xx公寓二期规划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,规划：将所有市场信息整理后，将对项目最有利的信息转化为技术语言。需要先思考的问题：,1,、地块位于城郊农村；,2,、小产权；,3,、客户为什么买？,4,、客户的具体要求？,5,、能提供什么？,6,、规划方案的进攻性？,这样做其实就是一句话：,我们必须赢在起跑线上。,前 言,一、前营销,房地产开发的第一项工作就是营销。在已经取得项目用地的情况下，房地产的前营销可简化为项目策划和规划设计。实现项目策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制、通畅现金流以及快速销售、迅速清盘的关键。前营销绝对是战略问题，一招不慎，全盘皆输。而项目定位准确，规划设计操作精确，则大局基本已定，剩余的问题则属战术问题。,规划设计主题思想：,1,、以有利于销售为核心,2,、以人为本,3,、必须符合项目的定位,4,、规划方案的进攻性,5,、最佳投资收益率,规划设计主题思想：,二、规划设计五原则,规划思路,济南房地产市场规划分析,周边竞争项目分析,客户需求分析,项目用地分析,策划方案,规划方案,投资收益分析,工作部署安排,济南房地产水平处于中游，竞争还在以价格、促销、推广为主的较低层面进行。还没有达到以顾客需求为核心的较高竞争层面。在规划上的表现也就表现为无目的性。例如：路劲,御景湾。,济南房地产市场规划分析,周边竞争项目分析,楼盘名称,建筑,位置,主力户型,面积,销控,规划特点,用途,大杨新区,多层,槐荫区政府对面,2,室、,3,室,99,、,106,、,130,自住,玉周景园,多层,7,路车终点站,2,室、,3,室,58,、,91,、,112,自住,王府西区,多层,7,路终点站,2,室、,3,室,55,、,105,、,112,自住,水屯,四季绿城,多层,7,路终点站南,2,室、,3,室,73,、,97,、,129,自住,xx,公,寓,多层,xxxxxxxx,2,室、,3,室,92,、,99,、,116,自住,一、规划方面：,1、人车分流,差,；,2、建筑配比,不合理,；,3、缺少标志性符号；,4、小区布局；,5、景观、园林；,6、小区规模。,竞争项目总结,二、,户型问题,1,、结构。,动静分区,、,干湿分区,、,公私分区,、,隐显分区,、动线,2,、,户型面积差别不大,3,、,户型配比缺少科学化,三,、功能分区有待进步完善,四,、外立面设计风格的混乱,五、无项目开发主题,六,、园林方面存在的不足,1、景观轴线不自然；,2、绝对绿化现象比较严重；,3、景观均好性差；,4、,无人性化景观设计,；,5、小品的设计。,客户需求分析,马斯洛需求,生理需求,安全需求,情感需求,尊重需求,自我实现,客户需求分析,需求层面,第一层面,第二层面,第三层面,基本需求,升级需求,精神,需求,二期目标客群,一期目标客群,1,、地形,2,、交通,3,、环境,4,、配套,5,、景观,6,、人文,项目地块分析,1、项目基础指标,（无）面积、单价、四边长、退线、建筑限制。,2,、经济技术指标（无）容积率、建筑密度、绿地率、采光系数、各类型物业要求。,无法深入分析,1,、发扬优势：,2,、规避劣势：,3,、我们所独有的：空间、阳光、空气、视野、水景。,总结,三面、四步、五层次定位法,三面,:,项目所能、市场所需、竞争者所弱,四步,:,地理、人文、心理、行为,五层,:,用得上、买得起、信得过、看得中、急着用,定位：原生态水景和谐白领社区。,策划方案,二大主力客群：月收入25003500员的青年白领、50岁以上的离退休人群。,辅助客群：周边农村客户、拆迁户、外地来济经商人士。,客群定位,卖相：,丰富的天际线、美丽的建筑外立面、人性化的园林、丰富的景观,整体,规划方案,卖点：,空间、阳光、空气、视野、水景、景观、建筑外立面、超高的性价比、人性化社区。,一、项目规划理念,1、均好性；,2、新街坊；,3、价值；,4,、方便、舒适、安全；,5,、自身特色；,6,、生态；,7,、营销。,理念内涵:,热情洋溢的,邻里亲情,；,景致迷人的亲水社区；,休闲愉悦的生活环境；,快乐成长的健康家园.,二、,规划目标,：,营造独家优势 超越同质竞争,。,实现人、建筑与自然的,融合。,为项目创造品牌,、,为顾客创造生活,、,为公司创造价值,。,三、规划定位：,1,、复合地产,居住,娱乐,健康,休闲,养生,运动,商业,社交,教育,2,、,多层公寓,。,居家及,休闲,兼备的自然生态居住社区。,四、布局,建议采用组团式布局：,4-6栋,住宅楼,围合一个几千平方米的中心庭院,。无中央景观，达到均好性。,项目分为四个组团：运动空间、棋牌天地、露天茶座、儿童中心。,用核心景观休闲轴，为社区居民提供颇具人性化的休闲活动场所。,五、空间,一、二期的用建筑外立面、升高的人行道、小品等划分。,二期各空间用小品、乔灌木丛、路灯划分。,每个空间划分若干个节点。,各空间相对隐私，用道路连接。,六、交通,动态交通：,1,、出入口：一期出入口、二期出入口、汽车出入口。,2,、四级道路：,入口道路：总宽度,20,米，双向机动车道各宽,5,米，中间设,2,米宽分隔带；机动车道和人行道之间设,2,米宽绿带，两侧人行道各宽,2,米；,主干道：总宽度,9,米，机动车道宽,7,米，单侧人行道宽,2,米；,组团路：总宽度,7,米，机动车道宽,5,米，设单侧人行道,2,米。,休闲道：总宽度,4,米，人行道,2,米，二边各,1,米绿化带,.,3,、步行系统：通过主干道、组团路、休闲道以及社区的核心景观休闲轴组成步行系统，为居民的步行交通及游憩提供一个良好的环境。步行系统要与地形更紧密地结合，并与休闲地带相连接。,七、绿化,成本控制在,180,元,/,以草皮为底，乔木为干、灌木为景、小品为睛、桌椅为心、藤廊为顶，构建,6,重景观。,人性化景观,八、建筑风格,建议使用法式建筑风格。用动感的线条、柔和的颜色，富有变化的天际线，配合四季长青的绿化，赋予社区浪漫、温馨的视觉效果。,建筑单体规划,一、设计原则,1,、注重建筑和环境的融合，体现社区高品位。,2,、建筑朝向应尽量考虑向阳、向景和通风。,3,、室内空间紧凑和灵活，提高使用率。,4,、设计由内而外。,二、建筑形式（法）,三、建筑外观,1,、颜色以浅色调为主，注意墙面、门窗与绿化的衔接。,2,、一层使用文化砖、片石。其余使用防水涂料。,3,、单元门厅以天然石材配合自动玻璃门，注意无障碍设计。,4,、由于不知道容积率、建筑密度，无法确定层高与楼间距。,户型规划,一、户型规划原则：,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。,1,、户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。,2,、没有最好的户型，只有最适合某一类别消费者的户型。,3,、户型配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。,4,、户型分布。户型位置也是非常重要的问题。,5,、户型结构。重点：动线、儿童房、老人房。,6,、特殊功能空间：重点：洗衣间、储藏室、花园、露台、落地飘窗、吧台、西餐厨房。,7,、单价与总价。整个社区只有户型是销售的。,二、户型建议：,1,、注意二次设计。,2,、扩大附加值。小产权主要是墙柜、落地飘窗。,3,、增加二代居、亲情房。,4,、大开间，短进深。窗地比,1,：,6,。,5,、四个一：露台、阳台、飘窗、墙柜。,6,、全明户型,三、户型配比,45,一居,15%,85,二居,30%,95,二居,20%,105,三居,15%,115,三居,15%,125,三居,5%,景观规划,一、均好性绿化：,1,、,均,好,化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景,、,开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接,。,2,、在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加层次感，丰富感，做到步移景换。,3,、主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道。而组团路两侧树木可采用落叶，常绿混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化。,4,、运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。,二、软绿化建议,1,、树木错落但是必须能阻止视线穿透，保证私密性、有利于产生归属感、领域感。,2,、,各,组团,景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的,社区、,家庭沟通方式。,3,、入口：外向景观入口，只见美景不见门。绿化体现大气和雅致，与社区内部花团锦簇的花草林木相映衬，凸现社区品质精要的点睛之笔。,4,、运动空间：以健身器材为主，并设置网球场。空间足够的话再加篮球场。并且要有遮阳的休息座椅。,5,、棋牌天地：以刻有围棋象棋盘的石桌椅为主，配以凉亭。再用乔灌木组合一个空间，称为老年人活动中心或者是票友中心。,6,、露天茶座：以爬满藤蔓植物的长廊为主，配以铁艺桌椅、遮阳伞以及仿木桌椅，并用灌木分割空间。,7,、儿童中心。以秋千、滑梯、跷跷板、涂鸦墙为主，草皮要厚，注意灌木不能带刺。,外向型园林设计，即美化社区，又将社区之美外向化，公共化,三、硬绿化建议,1,、地面铺装。满足使用要求和景观要求出发，考虑舒适、自然、协调，在铺装材料、色彩、组合、肌理等方面进行控制。要注意多选用自然材料，与整个社区的自然意象相协调。同时，还要考虑满足行走、活动和安全的要求，对方向的引导和场地界限的限定要求。,2,、车行路面。以水泥路面为主，在特殊地段可以进行材质变化。路面的边缘，用低矮的花池进行车行路面的界定。,3,、人行路面。以沙核、碎片岩、鹅卵石材料为铺装主材，配合艺术化的图案，形成一道风景线。,4,、照明。夜间景观中，灯光是非常重要的。强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造。同时注意光污染。建议使用太阳能光源。,5,、小品。主要包括座椅、种植容器、垃圾筒、水池、喷泉、构架、雕塑、花坛、井盖以及引导系统等。在小品的设计上，应与整个社区的景观风格相协调，注重体现自然意象。,基础设施,一、水系统,1,、供水。市政供水应进入厨房、卫生间、洗衣间。,2,、排水。,室内排水：室内排水为废、污水分流制；污水经排水立管排入污水管道，空调冷凝水排入雨水立管。,室外排水：室外排水为雨、污水分流制。,3,、暖气。不知道是不是市政供暖，所以无法提建议。,3,、管线布置,给排水系统。,每户人家埋设冷热水管，并在内墙封闭位置用颜色予以表明，便于业主二次装修。,厨房：埋设洗涤池管线接口。,卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣机管线接口。卫生间排水设想采用同层排水方式。,工作台：预留燃气热水器的进出口位置。,排气系统,卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；,厨房排气系统：专门烟道通屋顶，把油烟机废气排出；,热水器排气：在设计时统一预留热水器排烟洞。,二、强电系统,1,、供电容量配置,提供11000伏高压电源至地块；,规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求；,每户的用电容量，以每户的建筑面积按5,K,W/户计算，且不小于4KW/户。,电房的布局应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。,2,、电器开关及插座,合理布局，做到操作方便、安全可靠,。,客厅:，尽可能多设置插座不少于4组）。预留电视机、家庭影院、空调、家用小电器、装饰物等插座，每个插座设置在设定的功能区域，做到线距最短。,厨房：设置照明开关。厨房内的插座不少于4组,，,以供电炊具、抽油烟机、冰箱、微波炉、消毒柜、电饭煲等用电之需。,卫生间：使用防水开关。插座不少于4组，均为防溅型，其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关，排气扇的开关采用带指示灯型。,卧室：调光开,关。,设置电视、空调、电脑、落地台灯等插座。,阳台：设置吸顶灯、防潮插座。,公共部分：声光控开光。,其它：空调设置单独的插座。,居室内所有插座均有漏电保护装置。,3,、电表线路,每户室内设配电箱一只，内设总开关，漏电保护器和多组断路器，位置在进户门的两侧，供电回路数量按面积区别，160平方米以下67调回路,。,一户一表,，,分户电表出户,。,以单元为单位在公共部位集中设置。,公共部位根据功能设置的不同，电表配置应考虑分别计量。,4,、其他,车库、,楼梯,、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，考虑通风换气、消防等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。,三、弱电系统,1,、通讯及网络,电话留双线。,网线,采用电信网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式，用户可根据自己需要选择上网途径，对电信及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、电信交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。,接口：客厅、主次卧。,2,、有线电视,客厅、主次卧。,3,、,安保智能系统,每户人家设可视对讲系统；,沿园区周界设红外线报警装置；,车库、,单元门,和其它公共部位设闭路电视监控系统；,园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理；,小区设置,可视,对讲系统；,每户设置紧急呼叫系统，与物管控制中心联网；,小区背景音乐系统。,四、天然气系统,供气站,位置,应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求；,煤气应按照管道供应的方式设计，在厨房、操作间（工作平台）设置入口，以接驳市政煤气进入小区，按,济南,市供气设计质量标准进行设计。,五、消防系统,总平面。园区道路保持环通流畅，能满足消防车的通行。设计足够的消防登高面。各建筑单体之间的消防间距符合规范要求。,建筑构件满足相应的消防等级要求。各幢建筑的楼梯间均有自然采光和通风。楼梯均有通往屋顶的出口。,园区内室外消火栓间距不大于,120,米。各建筑均设置室内消火栓灭火系统。单元,前室、会所等设置自动喷淋灭火系统。,园区内建筑根据消防规范要求，设置消防自动报警系统及联动控制系统。消防控制中心设在会所大楼底层。,在会所、公共通道等处设置烟感或温感等自动报警装置，并安装疏散标志灯、应急照明灯。,物业服务建议（略）,去化分析,1,、周边竞争项目均以价格和位置为卖点，忽略了人性化的居住环境对客户的吸引力。,2,、用超高的性价比来争取部分大产权客户。,3,、此项目将成为济南小产权项目的标杆，稍加运作，将引爆泉城房地产市场。,因此销售速度将会有很大的提升。,投资收益分析,因资料太少，暂略，先按照一期均价计算。,由于景观比一期要好，因此绿化成本将上升100元左右。,建筑外立面的改变也将增加50元。,综合成本上升170元左右。,售价可提升至均价,19,00元，并且由于现金快速回流，仅节省的资金利息就很可观！,目前要做的工作：,1,、设计说明,2,、用地分析,2.1,、区域示意图,2.2,、用地现状坡度分析,2.3,、用地现状坡向分析,2.4,、用地现状高程分析,2.5,、用地现状自然排水分析,2.6,、用地现状植被现状分析,2.7,、用地现状景观分析,2.8,、用地周边环境、现状条件分析,2.9,、用地对外交通分析,2.10,、用地适宜性分析,目前要做的工作：,3,市场分析,1,、济南房地产市场规划分析,2,、竞争对手规划分析,3,、客户需求分析,4,、确定规划方案的进攻方向,5,、卖点与卖相的打造,6,、,N,个思路对比，确定最佳设计思路。,规划设计费：,4,元,/,建筑平米,付款方式：,签约付,30%,交方案,30%,余款在项目销售超过,60%,（按面积计算）时一次性付清。,天睿地产工作室：,15192555522,