款还清后 仍可按首套房贷款惠州惠州惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例下调至20%长沙长沙个人首套房贷首付比降至30%其余市州首套20%郑州郑州荥阳：暂停执行住房限购政策 首套住房首付可降至20%东莞144平以上，首付降至2成青岛通知内容主要为调整青岛非限购区域购房首付比例等全国央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制沈阳辽宁沈阳：首套住房贷款利率下调至3.8%支持公寓类非住宅去库存厦门厦门房管局：限购限售政策近期已调整执行惠州广东惠州：商品住房限售年限由3年调整为1年认房不认贷佛山佛山停止个人住房查询的对外查询业务限售放松放松购房补贴限购放松购房支持首付比例降低房贷利率下降 深圳二手房“带押过户”实施，保障性住房供给增加 上半年，深圳房地产调控政策依然相对谨慎。在新房领域，加大公积金贷款支持力度，深汕合作区取消限购政策等。在二手房领域，推广“二手房带押过户”模式，降低交易成本；二手房参考价政策调整，但未能如预期般促进二手房市场回暖。保障性住房方面政策变动较大，主要有“十四五”期间增加 20 万套保障性租赁租房供给；取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增保障性租赁住房、共有产权房类型，让保障房惠及更多群体。总体而言，随着二季度市场成交量出现明显下滑，下半年深圳楼市调控政策有望进一步放松。时间事件重点内容2023/1/5 深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案发布深圳市住房和建设局等六部门联合发布深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案探索推广二手房带押过户模式。2023/2/21“十四五”深圳将推74万套保障性住房市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。2023/3/10深汕合作区取消个人商品住房限购调整主要涉及两方面：一是放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明；二是优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让，此前限售期为5年。2023/3/24深圳市住建局发布深圳市住房公积金贷款管理规定加大对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度。2023/4/6深圳市拟出台地价测算规则，取消安居房、人才房取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。2023/4/20深圳二手房参考价政策调整网传深圳二手房成交参考价将不作调整，银行核定房贷额度以网签备案价即实际成交价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。2023/5/10深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则（征求意见稿）意见提到，经济状况的核对内容包括核对对象的基础情况、可支配收入和财产。2023/5/19深圳保租房筹集管理新规发布：城中村收储合同不少于10年属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年；属于产权明晰的社会存量房屋，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于六年。2023年上半年深圳楼市重点事件汇总2023年上半年深圳楼市重点事件汇总 2、土地市场 一 土地供应 上半年深圳土地市场成交宗数较去年同期变化不大，居住用地面积供应大减，工业用地仍占据主导。在居住土地方面，受深圳湾超总地块影响，上半年楼面价大幅度上升；在区域分布上，龙岗区凭借12 宗地块遥遥领先其它区。土地转让面积大幅增加 根据深圳中原研究中心监测，2023 年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加 90.11%，成交金额同比增加 8.94%。相较于去年，今年深圳上半年成交土地 33 宗，与去年同期持平。工业用地成交 21 宗，占比 63.6%，均以底价成交；居住用地成交 7 宗，位居第二；其他用地成交 4 宗，商业用地成交 1 宗。1012314034727274533402116101771018531144201820192020202120222023H120182018年以来深圳土地出让年以来深圳土地出让宗数走势图宗数走势图居住用地工业用地商业用地其他145.51 249.80 335.46 537.67 468.94 297.03 449.26 697.01 1050.87 1119.54 954.99 280.25201820192020202120222023H120182018年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）土地成交金额（亿）二 居住用地分析 居住用地楼面价大幅上升 上半年合计出让 7 宗居住用地，较去年同期减少 1 宗；合计出让面积 15.2 万平，同比下降 52.5%。4 宗宅地封顶成交，2 宗底价成交，1 宗低溢价成交，整体溢价率为 12.2%，其中深超总地块刷新毛坯限价新纪录。在拿地主体上，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，合计取得 5 宗居住用地，其中深超总地块由中海地产以“125.32 亿+58500 万平自持租赁住房”取得；民企龙湖地产取得 2 宗居住用地，分别位于龙岗区、光明区。上半年宅地延续过往低供应态势，预计下半年宅地市场供应会大幅增长。工业用地,210.55,71%商业用地,0.61,0%居住用地,15.24,5%其他,70.63,24%2023年上半年深圳土地成交面积分布（万平）工业用地商业用地居住用地其他12105121211111211宝安区 光明区南山区 福田区 龙华区罗湖区 龙岗区 坪山区盐田区 大鹏区 深汕合作区2023年上半年深圳各区土地成交分布图工业用地居住用地商业用地其他面积 三 土地排行榜 中海地产获得上半年度单价“地王”称号 根据深圳中原研究中心的统计，2023 年中海地产以“125.32 亿+58500 平自持租赁住房”拿下南山沙河街道 T207-0060 宗地。该宗地位于深圳湾超级总部基地范畴。地块面积 3.63 万平方米，建筑面积 20.77 万平方米，建成后普通商品住房销售均价不得高于 133300 元/平方米（毛坯），刷新深圳住宅限价新纪录，且不再限定 70/90 的户型设置要求。除去 5.85 万平自持租赁住房面积，可售楼面价达 84017 元/平方米，位居 2021 年以来楼面价榜首。自 2021 年以来，楼面价前十中多集中于西部区域的南山、宝安区，合计占据八个，主要得益于区域可供地面积较多，片区配套逐渐完善，受到市场广泛关注。福田、罗湖等四区无商品房供应。2023年土拍多地块销售限价出现上调，龙华民治片区 A811-0347 地块限价 80500 元/平，高于周边新盘超核中心润府、中海珑悦理接近 8000 元/平。此外，宝安区、坪山区等多地块也出现销售限价上调的信息。15.228032.7土地面积（万平）楼面价（元/平）20172023年上半年住宅用地成交走势编号所在区片区成交人成交时间楼面均价T207-0060南山区华侨城中海地产2023/6/3084017A122-0372宝安区尖岗山佳兆业2021/5/1369967T102-0410南山区前海招商地产2022/8/459398T201-0157南山区前海天健2021/9/2853306A003-0434宝安区宝安中心区越秀地产2022/8/449922T201-0168南山区前海深业集团2021/11/2545358A104-0147宝安区碧海越秀地产2022/8/444719A806-0400龙华区民治中海地产2022/8/443332A012-0112宝安区尖岗山万科2022/4/2941364A818-0479龙华区民治联发集团2022/8/4402722021年至今楼面均价排行榜 2022021 1 年至今各区单价地王年至今各区单价地王 20212021 年至今各区总价地王年至今各区总价地王 编号所在地片区成交人成交时间均价上限T207-0060南山华侨城中海地产2023/6/30133300T102-0410南山前海招商地产2022/8/4107000K103-0016南山蛇口深圳地铁集团2021/11/2596100T201-0157南山前海天健2021/9/2892000T201-0168南山前海盐田人才安居、深业2021/11/2592000A003-0434宝安宝安中心区越秀地产2022/8/488600A012-0112宝安尖岗山万科、深圳人才安居2022/4/2987494A004-0175宝安新安鸿荣源2021/11/2585500A811-0347龙华民治深物业2023/6/3080500A811-0344龙华民治中海地产2021/9/28782002021年至今土地住房销售均价上限排行榜 深圳一二手住宅成交占比 2021 年之前，二手成交套数占比一直超过一手成交套数；2021 年二手房参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低，而新房住宅成交量虽然也在下滑，但下滑幅度小于二手房市场，至 2021 年一手成交超过二手。2023 年市场复苏，二手房市场恢复好于新房，二手房成交占比出现上升，且有超过一手住宅成交套数的趋势。3、深圳新房 2023 年上半年，随着疫情管控措施的解除，经济逐渐企稳回暖。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松，深汕合作区限购放开、公积金政策调整等。在供给层面，由于去年同期受疫情影响，楼市入市节奏放缓，今年上半年推售面积同比上涨 50.1%，开发商纷纷通过加快推盘节奏回笼资金。在需求层面，深圳新房市场先扬后抑，年初前期推迟的置业需求逐渐得到释放，金三迎来上半年的小阳春，进入二季度后，购房者置业信心下降，前期政策效果进一步减弱，外加人才房大量供给的冲击效应，住宅可售面积升至六年来新高，新房成交价格仅龙华区上涨，多区成交均价下滑超 10%，多数楼盘去化走低，仅一项目开盘售罄，七成楼盘开盘去化低于五成，新房市场内卷加剧，多数楼盘营销力度不断加大。整体来看，上半年新房市场成交量不如预期。一 新房供应分析 供应下滑 龙华成供应主力 2023 年上半年，新房供应量较 2022 年下半年出现小幅度下降，但较 2022 年上半年同期上升57.4%，主要原因是去年同期受疫情影响较大，新房入市速度较为缓慢。今年随着经济企稳回升，购房者置业信心增强，开发商预期相对乐观，纷纷通过加快入市节奏回笼资金。二季度新房住宅供应量多于一季度，一二月份受春节效应市场供应较小，金三银四月份供应相对密集，六月份新增供应量处于上半年之最。218.1333.2144.5129.682.4215.6105.6294.9171.0282.6101.3420.0159.6443.6164.0295.6258.1推售面积：万平深圳中原研究中心2015-2022h1新房住宅推售面积统计 中部区域供应增加，东部区域下滑明显。从各区推售面积占比来看，龙华区占比第一，主要是受益于良好的规划和基础设施的不断完善，龙华民治片区近年来土地供应较多，加上“十四五”规划中明确龙华中心被纳入深圳都市核心区，片区存在较大的旧改空间，未来一段时间仍存在较大的供应量；龙岗区占比第二，但环比下降 7.5%；宝安区占比第三，环比上升 10.3%。罗湖区、大鹏区上半年零供应。从推售面积来看，中部区域供应增加明显，尤其是龙华区；西部区域仅宝安区上升，其余两区均下降；东部区域除大鹏无变化，其余四区均下降。50.636.191.734.542.7939.8824.3410.5055.9254.5242.3458.47220722082209221022112212230123022303230423052306推售面积：万平深圳中原研究中心新房住宅批售及推售面积统计18.1%19.5%14.7%11.4%6.0%0.0%0.3%18.3%9.0%0.0%2.6%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕2023上半年各区推售面积占比22H122H223H1深圳中原研究中心 深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房开开盘项目 67 个，去年同期为 49 个，而去年下半年为 76 个；其中含住宅项目 63 个。在区域分布上，宝安区开盘项目数量最多，宝安、龙岗、龙华、光明区均超十个，罗湖、大鹏区无开盘。与去年同期相比，今年上半年各月份开盘数量较为平稳，五月份开盘数量相对较多。打新热降温 开盘去化整体走低 上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大，呈明显的中间高两端低特征。1 月受春节效应影响，市场入市项目较少，访客指数整体处于半年来低位。春节过后，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求得到释放，加上开发商加大折扣力度，市场迎来短暂的爆发，访客指数处于半年来高点。金三银四开发商加大推盘节奏，超核中心润府吸引大量客户到访，信义荔景御园开盘接近售罄；五月份过后，由于经济增长较为缓慢，购房者信心下降，楼盘间分化加剧，海德园 A 区开盘售罄，为今年首个日光盘，但多数楼盘去化表现不佳，库存升至六年来高位。44.548.036.128.114.80.00.844.922.20.06.5宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕2023上半年各区推售面积22H122H223H1深圳中原研究中心81431122128191012157314131614每月开盘项目数量走势每月开盘项目数量走势深圳中原研究中心 从开盘销售率看，打新热降温，新盘去化整体走低。上半年上市的 63 个新房住宅项目中，仅 1 个项目开盘售罄，较去年同期减少 2 个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。二 新房成交分析 成交量仍显低迷 多区价格下降 2023 年上半年，新房住宅成交套数同比上升 0.5%，环比下滑 11.5%；住宅成交面积同比下滑2.9%，环比下滑 10.2%。整体来看，由于去年上半年受疫情困扰，市场一度陷入低谷，整体基数较低；今年随着疫情管控解除，但新房住宅成交量并没有出现较大修复，新房住宅成交量表现不如预期。从月度走势看，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求逐渐得到释放，一至四月成交量逐月递增。1(Jan)4(Jan)8(Feb)11(Mar)14(Apr)18（May)21（May)24（Jun)27（Jul)30（Jul)33（Aug)36（Sep)39(Sep)42(Oct)45(Nov)48(Nov)51(Dec)2(Jan)6(Feb)9(Feb)12(mar)15(Apr)19(May)22(May)25（Jun)20222023深圳中原新盘访客指数深圳中原研究中心1(Jan)4(Jan)7(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19（May)22（May)25（Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec)3(Jan)6(Feb)9(Feb)12(mar)15(Apr)18(May)21(May)24（Jun)20222023深圳一手住宅周均开盘销售率推售套数开盘销售率2022年去化均值 五月份过后，购房者观望情绪加重，加上经济恢复较预期缓慢，新盘访客量持续下滑，多数楼盘去化较低，市场需求后劲不足显现。2023 年上半年，多区新房住宅成交价格出现下降，主要原因是开发商以价换量，加大营销力度从而推动楼盘销售，多数新盘开出九折优惠吸引顾客，甚至市场一度出现“0 首付”、“低首付”购房传闻。得益于良好的区位和不断完善的基础配套，龙华区新房住宅受到市场青睐，价格同比上涨近7 个点，成为上半年唯一价格上涨的区。12804165921768120203167272865726140262771612618315162092018h12018h22019h12019h22020h12020h22021h12021h22022h12022h22023h1成交套数成交面积2018年以来新房住宅半年度成交走势深圳中原研究中心39.120.530.729.318.532.734.827.137.033.225.926.716.122.132.735.128.631.4220122032205220722092211230123032305成交面积(万平)成交套数深圳中原研究中心新房住宅成交面积及套数统计 六区成交上升 龙岗增长最快 从各区新房住宅成交情况来看，六区成交量上升，五区成交量下跌。西部区域仅宝安区成交量上升，南山区下滑幅度较大；中部区域福田区受益于楼盘销售状况相对理想，加上去年同期成交量基数相对较低等因素，成交量增长较快，而罗湖区上半年无新增供应，成交量大幅度下滑；东部区域楼盘折扣力度大、开发商促销相对积极，龙岗区上半年新增供应量位居全市第二，带动成交量大幅上升，深汕合作区、坪山区增长速度也较快，大鹏、盐田区负增长。从各区成交面积占比走势看，龙华、宝安、龙岗区位居前三，大鹏、盐田区占比相对较小，其中龙华区占比提升较大，南山区占比下滑较大。从区域分布来看，西部依然是市场关注度最高的区域，其次是东部区域。三 区域成交分析 民治位居第一 TOP5 片区成交价均下跌 2023 年上半年，民治片区住宅成交占比跃居第一，超越近几年始终占据榜首的光明片区。一方面是上半年供应增加较为明显，累计有 8 项目取证入市；另一方面部分楼盘销售较好，超核中心润府占据上半年成交量榜首，鸿荣源博誉府也进入上半年楼盘销售前十。光明片区位居第二，得益于新区产业规划佳，基础设施配套逐步完善，上车门槛低，性价比上升，市场前景被普遍看好。坪山片区随着地铁网络进一步完善，市场关注度逐渐上升，成交量增加明显。深圳新房住宅成交占比 TOP5 片区 排名 2021 年 2022 年 2023H1 片区 占比 片区 占比 片区 占比 1 光明 13.40%光明 16.65%民治 12.75%2 坪山 12.50%龙岗中心城 8.18%光明 9.97%3 沙井 6.40%民治 6.76%坪山 7.19%4 深汕 5.80%前海 6.03%沙井 6.15%5 松岗 5.00%科技园 5.55%龙岗中心城 5.00%19.7%20.3%12.8%4.6%7.0%3.6%1.1%17.6%8.0%0.6%4.8%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕区域成交面积占比趋势图22H122H223H1深圳中原研究中心2020202120222023H1民治光明坪山沙井龙岗中心城深圳中原研究中心深圳新房住宅TOP5片区成交均价走 四 新房成交结构分析 新房整体降价 从价格段成交看，高价楼盘占比持续减少，相反，低价楼盘占比持续增加。10 万以上楼盘占比环比下降了 7.6%，在所有价格段中下滑幅度最大，主要集中于安托山、前海一带，此价格段内销量较高的楼盘有海德园 A 区、深铁懿府、万科臻湾悦；8-10 万楼盘占比环比下降了 0.6%，此价格段内销量较高的的楼盘有天健悦湾府项目；6-8 万楼盘占比环比上了 7.2%，占比提升显著，此价格段内销量较高的的楼盘有超核中心润府、鸿荣源博誉府；4 万以下楼盘占比环比上升 2.9%，主要分布于龙岗、坪山、深汕区域，此价格段内销量较高的的楼盘有半山润府、中海寰宇珑宸花园项目。31.82%28.39%19.97%12.18%9.29%13.80%16.7%43.84%49.74%52.57%44.89%39.70%45.33%43.3%8.44%14.53%7.31%11.00%16.12%17.38%24.6%12.16%6.74%11.61%17.60%8.70%9.34%8.8%3.74%0.60%8.54%14.33%26.18%14.16%6.6%2020h12020h22021H12021H22022H12022H22023H1深圳新房价格段成交占比半年度走势10万以上8-10万6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心14.7%44.1%20.9%8.5%11.6%深圳新房价格段成交占比月度走势10万以上8-10万6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心 改善型户型占据主导 从面积段成交看，改善型户型占比上升，大户型提升显著。上半年，大户型占比环比上升了 1.0%，主要是深铁懿府、溪山美地园项目；90-144 平户型占比下降了 0.5%，仍占据各面积段第一；90平以下户型占比不足四成