北京市住宅物业服务一级标准.doc

4 住宅物业服务一级标准4、1 基本要求4、1、1 客户服务场所 1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务得，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其她时间设置值班人员。 4 设置并公示24 小时服务电话。 4、1、2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 4、1、3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 4、1、4 档案 1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。 4、1、5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 4、1、6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活得重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定得行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责得设备设施应在 30 分钟内告知。 5 业主或使用人提出得意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 4、1、7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门得资质要求；操作人员应持有相应得职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评价。4、2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护4、2、1 综合管理 1 建立房屋及共用设施设备得基础档案。 2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4 共用部位检查中发现得问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现得故障及检查中发现得问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6 特种设备按照有关规定运行、维修养护与定期检测。 7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8 设备机房 1） 每月清洁1 次，室内无杂物。 2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3） 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4） 设施设备标志、标牌齐全。 5） 张贴或悬挂相关制度、证书。 4、2、2 共用部位 1 房屋结构 每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要得防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2） 每季度巡查1 次共用部位得门、窗、玻璃等。 3） 每年检查1 次共用部位得室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前与强降雨后检查屋面防水与雨落管等。 3 附属构筑物 1） 每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2） 每半年检查1 次雨、污水管井等。 3） 每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。 4） 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5） 每年检测1 次防雷装置。 4、2、3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4、2、4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门得要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、 水质化验， 水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2 每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3 每半年切换1 次备用水泵。 4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 4、2、5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、 污水井、 屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵 汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。 3 化粪池 每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。 4、2、6 照明与电气设备 1 楼内照明 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。 2 楼外照明 每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。 3 应急照明 每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 4 低压柜 每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱与线路 每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 控制柜 每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机 每季度试运行1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。 4、2、7 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查1 次， 检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 2 对讲门口机 每季度检查1 次按键、 显示屏等； 每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 3 网络控制箱 每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 4 红外对射探测器 每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。 5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、 录像功能； 每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应得调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器 每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应得调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。 8 云台 每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点 每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。 10 读卡器 每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查瞧防水状况。 11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每季度检查1次开锁功能、接线。 4、2、8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯得显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养与定期检查中发现得问题应及时排除；电梯得安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质得电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养得内容、要求、频次、期限以及双方得权利、义务与责任。 对专项服务企业得维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划得落实情况进行监督。 5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要得安全知识。 6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 4、2、9 水景 1 启用前进行防渗漏与防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2 使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。 3 设置必要得安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 4、3 消防安全防范4、3、1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位得消防安全职责。2 成立义务消防队，配备必要得消防器材，相关人员掌握消防基本知识与技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加得消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性得消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道与消防设施、器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为与火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除得，应向公安机关消防机构报告。 6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 4、3、2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1） 火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备得报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。 2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置得报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。 3） 备用电源 每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 2 消防广播系统 每月检查测试1次消防专用电话、 重要场所得对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器得联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜内得设备内部除尘1次。 3 防排烟系统 每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀得联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4 防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门得启闭功能、防火卷帘得手动与自动控制功能、电动防火阀得联动关闭功能；每年在防火卷帘门得电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门得转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1次， 测量1次照度与供电时间。 7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降与联动控制功能，轿箱内消防电话。 8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力与有效期，保证处于完好状态。 4、4 绿化养护4、4、1 基本要求 1 乔木 植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。 2 灌木 植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。 3 绿篱与色块 植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。 4 地被与花坛植物 花坛植物死亡率低于15%。 5 草坪 保证基本成活。 4、4、2 绿化养护内容 1 灌溉 根据天气、土壤与植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。 2 施肥 根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被与草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良得植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治 植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。 4 整形修剪 一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱与色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。 5 除草 每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草得绿地面积不超过总绿地面积得30%。 6 垃圾处理 绿化作业产生得垃圾与绿地内得垃圾杂物每周处理 1次。 4、4、3 工作检查与记录 生长季节每月检查1 次植物生长情况。 4、5 环境卫生4、5、1 生活垃圾得收集、清运 1 按有关规定与标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运 1 次生活垃圾到指定得垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 4、5、2 物业共用部分清洁 1 楼内 1） 大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。 2） 楼道、楼梯 每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。 每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱 每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖1 次轿厢地面。 3 天台、屋面 雨季前清扫1 次天台、屋面。 4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。 5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。 6 有害生物预防与控制 配合相关部门进行有害生物得预防与控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 4、5、3 工作检查与记录 每日抽查1 次清洁质量，做好记录。 4、6 公共秩序维护4、6、1 主要出入口有人值守。4、6、2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。 4、6、3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 4、6、4 机动车辆凭证出入。 4、6、5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。 4、6、6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 4、6、7 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 4、7 装饰装修管理4、7、1 建立装饰装修管理服务制度。 4、7、2 建立装饰装修管理档案。 4、7、3 受理业主或使用人得装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中得禁止行为与注意事项。 4、7、4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为得，应立即劝阻；拒不改正得，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。 4、7、5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议得当事人按照约定处理。 4、7、6 委托清运装修垃圾得，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾得，应采用袋装运输或密闭运输得方式，在2 日内清运。