万科工程项目管理5步法.pdf

工程项目管理5步法工程项目管理5步法流程的阶段划分流程的阶段划分洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划完工与移交项目验收交付准备资料整理完工与移交项目验收交付准备资料整理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理维修与服务维修与服务维修管理项目后评估纠正提高维修与服务维修与服务维修管理项目后评估纠正提高公司战略公司战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目项目交付风险控制交付风险控制项目开盘风险项目开盘风险风险管理计划风险分析风险应对计划风险管理计划风险分析风险应对计划项目风险管理项目风险管理供方评估供方评估供方管理供方管理材料验收材料验收采购策划采购策划采购模式采购模式项目采购管理项目采购管理团队建设团队建设组织计划人员获取组织计划人员获取组织建立人员分工与岗位组织建立人员分工与岗位项目组织管理项目组织管理管理收尾维修管理管理收尾维修管理模拟验收模拟验收质量标准过程控制对监理管理质量标准过程控制对监理管理质量策划书质量策划书质量文化质量目标确定分解工作质量文化质量目标确定分解工作项目质量管理项目质量管理9大部分控制现场签证管理施工过程成本9大部分控制现场签证管理施工过程成本资源计划费用估算费用预算分配资源计划费用估算费用预算分配确定目标成本确定目标成本项目成本管理项目成本管理项目状况汇报项目状况汇报计划管理五申合理工期总体变更控制计划管理五申合理工期总体变更控制计划管理三令均好中加速质量与进度关系项目计划编制计划管理三令均好中加速质量与进度关系项目计划编制描述项目工作分解三级计划管理描述项目工作分解三级计划管理项目计划管理项目计划管理任务验收范围变更控制任务验收范围变更控制工作范围计划工作范围定义工作范围计划工作范围定义项目定位项目定位工程范围管理工程范围管理维修与服务维修与服务完工与移交完工与移交现场与控制现场与控制策划与评估策划与评估洞察预定义洞察预定义过程组知识领域过程组知识领域流程的阶段划分流程的阶段划分洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划完工与移交?项目验收?交付准备?资料整理完工与移交?项目验收?交付准备?资料整理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高维修与服务维修管理项目后评估纠正提高What Why How How much Who When What if If else How to start How is doing What must How to improve 流程的阶段划分流程的阶段划分洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划完工与移交?项目验收?交付准备?资料整理完工与移交?项目验收?交付准备?资料整理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理现场与控制开始实施监督项目修改项目供方管理维修与服务维修管理项目后评估纠正提高维修与服务维修管理项目后评估纠正提高项目管理讨论三种颜色三种颜色三种颜色三种颜色项目定义项目定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构回答两个关键问题回答两个关键问题1、你应该做它吗？、你应该做它吗？期望获得的利益抵得上预计付出的成本吗2、你能作它吗？、你能作它吗？你的项目技术上可行吗？所需要的资源能够获得吗？（任务、时间、费用）案例：文件打印任务10分钟把一份20000页的文件打印出来。阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求成功项目的捷径？成功项目的捷径？冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获冬天计划、春天播种、夏天耕耘、秋天收获项目定义项目定义洞察与定义洞察与定义?分析环境分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求阐明一个项目要达到的目的和要求公司对该项目的期望和要求公司对该项目的期望和要求1、对公司形象的贡献？、对公司形象的贡献？2、对公司利润的贡献、对公司利润的贡献3、供方和原材料的情况内部资源的分析、供方和原材料的情况内部资源的分析1、人员、人员2、团队与管理、团队与管理描述项目描述项目?这是一个什么项目?为什么做?什么时候结束?费用会是多少用一个陈述语句描述：用一个陈述语句描述：目标、时间和费用（可选）目标、时间和费用（可选）明确项目的目标和范围明确项目的目标和范围明确项目的目标和范围明确项目的目标和范围描述项目的好处：描述项目的好处：明确焦点取得时间、费用、任务三要素的平衡描述项目的好处：描述项目的好处：明确焦点取得时间、费用、任务三要素的平衡案例：总部搬家（举例）案例：总部搬家（举例）洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目描述项目?制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目描述项目?制定目标?分解工作结构制定项目目标制定项目目标?项目结束时，要取得什么结果？?必须满足什么要求？?什么时候结束？?如何知道每个目标是否达到?项目结束时，要取得什么结果？?必须满足什么要求？?什么时候结束？?如何知道每个目标是否达到制定目标的原则制定目标的原则？明确项目的结果和衡量项目成功的标准明确项目的结果和衡量项目成功的标准明确项目的结果和衡量项目成功的标准明确项目的结果和衡量项目成功的标准?SMART原则?更少就是更多?目标是可控制的?确定所有目标?SMART原则?更少就是更多?目标是可控制的?确定所有目标案例：总部搬家（举例）案例：总部搬家（举例）洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构制定项目目标制定项目目标SMARTSMART原则？原则？原则？原则？案例：总部搬家（举例）案例：总部搬家（举例）案例：总部搬家（举例）案例：总部搬家（举例）?Specific 特定、特指?Measurable 可量化的?Agree 达成共识的?Realistic 实实在在的?Time 时间?Specific 特定、特指?Measurable 可量化的?Agree 达成共识的?Realistic 实实在在的?Time 时间洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构制定项目目标制定项目目标领导和项目成员认同项目非常重要领导和项目成员认同项目非常重要领导和项目成员认同项目非常重要领导和项目成员认同项目非常重要领导认同领导认同：你感到有信心，真正实现项目的成功成员认同成员认同：人们会尽力工作，你有实现项目的最大可能性领导认同领导认同：你感到有信心，真正实现项目的成功成员认同成员认同：人们会尽力工作，你有实现项目的最大可能性问题：如何使大家认同项目？提供收集信息取得理解、消除误会采取行动提供收集信息取得理解、消除误会采取行动案例：工程例会？案例：工程例会？案例：工程例会？案例：工程例会？洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标制定目标?分解工作结构分解工作结构分解工作结构?通过这个项目，我们需要完成什么？?包括什么工作？?各项工作的主要分支是什么？用图表或目录形式表示工作结构（用图表或目录形式表示工作结构（3种）确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系确定具体要完成的工作，显示主要工作和次要工作的关系（WBSWBS）1.你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？2.你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握他会清楚要做什么吗？1.你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？2.你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？3.如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握他会清楚要做什么吗？案例：拼图游戏案例：拼图游戏工作分解的三个关键问题：工作分解的三个关键问题：WBSWBS洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构分解工作结构洞察与定义洞察与定义洞察与定义洞察与定义?分析环境?描述项目?制定目标?分解工作结构分解工作结构核算资源的要素核算资源的要素?需要什么样的知识和技能?需要什么样的设备?应有什么样的材料?需要什么特殊资源?确认资源类型，计算总数和费用确认资源类型，计算总数和费用确认资源类型，计算总数和费用确认资源类型，计算总数和费用确定资源需求，帮助今后分配职责确定资源需求，帮助今后分配职责确定资源需求，帮助今后分配职责确定资源需求，帮助今后分配职责案例：人力资源一票否决制案例：人力资源一票否决制策划与评估?核算资源成本核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估?核算资源成本核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划采用的方法：采用的方法：1、目标成本管理、采购管理、目标成本管理、采购管理2、现场签证管理、现场签证管理3、设计变更管理、设计变更管理4、动态成本控制、动态成本控制计划阶段计划阶段分配职责并落实工作日程分配职责并落实工作日程分配职责并落实工作日程分配职责并落实工作日程避免将来可能出现的问题保护项目的价值保护项目的价值策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划采用的方法：采用的方法：1、组织架构、组织架构2、岗位职责、岗位职责3、专业集成、专业集成4、部门协调会议、部门协调会议案例：使别人愿意共同努力的方法？案例：使别人愿意共同努力的方法？分配职责分配职责?参考资源需求表?谁拥有完成工作所需的资源？?谁拥有完成工作所需的信息？?需要什么特殊资源?我们需要谁的承诺？分配职责，落实所有工作的负责人分配职责，落实所有工作的负责人分配职责，落实所有工作的负责人分配职责，落实所有工作的负责人?多人参与时，标出主要责任人；?谈判协商，取得参与人员的承诺。列出参加工作的人员及其职责列出参加工作的人员及其职责策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划需要了解：需要了解：图片说明：一伙外国人外出狩猎、野炊谁带了小圆面包？计划阶段计划阶段?unwariness不清楚，占70?unable能力不够，占20?unwilling不愿意，占10参与人员未能完成工作的原因（参与人员未能完成工作的原因（参与人员未能完成工作的原因（参与人员未能完成工作的原因（3U3U原则）原则）原则）原则）完整的项目成员列表不要忽略潜在成员注意的问题注意的问题注意的问题注意的问题如何得到成员的承诺如何得到成员的承诺如何得到成员的承诺如何得到成员的承诺参与授权案例：万科的案例：万科的案例：万科的案例：万科的POMPOM策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责分配职责?落实工作日程?控制风险?过程控制策划计划阶段计划阶段确定工作顺序的原则：确定工作顺序的原则：1、参考工作分解图2、确定工作顺序3、估计每项工作所需的日里时间。4、画出网络图确定工作顺序：以便排工作确定工作顺序：以便排工作确定工作顺序：以便排工作确定工作顺序：以便排工作策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程落实工作日程?控制风险?过程控制策划策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程落实工作日程?控制风险?过程控制策划?因果关系?最佳实践方法。（举例：如何烫衣服，先领子背后、衣绣、背、前）?当资源短缺时，先来后到。?客户驱动如果时间不够，向上四汇报。经理不应承担的压力,时间的四个象限三级计划管理五个为发展商服务的计划时间的四个象限三级计划管理五个为发展商服务的计划计划阶段计划阶段控制风险与创造机遇控制风险与创造机遇?风险形成的原因：?风险f(持续时间、计划与开始的间隔、成员、经验、技术和工作流程）?无用的风险管理：鸵鸟法、祈祷法、否认法风险管理风险管理识别可能的风险因素评估风险因素对项目的影响风险的控制的管理?将风险发生的可能性降低到最小?制定应急方案?购买保险管理方法管理方法策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险控制风险?过程控制策划策划与评估策划与评估?核算资源成本?分配职责?落实工作日程?控制风险控制风险?过程控制策划工程项目风险管理编制风险管理策划书编制工程策划书工程项目风险管理编制风险管理策划书编制工程策划书营造良好的工作环境营造良好的工作环境营造良好的工作环境营造良好的工作环境有效的工作环境（万科和中海的区别）有效的工作环境（万科和中海的区别）?建立明确的表现评价体系建立明确的表现评价体系保持并促进工作表现保持并促进工作表现保持并促进工作表现保持并促进工作表现项目管理讨论管理讨论管理讨论项目经理的素质项目经理的素质1.善于激励人2.突出个性3.化复杂为简单项目经理的价值项目经理的价值项目管理讨论项目管理讨论澄清和解决问题澄清和解决问题澄清和解决问题澄清和解决问题营造良好的工作环境（站着开项目例会）营造良好的工作环境（站着开项目例会）?与人沟通的技巧?塑造自我形象项目管理讨论善待客户从善待员工做起员工的敬业度项目管理中难度最大的是下列哪一项？项目管理中难度最大的是下列哪一项？项目管理中难度最大的是下列哪一项？项目管理中难度最大的是下列哪一项？1.风险2.时间3.成本控制4.质量控制5、人力资源题目题目10：与人沟通的技巧与人沟通的技巧如何做一个与人沟通的高手如何做一个与人沟通的高手?你会提问吗?（jonne和sile的故事）?你会倾听吗?你会表达意见吗?你会激励别人吗?（英国首相竞选、三明治原则）?你会主持会议吗?有效的帮助我们实现目标有效的帮助我们实现目标有效的帮助我们实现目标有效的帮助我们实现目标项目管理讨论项目计划的编制的项目计划的编制的8各部分各部分1.项目描述2.项目目标（验收计划）3.工作分解图4.项目成本预算表5.项目工作职责和负责人6.项目关键路径图7.项目进展图（甘特图）风险控制和创造机遇计划8.风险控制和创造机遇计划例：提高工程维修质量的计划编制计划编制计划失败的项目经理失败的项目经理失败的项目经理失败的项目经理计划性差质量无保证超出预算拖延进度眼睁睁看着风险变成了现实而无所作为团队无凝聚力，矛盾无法解决客户用户关系不好滥用浪费资源小组部门间配合、协调不好小组部门间配合、协调不好不能争取到上级支持不能争取到上级支持项目文档不规范项目文档不规范实施阶段实施阶段控制循环的控制循环的控制循环的控制循环的4 4个步骤个步骤个步骤个步骤?计划将来的进展?对照计划检测实际的进展情况?计算偏差并预测产出的结果?采取行动克服偏差现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目?供方管理现场与控制现场与控制现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目?供方管理控制的核心工作控制的核心工作控制的核心工作控制的核心工作?三重加一是控制永恒的话题开始实施开始实施战前动员会的要素战前动员会的要素?“战”前动员会?明确项目目标?建立工作合作的基本规则?审阅项目任务分配?重申行为期望和工作表现的要求好的开始是成功的一半好的开始是成功的一半以明确的行动为标准按时开工以明确的行动为标准按时开工以明确的行动为标准按时开工以明确的行动为标准按时开工价值观：没有功劳就没有苦劳价值观：没有功劳就没有苦劳价值观：没有功劳就没有苦劳价值观：没有功劳就没有苦劳现场与控制?开始实施开始实施?监督项目?修改项目?供方管理现场与控制?开始实施开始实施开始实施开始实施?监督项目?修改项目?供方管理机长问：我怎么看见了山羊？计划、执行、控制计划、执行、控制计划、执行、控制计划、执行、控制控制控制计划计划指导任务执行调整任务的执行指导任务执行调整任务的执行调整项目计划大管理模式！对每一个项目或任务都关注：如何做好它的计划、执行和控制大管理模式！对每一个项目或任务都关注：如何做好它的计划、执行和控制执行执行评估、衡量评估、衡量项目的总体过程项目的总体过程监督项目监督项目?目标?工作进展（对照甘特图）?资源利用和费用?人员工作表现（随时沟通）提前明确检查的形式和内容以及时间和人员提前明确检查的形式和内容以及时间和人员保证项目在正常的轨道上运行保证项目在正常的轨道上运行保证项目在正常的轨道上运行保证项目在正常的轨道上运行现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目监督项目?修改项目?供方管理现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目监督项目监督项目监督项目?修改项目?供方管理监督项目监督项目里程碑的表明里程碑的表明里程碑的表明里程碑的表明?一项主要工作的完成?一个子项目的开始或结束里程碑，在此处检查里程碑，在此处检查里程碑，在此处检查里程碑，在此处检查现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目监督项目?修改项目?供方管理现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目监督项目监督项目监督项目?修改项目?供方管理万科常用的监控措施万科常用的监控措施1.现场巡查2.项目内部周例会3.项目周例会4.专项工程例会5.公司领导巡查6.公司内部检查和评比7.集团检查8.开盘检查9.模拟验收10.专项检查11.正式阶段评审12.集团审计法务部审计监督措施监督措施常用的现场管理表格常用的现场管理表格（见涉及资料目录）（见涉及资料目录）修改项目修改项目?变化是“硬”道理?冷静分析变化?分析和确认“影响”?申报并批准“应变”对风险、机会或目标的变化作出反映对风险、机会或目标的变化作出反映对风险、机会或目标的变化作出反映找到对风险、机会或目标的变化作出反映找到“变化变化”会影响到项目中最早的步骤调整并修改计划会影响到项目中最早的步骤调整并修改计划现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目修改项目?供方管理现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目修改项目修改项目修改项目?供方管理供方管理供方管理?双赢?战略合作项目验收项目验收项目验收项目验收,总结经验教训总结经验教训总结经验教训总结经验教训现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目?供方管理供方管理现场与控制现场与控制?开始实施?监督项目?修改项目?供方管理供方管理供方管理供方管理常用的控制方法：常用的控制方法：1.现场配合通知现场配合通知2.几个工序控制表（浇筑令、场地移交）几个工序控制表（浇筑令、场地移交）3.依照合同罚款依照合同罚款4.完工验收完工验收5.工程结算的控制工程结算的控制项目验收项目验收?完成工作?把产品移交给客户?获取收益?解散团队?检查回顾进展项目验收项目验收项目验收项目验收,总结经验教训总结经验教训总结经验教训总结经验教训完工与移交完工与移交项目验收项目验收交付准备资料整理完工与移交完工与移交项目验收项目验收交付准备资料整理有效的验收关键需要有效的验收关键需要有效的验收关键需要有效的验收关键需要常用的控制方法：常用的控制方法：1.模拟验收模拟验收2.入伙前检查入伙前检查3.房屋移交房屋移交4.开荒计划开荒计划5.房屋交付房屋交付资料整理资料整理?项目文档?经验和案例项目验收项目验收项目验收项目验收,总结经验教训总结经验教训总结经验教训总结经验教训完工与移交完工与移交项目验收交付准备资料整理资料整理完工与移交完工与移交项目验收交付准备资料整理资料整理资料移交资料移交资料移交资料移交常用的控制方法：常用的控制方法：1.文件管理文件管理2.档案管理档案管理项目验收项目验收?维修的组织?维修技术?维修承诺?维修标准?维修平台用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量维修与服务维修与服务维修维修后评估纠正与预防维修与服务维修与服务维修维修后评估纠正与预防维修的流程和标准维修的流程和标准维修的流程和标准维修的流程和标准后评估后评估?设计评估?工程质量评估?成本评估?客户使用评估用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量用效率和效果改善工程质量Dont re-invent the wheel维修与服务维修与服务维修后评估后评估纠正与预防维修与服务维修与服务维修后评估后评估纠正与预防评估的内容评估的内容评估的内容评估的内容客户手册客户手册?设计师的客户手册?工程师的客户手册?产品缺陷预防手册避免问题第避免问题第避免问题第避免问题第2 2次发生次发生次发生次发生维修与服务维修与服务维修后评估纠正与预防纠正与预防维修与服务维修与服务维修后评估纠正与预防纠正与预防客户手册客户手册客户手册客户手册项目成功的十个要素（摘自项目成功的十个要素（摘自KT公司的调查报告）公司的调查报告）1.项目小组承诺成功2.准确的项目费用估算3.项目小组的实施能力4.资金保证5.有效的项目计划和控制6.在项目开始时，将困难减少到最小的程度7.项目的任务导向和社会导向明确8.在项目实施过程中，没有官僚主义的作风9.项目经理用足够的时间身临现场参与和监督10.对项目的成功有明确的考核目标领导承诺、参与领导承诺、参与成本核算，能算多细算多细成本核算，能算多细算多细分配职责，分配职责，3U原则原则3要素及双向承诺要素及双向承诺山羊的故事山羊的故事风险分析风险分析SMART原则原则创造环境的创造环境的5个要素个要素项目经理的素质项目经理的素质SMART原则原则使人们负责的十种方法使人们负责的十种方法1.让真正拥有职权的人参加2.具体说明最终结果、时间框架、期望的努力水平3.得到承诺4.书面落实5.强调任务的紧急性和重要性6.告诉他人此人作出的承诺7.协商通过一份计划来监控此人的工作8.监控此人工作9.总要感谢好的成绩10.要像拥有职权那样行事成为出色项目经理的十种技巧成为出色项目经理的十种技巧（摘自（摘自KT公司的调查报告）公司的调查报告）1.做一个经常问“为什么”的人2.做一个“能做”的人3.不要假设4.说你想表达的，表达你想说的5.把人视为盟友，而不是对手6.尊重其他人7.着眼“大局”8.考虑细节9.感谢好的成绩10.同时成为管理者和领导者万科工程管理制度总览万科工程管理制度总览THANKSTHANKS