万科商铺(燕南园、花园小城、金色城市).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,上海万科商铺销售汇报,2009,年,3,月,6,日,燕南园商铺,花园小城商铺,金色城市商铺,3/7/2026,1,燕南园商铺,花园小城商铺,金色城市商铺,销售策略及方式,汇报提纲,库存情况汇整,问题与机会,目标客户分析,3/7/2026,2,燕南园商铺,A,B,会所,商业,A,B,A,B,会所,商业,会所,商业,项目名称,套数,面积,燕南园商铺,23,3096.57,3/7/2026,3,景联路人、车流量过少，别墅社区人口少；,商业气氛缺乏；,商铺辐射区域过小；,商铺未来经营项目限制大，投资回报预期较低。,问题点,周边别墅聚集，消费水平高；,主要商铺为沿街商铺，商铺形态方正；,周边居民对品牌及品质认知程度高；,机会点：,燕南园商铺,3/7/2026,4,目标客户,投资、自用客户,自用客户,客户主要来源于本社区及周边社区,主要客户类型：展示类客户,教育类客户,餐饮客户（水电煤要配套齐全）,品牌休闲类客户,办公类客户,投资客户,客户来源广泛，对投资收益极为看重,投资客户对投资收益的预期为：,1-3,年投资回报率为,6%,3-5,年投资回报率为,7%,5-10,年投资回报率为,8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,燕南园商铺,商铺建议出售均价为,9000-10000,元,/,平方米,3/7/2026,5,A,B,B,区商业：约,1450,平米,A,区商业：约,1000,平米,项目名称,套数,面积,花园小城商铺,16,1837.11,花园小城商铺,3/7/2026,6,消费层次不高；,人流量不足；,非投资客首选地理位置；,吴泾步行商业街较近。,问题点,地处大型居住社区；,交通比较方便；,距离紫竹高科技园区较近；,近成熟商圈,机会点：,花园小城商铺,3/7/2026,7,目标客户,投资、自用客户,自用客户,客户主要来源于本社区及周边社区,主要客户类型：轻餐饮客户,教育类客户,有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）,零售类客户（超市、烟酒店等）,投资客户,客户来源广泛，对投资收益极为看重,投资客户对投资收益的预期为：,1-3,年投资回报率为,6%,3-5,年投资回报率为,7%,5-10,年投资回报率为,8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,花园小城商铺,商铺建议出售均价为,14500,元,/,平方米,3/7/2026,8,红色部分为,4,套库存商铺,项目名称,套数,面积,金色城市商铺,4,2094.74,金色城市商铺,3/7/2026,9,人流量不足；,商铺为住宅楼底层，不可经营餐饮；,商铺面积较大，总价较高；,商业氛围尚未形成。,问题点,地处大型居住社区；,交通比较方便，邻近轨道交通；,商铺外立面展示空间较好；,机会点：,金色城市商铺,3/7/2026,10,目标客户,投资、自用客户,自用客户,客户主要来源于本社区及周边社区,主要客户类型：轻餐饮客户,教育类客户,有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）,展示类客户,零售类客户（超市、烟酒店等）,投资客户,客户来源广泛，对投资收益极为看重,投资客户对投资收益的预期为：,1-3,年投资回报率为,6%,3-5,年投资回报率为,7%,5-10,年投资回报率为,8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,金色城市商铺,商铺建议出售均价为,12000,元,/,平方米,3/7/2026,11,变电站,菜场位于御青路,311,号,-317,号的,1-2,楼，近地铁口。,3-4,楼目前空关，,4,楼有,100,平米左右作为居委会用房，已经承诺政府，不得出售。,金色城市商铺,3/7/2026,12,面积大，总价高；,商铺,1,、,2,层必须为菜场，经营限制大；,菜场的存在对,3,、,4,层的经营项目造成影响，较难提高商业档次；,投资回报预期低；,商业氛围尚未形成。,问题点,地处大型居住社区；,交通比较方便，邻近轨道交通；,商铺外立面展示空间较好；,人流量相对较多,机会点：,金色城市商铺,3/7/2026,13,目标客户,投资客户,投资客户,客户来源主要以投资公司为主，个人投资客户为辅,投资客户对投资收益的预期为：,1-3,年投资回报率为,4%,3-5,年投资回报率为,6%,5-10,年投资回报率为,8%,对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素,对于此类大面积项目因产品销售总价限制，客户资源局限极大，此物业的去化有较大难度，适合通过广泛撒网的销售方式寻找客户。同时根据现有商铺情况，可以将,3,、,4,层进行先期招商，已一个合适的租金回报促进销售的进行。,金色城市商铺,3/7/2026,14,广泛的客户开发积累,多种渠道、多种方式深挖客户，锁定最终目标客户,持续不断的客户跟踪斡旋,不放弃任何机会，客户的购买意向是可引导可挖掘的,针对性的销售策略,强调个案的差异性，制定最合适的销售策略,全方位的客户服务,提供售前及售后延伸服务，让服务成为销售的推动力,新的销售方法,新的问题需要新的销售方法来解决,制定销售策略,根据各项目商铺的不同情况制定针对性更强的销售策略,销售策略及方式,3/7/2026,15,易居会商业客户,短消息通知,经营业态分析,意向客户电话邀约,周边商业客户拜访,门店,DM,宣传单派发,利用网络资源,搜房网及安居客等,易居臣信门店,销讲推广,意向客户的深入,跟踪及挖掘,易居门店客户,短消息通知,户外广告,项目周边,DM,宣传单派发,目标客户,跟踪斡旋,完成销售,销售策略及方式,广泛的客户挖掘渠道,3/7/2026,16,销售策略及方式,根据每套商铺的不同情况制定针对性的销售策略,适合经营项目不同,人流量不同,是否可作餐饮,面积总价不同,所处位置不同,根据各种不同情况制定客户开发方向、制定价格、划分商铺,提供售前售后全方位服务,对商铺可经营方向提供专业指导,对商铺的租金提供专业预估,利用易居的众多门店协助进行商铺的招租服务,3/7/2026,17,制定针对性销售方法,常规销售手段与非常规手段结合使用,紧逼盯人销售,不放过每一个销售机会长期不断跟踪客户,逆向思维销售,根据适合行业寻找周边适合商家购买,竞争对手销售,根据已有经营项目寻找竞争对手入场购买,拓展经营项目销售,对商铺进行适当改造扩展可经营项目,销售策略及方式,广泛的宣传攻势,50,万条短消息宣传,针对易居门店商业客户及高端客户,目标客户驻守,针对目标客户所在区域安排,2-3,周驻守,网络广告,利用,5,大网络平台进行宣传,门店展示,利用覆盖广泛的门店平台进行宣传展示,3/7/2026,18,销售方式,充分利用易居臣信众多的门店与人员优势,人员配置,根据各项目的特性指定各项目的主力门店与配合门店，同时在各商圈门店作广泛的推荐及销讲，各项目指定专人驻场负责对接。,主力门店,配合门店,商圈门店,3,（店）,8,（店）,28,（店）,15,（人）,45,（人）,140,（人）,主力门店：每个项目派驻一名人员驻场，所有人员对所负责的项目销讲有深入了解，熟悉各个操作环节，可以熟练的为客户提供销售信息，可以独立完成项目的销售，并可以协助其他门店人员完成销售；,配合门店：人员对负责项目销讲充分了解，明确各个操作环节，可以完整的为客户提供销售信息，可以在他人协助下完成销售；,商圈门店：人员对项目销讲熟悉了解，向客户提供各项目的关键销售信息，有能力引导客户至项目现场，可以在他人协助下完成销售；,销售策略及方式,3/7/2026,19,3/7/2026,20,