合肥苏豪国际商务中心营销策略-.ppt

苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场营销营销策略策略(以商以商业为业为主主)金座金座金座金座标标标标 2007/08 2007/中管网房地产频道甲甲甲甲级级级级写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考标标标标准准准准国际物业顾问公司第一太平戴维斯提供了甲级写字楼的标准，以供参考。1.位置：位置：位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。2.停停车车车车位位：提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供3.大厦品大厦品质质：标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。4.净净高：高：2.7米以上（包括2.7米）5.电电梯：梯：等候时间不超过30秒6.电话线电话线：平均每20平方米有一根电话线7.物物业业管理公司：管理公司：有丰富经验的知名物业管理公司管理8.租或售：租或售：基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜9.得房率：得房率：整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱。10.空空调调：4管制空调系统中管网房地产频道乙乙乙乙级级级级写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考写字楼的参考标标标标准准准准为为为为中小企中小企中小企中小企业业业业和和和和创业创业创业创业型公司服型公司服型公司服型公司服务务务务的乙的乙的乙的乙级级级级写字楼的市写字楼的市写字楼的市写字楼的市场场场场需求需求需求需求还还还还有有有有弹弹弹弹性，但开性，但开性，但开性，但开发这类发这类发这类发这类的写字楼，基本要具的写字楼，基本要具的写字楼，基本要具的写字楼，基本要具备备备备三个条件。三个条件。三个条件。三个条件。第一，第一，第一，第一，优优优优越的区位。中小型企越的区位。中小型企越的区位。中小型企越的区位。中小型企业业业业因因因因为规为规为规为规模的限制，其模的限制，其模的限制，其模的限制，其对对对对于交通于交通于交通于交通 和和和和环环环环境的要求往往要超境的要求往往要超境的要求往往要超境的要求往往要超过过过过一些大公司，因此区位是一些大公司，因此区位是一些大公司，因此区位是一些大公司，因此区位是选择选择选择选择乙乙乙乙级级级级写字楼成写字楼成写字楼成写字楼成功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。功的先决条件。第二，第二，第二，第二，单单单单位分割不宜位分割不宜位分割不宜位分割不宜过过过过大。小大。小大。小大。小单单单单位的分割，可以更加明确中低档位的分割，可以更加明确中低档位的分割，可以更加明确中低档位的分割，可以更加明确中低档写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小写字楼面向中小 企企企企业业业业的定位，也更具有灵活性。的定位，也更具有灵活性。的定位，也更具有灵活性。的定位，也更具有灵活性。第三，要作好第三，要作好第三，要作好第三，要作好长线长线长线长线投投投投资资资资的准的准的准的准备备备备。因。因。因。因为这类产为这类产为这类产为这类产品品品品对对对对市市市市场场场场的熟悉程度的熟悉程度的熟悉程度的熟悉程度还还还还不不不不够够够够高，而且中小型企高，而且中小型企高，而且中小型企高，而且中小型企业业业业又大多因又大多因又大多因又大多因为资为资为资为资金等金等金等金等问题问题问题问题，会在相当，会在相当，会在相当，会在相当长长长长的的的的时时时时 期内采用租期内采用租期内采用租期内采用租赁赁赁赁房屋的方式房屋的方式房屋的方式房屋的方式办办办办公，要具公，要具公，要具公，要具备备备备放放放放长线长线长线长线的投的投的投的投资资资资心心心心态态态态。中管网房地产频道关于关于苏苏豪（豪（SOHO)SOHO，一个崭新的名词，一个全新的概念。就是国外的SOHO（Smalloffice,Homeoffice），也就是在家办公、小型办公的意思；能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领创业一族。更重要的是反映在能否按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。备选案名：领航国际商务广场、东晶时代、创智精英商务公馆、融创国际、银泰国际、慧谷时代、银城投资广场、铂宫商务公馆中管网房地产频道备选备选案名案名：领领领领航国航国航国航国际际际际商商商商务务务务广广广广场场场场、慧谷慧谷慧谷慧谷时时时时代、代、代、代、创创创创智精英商智精英商智精英商智精英商务务务务公公公公馆馆馆馆、融融融融创创创创国国国国际际际际、银银银银泰国泰国泰国泰国际际际际、东东东东晶晶晶晶时时时时代、代、代、代、铂宫铂宫铂宫铂宫商商商商务务务务公公公公馆馆馆馆中管网房地产频道分析分析现现状，状，寻寻求突破求突破中管网房地产频道关于关于苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼楼盘盘uu位于火位于火位于火位于火车车车车站站北，站站北，站站北，站站北，紧临紧临紧临紧临北二北二北二北二环环环环（双七路）快速通道（双七路）快速通道（双七路）快速通道（双七路）快速通道uu未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建未来新站管委会即将在附近建设设设设uu仅仅仅仅有几条公交有几条公交有几条公交有几条公交线线线线路路路路经过经过经过经过本本本本项项项项目附近，交通不便目附近，交通不便目附近，交通不便目附近，交通不便uu属于新站开属于新站开属于新站开属于新站开发实验发实验发实验发实验区区内区区内区区内区区内中管网房地产频道市市市市场场场场印象与判断印象与判断印象与判断印象与判断uu目前周目前周目前周目前周边边边边楼楼楼楼盘盘盘盘以首次置以首次置以首次置以首次置业业业业的中低档楼的中低档楼的中低档楼的中低档楼盘为盘为盘为盘为主主主主uu目前站北在售的目前站北在售的目前站北在售的目前站北在售的现现现现楼及准楼及准楼及准楼及准现现现现楼没有可比性楼没有可比性楼没有可比性楼没有可比性uu从附近的楼从附近的楼从附近的楼从附近的楼盘销盘销盘销盘销售情况来看本地人的售情况来看本地人的售情况来看本地人的售情况来看本地人的购购购购房比例房比例房比例房比例较较较较大大大大(85%)(85%)(85%)(85%)uu站前站前站前站前现现现现有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼有一批中高档写字楼对对对对本案有一定的本案有一定的本案有一定的本案有一定的竞竞竞竞争争争争压压压压力力力力uu站北目前商站北目前商站北目前商站北目前商务务务务氛氛氛氛围围围围尚未成熟尚未成熟尚未成熟尚未成熟uu由于由于由于由于间间间间隔一条隔一条隔一条隔一条铁铁铁铁路干路干路干路干线线线线，很，很，很，很难难难难和市区和市区和市区和市区连连连连片片片片小小结结如何如何如何如何应对应对应对应对站前站前站前站前组团组团组团组团的的的的竞竞竞竞争，如何采用独特的争，如何采用独特的争，如何采用独特的争，如何采用独特的营营营营削手削手削手削手段来段来段来段来规规规规避本避本避本避本项项项项目的不利因素，是本案成功的关目的不利因素，是本案成功的关目的不利因素，是本案成功的关目的不利因素，是本案成功的关键键键键中管网房地产频道uu站前商站前商站前商站前商业业业业写字楼写字楼写字楼写字楼总总总总量量量量较较较较大，有大，有大，有大，有温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地温莎杰座、金色地带带带带、中、中、中、中环环环环国国国国际际际际、天、天、天、天骄骄骄骄国国国国际际际际、光大、白、光大、白、光大、白、光大、白马马马马、浙江商浙江商浙江商浙江商贸贸贸贸城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等城、恒丰大厦等uu大多数目前都在大多数目前都在大多数目前都在大多数目前都在销销销销售中售中售中售中uu站前商站前商站前商站前商业业业业氛氛氛氛围围围围目前比目前比目前比目前比较较较较成熟成熟成熟成熟uu组团组团组团组团式式式式规规规规划划划划,具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰具体内容尚未清晰 uu户户户户型面型面型面型面积规积规积规积规划与本划与本划与本划与本项项项项目大同小目大同小目大同小目大同小异，都异，都异，都异，都标标标标榜其独特的榜其独特的榜其独特的榜其独特的风风风风格及特格及特格及特格及特有的品位有的品位有的品位有的品位关于站前商关于站前商业业写字楼写字楼现现状状中管网房地产频道uu中中中中环环环环国国国国际际际际是目前新站区是目前新站区是目前新站区是目前新站区较为较为较为较为高档的写字楼，共有高档的写字楼，共有高档的写字楼，共有高档的写字楼，共有办办办办公室公室公室公室200200200200多套，目前多套，目前多套，目前多套，目前仅仅仅仅有有有有51515151家公司入住，入住率家公司入住，入住率家公司入住，入住率家公司入住，入住率仅为仅为仅为仅为25%25%25%25%uu目前只有奥目前只有奥目前只有奥目前只有奥蓝蓝蓝蓝宝邸入住率宝邸入住率宝邸入住率宝邸入住率较较较较高，原因是租金便宜高，原因是租金便宜高，原因是租金便宜高，原因是租金便宜(2025(2025(2025(2025元元元元/M/M/M/M2 2 2 2左右左右左右左右)uu根据根据根据根据经经经经典典典典调查调查调查调查公司提供的公司提供的公司提供的公司提供的2007200720072007年年年年7 7 7 7月的月的月的月的调查资调查资调查资调查资料料料料显显显显示，示，示，示，对对对对写字楼的投写字楼的投写字楼的投写字楼的投资选择资选择资选择资选择，新站区，新站区，新站区，新站区仅仅仅仅占占占占14%14%14%14%，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新，瑶海区（不包括新站）站）站）站）仅仅仅仅占占占占5%5%5%5%uu大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租大量的住宅涌入写字楼租赁赁赁赁市市市市场场场场，严严严严重影响投重影响投重影响投重影响投资资资资者的信心者的信心者的信心者的信心中管网房地产频道 相似的相似的相似的相似的业态业态业态业态 略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段略好于本案的地段 差不多的差不多的差不多的差不多的总总总总价价价价 规规规规划划划划见见见见仁仁仁仁见见见见智、智、智、智、难难难难以判断以判断以判断以判断 商商商商业业业业氛氛氛氛围围围围及及及及综综综综合配套基本合配套基本合配套基本合配套基本优优优优于本案于本案于本案于本案 目前基本都在目前基本都在目前基本都在目前基本都在销销销销售中售中售中售中形成形成竞竞争的局面是争的局面是中管网房地产频道uu区位区位uu价格价格uu配套配套设设施施uu物物业业管理管理目前影响合肥市写字楼目前影响合肥市写字楼购买购买的前四大因素的前四大因素中管网房地产频道 总结总结总结总结出本案的特色，以及准确的划分出本案的特色，以及准确的划分出本案的特色，以及准确的划分出本案的特色，以及准确的划分购买购买购买购买群体是本群体是本群体是本群体是本项项项项目目目目成功的根本成功的根本成功的根本成功的根本.特色是可以令消费者迅速了解本项目，并产生购买欲望重要因素。强强强强化特色化特色化特色化特色,并在此基并在此基并在此基并在此基础础础础上建立与上建立与上建立与上建立与竞竞竞竞争争争争对对对对手完全不同的品牌手完全不同的品牌手完全不同的品牌手完全不同的品牌价价价价值值值值.令目标消费者认同这个价值，并以这个价值来判断及选择楼盘。在一个高在一个高在一个高在一个高对对对对抗性的抗性的抗性的抗性的竞竞竞竞争争争争环环环环境中的策略境中的策略境中的策略境中的策略中管网房地产频道苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼盘品牌足迹中管网房地产频道品牌足迹品牌足迹uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)是定是定义义品牌的工具。品牌的工具。uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)规规定了品牌定了品牌传传播的路向。播的路向。uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)品牌价品牌价值值是必是必须须要保要保护护并充并充分利用的。分利用的。品牌足迹品牌足迹品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)(Brand Footprint)(Brand Footprint)由品牌价由品牌价由品牌价由品牌价值值值值(Meaning)(Meaning)(Meaning)(Meaning)与与与与品牌个性品牌个性品牌个性品牌个性(Personality)(Personality)(Personality)(Personality)两个相互两个相互两个相互两个相互联联联联系的部分构成。系的部分构成。系的部分构成。系的部分构成。中管网房地产频道品牌价品牌价值值uu品牌价品牌价值值(Meaning)(Meaning)：What the brand“means”?What the brand“means”?本项目最具特点的因素目的目的:简简化消化消费费者者认认知了解的知了解的过过程程目的目的:替投替投资资者者规规划及描述出未来划及描述出未来发发展的影像展的影像,诱导诱导他他们们的的购买购买欲望欲望本项目与消费者的联系本项目所代表的创业方式目的目的:加加强强创业创业者的信者的信赖赖感感,促成促成购买购买中管网房地产频道 苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场项目意味着80后商界精英的后商界精英的创创富空富空间间中管网房地产频道uu房地房地房地房地产营销产营销产营销产营销与一般的消与一般的消与一般的消与一般的消费费费费品不同，必品不同，必品不同，必品不同，必须让须让须让须让消消消消费费费费者感到者感到者感到者感到放心放心信心信心中管网房地产频道在与利浩公司接触中，特别是在楼盘规划时，让我们深刻的感觉到认认真、一真、一丝丝不苟的做好每一个不苟的做好每一个细节细节中管网房地产频道办公空间的规划：中小中小中小中小户户户户型型型型为为为为主主主主易商易住易商易住易商易住易商易住空空空空间间间间自由分割自由分割自由分割自由分割商商业业空空间间的的规规划划有足有足有足有足够够够够的商的商的商的商业业业业空空空空间间间间作作作作为为为为配套配套配套配套有足有足有足有足够够够够的停的停的停的停车车车车位位位位满满满满足足足足办办办办公的需求公的需求公的需求公的需求中管网房地产频道商业氛围尚未成熟-（易形成孤岛）需要增加商务配套-（考虑公司办公的方便性）投资出租的回报率如何-（投资者考虑到入住率）使用成本-（以住为主业主比较关心）出行是否方便-（小型公司更多依赖公交）根据站北区域商业研究，在对于选择公寓式办公的创业者调查对该片区楼盘的看法中管网房地产频道本本本本项项项项目基于目基于目基于目基于“中小企中小企中小企中小企业创业业创业业创业业创业平台平台平台平台”特色的品牌价特色的品牌价特色的品牌价特色的品牌价值值值值它是一个什么它是一个什么它是一个什么它是一个什么样样样样的价的价的价的价值值值值?它必须准确传达出“易商易住公寓式办公”的特色它必须依靠政策，打造成政府重点扶持的招商项目，并给予一系列的优惠政策，吸引创业者投资入住它必须打造成精品办公空间它同时也需要树立起高档商务平台形象，增加投资者信心它就是新站开它就是新站开它就是新站开它就是新站开发发发发区中小企区中小企区中小企区中小企业创业业创业业创业业创业孵化器孵化器孵化器孵化器中管网房地产频道在与站前同在与站前同在与站前同在与站前同类项类项类项类项目比目比目比目比较较较较,我我我我们认为们认为们认为们认为由于区位上的原因，在商业环境、商务配套及交通方面比较我们处于劣势但如果我们从政策上做文章-它就是新站开它就是新站开它就是新站开它就是新站开发发发发区重点招商区重点招商区重点招商区重点招商项项项项目目目目自觉的为投资者营造一种宏伟的发展蓝图-中小企中小企中小企中小企业创业业创业业创业业创业孵化器，推孵化器，推孵化器，推孵化器，推动动动动企企企企业业业业可持可持可持可持续发续发续发续发展展展展这样做，既加强了投资者的信心，也给了其它区域的中小企业迁入本项目的一个充分理由(拥有较多的扶持政策)同时也显示了政府打造这一平台的决心中管网房地产频道苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场楼楼盘销盘销售策略售策略The Selling S中管网房地产频道uu楼楼盘盘是具体的存在，而品牌存在于消是具体的存在，而品牌存在于消费费者的者的认认知知里，是消里，是消费费者如何感受一个楼者如何感受一个楼盘盘。品牌是通。品牌是通过过概概念念(idea)(idea)建立起来的。建立起来的。l lA product exists on the supermarket shelf.A product exists on the supermarket shelf.l lA brand resides in consumersminds.A brand resides in consumersminds.uu品牌足迹品牌足迹(Brand Footprint)(Brand Footprint)是是对对品牌的定品牌的定义义。uu销销售策略售策略(Selling Strategy)(Selling Strategy)是建立吸引消是建立吸引消费费者、者、表达品牌足迹、表达品牌足迹、创创造品牌及市造品牌及市场优势场优势的概念的概念(idea)(idea)的的过过程。程。中管网房地产频道uu销销售策略的目的是售策略的目的是发发展出展出销销售主售主张张。uu销销售主售主张张是策略与是策略与创创意的意的衔衔接点。接点。l l销销售主售主张张明确广告明确广告说说什么。什么。l l创创意概念意概念明确广告怎么明确广告怎么说说(how)(how)。中管网房地产频道uuOverall Perceptual ShiftOverall Perceptual ShiftOverall Perceptual ShiftOverall Perceptual Shift认认认认知的改知的改知的改知的改变变变变l l到：到：Brand ObjectiveBrand ObjectiveBrand ObjectiveBrand Objective品牌目品牌目品牌目品牌目标标标标我我们们希望希望苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场在消在消费费者心中所占据的者心中所占据的认认知位置知位置苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场是由开是由开是由开是由开发发发发区政府打造的一个中小企区政府打造的一个中小企区政府打造的一个中小企区政府打造的一个中小企业创业业创业业创业业创业平台平台平台平台同同同同时时时时也是代表开也是代表开也是代表开也是代表开发发发发区招商引区招商引区招商引区招商引资资资资形象窗口的中档精品写字楼形象窗口的中档精品写字楼形象窗口的中档精品写字楼形象窗口的中档精品写字楼中管网房地产频道uuSpecific Role of the AdvertisingSpecific Role of the AdvertisingSpecific Role of the AdvertisingSpecific Role of the Advertising广告的角色广告的角色广告的角色广告的角色实现实现苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场品牌目品牌目标标，广告所担任的特定角色，广告所担任的特定角色为为为为苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场楼楼楼楼盘盘盘盘建立差异化特征建立差异化特征建立差异化特征建立差异化特征并触并触并触并触发积发积发积发积极的情感反极的情感反极的情感反极的情感反应应应应中管网房地产频道uuSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy Platform销销销销售策略架构售策略架构售策略架构售策略架构l lConceptual TargetConceptual TargetConceptual TargetConceptual Target概念目概念目概念目概念目标标标标与本案相关的某一共同性所与本案相关的某一共同性所组组成的目成的目标对标对象象并不富有但极并不富有但极并不富有但极并不富有但极赋创赋创赋创赋创造力、造力、造力、造力、积积积积极极极极创创创创造自我人生价造自我人生价造自我人生价造自我人生价值值值值的商界精英人士的商界精英人士的商界精英人士的商界精英人士中管网房地产频道Core DesireCore Desire核心愿望核心愿望与本案本案相关的概念目标的欲望、需求及希望购买购买购买购买苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场享有了享有了享有了享有了利于企利于企利于企利于企业发业发业发业发展的展的展的展的优优优优惠政策；惠政策；惠政策；惠政策；是是是是为实现为实现为实现为实现自我人生价自我人生价自我人生价自我人生价值值值值、创创创创造造造造财财财财富建立一个富建立一个富建立一个富建立一个物物物物质质质质基基基基础础础础；是是是是树树树树立企立企立企立企业业业业品牌形象品牌形象品牌形象品牌形象的重要手段；的重要手段；的重要手段；的重要手段；是企是企是企是企业业业业可持可持可持可持续发续发续发续发展展展展的重要平台；的重要平台；的重要平台；的重要平台；同同同同样样样样重要的是也重要的是也重要的是也重要的是也满满满满足了足了足了足了居住的需求居住的需求居住的需求居住的需求中管网房地产频道uuSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy Platform销销销销售策略架构售策略架构售策略架构售策略架构l lHow the Brand Best Fulfills the Core DesireHow the Brand Best Fulfills the Core DesireHow the Brand Best Fulfills the Core DesireHow the Brand Best Fulfills the Core Desire品牌如品牌如品牌如品牌如何何何何满满满满足核心愿望足核心愿望足核心愿望足核心愿望苏苏苏苏豪豪豪豪时时时时代商代商代商代商务务务务广广广广场场场场在在满满足概念目足概念目标标的核心愿望的核心愿望时时所担任的特定角色所担任的特定角色苏苏豪豪时时代商代商务务广广场场是建立在是建立在是建立在是建立在政府扶持政策基政府扶持政策基政府扶持政策基政府扶持政策基础础础础上，上，上，上，倡倡倡倡导导导导一种精品商一种精品商一种精品商一种精品商务务务务平台，平台，平台，平台，打造企打造企打造企打造企业业业业可持可持可持可持续发续发续发续发展的展的展的展的产业产业产业产业孵化器。孵化器。孵化器。孵化器。中管网房地产频道uuSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy PlatformSelling Strategy Platform销销销销售策略架构售策略架构售策略架构售策略架构l lCompelling TruthCompelling TruthCompelling TruthCompelling Truth强强强强有力的支持事有力的支持事有力的支持事有力的支持事实实实实所担任角色的所担任角色的强强而有力的支持点而有力的支持点开开开开发发发发区政府区政府区政府区政府给给给给予大力支持予大力支持予大力支持予大力支持给给给给出相关的一系列扶持政策出相关的一系列扶持政策出相关的一系列扶持政策出相关的一系列扶持政策推推推推动动动动入住企入住企入住企入住企业业业业可持可持可持可持续发续发续发续发展展展展中管网房地产频道苏苏豪广豪广场营销场营销策略策略1、确定以专业市场先行，撬动、激活写字楼的营销方向;2、采取“三位合一，打包销售”的营销手法,市场-商家展厅,写字楼-商家办公场所,工业园-生产加工基地，使之形成联动态势；3、趁沿海生产加工企业内迁之势，开劈招商第二战场，定向引进与市场销售配套的专业生产型企业，借政府招商引资，在政策、税收、信贷等方面的扶持政策，使之成为“前店后坊”的作业模式；4、打造中小企业创业平台，凡进入苏豪广场的创业型企业都能享受减免“13年”税收或包税的扶持性待遇；积极寻求政府政策；5、建立健全市场营销管理体系，构筑市场信息、物流、商务服务平台，形成“市场-客户”的直销产业链条，做旺市场，促使办公写字楼的畅销。中管网房地产频道一、政府支持是关键1、积极争取政府给予招商政策支持：（1）苏豪广场建设能否纳入政府招商引资项目，作为新站区工业立市，招商引资的样板工程，在项目报建时，给予一定幅度的政策优惠；（2）苏豪广场创业平台的税收减免政策与“一站式服务”政策，需要政府出面，协调有关部门大开绿灯；（3）为市场专项配套，以低价出让的生产加工基地（或厂房），其优惠幅度和延续性的扶持政策的制定；2、企业招商政府挂帅在实际招商工作中如何链接；中管网房地产频道二、行业协会支持是动力1、专业的行业协会，对特定行业的市场情况、发展态势、客户需求情况十分了解；2、协会对行业的相关产业政策，以其异地市场兴建时的政府扶持政策有一定了解，可提出专业性和政策性的建议；3、拥有本地行业客户资源、销售渠道，对其市场未来的拥有量十分了解，对待建市场的规模、格局可提出参考性建议；4、充分利用协会间横向联系的优势，能给异地招商提供诸多便利，如协助招商，并能取得事半功倍效果中管网房地产频道苏苏豪广豪广场场市市场场定位定位一、周一、周边环边环境分析境分析1、周边商业与商务氛围匮乏，各种配套欠缺，公交较少，与市内连接不畅;2、周边没有政府机关的大型企事业单位，不利于其配套的中小公司的生存与成长；3、站北板块是新站十一五发展重点，但真正形成发展强劲势能，使之成为商务热土，还有待时日；4、商贸是新站特色，项目周边市场-以汽车、摩托车和汽摩配、4S店车为主的汽摩市场-以建材、办公、居家家俱为主的家俱建材市场5、站北是物流基地，又位于城际交通要道，出行方面，货运快捷中管网房地产频道二、二、苏苏豪广豪广场场定位原定位原则则1、积极市场竞争战略，瞄准市场空白点，进行差异运作；2、经市场为导向，借势而为，借船出海，以寻求政府政策层面支持为撬动市场最佳方案；3、以客户需求为项目支撑点，通过创造性运作，开启能够引爆市场，共鸣生产基地，造成写字楼持续裂变的三点成一面的热销“聚合效应”中管网房地产频道三、三、苏苏豪广豪广场场市市场场定位一：定位一：汽汽车车用品、用品、饰饰品城（批零兼品城（批零兼营营）打造以捆绑式的生产加工基地和专业市场为主的产销联动体系，加上，以SOHO和商务公寓为配套的综合商务服务平台，使苏豪广场成为中小企业实施创业计划，实现创业梦想的孵化器。捆绑体系（专业市场+生产基地）+SOHO+商务公寓生产基地：是围绕汽车用品和饰品生产加工展开的产业链条SOHO：小企业创业平台（为市场配套服务或正在创业的小企业）商务公寓：异地办事处或成长型企业（商居兼备）中管网房地产频道四、苏豪广场市场定位二：精品家俱、精品家俱、饰饰品城（批零兼品城（批零兼营营）精品家俱、饰品城：引进12家实力较优强的品牌家俱主力店，饰品作为该市场的配套和对周边业态的补充（如百安居）SOHO：小企业创业平台（为市场配套服务或正在创业的小企业）商务公寓：异地办事处或成长型企业（商居兼备）中管网房地产频道苏苏豪广豪广场场主要配套建主要配套建议议1、专业市场主要配套（1）仓储配套：要满足批零兼营的专业市场的货物堆放、保管的需要，设计要考虑大型货车能否到达；（2）物流配套：建立物流中心，满足商家进出货物的需要；预留小型货车的停车位;每户留有网络信息终端接口；（3）货梯配套：市场要考虑商家上下货物的需要；2、SOHO与商务公寓配套定位（1）商务配套：软件：建立商务中心，为客户提供办公、行政、商务秘书与管理等服务；硬件：与商务相关的银行、电信、茶社、休闲娱乐、多功能厅、酒店、宾馆等设施；预留足够的停车场和现代商务办公所需的智能化和办公自动化功能中管网房地产频道目目标标客客户户定位定位1、省内外来专业市场做生意的经销商；2、看中“前店后坊”联动式优惠招商政策和发展空间，将生产基地迁至园区，进行二次创业的专业生产厂家；3、为专业市场和生产基地配套服务的中小企业客户;4、被招商政策所吸引，来钻政府空子，拈政策实惠的客户；5、外地驻肥办事处或中小成长型企业;6、一些看中未来商机的投资者中管网房地产频道制定切制定切实实可行的招商政策可行的招商政策中管网房地产频道一、政府政策一、政府政策大力大力寻寻求政府在政策上支持，求政府在政策上支持，组织组织一整套一整套强强有力的有力的班子，在以下几个方面公关班子，在以下几个方面公关协调协调：1、利用、利用创业创业平台概念，将与工平台概念，将与工业业园区园区专专有工有工业业用地用地作作为为市市场场可持可持续发续发展的孵化器与本展的孵化器与本项项目挂目挂钩钩，争取政，争取政府的府的联动联动的扶持政策；的扶持政策；2、由政府出面、由政府出面协调协调相关部相关部门门，对苏对苏豪广豪广场实场实行行“一站一站式服式服务务”；3、对对入入驻苏驻苏豪企豪企业业，争取政府的减免税收政策（以政，争取政府的减免税收政策（以政府的府的红头红头文件形式下文件形式下发发）；）；4、协调协调政府政府对对市市场给场给予政策保予政策保护护，杜，杜绝绝“三乱三乱”；中管网房地产频道二、市二、市场场政策政策1、协调工商、税务、银行等部门，对来市场经营的商家实行“一站式”服务，允许他们边办证边经营；2、积极争取先放开搞活，后规范管理的“放水养鱼”政策，进行政府公关，协调工商、技监、新闻等部门，对市场进行重点保护；3、制定一系列低门坎的招商政策，特别是对于本地没有的配套专业招商要给予政策性倾斜；4、赴异地招商时，要组织有意向的商家免费来市场参观、调研，市场要免费安排好他们的食、住、行；5、在媒体上免费为入住市场的商家特别是大户发布商品信息，公布其优惠价格。中管网房地产频道三、大三、大户户政策政策行行业业大大户户是市是市场场的的实实力派的代表和中力派的代表和中坚坚力量，力量，对对一个市一个市场场的成活与繁荣起的成活与繁荣起到十分重要的作用，在到十分重要的作用，在竞竞争如此残酷争如此残酷和惨烈的情况下，和惨烈的情况下，对对大大户户的争的争夺对夺对市市场场而言就是不而言就是不见见血的你死我活的拼血的你死我活的拼杀杀。因此，我因此，我们们一定要一定要针对这针对这些行些行业带头业带头人制定出切人制定出切实实可行、极具可行、极具诱诱惑力，使惑力，使他他们为们为之心之心动动招商政策。招商政策。中管网房地产频道（1）对于想购买的大户，在现有售价的基础上，报经总经理特批优惠，在价格上给予适当让步，采用先租后买的办法，以租金冲抵房款，使之有一种优越感；（2）对于来市场租赁经营、租赁门面达3个以上的大户，可减免半年的租金或在原租金的基础上，下浮50%；（3）凡来市场经营的行业大户，都优先享有优先选择购经营场地的权力，但这种选择必须遵循市场区划和专业定位的原则；（4）对于来市场经营的大户，根据就近选择的原则，优先考虑其仓储配套；中管网房地产频道四、四、牵头牵头人政策人政策对于有能力的招商牵头人，要制定出相关的奖励政策，调动他们的招商积极性。凡是牵头招商一次性达五家以上的，给予一定比例的物质奖励，或折价购买商铺。中管网房地产频道苏豪商务广场专业市场招商攻略中管网房地产频道1、以售、以售为为主，租售主，租售结结合；合；以售以售为为主，租售主，租售结结合的形式，合的形式，对对于招商和市于招商和市场场培育是一种两全培育是一种两全齐齐美的美的选择选择。第一、回第一、回笼笼的的这这部分部分资资金正好在金正好在赢赢亏亏平衡点上，平衡点上，这样这样，规规避了开避了开发发商的投商的投资风险资风险；第二、减少第二、减少资资金的沉淀量，开金的沉淀量，开发发商收回成本后，商收回成本后，利用利用这这部分部分资资金金进进行新的行新的项项目投目投资资，从而，加快，从而，加快了了资资金的流金的流动动率，增加了投率，增加了投资资的回的回报报率；率；第三、将市第三、将市场场内的内的30%40%的商的商铺卖给铺卖给行行业业大大户户，让让他他们们提前提前进场进场投投资资做生意，做生意，对对于招商是十分于招商是十分有利的；有利的；第四、市第四、市场场中少量的投中少量的投资户对资户对于市于市场场今后租金的今后租金的提高是有很大好提高是有很大好处处的。的。中管网房地产频道2、媒体造、媒体造势势、唯我独好、唯我独好（1）软新闻炒作：找12个专业枪手，以客观的面目出现，从不同角度和侧面对市场的区位优势、功能定位规划设计、配套设施、服务理念、优惠政策等方面进行一系列宣传包装和造势，使商家在软新闻的薰陶下，在潜移默化中增加了对苏豪专业市场的认知度。（2）硬广告宣传（略）：A、路牌广告：B、公交广告：C、媒体广告：D、DM广告：中管网房地产频道3、召开多种形式会、召开多种形式会议议1、召开新闻发布会，通过媒体发布消息，进行炒作，向社会广而告知；2、召开商家恳谈会，就市场的建设与发展与商家进行面对面沟通，了解商户的信息和心理价位；3、召开市场战略研讨会，邀请学术界人士、政府官员、媒体记者参加，就如何规划、建苏豪商业广场，打造中小型企业创业平台和建立产品孵化基地进行研讨，推出苏豪现象或效应中管网房地产频道4、拜、拜访访大大户户，抓住，抓住领头领头羊羊通过市场调查，对每个专业进行细化，梳理出有影响力的行业大户，对他们进行“一对一”的专程拜访，与他们交心，处朋友，了解他们的真实想法，分析他们的真实需求，有针对性的制定出切实可行的优惠政策（如在价格、位置、仓储、广告支持、给予招商补贴等奖励），通过他们带动一批中小商户入驻。中管网房地产频道5、以外促内，刺激成交、以外促内，刺激成交对于合肥市场相对较弱或空白的专业，可到外埠去招商，这样，给每地商家造成奇货可居的现象，刺激本地商家尽快入驻市场。中管网房地产频道6、发挥发挥行行业协业协会会优势优势商会和行业协会是商户的自己组织，在商户中有一定的威望，许多较有影响力的商家在此担任一定的职务，在招商时，我们要充分利用商家将他们当成置业参谋的这一有利条件，让他们以中间人身份，分析各市场的优劣态势中帮我们做工作，造舆论，带商户。中管网房地产频道7、招商步聚、招商步聚（一）市场调查、摸清情况（二）细分市场、筛选大户（三）初步交流、锁定客户（四）发布新闻、宣传造势（五）暗渡陈仓、散布现有市场的劣势和政府的态度，造成商户恐慌（六）进行大户拜访，集中搞定一批有影响力的商家（七）发布祝贺商家入驻信息，造成既成事实，为招商推波助澜中管网房地产频道8、精心培育、做活市、精心培育、做活市场场（一）（一）组组建一支物建一支物业业管理管理队队伍伍（二）建立（二）建立销销售信息网售信息网络络，形成上下流互，形成上下流互动动（三）建立物流渠道、方便市（三）建立物流渠道、方便市场货场货运运（四）增（四）增设设公交、公交、长长途客途客车车停靠点停靠点（五）在媒体上（五）在媒体上发发布布让让利信息，开展商家促利信息，开展商家促销销活活动动（六）配（六）配备备适量送适量送货车货车，方便市民方便市民购购物物中管网房地产频道uuThe Selling IdeaThe Selling IdeaThe Selling IdeaThe Selling Idea销销销销售主售主售主售主张张张张策略性的核心概念，明确广告策略性的核心概念，明确广告说