保利南湖案例分析.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,李慧岚,保利南湖案例分析,南湖新城,南湖新城改造实施范围北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积,5597,亩,。,书院路,湘江大道,解放西路,南二环,南湖新城,保利国际广场,项目土地概况,土地编号,2009,网挂,038,号,位置,长沙市天心区书院路,成交时间,2009,年,11,月,24,日,规划用途,商业、住宅,溢价率,3.32%,出让年限,商业,40,年、住宅,70,年,占地面积（,）,80258.8,占地面积（亩）,120.388,楼面价,2500,元,/,起,单价,1000,万,/,亩,起始价（万元）,120388,成交价,124388,基本指标,容积率,6.0,，建筑密度,30%,，建筑高度,200,米，绿化率,40%,书院路,湘江中路,南湖路,规划路,南湖地王,成交价,12.4388,亿，,央企保利地产成功竞得南湖,038,号地,。以,038,号宗地出让面积,120.388,亩计算，每亩单价已达到,1034,万元,/,亩，当之无愧的,长沙新晋单价地王。,南湖地王,长沙地王对比,地块,北辰地王,南湖地王,地块编号,【2007】053,号,【2009】038,号,土地面积（）,128959,80258.8,建筑面积（）,537,万,48.96,万,容积率,4.1,6.1,成交时间,2007-7-24,2009-11-24,成交总额,92,亿,12.388,亿元,成交单价,1034,万,/,亩,位置,开福区浏阳河与湘江交汇处,长沙内城新核南湖新城核心地带，湘江大道与南湖路交汇处,区位周边,中央,城北的背部边缘地带，基础设施相对滞后，周边土地供应巨大。,邻近五一商圈、东塘商圈、侯家塘商圈；长沙唯一长沙唯一一个可全观岳麓山、橘子洲与湘江山水洲城特色风光的片区。,竞拍得主,长沙北辰房地产开发有限公司,保利集团,物业类型,住宅、写字楼、公寓、商业街,最早开盘日期,2011.04.30,占地面积,8,万,建筑面积,80,万,绿化率,51%,容积率,6,项目地址,长沙市天心区湘江大道与书院路交汇处,售楼地址,保利国际广场天际会所（湖南大剧院,29F,）,装修情况,毛坯（每户赠送空调、地暖、指纹锁）,开发商,长沙南湖广场置业有限公司,总栋数,8,栋超高层住宅，,1,栋公寓、,1,栋写字楼,物业公司,长沙保利物业管理有限公司,销售均价,12000-15000,元,/,平米,物业费,2.5,元,/,项目基本情况,项目周边,成熟配套,项目地处书院路与湘江大道交汇处，有利于对外形象和吸引人流，并为项目带来较高的商务、商业价值。周边生活配套基本齐全，正对湘江橘子洲头，尽享沿江风光带；邻近长郡中学和长沙理工大学。,橘子洲头,沿江风光带,长郡中学,长沙理工大学,整体规划,住宅、商业分体,公寓,写字楼,A2,A1,在售楼栋,即将推出,商业,住宅,项目住宅商业分体，保持住宅的私密性和商业的整体性；大体商业面积，添加近距离完美配套。,住宅三大景观组团，户户尽享美景。其中为组团,1,、,3,均设水景，以照顾观看不了江景户主；组团,2,由于前无遮挡，尽享湘江美景以园林景观为主。,景观组团,2,景观组团,3,景观组团,1,电梯,洽谈区,沙盘,建材展示厅,多媒体展示厅,前台,接待线路图,资料室,观景台,项目展示,市中心顶级会所,项目反市场售楼处高调张扬常态，选址韶山北路湖南大剧院顶层,29,楼天际会所彰显低调华丽。,会所剖析图,。,私密性：,三个电子锁入口，保证每位客户的私密性和充分的展示时间。,展示型性：,沙盘与多媒体多维度充分展示项目；环形接待线路，让置业顾问有充分了解客户时间。,项目产品,稀缺豪宅小三房,户型,面积（）,套数,占比,去化套数,去化率,去化价格（元,/,）,三房,129-171,88,40.00%,88,100.00%,折后,12000-14000,四房,165-196,132,60.00%,132,100.00%,折后,13000-15000,总计,129-196,220,100.00%,220,100.00%,折后,12000-15000,项目,4,月,30,日开盘推出,A1,栋，当天售罄，,A2,栋预计,5,月底或,6,月初推出，主力户型为,129-171,的三房。,从首次开盘销售情况来看，由于单价高，,129-146,三房去化最快。,户型配比：,A1,销售情况,户型鉴赏,小三房也享尊贵,户型配比：房型,1,三室二厅二卫，约,130.75,入户花园,飘窗,飘窗,阳台,衣帽间,阳台,2.5,米大窗口,客厅,+,两卧室坐北朝南,户型鉴赏,户型配比：四室二厅二卫，约,166.04,入户花园,飘窗,飘窗,阳台,衣帽间,阳台,南北阳台,营销分析,网络户外同步展示,日期,活动内容,4,月,3,日,保利国际广场,2011,品鉴盛典,4,月,22,日,-4,月,23,日开启，,VIP,金卡升级全球同步启动。,4,月,22,日,保利国际广场,2011,品鉴盛典,4,月,22,日,-4,月,23,日开启，,VIP,金卡升级全球同步启动。,4,月,30,日,保利国际广场,130-200,平房源,4,月,30,日公开发售。,5,月,保利国际广场在售,190,以上平层，为四房，均价,14000,元,/,，,6,月份将推,130-160,房源。,网络媒体营销,户外围板,营销分析,启幕日一次性大手笔报广,报纸展示,日期,合作媒体,版面,活动内容,3,月,18,日,长沙晚报,A8,湘江，可惜了,长沙晚报,A9,让长沙自豪的 不再是历史,长沙晚报,潇湘晨报,A13/A18,保利国际广场今日全球启幕,营销分析,四月高频展示,报纸展示,日期,合作媒体,版面,活动内容,4,月,1,日,(,星期五,),潇湘晨报,B1,中国豪宅的长沙面孔,4,月,8,日（星期五,),潇湘晨报,B2,刷新一座城的终极高度,4,月,15,日（星期五,),长沙晚报,A22,创造城市历史的人 居上,4,月,22,日（星期五,),潇湘晨报,A25,所有的奢侈 都不值得炫耀,