商业地产物业介入(执案)全套.pdf

恒嘉国际 嘉诚物业建昌县恒嘉国际嘉诚物业管理有限公司二 0 一四年四月二十三日恒恒嘉嘉国国际际钢钢材材区区 交交房房 实实施施 方方案案恒嘉国际 嘉诚物业目录：目录：一、交房工作流程图一、交房工作流程图二、交房工作各部门的工作分工二、交房工作各部门的工作分工三、具体工作安排三、具体工作安排四、交房相关资料及表单四、交房相关资料及表单五、交房前的楼盘包装五、交房前的楼盘包装恒嘉国际 嘉诚物业一、一、交房工作流程图交房工作流程图资料准备：客户入户通知 计划、入户须知、物业公约、房款结算单、业主委托书。通知客户交房具体日期及尾款补交事宜。入户通知入户通知（）（）9 月 159 月 18客户到场客户到场9 月 249 月30客户签到。业主凭“入户通知书”在指定时间到售楼中心签到，询问并办理相关手续。结款。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到交房中心财务处结清房屋尾款、面积差价等相关费用并盖章确认。案场确认并转交物业。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到售楼处交房接待处签章确认，“验房时间确认表”转交物业接待，填写“住户登记表”，签定业主公约，通知客户验房所需准备资料。签协议签协议9 月 30-10 月 6签协议。业主和物业公司共同签署“前期物业管理服务协议”等相关物业管理合同并连同业主身份证、售房合同复印件一起交物业处存档。发资料交发资料交钥匙钥匙发资料交钥匙。所有资料存档后，由物业处管理人员发放“住宅使用说明书”、“质量保证书”、“业主使用守则”，并再次陪同到业主所购房屋处。向业主办理交送钥匙手续，（可赠送小礼品）。交费交费物业接待办理下一步交房手续，业主持“业主交楼流转表”，到物业中心并交纳相关费用。物业带物业带客验房客验房9 月 30-10 月 6物业提供“业主验楼交接表”，并与业主陪同进行房屋验收。现场验房。业主持所需资料到工地现场，由工作人员陪同到物业处办理验房手续，(详见验房流程总图)恒嘉国际 嘉诚物业“恒嘉国际恒嘉国际”验房流程总图验房流程总图满 意业主在“业主验楼交接表”上签字将“业主验楼交接表”其中一份交物业中心。交钥匙、抄表、送水电、赠送小礼品。不 满 意物业处开具“房屋整改任务单”回工程部交回钥匙。项目工程部限时整改。整改结果通知业主，确定重新验房时间。业主持所需资料到工地现场，由营销部、工程部工作人员陪同到物业处办理验房手续。业主领“业主验楼交接表”，由物业处工作人员拿钥匙并共同陪同实地验收所购物业，试用所有钥匙，当场开通水电气、抄录水、电、煤气表，并当场填写验楼交接表。恒嘉国际 嘉诚物业二、交房工作各部门的工作分工二、交房工作各部门的工作分工各部门具体工作范围工程部：工程部：1、对房屋进行验收，测试供水供电、供气；2、商铺使用说明书、质量保证书、竣工验收备案表；整理好后移交物业3、处理业主对房屋验收过程中有关工程质量、配套方面的问题；4、协同工程建设单位对工程问题及时处理和信息回馈5、协调交房过程中与建设单位的相关事宜6、与销售中心及时沟通7、协同营销部、物业公司对房屋进行验收；财务财务部：部：1、产权面积、总房价多退少补的确认2、事先填好入户确认单，交销售部提供给业主，并准备好复印件；3、负责与客户结清房款、收推面积差价、支付退赔逾期利息等房屋有关的财务问题4、收取物业费、垃圾清运费、二次装修保证金等，并将回执发往物业公司物物业业公司：公司：1、协同工程部房屋进行验收，抄水、电、气表数；领取钥匙2、处理业主对房屋验收过程中有关物业收费、服务方面的问题；恒嘉国际 嘉诚物业3、设计物业费、垃圾清运费、二次装修保证金等有关取费表格；4、与业主签署相关协议（前期物业管理服务协议（公约）、消防责任书、房屋交验书）；5、办理业主入住手续（接收恒嘉国际业主档案登记表、发放商铺使用说明书、质量保证书、交钥匙等）；6、布置交房现场；7、派保安维护交房现场的次序；8、保持交房现场乃至小区的清洁。9、协同工程部、营销部对房屋进行验收；策划宣策划宣传传：1、工地现场的包装设计，并协助办公室楼盘现场包装的制作安装；2、对交房现场场地设计布置方案建议，并协助布置；3、交房期间 微信平台、广告设计及发行4、交房小礼品准备营销营销部部1、向财务部门提供客户相关资料；2、负责通知客户交房并发放交房入户通知书入伙通知书物业公约及入伙通知书内所含各项证件等前来交房。恒嘉国际 嘉诚物业3、负责客户交房签到，引路；4、协助客户结清房款、面积差价、支付退赔逾期利息，与客户签署入户确认单；5、接受业主投诉与客户沟通，协助各部门处理交房工程质量、手续、费用等事宜；6、协同工程部、物业公司对房屋进行验收，收集交房验收单；7、业主交房所产生的纠纷处理施工施工单单位：位：处理工程质量方面的问题恒嘉国际 嘉诚物业十二、分工细则恒嘉置业文件编号项目责任方责任人执行人文件设计备注1邮寄交房通知书300份2报纸交房公告3交房现场公示4商品房质量保证书5商品房使用说明书6综合验收合格证7房屋测量报告8业主房款清算明细9礼品10应急事件处理办公室顺达物业文件编号项目责任方责任人执行人文件设计备注1业主手册物业办公室2住户家庭信息登记表物业办公室3物业缴费明细表物业办公室公示牌4钥匙收发登记表物业办公室5房屋验收交接表物业办公室三联单6交房文件签署发放确认表物业办公室7业主消防安全责任书物业办公室一式两份8物业管理临时公约物业办公室300份9物业收费证明物业办理10房屋质量问题返修申请表物业物业办公室耕新公司文件编号项目责任方责任人执行人文件设计备注1交房业主信息登记表2交房流程图2个3已成交业主名单3份4入伙通知单恒嘉国际 嘉诚物业四、交房相关资料及表单四、交房相关资料及表单一、一、入户通知资料：入户通知资料：第第 1 1 份、份、入户通知书入户通知书 编号：尊敬的 （女士/先生）您好！很高兴的通知您，您所认购的“恒嘉国际”幢 单元 号房经相关部门、建设单位验收检查合格后，我公司将在 2014 年 月 日2014 年 月 日内集中办理入户手续。因入住客户较多，本公司将分期分批办理。谨此请您按以下说明前来办理入户手续。一、为了方便您顺利、快捷办理入户，避免拥挤，我公司请您于 2014 年 月 日上午/下午 到恒嘉国际售楼中心办理入户前相关手续。二、请您仔细阅读随函所附的“恒嘉国际入伙须知”和“业主公约”，并持“入户通知书”、“业主公约”、“恒嘉国际入伙须知”及有关资料证明（见“恒嘉国际入伙须知”第 1 条）前来办理。三、如果您事务繁忙不能按时前来办理，可委托他人办理或书面函告公司为您另行安排办理时间，否则逾期一个月不办理，将视同入伙。联系电话：特此通知。最后祝贺您成为恒嘉国际业主！恒嘉置业开发有限公司 二一四年 月 日恒嘉国际 嘉诚物业第第 2 2 份份 恒嘉国际入伙须知恒嘉国际入伙须知尊敬的 客户：欢迎您入住“恒嘉国际”，为方便您顺利办理入户手续，现将有关入伙事项和有关入伙确认程序如下，敬请垂询。一、您来办理入户手续，请带齐以下资料：一、您来办理入户手续，请带齐以下资料：1、入户通知书、入伙须知和业主公约；2、业主（预售合同上出现之所有业主）身份证及复印件（验原件收复印件）；3、同发展商签署的预售合同正本；4、业主（预售合同上出现之所有业主）的私章（必须与预售合同上的一致）；5、携带已缴各期房款的发票、收据（不可遗漏）；6、若业主不能亲临办理入伙手续的，可委托他人代理，所委托的代理人还应带经有效公证的业主授权委托书、被委托人和代理人的身份证及复印件；7、每个家庭成员的一寸近照各一张。二、您在办理入户手续前时，同时结算以下款项：二、您在办理入户手续前时，同时结算以下款项：1、结清房款。结清房款、支付或退赔逾期利息，共计人民币 元。、房屋尾款：；、房款退补：；、逾期利息：。建昌县恒嘉房地产开发有限公司 二一四年 月 日恒嘉国际 嘉诚物业 第第 3 3 份：房款结算表份：房款结算表（营销台账支持）（营销台账支持）恒嘉国际 嘉诚物业 第第 4 4 份：业主份：业主委托书委托书恒嘉国际 嘉诚物业 第第 5 5 份份 入户代收费项目清单（参考项目）本表格为参考项目，是否代收报请董事会定夺六安天盈置业发展有限公司 二 OO 年 月 日序序号号收费项目收费项目收费标准收费标准相关依据相关依据备备 注注1有线电视初装费元/户2水费元/吨3电费元/度4其他费用恒嘉国际 嘉诚物业 第第 6 6 份份 业主交楼流转表业主交楼流转表房号：幢 单元 号 业主姓名：建筑面积：M2 身份证号码：通知入伙时间：业主签章：日 期：一、售楼中心确认业主身份。（签章）年 月 日二、恒嘉国际财务部确认购房尾款已支付完毕。（签章）年 月 日三、恒嘉国际财务部确认代收入户费用已支付完毕。（签章）年 月 日四、嘉诚物业管理有限公司确认业主入伙相关费用已支付完毕。（签章）年 月 日四、安徽信联物业管理有限公司确认有关入伙文件已签署完毕，完成交房。（签章）年 月 日恒嘉国际 嘉诚物业 第第 7 7 份份 交房交房验验收收单单验收房号：单元 幢 号 日期：年 月 日业主姓名联系电话验收内容地面内门外墙天花窗分户门内墙卫生间上下水管道开关、插座其它验收部位水表抄见数：电表抄见数：气表抄见数：业主验收签字工作人员签字整修内容：整修完工时间：业主验收签字工作人员签字恒嘉国际 嘉诚物业 第第 8 8 份份 恒嘉国际入伙指南恒嘉国际入伙指南尊敬的业主：感谢您选择恒嘉国际家居生活广场，我们嘉诚物业管理有限责任公司将竭诚为您服务。在您办理入伙、装修手续时，请按下列程序进行：一、请业主提供入伙通知书、身份证（验原件交复印件）、售房合同复印件、家庭成员一寸近照一张及业主公约、前期物业管理服务协议（物业公约）。二、管理处社区事务员发给业主验楼交接表，同时将带您看房及验房，由您在表上签署验房意见。三、管理处将发给业主下列资料和物品：1、业主公约（一式两份）；2、前期物业管理服务协议；3、住户登记表；4、业主验楼交接表；5、入伙收费项目及标准表；6、恒嘉国际商铺装修方案、装修管理实施细则；7、业主装修工程申请表；8、恒嘉国际装修工程施工队治安责任书；9、商铺质量保证书；10、商铺使用说明书。四、回收资料有：1、物业公约；2、住户登记表（每个家庭成员附一张一寸近照及业主身份证复印件）；3、业主验楼交接表。五、在您办理装修时，请交给管理处如下资料：1、业主装修工程申请表；2、装修施工图、施工单位营业执照复印件、资质证书复印件、税务登记证复印件；3、恒嘉国际装修工程施工队治安责任书；4、施工人员身份证复印件并附二张一寸近照。当您交齐以上资料后，管理处将对您的申请进行审批，批准后方可进场装修，装修人员将由管理处统一制作出入证。嘉诚物业管理有限责任公司恒嘉国际管理处咨询电话：恒嘉国际 嘉诚物业 恒嘉国际管理处地址：恒嘉国际 嘉诚物业 第第 9 9 份份 嘉诚物业管理有限责任公司入伙收费项目及标准表嘉诚物业管理公司 二 0 一四年 月 日序号收费项目收费标准相关依据备 注1预收 12 个月物管费暂定 1.2 元/m2.月待物价局核定业主凭物业减免单进行物业减免2装修保证金1000 元/户建设部110 号令如无违章，装修验收结束 15 日后全额退还3装修垃圾清运费300 元/户从市场指定堆放点运至社会垃圾处理场恒嘉国际 嘉诚物业 第第 1010 份份 物业减免单物业减免单项项 目目钢材区试营业物业减免优惠单钢材区试营业物业减免优惠单业主姓名业主姓名楼楼 室室 号号建筑面积建筑面积减免费用减免费用期限期限费用金额费用金额大写：大写：（￥：）原原 因因钢材区试营业期间首批进驻自营商家物业钢材区试营业期间首批进驻自营商家物业优惠优惠物业公司物业公司意见意见公司领导公司领导审批审批业主签收业主签收第第 1111 份份 商商 铺铺 装装 修修 为了有效地开展装修入伙的管理工作，保障物业的安全，更好地方便业主顺利完成装修工作，现根据建设部、省市有关法规结合小区实际，拟订以下装修方案作为业主装修设计时的参考。一、严禁改动部分1、商铺的承重结构（梁、柱）、承重墙体的拆除、穿洞、削薄；2、商铺的外立面加建、封闭、搭建；3、分户门至单元门的供电线路、弱电线路；4、分户门和外墙、门窗的拆改。二、经审批允许改动的部分1、室内煤气管道改动，请直接与煤气公司联系，并及时告知物业管理公司；恒嘉国际 嘉诚物业 2、卫生间的改动应提交改动方案及防水措施；3、室内可视对讲系统的移位、红外线报警系统的安装应提交方案报物业管理公司，核价后有偿改动，专业施工；4、防盗网采取不锈钢内置式；阳台推拉门选择不锈钢或古铜色铁艺推拉式，不得超出原推拉门处墙面；5、动用明火焊接作业，需办理动火证，现场配备 2 只干粉灭火器；6、空调室外机按统一位置，尺寸申报经确认后安装，不明处请及时咨询；7、地面开槽深度不大于 3CM。恒嘉国际 嘉诚物业 第第 1212 份份 装装 修修 管管 理理 实实 施施 细细 则则为维护恒嘉国际商铺区之良好形象，确保装修期间各项工作的正常进行，现对有关事项规定如下：1、所有装修人员均需佩戴出入证进入小区，否则，收违约金 10 元/次；2、施工人员进入小区须衣着整齐，禁止有赤膊、穿拖鞋等不良行为，违者酎情处罚；3、各施工人员必须在与出入证相符的单元内施工，不得在无关之场所游荡，违者罚款20 元/次；4、各施工队在施工时请保护户外环境，关门操作，违者视情节处以警告及补偿金2050 元/次；5、装修材料须在指定地点卸车并从楼梯上下，不得占用消防通道和公共走廊，材料搬运结束后须将场地清理干净，否则应支付清理费用；6、装修垃圾户内存放，并在每日 15：0019：00 将垃圾袋装化扎紧清运至指定地点堆放，否则，收违约金 2050 元处罚；7、装修垃圾及材料上下楼层走楼梯，小心搬运，若损坏楼梯及墙面必须修复；8、严禁从窗户抛掷杂物和垃圾，收补偿费 200500 元，造成直接经济损失的须承担赔偿责任，造成人身伤亡的交有关部门处理；9、各施工队负责人应加强安全防火教育，严禁私拉乱接和使用大功率电器，违者视情节处以停电、停工处罚，收补偿费 50100 元，直到纠正；10、每日施工结束后请关闭户内电源离场，禁止在小区内留宿，特殊需要需业主担保并报管理处备案。否则视情节轻重处理；恒嘉国际 嘉诚物业 11、禁止各类人员在小区内进行黄、赌、毒活动及打架斗殴，违者将移送公安部门处理；12、装修期间，使用液化器必须由业主到管理处办理相关承诺手续，在使用期间，由此而导致火灾的责任自负，危及他人生命财产安全的由相关业主进行赔偿并承担相应的法律责任。说明：1、以上各条款请各施工队遵守执行，若有重犯将加倍处罚。2、管理处有关人员巡查中发现施工队有违反规定时，将没收出入证，发处罚通知，最后由施工队负责人来接受管理。管理处任何人均不得当场收取现金私自处理。恒嘉国际 嘉诚物业 恒嘉国际 嘉诚物业 五、五、