东莞写字楼市场分析.ppt

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,写字楼市场分析,调研目的,通过对东莞市区部分在售、以使用的写字楼的调研，分析出目前东莞市区写字楼市场的现状，以期对项目的市场定位提供较为准确的依据。,调研样本,本次调研选取的样本主要来自东城区和中心区，共调研了,13,个样本。,东城区,在售：地王广场、国泰中心、恒丰大厦、君豪商业中心,使用：新华大厦、泰丰大厦,中心区,在售：龙翔国际商会中心、鸿福广场、第一国际、华凯广场,星鹏商务大厦,使用：华凯大厦、金盈大厦,市场规模,据不完全统计，目前东莞市区,在用、在建、待建的写字楼总面积在,100-130,万平米,销售状况,（万平米）,东莞写字楼销售增长速度较快，写字楼市场进入快速发展阶段,空置面积,2003,年的统计数据显示：,当年的写字楼空置面积为,0.63,万平米,当年的写字楼销售面积是,7.01,万平米,空置面积与销售面积的比例是,0.09,：,1,较低的空置面积，表明东莞写字楼市场需求状况良好,区域分布,东城区,东 纵 大 道,东 城 大 道,东,城,西,路,东,城,中,路,君豪商业中心,地王广场,国泰中心,恒丰大厦,沃尔玛,百佳购物广场,泰丰大厦,新华大厦,在售,使用,商场,区域分布,中心区,在售,使用,中,心,区,四 环 路,鸿 福 路,三 环 路,第一国际,华凯大厦,金盈大厦,星鹏商务大厦,龙翔国际商会中心,鸿福广场,华凯广场,项目地块,市政府,东,莞,大,道,在售项目价格分析,从上图可以看出，东城区在售项目均价高出中心区,65,元,/,平米。但是剔除掉档次较低，价格相对也很低的楼盘后，东城区的均价高出中心区,180,元,/,平米。,区域,物业名称,价格（元,/,平米）,均价（元,/,平米）,剔除低档次后均价（元,/,平米）,东城区,地王广场,4300,4050,4300,国泰中心,4500,君豪商业中心,4100,恒丰大厦,3300,中心区,龙翔国际商会中心,4500,3985,4120,鸿福广场,3900,第一国际,4175,华凯广场,3900,星鹏商务大厦,3450,在售项目去化、使用项目出租率分析,整体去化情况良好，国际商会大厦由于定价过高，影响其去化速度，星鹏商务大厦因采用自然去化，所以去化较慢。,整体出租市场良好，君豪和恒丰还在销售，因而出租率会进一步上升。,物业名称,销售率,出租率,备注,龙翔国际商会大厦,20%,定价过高，影响去化速度,君豪商业,中心,85%,50%,鸿福广场,45%,恒丰大厦,75%,70%,华凯广场,100%,地王广场,70-80%,当天内部认购,80,多套,星鹏商务大厦,40%,采用自然去化，一周销售,1,套左右,国泰中心,95%,第一国际,100%,新华大厦,只剩一套,泰丰大厦,只剩两套,金盈大厦,只剩两套,华凯大厦,95%,以上,租金分析,区域,物业名称,租金（元,/,平米,/,月）,平均租金（元,/,平米,/,月）,东城区,新华大厦,35,37.5,泰丰大厦,30,恒丰大厦,35,君豪商业中心,40-60,中心区,金盈大厦,36-42,38.6,华凯大厦,40-50,龙翔国际商会中心,38,星鹏商务大厦,30-35,部分物业租金状况,（黄色为在售项目）,东莞写字楼租金主要集中在,30-50,元,/,平米,/,月。,中心区的平均租金要高出东城区,1,元,/,平米,/,月。,面积分析,标准层面积,物业名称,总面积,（平方米）,标准层面积,（平方米）,龙翔国际商会大厦,3.15,万,1600,君豪商业,中心,3,万,1300,3800,鸿福广场,1.2,万,1500,恒丰大厦,2,万,1200,华凯广场,5.2,万,2000,地王广场,2.8,万,1200,国泰中心,2.7,万,1700,以上为部分在售项目的总面积和标准层面积。,总面积一般在,1-3,万平米。,标准层面积一般在,1000-2000,平米。,龙翔国际商会大厦标准层平面图,标准层面积,1600,平方米，可自由分割。,单位面积,89,、,115,、,161,、,204,、,240,、,300,平米。,地王广场标准层平面图,标准层面积,1200,平米。,单位面积,115,、,117,、,121,、,145,、,162,平米。,华凯广场标准层平面图,标准层面积,2000,平米。,单位面积,100,、,102,、,139,、,152,、,163,平米。,鸿福广场标准层平面图,标准层面积,1500,平米。,单位面积,68,、,97,、,101,、,107,、,138,、,200,、,220,、,308,、,405,平米。,面积分析,单位面积,（统计样本,：龙翔国际商会大厦、君豪商业中心、鸿福广场、华凯广场、地王广场、,国泰中心、恒丰大厦,）,各面积区间比例差距并不是特别大，,100-149,平米所占比例最大，占到,32.1%,。,总体来看，单位面积集中在,100-200,平米之间，占到了,60.4%,。,购买客户分析,投资所占比重较大，超过一半的是投资客户。,自用型客户多为外来的中心型贸易贸易公司。,入住客户分析,在这里选取中心区的华凯大厦进行入住客户分析。希望通过这一典型案例的分析，能够对我们项目定位目标客户有一定借鉴作用。,华凯大厦入住公司,（二,七层）,华凯大厦入住公司,（八,十五层）,