万科地产集团存货核算规范.doc

1． 目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。
2． 范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。
3． 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4． 方法与过程控制
4.1 存货的分类
4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：
公司类别
存货类别
说 明
会 计 科 目
核算要求

地
产
公
司
拟开发土地
购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地
开发成本—拟开发土地（核算项目）
开发间接费

存货跌价准备
在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。
在建开发产品
已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业
开发成本（除“拟开发土地”核算项目）
完工开发产品
已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等
完工开发产品
按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。
出租开发产品
已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业
出租开发产品
开发产品摊销

物
业
公
司

物业工程
承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也包括在内。
物业工程

原材料
各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料
原材料
应采用数量金额核算
地产及物业公司
低值易耗品
不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等
低值易耗品

4.1.2 集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。
4.2 各类存货的核算
4.2.1 拟开发土地及在建开发产品的核算
4.2.1.1 科目设置
“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：
一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
核算项目
备注
开发成本
土地获得价款
按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）
各成本核算对象
成本核算对象可分层次设立。
开发前期准备费
各成本核算对象
主体建筑工程费
各成本核算对象
主体安装工程费
各成本核算对象
社区管网工程费
各成本核算对象
园林环境工程费
各成本核算对象
配套设施费
各成本核算对象
开发间接费
各成本核算对象
自一级科目
开发间接费转入
成本预提及结转

各成本核算对象
开发间接费
项目名称
工程管理费
按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）

定期转入开发成本
营销费用

资本化利息

物业管理完善费

其他

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：
××项目 在建一期 住宅
商铺
在建二期 写字楼
······· ·······
拟开发土地
待分摊成本
本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”中地价款的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。
“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。
4.2.1.2 核算说明
A、拟开发土地
“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记入“预付帐款”科目，不在本项目核算，待签定正式合同后再转入本项目。
房地产项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品” 类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》），作分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—在建×期
贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目余额可以在贷方，该贷方余额表示在建部分尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价款，记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的借方；
前期费用可比照土地获得价款进行处理。
B、在建开发产品
“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。
项目办理竣工验收手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入“完工开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”的地价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例（具体转出分配方法参见《万科集团房地产企业成本核算指导》），作分录如下：
借：完工开发产品
贷：开发成本—土地获得价款—在建×期
其它成本、费用项目按《成本核算指导》进行处理。
4.2.2 完工开发产品的核算
4.2.2.1科目设置
“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：
一级科目
二级科目
三级科目
核算项目
完工开发产品
项目名称
具体苑或栋或期
住宅、商铺、写字楼、车位及车库、其他
4.2.2.2 核算说明
A、项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。
B、完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、商铺、写字楼、车位及车库等的总数额。
C、车库及车位应通过“车位与车库”核算项目单独反映，其中独立车库按实际成本与预期售价孰低核算；架空层及地下车位按预期售价的50％保留成本。本规范下发前按高于此标准保留成本的车位转入“出租开发产品”科目的“车库与车位”核算项目中核算。
D、为避免产生低效资产，今后新开发项目中，只能自我经营、不能出售或整体出租或者可以出租或出售但无明确的赢利计划、经营价值较低的配套资产，如会所、游泳池、网球场、学校、幼儿园等，不应再保留成本，而应摊入相应可售产品成本；本规范下发前帐面留存的此类配套资产转入“出租开发产品”科目的“其他”核算项目中核算。
以上配套资产完工时，各单位应编制配套资产清单并记录产权情况，以备查验，并在物业公司进场后，一并移交给物业公司经营管理。
E、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产品—×项目—×期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相应核算项目。
F、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。
4.2.3 出租开发产品的核算
4.2.3.1 科目设置
“出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值；“出租开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：
一级科目
二级科目
三级科目
核算项目
出租开发产品
项目名称
具体苑或栋或期以及配套资产名称
住宅、商铺、写字楼、车位与车库、其他
出租开发产品摊销
4.2.3.2 核算说明
A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议且租期为一年以上时，按开发项目的功能，将其由“完工开发产品”科目转入“出租开发产品”的相应明细科目的借方。
除对外出售以及一年内不计划再次出租的开发产品外，已确认的“出租开发产品”不得随意转出。
本规范下发前帐面留存的车位及配套资产，在本科目核算。
B、“出租开发产品”及“开发产品摊销”各明细科目及核算项目的核算要求，与“完工开发产品”科目相同。
C、出租开发产品应按一定年限进行摊销，其摊销金额在“开发产品摊销”科目核算。
住宅出租一般不计提摊销；本规范下发前帐面留存的车位及配套资产，继续按12.5年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼、独立车库及本规范下发后完工的车位，参照集团固定资产的25年折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。
各类资产均应在转入“出租开发产品”当月，按月进行直线摊销，分录如下：
借：其他业务支出
贷：开发产品摊销—×项目—×期（或苑或栋或配套资产名称）
D、出租开发产品的修理费用记入“其他业务支出”科目。
收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。
出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“开发产品摊销—×项目—×期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品—×项目—×期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相应核算项目。
4.2.4 原材料的核算
4.2.4.1 科目设置
“原材料”科目核算物业管理处库存材料的实际成本，其按材料的用途或大类设置明细科目。
4.2.4.2 核算说明
A、 “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领用的实际成本；余额为在库原材料成本。
B、 领用原材料时，借记“主营业务成本”、“物业工程”等科目，贷记“原材料”。
4.2.5 低值易耗品的核算
4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按领用的部门或用途下设明细会计科目。
4.2.5.2对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用。
物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入“主营业务成本”科目；物业公司低值易耗品的摊销记入“管理费用”科目。
4.2.6 物业工程的核算
4.2.6.1 物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程”科目核算。该科目按工程项目设置明细账。
4.2.6.2 企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”科目，贷记本科目。
4.3 存货的期末计价
季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的成本高于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用—存货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货或物业工程，应按单个存货项目，比较成本与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。
可变现净值是指在正常生产经营过程中，以估计售价减去估计完工成本以及销售所必须的估计费用后的价值。其测算依据可以是：最近销售市价、周边同档次存货市价、预计未来现金流量等。
已确认损失的存货价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。

关联文件：
财务管理部：万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）
万科集团费用核算规范（VKCW03-04）
万科集团房地产开发企业成本核算指导（VKCW03-29）