中原-深圳三湘东填海区项目产品户型定位案.ppt

,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,我只愿面朝大海，,春暖花开！,三湘东填海区项目产品户型定位案,户型规划推导,分析点,:,深圳典型高端住宅区分析,对片区潜在竞争项目进行分析,三级市场的成交和需求分析,本项目自身条件的研究,客户群体研究,目的,:,最终推导出面积比例和面积建议,意向基本面积,区间和比例,研判思路,区域,看点,项目,定性,深圳典型高端住宅区分析,区域特点 蛇口,/,红树林,/,华侨城,/,香蜜湖,代表案例,:,依照片区影响力和地产发展年限选取,1-4,案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的,面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的,面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的,面积区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积,区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的,面积比例和面积区间,策略基本面积,区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正,面积比例,推导过程,分析过程,:,通过同质片区基本同类项目进行整体分析,;,考虑年限的变化特征,寻找之间的规律,;,选取,03-06,年,，,同质片区,的共,19,个典型项目进行分析,;,目的要求,:,由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型,区间和比例,;,数据来源,:,中原深港研究中心,/,中原三级市场数据库,1,:,样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,19,个,3,年,深圳关内高端住宅项目,片区,:,蛇口,/,华侨城,/,红树林,/,香蜜湖,同质片区,03-06,年,已,/,在,/,近期销售,项目分析,选取案例四大片区,:,蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖,以及本项目所在的片区,片区,/,项目,03,年已售项目,04,年已售项目,05,年已售项目,06,年发售项目,蛇口片区,兰溪谷,半岛城邦,1,期,花园城,3,期,2,号,华侨城片区,红树东方,天鹅堡,2,期,红树林片区,中信红树湾,1,期,中信红树湾,2,期,御景东方,(,在,),浅水湾,(,在,),香蜜湖片区,水榭花都,2,期,国际公馆,1,期,熙园,香域中央,国际公馆,2,期,水榭花都,3,期,本片区,天骄华庭,海月,3,期,后海花半里,(,在,),东海湾豪园,(10,月,),1.03-06,年面积和比例统计,03,年,04,年,05,年,06,年,项目,二房,三房,四房,五房,复式,水榭花都,2,期,121-130,占,25%,171-203,占,75%,中旅国际公馆,1,期,94,占,4%,116-164,占,50%,165-185,占,39%,185,以上 占,7%,熙 园,125,161,占,41.8,1,77-203,占,32.9%,215-330,占,9%,209-244,16.3%(,跃,),红树东方,103-125,占,29%,155-220,占,69%,267-276,占,1.2%,天骄华庭,43,占,17%,120,占,23%,150,占,53%,225,占,6%,320,占,2%,中信红树湾,1,期,91-98,占,15.4%,154-173,占,35%,164-266,占,44%,主力,160-170,，,202-208,270379,占,5.6%,兰溪谷,1,期,123,133,占,17,140,180,占,25,190320,占,8%,香域中央,130,160,占,18,167,209,占,52,190,220,占,27,230-260,占,20,招商海月,3,期,114-128,占,42%,136-152,占,45%,210,占,11%,230,占,2%,水榭花都,3,期,147-166,占,22,190-204,占,71,270-308,占,6,中旅国际公馆,2,期,105-127,占,51%,153-187,占,49%,主力,120-127,主力,150-160,天鹅堡,2,期,2,区,150,以上占,10%,160,180,占,70%,占,20%,中信红树湾,2,期,144-193,占,38%,176-255,占,57%,主力,220-250,289-458,占,5%,花园城,3,期,2,号地,50-70,占,15%,98120,占,35%,主力,110,140-170,，占,45%,主力,160-170,210,占,5%,半岛城邦,1,期,77-87,占,21%,101-136,占,41%,主力,122-136,147218,占,35%,主力,147-164,220,260,占,3%,御景东方,119,占,17%,149-235,占,83%,主力,149-151,186-197,225-235,后海花半里,70,75,占,24%,81,124,占,76%,主力,110-124,浅水湾,157-280,占,100%,主力,160-190,东海湾豪园项目,90-100,占,35%,140-160,占,60%,200,以上占,5%,通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现,三房、四房,户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，,五房,比例明显较大。,由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的,三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析,，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。,中信红树湾,1,期,半岛城邦,1,期,约,15,2,期,现象一：参考项目一期有，二期均没有。,半岛城邦,1,期 两房北向无海景，均价约,8300,元,/,，整体均价约,11000,元,/,；,后海花半里，高层两房均价,约,9100,元,/,，小高层三房均价约,11500,元,/;,现象,二,：,现象三：,0,关于两房,现象四：,与项目所在片区同质片区，,03-06,年推出的高档项目，设,2,房的项目仅有,1/3,，且供应的,2,房总量仅为,4.42,。,关于两房,结论：,综合以上现象可以发现：,高档次住宅项目，普遍不设置两房，,即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；,一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均,取消了一期中的两房以提升项目的整体档次,；,两房在项目中的,单价,由于位置、总价的关系，,普遍低于大户型,；,片区中,容积率偏低，规模较大的项目,，普遍都不设置两房单位。,03-06,年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；,五房（含复式）比例则呈略上升趋势。,据此,线性趋势预测,，,07,年,本项目可以参考主力房型比例为,三房约为,34,左右，四房约为,58,左右，五房约为,8,左右,;,2.,整体三房、四房供应比例分析（新）,03,年下旬至今，,各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势,;,我们的研究将从这些区间中研究,03-06,年面积区间的畅销段,;,3.,各户型基本面积区间分析,单位,03,年,04,年,05,年,06,年,1-5,月,(),上限,130,220,360,173,266,326,193,255,384,136,280,378,下限,103,150,219,95,136,230,105,153,236,81,140,254,弹性区间,27,70,141,78,130,96,88,102,148,55,140,124,户型,三房,四房,五房,三房,四房,五房,三房,四房,五房,三房,四房,五房,含复式,含复式,含复式,含复式,四房,03,年,04,年,05,年,06,年,120-130,154-173,、,114-128,、,89-93,145-165,110-125,170-200,136-152,，,160-170,，,202-208,150-180,，,190-204,，,220-250,140-170,，,190-220,三房,选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目,三房户型区间设置在,110,125,、,130-150,之间；,四房户型区间设置在,170,185,、,200,220,之间；,五房户型区间设置在,250-320,之间；,结论：,4.03-06,各户型畅销区间分析,五房含复式,230-280,227-276,、,267-334,268-320,初步推导户型面积和比例,结论一,:,说明,:,以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值,;,在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例,;,由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例,;,接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例,;,三房,四房,五房含复式,面积,区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,面积,比例,32-36,55-61,5-11,意向基本面积,区间和比例,研判思路,区域,看点,项目,定性,深圳典型高端住宅区分析,区域特点 蛇口,/,红树林,/,华侨城,/,香蜜湖,代表案例,:,依照片区影响力和地产发展年限选取,1-4,案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的,面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的,面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的,面积区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积,区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的,面积比例和面积区间,策略基本面积,区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正,面积比例,分析过程,:,通过同质片区潜在竞争项目进行分析,;,选取,06,年,-07,年的共,4,个项目进行分析,;,目的要求,:,规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型,由潜在项目的竞争分析对初步推导的,面积比例,进行修正,;,数据来源,:,中原深港研究中心,/,中原三级市场数据库,推导过程,2,:,选取案例来自蛇口以及本项目所在片区,同质片区,07,年,潜在竞争项目,分析,片区,/,项目,06-07,年发售项目,蛇口片区,半岛城邦,2,期,本片区,宝能项目,皇庭项目,海月,4,期,本,案,半岛城邦,2,期,海月,4,期,宝能,项目,皇庭项目,1.07,年潜在竞争项目面积和比例统计,项目,一房,二房,三房,四房,五房含复式,招商海月,4,期,40-50,(1,房公寓,),-,110,120,160-165,225-320,约,500,套,17%,约,85,套,-,25%,约,125,套,50%,约,250,套,8%,约,40,套,宝能项目,-,75-85,100-135,140-187,225-270,约,1013,套,-,15%,约,151,套,48%,约,466,套,32%,约,334,套,5%,约,53,套,半岛城邦,2,期,-,-,125-160,180-250,300,约,900,套,-,-,40%,约,360,套,50%,约,440,套,10%,约,90,套,皇庭项目,-,-,120-130,140-150,-,约,322,套,-,-,60%,约,193,套,40%,约,129,套,-,合计,约,2735,套,约,85,套,约,151,套,约,1144,套,约,1153,套,约,183,套,合计比例,3,6,42,42,7,三房四房是主力户型，五房均不超过,10,二房,三房,四房,五房含复式,区间,75-85,-,110-120,120-140,140-160,160-185,250-300,比例,6,42,42,7,潜在竞争项目主力户型区间和比例统计,结论一,主力户型区间和比例统计,分析原则,:,为合理规避竞争，修正比例,.,三房在,110-120,之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例,;,四房,170-220,为非直接竞争区间,建议保持目前比例,;,五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大,;,二房,三房,四房,五房含复式,区间,-,-,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,比例,-,-,32-36,55-61,5-11,第一次修正面积比例,结论二,:,三房,四房,五房含复式,面积,区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,面积,比例,30-34,55-61,7-13,通过潜在竞争修正,套数比例,03,06,年可参考项目分析得出本项目,初步户型配比,三房,四房,五房含复式,面积区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,套数比例,30-34,55-61,7-13,三房,四房,五房含复式,面积区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,套数比例,32-36,55-61,5-11,结论一,结论二,意向基本面积,区间和比例,研判思路,区域,看点,项目,定性,深圳典型高端住宅区分析,区域特点 蛇口,/,红树林,/,华侨城,/,香蜜湖,代表案例,:,依照片区影响力和地产发展年限选取,1-4,案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的,面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的,面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的,面积区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积,区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的,面积比例和面积区间,策略基本面积,区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正,面积比例,分析过程,:,通过同质片区三级市场成交和需求进行分析,;,选取各片区典型案例进行鉴别分析,;,目的要求,:,第二次修正基本户型,由三级市场成交和需求户型,/,面积对本项目进行,面积区间,修正,;,数据来源,:,中原深港研究中心,/,中原三级市场数据库,/,中原四片区地铺,推导过程,3,:,选取案例四大片区,:,蛇口 华侨城 红树林 香蜜湖 以及本项目所在片区,同质片区,03-06,年,三级市场整体及个案分析,片区,个案项目,本片区,天骄华庭、海月花园,蔚蓝海岸,蛇口片区,花园城、兰溪谷,华侨城片区,波托菲诺,天鹅堡,红树林片区,红树湾,1,期,香蜜湖片区,水榭花都、香域中央,蛇口,片区,三级市场成交资料（,05.10,06.3,）,户型,成交比例,面积区间,（,）,主力面积,平均总价（万元）,平均单价（元,/,）,一房,两房,7.1%,75.03-87.63,80.57,81,10053,三房,42.9%,97-176.48,130.48,156,11956,四房,35.7%,145.58-223.7,185.39,253,13645,五房,14.3%,170.61-247.96,209.29,244,11659,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,蛇口片区的二手市场交易,三房四房比例较高，约占总比例的,78,；,本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为,130,平,四房平均面积约为,185,平,.,1.,蛇口片区三级市场成交分析,三房户型面积明显较低，与四房相差约,15,由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。,华侨城,片区,三级市场成交资料（,05.10,06.3,）,户型,成交比例,面积区间,（,）,主力面积,平均总价（万元）,平均单价（元,/,）,一房,两房,10.9%,55.81-83.63,79.28,85,10711,三房,42.2%,113-219.72,152.25,193,12701,四房,31.3%,168-330,215.06,337,15649,五房,15.6%,145.12-334.66,237.45,398,16777,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,华侨城片区的二手市场交易,三房四房比例稍低，但比例仍然高达,73,；,本片区豪宅大户化特征十分明显，,三房平均面积为,152,平,四房平均面积为,215,平,户均面积居四大片区之首,;,与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；,本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。,2.,华侨城片区三级市场成交分析,房型成交量排名,:,三房,四房,五房,13019,345,246.3-301.2,265,6,五房,12576,243,166.37-265.5,193.61,57.1%,四房,10949,169,102-183,154.09,32.1%,三房,11183,104,78.51-88.72,93.00,3.6%,两房,10266,52,49.96-51.35,50.66,7.1%,一房,平均单价（元,/,）,平均总价（万元）,面积区间（,）,主力面积,成交比例,户型,环红树湾,片区,三级市场成交资料（,05.10,06.3,）,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,红树湾片区的二手市场交易基本上以,三房四房为主，比例接近,90,；,由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，,三房四房平均面积较大；,三房平均面积为,154,平,四房平均面积为,193,平,;,本片区,超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。,3.,环红树湾片区三级市场成交分析,房型成交量排名,:,四房,三房,五房,户型上的分布十分集中，,三房四房的比例高达,83,；,虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故,三房四房平均面积较小；三房平均面积为,129,四房平均面积为,178,;,统计结果显示，,本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近,2,万,/,。,环香蜜湖,片区,三级市场成交资料（,05.10,06.3,）,户型,成交比例,面积区间（,）,主力面积,平均总价（万元）,平均单价（元,/,）,一房,2.6%,48-53.03,50.52,61,12105,两房,3.8%,80.84-90.63,85.18,102,11644,三房,47.4%,94.2-219.81,129.13,170,13160,四房,35.9%,140.13-239.57,178.50,263,14763,五房,10.3%,118-350,227.24,451,19853,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,4.,环香蜜湖片区三级市场成交分析,本片区平均价格在四大片区中最高,四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，,整体仍以三房四房为主，其中,三房主力需求面积为,130-150,平,四房主力需求面积为,170-190,平,;,根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，,五房的客户诚意度较高；,5.,四片区三级市场需求分析,原始资料来源：中原三级市场地铺,-,天骄华庭,/,世纪村,/,花园城,/,波托菲诺,/,安柏丽晶分行,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,120,1238760,10323,四房,151,1762623,11673,五房,230,2343240,10188,两房成交极少，三房成交只有两成多，四房五房占最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,天骄华庭,四房平均单价最高；三房单元及五房单元价格比四房稍低，两房单元的成交极少而且价格最低；,从各户型面积来看，天骄华庭的户型面积较大。,6.,各片区典型,个案三级市场分析,成交以三房为主，二房和,四房居其次,;,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,招商海月,从价格来看，由于户型景观好，四,房单元的价格最高；三房单元价格,也比较坚挺；而五房单元由于集中,于一期，价格比四房稍低，两房成,交相对活跃,.,仅次于三房,.,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,110,1155000,10500,四房,140,1588300,11345,五房,208,2347280,11282,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,105,1181880,11256,四房,163,2228210,13670,五房,180,2358360,13102,蔚蓝海岸二手房成交中，三房的比例超过一半，二房、五房比重较低，四房比例不足三成。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,蔚蓝海岸,从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均，但四房五房的价格偏高；,从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重，四房五房的面积较大。,大户成交以四房最多，,三房的成交比例最低。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,从面积来看，三房面积很小,价格也最低；,从价格来看，几种户型的差异不大。,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,90,945000,10500,四房,170,1972000,11600,五房,240,2887200,12030,蛇口,-,花园城项目,成交以四房最多，,五房占一定比例。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,该项目从三级市场成交量来看三房和四房的表现最为活跃,.,尤其是,160,平左右的四房,其次是大三房,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,130,2340000,18000,四房,160,3042000,18000,五房,190,3800000,20000,蛇口,-,兰溪谷,1,期项目,花园城三级市场成交统计,成交以四房五房为主，,三房成交比例较低。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,本片区属传统典型豪宅片区,客户需求也已非常鲜明,对于四房以上的需求和成交特点明显,.,尤以四五房最为活跃；,本项目项目成交户型面积非常大。,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,165,2724975,16515,四房,252,4104324,16287,五房,345,5866035,17003,华侨城,-,波托菲诺,天鹅堡项目,成交以三房四房为主，,五房成交高于二房,.,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,本片区目前已属性典型豪宅片区,客户需求也已偏向成熟化,对于三房以上的需求和成交特点明显,.,尤以三房最为活跃,.,五房面积明显增大。,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,135,1626750,12050,四房,155,1956100,12620,五房,278,2955960,14852,红树林,-,中信红树湾项目,成交以四房五房为主，,三房需求未能得到满足。,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,本片区目前已成为平均价格最高的豪宅片区,价格已经冲到一个阶段高位；,客户需求也非常成熟，对于四房以上的需求和成交非常畅旺。,项目面积基本以舒适型为主。,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,145,3098215,21367,四房,176,4199536,23861,五房,236,5865780,24855,环香蜜湖,-,水榭花都项目,成交以三房四房为主，,五房成交较少,.,原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部,本项目成交价格处于片区中高价位水平；,户型面积也基本相近，以舒适型为主；,客户对于三房四房的需求和成交特点明显,.,尤以三房最为活跃,.,成交户型,平均面积,平均总价,平均单价,三房,156,2238912,14352,四房,167,2556603,15309,五房,239,4416242,18478,环香蜜湖,-,香域中央项目,1.,成交房型以三房四房为主；,现状反映：,三房比例略高,(,红树湾片区除外,),，四房五房上升明显,；,2.,成交户型平均面积较大，各房型成交活跃的面积段分别为：,三房,130,150,，四房,170,220,，五房,210,310,，,3.,成交单价：,五房,四房,三房,（其中三房的价格与四五房落差较大）。,三级市场成交户型和面积,综合统计,4.,从地块条件与本项目最接近的项目二手成交数据看来，,四房成交比例最高,(,平均在,50,左右,),；,5.,相近个案中，成交最为活跃的户型面积段分别为：,三房：,130-150,；四房,160-180,；五房：,230-280,6.,大部分项目的二手成交价格在,12500-17000/,之间,。,区域分析结果,个案分析结果,三房,四房,五房以上,区域表现,115-125,130-150,150-170,170-220,210-310,比例,-,-,-,个案反映,115-125,130-150,140-160,160-180,230-280,三级市场主力户型区间和比例统计,结论二,主力户型区间和比例统计,分析原则,:,三级市场成交及需求分析,修正面积区间,.,三房最活跃区间为,130-150,，建议参考此面积段,;,四房需求面积建议根据三级市场的数据给予一定的调低；,片区数据中五房的面积跨度比较大，而在低密度项目中，五房的跨度则有减小，建议在结论二的基础上略为缩小面积及跨度。,三房,四房,五房含复式,面积区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,面积比例,30-34,55-61,7-13,结论三,:,通过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正,项目户型区间,-,三房,四房,五房含复式,面积,区间,115-125,130-150,155-175,180-200,230-280,面积,比例,30-34,55-61,7-13,通过潜在竞争修正,套数比例,三级市场成交及需求修正,面积区间,三房,四房,五房含复式,面积区间,110-125,130,150,170-185,200-220,250-320,套数比例,30-34,55-61,7-13,三房,四房,五房含复式,面积区间,115-125,130-150,155-175,180-200,230-280,套数比例,30-34,55-61,7-13,结论二,:,结论三,:,意向基本面积,区间和比例,研判思路,区域,看点,项目,定性,深圳典型高端住宅区分析,区域特点 蛇口,/,红树林,/,华侨城,/,香蜜湖,代表案例,:,依照片区影响力和地产发展年限选取,1-4,案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的,面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的,面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的,面积区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积,区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的,面积比例和面积区间,策略基本面积,区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正,面积比例,分析过程,:,通过对自身地块条件进行全面分析,;,目的要求,:,根据地块质素，第三次修正基本户型,由项目自身优劣条件进行面积区间及面积比例的修正,;,数据来源,:,深圳市规划局,/,中原深港研究中心,推导过程,4,:,本项目地块条件分析,目的,:,基本推断本项可以营造的空间质素,;,整体项目占地面积为,91757.4,，容积率,2.0;,从政府对该地块的规划要求分析，由于在地块东侧、西侧及南侧有限高，本项目有条件开发,多层,、,小高层,及,高层物业。,1,、受供应结构及市场变化的影响，从后海、蛇口、红树湾等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的接受程度仍然较高；,2,、而由于产品的稀缺，小高层，特别是多层产品在市场上目前更加,灸手可热,。,3,、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，从营造产品特色的战略上，多层物业项目将是本项目的关键部分。,1.,项目容积率影响分析,从市场角度分析，仅有,2.0,的的容积率项目目前已经非常稀缺；,从政府调控的方向看来，低容积率大型项目未来将会更加绝无仅有！,物业类型浅议,地形：,地块基本呈人头侧面的形状，东面向海面非常长，而且地势平坦，非常开阔。,朝向：,整个地块的朝向无可挑剔！可完全实现南北朝向，使后期规划中即使出现东西朝向单元也有一流的景观加以弥补。,2.,地块形状和朝向分析,北,地块的朝向无可挑剔！,易于规划的地块形状！,景观：,东眺后海湾和红树林以及海滨公园景观，东南向望香港天水围景观，南向未来是蛇口滨海长廊和西部通道景观，西向大南山，北向将是未来南山商业文化中心区。,大南山远景,3.,地块景观分析,醉人美景，尽收眼底！,交通：,地块北边的东滨路和西边的公园路未来,2,年开通，,2010,年开通的地铁,2,号线（工业八路站）以及科苑大道的建成通车，西部通道,06,年底开通。,道路级别,道路名称,红线宽,度（,M,）,机动车道数,快速路,沙河西路,63.5,双向,6,主干道,东滨路,93,双向,6,次干道,后海滨路,60,双向,4,科苑大道,34,双向,4,工业八路,27,双向,4,招商路,60,3,车道,2,望海路,60,3,车道,2,地块周边交通路网列表,4.,地块交通分析,东滨路,科,苑,大,道,工业八路,公园路,路网丰富，四通八达！,主要是来自北面东滨路（为主干道）和项目东面科苑大道（西部通道）带来的噪音影响；但已有景观带隔离处理。,东滨路,科,苑,大,道,工业八路,公园路,项目南面工业八路为次主干道，略有噪音影响；,项目西面公园路为城市景观大道，并规划了商业步行街，噪音影响很小；,5.,地块噪音分析,(,图示,),略有影响，但瑕不掩瑜！,科,苑,大,道,工业八路,公园路,西临公园路，环境优美宁静，东面景观面也十分理想，,具备设置大户型支撑条件,;,北面紧临东滨路，南向和东南向可看深圳湾海景、北向是城市美景；,具备建设高层，设置南北通透的中、大户型的质素。,南北通透，北可看园林和红树湾景观，东可观深圳湾海景。加之该区域因限高可以设计创新型的多层，,具备设置部分超大户型的质素。,6.,地块条件与户型适配分析,7,、关于,“,口岸,”,区对本项目的影响分析,深港西部口岸基本概念：,深港之间第,4,条陆路通道，实行一地两检；,4.8,公里跨海大桥；,10,公顷占地一线口岸区；,旅检大楼建面,5.5,万平米，日通行量约,6,万人次；,深港约,5,成出入境车辆进出；,设计通车容量为,5.86,万辆次,/,日。,大珠三角经济的重要门户通道！,传统口岸概念,深港新口岸的新概念：,关于,“,口岸,”,对于本项目的影响分析,脏,乱,差,规划科学,设计时已充分考虑了对西区住宅的影响，并且已采取了措施进行规避；,车辆分流,货运交通通过东滨路地下专用通道疏解，与西部住宅区不发生联系；,区域分隔,通过主干道将口岸区域分割，减少影响；,充分景观化,利用大量绿化及景观建设美化周边环境；,三,湘,结论：,从以上对口岸的分析可以看出，蛇口东口岸是政府高起点规划的国际型口岸。其对住宅的影响已经通过各项措施给予了规避，不会对西区产生不良的影响；,此外，从未来置业客户的心理层面而言，我们只需要将政府对西区的规划目标“国际级的滨海居住社区”这一优势放大，便可解决他们的担心。,关于,“,口岸,”,对于本项目的影响分析,基于这样的分析，我们认为口岸对本项目不存在不良的影响，,所以在本报告中没有考虑口岸的不良因素对定位的影响。,地块自身优越质素小结,决定本地块以大户型为主的支撑条件,：,片区高端定位大环境优势：,政府对填海区高起点、高标准、高要求的定位，将使项目所在片,区成为代表深圳门户形象的区域；,地块规模最大规模优势：,本项目占地规模约,9.1,万平方米，是目前东填海区最大规模的项,目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造,的小区环境来说，也是最具有条件；,地理位置优越地段优势：,项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及,景观大道，南面的工业八路更规划了地铁,2,号线；项目的北面与,南山的,RBD,（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势；,地块自身优越质素小结,决定本地块以大户型为主的支撑条件,：,地块方正，利于规划规划优势：,本项目地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先,天的规划优势；,填海区一线海景地块景观优势：,本项目是填海区最靠近,15,公里滨海长廊的项目，此外，项目位于填海区,（西区）的最东边，享受一线海景资源，不受任何遮挡影响；,地块自身优越质素小结,决定本地块以大户型为主的支撑条件,：,容积率最低具有营造高档住宅的先天优势：,本项目容积率仅为,2.0,，这一容积率在片区中是最低的。根据中,原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目，具有营造最高,档次产品的先天优势；,产品类型丰富产品稀缺优势：,根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅，这类物业类型,在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创,新空间将远远大于高层。,自身特性,影响情况,3,房,4,房,5,房含复式,户型,比例,户型,面积,户型,比例,户型,面积,户型,比例,户型,面积,占地规模大、容积率低,少,大,多,大,多,大,海景面长，非常开阔,少,大,多,大,多,大,区位显赫，规划超前,少,大,多,大,多,大,新区建设，发展需时,多,小,少,小,少,小,临近通道，略有影响,多,小,少,小,少,小,综合,建议在结论三的基础上调高,4,房、,5,房比例（低密度大户型），以及最高档次户型的面积，以尽量发挥本地块先天的优厚条件及未来多层的独特优势。,综合以上的分析，我们得出本次调整的结果,自身条件影响情况分析统计,.,先天,优势,可控劣势,核心优势,不可控劣势,进一步修正户型面积和比例,结论四,:,说明，在结论三的基础上：,3,房比例调低,3,，但面积区间保持；,4,房比例调高,2,，但面积区间保持；,5,房整体调高,1,，面积区间调高,20,平方米。,三房,四房,五房含复式,面积,区间,115-125,130-150,155-175,180-200,250-300,面积,比例,27-31,57-63,8-14,三级市场成交及需求修正,面积区间,项目自身条件修正,面积区间和套数比例,三房,四房,五房含复式,面积区间,115-125,130-150,155-175,180-200,230-280,套数比例,30-34,55-61,7-13,三房,四房,五房含复式,面积区间,115-125,130-150,155-175,180-200,250-300,套数比例,27-31,57-63,8-14,结论三,:,结论四,:,意向基本面积,区间和比例,研判思路,区域,看点,项目,定性,深圳典型高端住宅区分析,区域特点 蛇口,/,红树林,/,华侨城,/,香蜜湖,代表案例,:,依照片区影响力和地产发展年限选取,1-4,案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积,区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的,面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的,面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的,面积区间,.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积,区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的,面积比例和面积区间,策略基本面积,区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正,面积比例,分析过程,:,通过对项目目标客户进行基本需求分析,;,目的要求,:,第四次