长沙顺天集团洋沙湖项目营销策略P.ppt

谨呈：呈：顺天集天集团 洋沙湖洋沙湖项目目营销策略策略新鼎新鼎顾问 /2012.1/2012.1目目录总目目录第二部分：第二部分：项目分析及定位理解目分析及定位理解第四部分：第四部分：项目目营销策略策略第三部分：第三部分：营销策略思考策略思考第一部分：开第一部分：开发目目标与与问题界定界定开开发目目标与与问题界定界定第一部分：开第一部分：开发目目标与与问题界定界定1 1、开开发目目标2 2、问题界定界定第一部分：第一部分：开开发目目标与与问题界界定定一、开一、开发目目标2 2、高品牌目高品牌目标4 4、一期成功一期成功销售售3 3、一定的溢价一定的溢价1 1、高速度目高速度目标年均年均1010万方的万方的别墅物墅物业消化量消化量顺天品牌在湖南再拔高，洋沙天品牌在湖南再拔高，洋沙湖湖项目成目成为城市城市传奇奇项目目高高举高打，高打，实现溢价溢价首首发区成功区成功销售，售，为项目整体目整体运运营奠定良好基奠定良好基调开开发目目标与与问题界定界定二、二、问题界定界定3 3、竞争分流争分流1 1、整体运整体运营策略策略4 4、持久持久竞争力争力2 2、客客户抗性大抗性大项目开目开发周期周期长达达1010年，需要全面的运年，需要全面的运营策略来支撑策略来支撑项目离目离长沙北沙北3535公里，展示面少，客公里，展示面少，客户对旅游地旅游地产接接受度低，郊区陌生感受度低，郊区陌生感强，抗性大，抗性大本本项目目虽然体量大，但同然体量大，但同类项目或目或别墅墅项目不可避免目不可避免将分流客将分流客户体量大，周期体量大，周期长，需要，需要长久的久的竞争力来提升客争力来提升客户信心信心作作为2 2万万亩的超的超级大大盘，面，面临的的问题很多，但主要很多，但主要问题主要有以下几点主要有以下几点第二部分：第二部分：项目分析及定位理解目分析及定位理解一、一、项目分析目分析二、市二、市场竞争争四至四至价价值配套配套竞争争项目目竞争格局争格局区位区位指指标项目分析及定位理解目分析及定位理解项目分析目分析区位区位四至四至指指标价价值配套配套湖湘地湖湘地产史前巨无霸，湖湘地史前巨无霸，湖湘地产格局引格局引领者者长株潭株潭滨湖示范区，湖示范区，长沙北近郊，郊区陌生感沙北近郊，郊区陌生感强项目分析目分析区位区位四至四至指指标价价值配套配套u长沙北近郊沙北近郊洞庭洋沙湖国洞庭洋沙湖国际度假区位于度假区位于长株潭城市群株潭城市群滨湖示范区湖示范区湘阴湘阴县，北距，北距长沙沙3535公里，公里，3535分分钟车程可达程可达长沙市区，沙市区，通通过水上航水上航线3030分分钟可达洞可达洞庭湖。庭湖。u便捷的交通网便捷的交通网络芙蓉北路芙蓉北路湘江大道湘江大道京珠高速复京珠高速复线地地铁一号一号线（北延（北延长线）长岳城岳城际轨道道湘江水路湘江水路滨江示范区江示范区 长沙沙35分分钟车程程区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析西西临湘江，其它区域均湘江，其它区域均为村落、荒山、或村落、荒山、或农田田区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析高高尔夫，筑就湖湘夫，筑就湖湘领袖精英袖精英荟萃地萃地区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析万万亩水域，水域，2020公里湖岸公里湖岸线，湖湘独一无二，湖湘独一无二向向东，那里有最美的晨曦，那里有最美的晨曦累了，在累了，在这里最里最诗意地栖居吧意地栖居吧区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析流流苏酒店群，五星酒店群，五星滨湖度假酒店，湖度假酒店，为婚宴、派婚宴、派对、会、会议、休休闲度假度假等提供高端服等提供高端服务区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析游艇俱游艇俱乐部，提供展部，提供展销、婚礼、会、婚礼、会议、培、培训、聚会等服、聚会等服务展展销婚礼拍婚礼拍摄培培训聚会聚会区位区位四至四至指指标价价值配套配套项目分析目分析完善的旅游主完善的旅游主题体系体系欢乐水世界水世界波西米波西米亚异域异域风情情30003000亩湿地公园湿地公园滨湖度假小湖度假小镇（购物、休物、休闲）小小结这里将会是湖南湘首席里将会是湖南湘首席旅游度假天堂旅游度假天堂，这里将会是里将会是齐名于韶山，名于韶山，凤凰，甚至是凰，甚至是张家界的旅游景点！家界的旅游景点！韶山韶山凤凰凰张家界家界小小结华天城天城卖灰灰汤温泉温泉燎原水燎原水库卖湖景湖景青竹园青竹园卖高高尔夫夫堤堤亚纳湾湾卖湖景湖景竞争者停留在物理争者停留在物理层面面但但别墅不只可解决居住功能的！墅不只可解决居住功能的！我我们的机会在哪里？的机会在哪里？顶级富豪、富豪、权贵聚集，休聚集，休闲商商务专属属领地地塑造塑造别墅的精神灵魂！墅的精神灵魂！身份感、身份感、阶层感、感、领地感地感如何区如何区别于于竞争者？争者？进入入蓝海海战略！略！从而从而回答第回答第3 3个个问题，从定位区分，以减弱客，从定位区分，以减弱客户分流分流3 3、竞争分流争分流1 1、整体运整体运营策略策略4 4、持久持久竞争力争力2 2、客客户抗性大抗性大项目开目开发周期周期长达达1010年，需要全面的运年，需要全面的运营策略来支撑策略来支撑项目离目离长沙北沙北3535公里，展示面少，客公里，展示面少，客户对旅游地旅游地产接接受度低，郊区陌生感受度低，郊区陌生感强，抗性大，抗性大本本项目目虽然体量大，但同然体量大，但同类项目或目或别墅墅项目不可避免目不可避免将分流客将分流客户体量大，周期体量大，周期长，需要，需要长久的久的竞争力来提升客争力来提升客户信心信心问题界定界定项目定位理解目定位理解整体定位：整体定位：以休以休闲资源、高端住源、高端住宅宅为核心的大型核心的大型综合体休合体休闲度假度假新城新城第三部分：第三部分：营销策略思考策略思考一、五大原一、五大原则三、客三、客户特征特征二、案例借二、案例借鉴营销策略思考策略思考整体运整体运营五大原五大原则配套先行配套先行产品多元品多元品牌建品牌建设滚动开开发借借势反哺反哺高高尔夫夫会所会所交通交通整体运整体运营五大原五大原则配套先行配套先行产品多元品多元品牌建品牌建设滚动开开发借借势反哺反哺度假公寓度假公寓波西米波西米亚别墅墅商商业街街湿地公园湿地公园度假酒店度假酒店整体运整体运营五大原五大原则配套先行配套先行产品多元品多元品牌建品牌建设滚动开开发借借势反哺反哺客客户忠忠诚度度顺天品牌天品牌整体运整体运营五大原五大原则配套先行配套先行产品多元品多元品牌建品牌建设滚动开开发借借势反哺反哺这是一是一场马拉松拉松融融资成本成本整体运整体运营五大原五大原则配套先行配套先行产品多元品多元品牌建品牌建设滚动开开发借借势反哺反哺借借势反哺反哺从而从而回答第回答第1 1个个问题，五大原，五大原则确保整体运确保整体运营成功成功3 3、竞争分流争分流1 1、整体运整体运营策略策略4 4、持久持久竞争力争力2 2、客客户抗性大抗性大项目开目开发周期周期长达达1010年，需要全面的运年，需要全面的运营策略来支撑策略来支撑项目离目离长沙北沙北3535公里，展示面少，客公里，展示面少，客户对旅游地旅游地产接接受度低，郊区陌生感受度低，郊区陌生感强，抗性大，抗性大本本项目目虽然体量大，但同然体量大，但同类项目或目或别墅墅项目不可避免目不可避免将分流客将分流客户体量大，周期体量大，周期长，需要，需要长久的久的竞争力来提升客争力来提升客户信心信心问题界定界定1 1、客客户对“旅游地旅游地产”概念接受度低概念接受度低！更更紧迫的迫的问题:R Riskisk2 2、距距长沙北沙北3535公里，郊区陌生感公里，郊区陌生感强！他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉诗经小雅小雅鹤鸣其它案例其它案例简介：投介：投资 3535亿元人民元人民币精心打造的精心打造的东部部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9 9平平方公里，方公里，总规划面划面积6.556.55平方公里。一期已平方公里。一期已于于20072007年年7 7月月2828日隆重日隆重试业功能分区：功能分区：1 1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5 5座座特色特色鲜明的度假酒店等。明的度假酒店等。2 2、体育运、体育运动区：主要区：主要为云海谷高云海谷高尔夫、体夫、体育公园。育公园。3 3、高档居住区：天麓、高档居住区：天麓4 4、商、商业区：天麓街区、因特拉根小区：天麓街区、因特拉根小镇、海、海菲德小菲德小镇5 5、佛教文化区：包括大、佛教文化区：包括大华兴寺、寺、观音坐音坐莲像等。像等。旅游配套先行旅游配套先行，旅游，旅游资源展示面好源展示面好深圳深圳华侨城城十里十里银汤海南博海南博鳌云云顶高原高原其它案例其它案例深圳深圳华侨城城十里十里银汤天麓：天麓：东部部华侨城地城地产项目目天麓，依托主天麓，依托主题生生态公园，是有公园，是有别于于传统物物业的低密度山海大的低密度山海大宅，价宅，价值连城，以城，以“平方公里平方公里”为价价值单位，位，建构于建构于东部部华侨城城9 9平方公里之上。幕天席平方公里之上。幕天席地，天工开物，地，天工开物，东部部华侨城天麓城天麓执首中国山首中国山海大宅。海大宅。天麓天麓项目共有八个区，一区、二区、七区、目共有八个区，一区、二区、七区、街区、九区已售罄。当前街区、九区已售罄。当前销售的是八区，其售的是八区，其中三区、五区尚在中三区、五区尚在规划中。主力划中。主力户型型200-200-500500平米，平米，单价价1010万元万元/平米以上，目平米以上，目销售售进度度较慢。目前平均一月慢。目前平均一月销售一到两套售一到两套。别墅墅销售售进度慢，度慢，以高溢价以高溢价为目的目的海南博海南博鳌云云顶高原高原其它案例其它案例深圳深圳华侨城城十里十里银汤商商务型型驱动，借借势于博于博鳌论坛海南博海南博鳌云云顶高原高原位置：博位置：博鳌特特别规划区三江入海口划区三江入海口1 1号号地地块产品：看海品：看海别墅、海景公寓、星墅、海景公寓、星级酒酒店、店、产权式酒店式酒店 资源：集江、河、湖、海、山麓、椰源：集江、河、湖、海、山麓、椰林、沙林、沙滩、奇石、温泉和田园等景、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然于一体，自然资源源较为丰富、原始。丰富、原始。驱动力：主要依靠博力：主要依靠博鳌论坛的的强势带动，形成了以商，形成了以商务活活动驱动的旅游度的旅游度假区假区其它案例其它案例深圳深圳华侨城城十里十里银汤壁暑壁暑胜地，地，马来西来西亚唯一合法唯一合法赌场海南博海南博鳌云云顶高原高原云云顶高原是高原是马来西来西亚新开新开发的旅游和避暑的旅游和避暑胜地，地，位于吉隆坡位于吉隆坡东北北约5050公里公里处。面。面积约49004900公公顷，是是东南南亚最大的高原避暑地。最大的高原避暑地。这里山里山峦重叠，林重叠，林木木苍翠，花草繁茂，空气清新怡人。翠，花草繁茂，空气清新怡人。“云云顶”是在是在亚洲范洲范围内内为数不多的、堪与澳数不多的、堪与澳门葡京葡京赌场相提并相提并论的的赌场之一。之一。19651965年，林梧桐年，林梧桐在云在云顶高原高原兴建酒店。建酒店。19701970年年获首相特首相特许在酒店在酒店开开办赌场，现在林梧桐在云在林梧桐在云顶共有共有6 6座大型星座大型星级赌场酒店。酒店。云云顶赌场特点在于特点在于营造造“赌亦有道亦有道”的的“尊尊严”。其它案例其它案例碧桂园十里碧桂园十里银滩位于深圳位于深圳东亚婆角海婆角海滨旅旅游区，共游区，共160160万方。背山面海，距离深圳万方。背山面海，距离深圳4040分分钟车程，交通便利，程，交通便利，这是一个典型的是一个典型的“房在惠房在惠东、客在深圳、客在深圳”的的项目。目。拥有中国最有中国最优质、最原始的、最原始的滨海海资源，是源，是广广东省省东部数百公里海岸部数百公里海岸线上最上最环保保洁净的海湾之一。的海湾之一。项目目拥有区域最珍有区域最珍贵的五公的五公里里长白沙白沙滩，众多，众多亿万年礁岩共同形成万年礁岩共同形成优美的自然景美的自然景观。周。周边的礁石公园、的礁石公园、红树公公园等旅游园等旅游资源与穿源与穿项目而目而过的省的省2 2号号绿道，道，共同演共同演绎这份精彩的国份精彩的国际滨海度假的海度假的“低低碳碳”生活。生活。5 5公里白沙公里白沙滩海岸海岸线 亿万年原生山海万年原生山海资源源千年礁石千年礁石5 5公里的白沙公里的白沙滩海岸海岸线深圳深圳华侨城城十里十里银汤海南博海南博鳌云云顶高原高原其它案例其它案例价格价格战，薄利多，薄利多销，精装洋房，精装洋房40004000元元/平米平米深圳深圳华侨城城十里十里银汤海南博海南博鳌云云顶高原高原华侨城城旅游配套先行旅游配套先行海南博海南博鳌商商务驱动云云顶高原高原博彩博彩驱动十里十里银滩价格制价格制胜 本本项目不具目不具备以上以上优势马克思主克思主义哲学精髓：具体哲学精髓：具体问题具体分析具体分析 客客户策略策略策略策略策略策略策略策略策略策略小小结客客户是是营销的本源，下面来看看咱的本源，下面来看看咱们的客的客户！客客户特征特征富富贵型型权贵型型地地产界的界的“天上人天上人间”，客客户非富即非富即贵！客客户特征特征青竹园客青竹园客户某企某企业家家（富（富贵型）型）7 7点：起床点：起床7 7点半：园区内身体点半：园区内身体锻炼1515分分钟8 8点：早餐点：早餐8 8点半：去公司路上，听点半：去公司路上，听电台台1010点：公司开会点：公司开会1313点：休息点：休息1515点：工作点：工作1818点：赴宴，圈内某老板点：赴宴，圈内某老板请于五星酒店聚会于五星酒店聚会2121点：回青竹园点：回青竹园其它其它时间：“我出差比我出差比较多，多，节假日如果在假日如果在长沙的沙的话，一般陪老婆去美美百一般陪老婆去美美百货等高档商等高档商场购物、王府井看物、王府井看电影；影；带小孩去打打高小孩去打打高尔夫；或是参加朋友的一些聚会。有空夫；或是参加朋友的一些聚会。有空的的话我更愿意出去旅行，我更愿意出去旅行，时间充裕会去澳洲、西欧、北充裕会去澳洲、西欧、北美；美；时间短的短的话去国内著名点去国内著名点转转，有，有时陪老婆去香港陪老婆去香港扫货。当然，都是从黄花机。当然，都是从黄花机场座座飞机去。机去。”传播渠道播渠道身份身份阶层感感自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好客客户特征特征堤堤亚纳湾客湾客户某某厅级干部干部（权贵型）型）7 7点：起床点：起床7 7点半：园区内身体点半：园区内身体锻炼3030分分钟8 8点：早餐点：早餐8 8点半：走路去省委上班（点半：走路去省委上班（现住王府花园）住王府花园）9 9点：工作点：工作1313点：附近养生会所做点：附近养生会所做颈椎理椎理疗，办了年卡，定了个年了年卡，定了个年轻漂亮技漂亮技术好的技好的技师1515点：开会点：开会1818点：大多点：大多去自己控股的酒店去自己控股的酒店谈谈事情，打打事情，打打业务牌牌2222点：秘点：秘书开开车来接我回王府花园来接我回王府花园其它其它时间：我有酒会比我有酒会比较多，多，经常会有很多人来找我帮常会有很多人来找我帮忙，都是些忙，都是些亲戚朋友或是其它部戚朋友或是其它部门官官员，涉及包工程、，涉及包工程、安排工作、上学、公安安排工作、上学、公安纪委等事情。但是一般我在自己委等事情。但是一般我在自己的酒店固定的包的酒店固定的包厢里里谈事情，去事情，去别的酒店最好也要是我的酒店最好也要是我熟悉的，安全第一。有熟悉的，安全第一。有时候陪朋友去平和堂、美美百候陪朋友去平和堂、美美百货购物，或是去王府井看物，或是去王府井看电影。假期影。假期长的的话会去香港、澳会去香港、澳门转转，或是出国。一般座，或是出国。一般座飞机去。机去。传播渠道播渠道身份身份阶层感感自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好通通过对典型客典型客户生活生活轨迹研究，迹研究，发现他他们的的传播渠道在以下五大途径，播渠道在以下五大途径，这对我我们的媒介的媒介选择有着重大的指引作用，有着重大的指引作用，这是我是我们搞来客搞来客户，提高，提高来来访的重要指引。的重要指引。n五大渠道五大渠道高档商高档商场：美美百化、平和堂等：美美百化、平和堂等电影院：王府井影院：王府井电影院等影院等高高尔夫：青竹园高夫：青竹园高尔夫、植物园高夫、植物园高尔夫夫高档养生会所：高档养生会所：颐尔康等康等黄花机黄花机场：出省咽喉之地：出省咽喉之地小小结传播渠道播渠道身份身份阶层感感客客户特征特征自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好美洲故事某美洲故事某矿企老板企老板“其其实就像古代就像古代贵族佩族佩剑以以显示身份和地示身份和地位一位一样。”“我之身我之身边好多朋友都好多朋友都买别墅了，自己不墅了，自己不买的的话有有时候候觉得没面子。有些得没面子。有些买了了别墅墅的朋友，去的朋友，去谈生意的生意的时候，和候，和别人人谈的的时候一候一讲到自己住哪里的到自己住哪里的时候心里底气都足候心里底气都足一些，有一些，有时候候对方也方也买面子一些，面子一些，这对谈生意也是有好生意也是有好处的。的。”“现在社会比在社会比较乱，如果住的小区人太乱，如果住的小区人太杂的的话，什么人都有的，什么人都有的话，一些朋友，一些朋友过来玩来玩的的时候候觉得也不太好，如果像青竹园那得也不太好，如果像青竹园那样，一听到一听到别人人说起青竹园就知道是有起青竹园就知道是有钱人住人住的地方，的地方，别人人觉得身份高些。得身份高些。有有钱和有和有钱人住在一起，有着人住在一起，有着较多的共同点，同多的共同点，同样也也利于生意往来，那利于生意往来，那样多好。多好。”传播渠道播渠道身份身份阶层感感客客户特征特征自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好青竹园某私企老板青竹园某私企老板我辛苦了好多年了，我辛苦了好多年了，这些年在商海里些年在商海里打拼，身体越来越差了，我之所里看中打拼，身体越来越差了，我之所里看中了青竹园，与了青竹园，与这里的自然里的自然环境是分不开境是分不开的。的。”这里离城市比里离城市比较远，空气比市里人清新些，空气比市里人清新些，这是用是用钱也也买不来的，不来的，这对我的父母来养老也我的父母来养老也是很有好是很有好处的。的。这里的有高里的有高尔夫，草地等夫，草地等绿化非常多，有比化非常多，有比较多的小山包，初次来多的小山包，初次来这里感里感觉回到了回到了乡下，下，这里的自然里的自然环境境给人感人感觉非常好。非常好。除此之外，除此之外，还有一个湖，听有一个湖，听说有三百多有三百多亩，有空可以去湖有空可以去湖边钓钓鱼，不用跑到其它地方去，不用跑到其它地方去了，况且有水的地方空气清新些，而且了，况且有水的地方空气清新些，而且风水也水也好些。好些。传播渠道播渠道身份身份阶层感感客客户特征特征自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好堤堤亚纳湾某高官湾某高官“买别买别墅好，墅好，给给人踏人踏实实感，安全感。其感，安全感。其实实早些年我在王府花园就早些年我在王府花园就买买了一套房子，但了一套房子，但这这些年王府花园住的人越来越些年王府花园住的人越来越杂杂了，物了，物业业也是也是一般，住得没有以前踏一般，住得没有以前踏实实了。了。”“像堤像堤亚纳亚纳湾湾这这里，我第一次来里，我第一次来这这里看房里看房的的时时候，物候，物业业公司的保安公司的保安虽虽然看然看见见我开了好我开了好车车来，但是同来，但是同样样没有没有马马上放我上放我进进去，去，而是而是仔仔细细礼貌礼貌询问我我，指引我停好之后然后引指引我停好之后然后引导导我我到售楼部。物到售楼部。物业业公司有公司有责责任心一些，任心一些，这样这样就就会有安全感一些。会有安全感一些。”“别别墅里面住的人素墅里面住的人素质质各方面相各方面相对对要高一要高一些，不会像一般的小区那么些，不会像一般的小区那么杂杂，自己的家人，自己的家人受不利影响也少一些，居住受不利影响也少一些，居住环环境相境相对单纯对单纯一一些。些。”传播渠道播渠道身份身份阶层感感客客户特征特征自然自然环境境安全感安全感特殊喜好特殊喜好美洲故事某美洲故事某矿主主把自家前庭后院全部挖掉，改造把自家前庭后院全部挖掉，改造成成护护城河。城河。“护护城河城河让让我感我感觉觉有城堡的感有城堡的感觉觉，有有领领地的感地的感觉觉，这这一片都是我的地一片都是我的地盘盘。有空我可以就在。有空我可以就在护护城河城河里里钓鱼钓鱼玩。玩。”买别墅是墅是为了喂了喂鸡我比我比较喜喜欢喂喂鸡，但，但现在香港几在香港几乎找不到可以喂乎找不到可以喂鸡的地方，所以就的地方，所以就买了套了套别墅，墅，这里有草地，大可里有草地，大可满足我的喂足我的喂鸡愿望。愿望。这类人的人的购买行行为是将是将个人个人爱好或想法无限放大，好或想法无限放大，上升到另一个高度的上升到另一个高度的结果。果。就像前几年就像前几年张艺谋拍拍满城尽城尽带黄金甲黄金甲一一样，陈升升当年当年举行演唱会一行演唱会一样。通通过对典型客典型客户购买敏感点研究，敏感点研究，发现他他们的的购买决策因素存在以决策因素存在以下四大敏感点，下四大敏感点，这对我我们的的销售策略有着重大的指引作用，售策略有着重大的指引作用，这是我是我们搞定客搞定客户，提高，提高转化率化率的重要指引。的重要指引。n四大敏感点四大敏感点身份身份阶层感感自然自然环境境安全感安全感个人喜好个人喜好小小结第四部分：第四部分：营销策略策略一、明暗一、明暗线全面出全面出击二、全面的展示策略二、全面的展示策略五、价格策略五、价格策略营销策略策略三、三、饥饿式圈式圈层营销四、个性化四、个性化设计明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介全面媒介全面铺开，先建立开，先建立项目知名度，减弱民众目知名度，减弱民众对项目的陌生感，达到目的陌生感，达到全民全民仰望仰望的目的，的目的，为项目定位目定位“湖湘富豪湖湘富豪权贵聚集聚集领地地”这一概念做宣一概念做宣传，塑造本，塑造本项目的精神灵魂。目的精神灵魂。常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动诉求主求主题：湖湘富豪：湖湘富豪权贵聚集聚集领地地网网络（长期性）期性）电台（台（长期性）期性）户外（外（长期性）期性）报广（广（阶段性）段性）短信（短信（阶段性）段性）常常规媒介全面媒介全面铺开，其它根据客开，其它根据客户传播渠道投放播渠道投放于高档商于高档商场、电影院、影院、高高尔夫等地夫等地明暗明暗线全面出全面出击郎咸平、宋郎咸平、宋鸿兵、任志兵、任志强、潘石屹等名人微博、潘石屹等名人微博营销常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动WEBWEB*传播新途径：播新途径：WEB WEB营销新体新体验明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动简介介:登机牌是旅客的登机凭登机牌是旅客的登机凭证，旅客在接受了安全，旅客在接受了安全检查后后须在候机在候机厅等候等候6060分分钟以上，登机牌成了其惟一的登机凭以上，登机牌成了其惟一的登机凭证。据。据调查，在此，在此时段内，旅客段内，旅客会会对登机牌登机牌查看看1010次以上，广告到达率极高。次以上，广告到达率极高。*传播特殊途径：播特殊途径：登机牌登机牌（1 1元元/张）明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动*传播特殊途径：播特殊途径：小桌板小桌板（1717万万/架架/年）年）简介介:餐桌板是指在南航所属餐桌板是指在南航所属飞上，上，供旅客用餐的活供旅客用餐的活动小桌板，它位小桌板，它位于座椅后方，每位旅客的正前方，于座椅后方，每位旅客的正前方，具有良好的具有良好的视觉效果效果.南航目前南航目前飞机有机有300300余架，每架余架，每架飞机日利用率都在机日利用率都在8 8小小时以上，餐桌以上，餐桌板每天使用多达板每天使用多达5 5小小时以上，广告以上，广告效果非常直接，客效果非常直接，客户受益受益显而易而易见。明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动*传播特殊途径：播特殊途径：椅椅头片片（1717万万/架架/年）年）简介：座椅介：座椅头片广告是指位于前排旅客片广告是指位于前排旅客头部所靠部所靠处后方，后排旅客后方，后排旅客视线正前方正前方的的头部枕片。广告有效面部枕片。广告有效面积为16cm x 16cm x 9cm9cm。座椅座椅头片是旅客片是旅客进入机入机舱首先接触到的首先接触到的广告内容，是旅客广告内容，是旅客视线接触接触频率最高的率最高的机上用品。机上用品。广告客广告客户的名称、的名称、LOGOLOGO、联系系电话等信息可以籍由等信息可以籍由头片清晰片清晰传达。达。明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动简介：航空水杯是航班上介：航空水杯是航班上为旅客提供旅客提供饮料的用具，航空水杯料的用具，航空水杯广告广告创造品牌形象与旅客零距离接触的机会。造品牌形象与旅客零距离接触的机会。*传播特殊途径：播特殊途径：机上水杯机上水杯（0.50.5元元/张）明暗明暗线全面出全面出击常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动*传播特殊途径：播特殊途径：贵宾厅简介介:南航南航贵宾厅每天覆盖超每天覆盖超过100100，0000余名南航明珠会余名南航明珠会员（含金（含金银卡），南卡），南方航空以及天河方航空以及天河联盟成盟成员头等等舱乘客。直接接待各乘客。直接接待各级党政机关、企事党政机关、企事业单位位领导等高端人士。等高端人士。根据人的根据人的记忆曲曲线，通，通过在机在机场封封闭的的环境中的境中的进行行五重重复五重重复传播播，加深本，加深本项目在客目在客户脑中的中的记忆度。度。据某保据某保险公司公司调查，98%98%千万身价富千万身价富豪豪长途旅行途旅行时交通工具交通工具为飞机，此机，此举基基本可以网尽湖南富豪。本可以网尽湖南富豪。明暗明暗线全面出全面出击会所竣工会所竣工仪式式暨高高尔夫会夫会员办理活理活动常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：作目的：作为项目亮相目亮相仪式，聚集人气，建立式，聚集人气，建立项目目知名度知名度，为蓄客做准蓄客做准备活活动内容：竣工典礼、高内容：竣工典礼、高尔夫球夫球馆会会员办理理明暗明暗线全面出全面出击全球旅游地全球旅游地产高峰高峰论坛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：推荐目的：推荐项目，目，给客客户洗洗脑，让客客户逐步逐步接受旅游地接受旅游地产概念概念活活动内容：投内容：投资理理财专家家现场与客与客户互互动，现场解解说旅游地旅游地产明暗明暗线全面出全面出击洋沙湖首届洋沙湖首届钓鱼大大赛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：目的：让客客户体体验、感知、感知洋沙湖之美洋沙湖之美活活动内容：内容：钓鱼比比赛，并，并设立相关立相关奖项目，目，颁发正式正式勋章、荣誉章、荣誉证书、奖杯，杯，充分充分满足客足客户的荣誉感、虚荣心。的荣誉感、虚荣心。明暗明暗线全面出全面出击洋沙湖首届划船大洋沙湖首届划船大赛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：目的：让客客户体体验、感知、感知洋沙湖之美洋沙湖之美活活动内容：划船比内容：划船比赛，并，并设立相关立相关奖项目，目，颁发正式正式勋章、荣誉章、荣誉证书、奖杯，杯，充分充分满足客足客户的荣誉感、虚荣心。的荣誉感、虚荣心。明暗明暗线全面出全面出击洋沙湖首届足球宝洋沙湖首届足球宝贝选美美暨摄影大影大赛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：建立客目的：建立客户的的美誉度美誉度活活动内容：邀内容：邀请所有所有诚意客意客户当当选大众大众评委，由客委，由客户投票决定投票决定选美美结果，同果，同时现场举行行摄影大影大赛，所有客，所有客户均均为参参赛选手，并手，并颁发相关相关奖章。章。明暗明暗线全面出全面出击春秋古董春秋古董鉴定大定大赛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：建立客目的：建立客户的的忠忠诚度，淡市之下客度，淡市之下客户的忠的忠诚度尤度尤为重要，是区重要，是区别于于竞争者的决定性因素之一争者的决定性因素之一活活动内容：内容：现场对瓷器等古董瓷器等古董进行行鉴定比定比赛，并，并设立相关立相关奖项目，目，颁发正式正式勋章、章、荣誉荣誉证书、奖杯，充分杯，充分满足客足客户的荣誉感、虚荣心。的荣誉感、虚荣心。明暗明暗线全面出全面出击国宝国宝级油画油画鉴定及拍定及拍卖大大赛常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：建立客目的：建立客户的的忠忠诚度度活活动内容：内容：现场对油画油画进行行鉴定比定比赛，并，并设立相关立相关奖项目，目，颁发正式正式勋章、荣誉章、荣誉证书、奖杯，充分杯，充分满足客足客户的荣誉感、虚荣心。同的荣誉感、虚荣心。同时可以可以进行油画拍行油画拍卖活活动。明暗明暗线全面出全面出击专属直升机体属直升机体验2020公里湖岸公里湖岸线常常规媒介媒介特殊媒介特殊媒介特殊活特殊活动常常规活活动活活动目的：目的：360360度度体体验、感知、感知洋沙湖之美，洋沙湖之美，给客客户打造尊打造尊贵感、特感、特权感感活活动内容：雇用内容：雇用专属直升机属直升机带游客游客畅游游2020公里湖岸公里湖岸线，让客客户充分感受洋沙湖之充分感受洋沙湖之美。美。大多数男人都有大多数男人都有军人情人情结总结：客：客户接受接受过程程从客从客户接受接受过程来看，首先向客程来看，首先向客户灌灌输旅游度假休旅游度假休闲概念，建立概念，建立项目知名度，减弱客目知名度，减弱客户的郊区陌生感，弱化客的郊区陌生感，弱化客户购买抗性。抗性。第四部分：第四部分：营销策略策略三、三、饥饿式圈式圈层营销一、明暗一、明暗线全面出全面出击二、全面的展示策略二、全面的展示策略四、个性化四、个性化设计五、价格策略五、价格策略全面的展示策略全面的展示策略展示原展示原则售楼部展示售楼部展示园林展示园林展示全面系全面系统的展示策略，的展示策略，事事实胜于雄于雄辩，用，用实景景说话，让客客户切切切切实实地感受洋沙湖之美，将体地感受洋沙湖之美，将体验营销做到极致，以达到做到极致，以达到“先旅游，先旅游，后地后地产”的效果。的效果。水景展示水景展示高高尔夫展示夫展示接下来，要展开的接下来，要展开的这不是看房，不是看房，这是一次尊是一次尊贵的旅行！的旅行！一一场寻找找dream housedream house的奇幻之旅。的奇幻之旅。beginbegin第一幕：第一幕：进入售楼部的路上入售楼部的路上树影斑影斑驳的夏天，我的夏天，我驱车进了洋沙湖开始心灵之旅！了洋沙湖开始心灵之旅！70.4/16/2024第二幕：售楼部第二幕：售楼部71.样板板间入口入口Open House entrance 俯首抬眼，皆是俯首抬眼，皆是风景。景。尚在尚在门口，就口，就闻到家的味道。到家的味道。第三幕：第三幕：样板板间72.客客厅Livingroom73.厨房厨房Kitchen74.地下室地下室Basement 一个一个红酒窖，是我多年酒窖，是我多年来来终于得以一于得以一偿的夙愿；的夙愿；台球室，是太太在我四台球室，是太太在我四十五十五岁生日生日时候候给我的我的惊喜；惊喜；影音室，儿子上中学后，影音室，儿子上中学后，经常常带同学回来看大片；同学回来看大片；保姆阿姨，是我保姆阿姨，是我们全家全家最辛最辛劳的人，所以她的的人，所以她的房房间，也一定要舒服。，也一定要舒服。75.主卧室主卧室Master bedroom 刚结婚的婚的时候，老婆候，老婆总是是说，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳妆台，柔台，柔软的大床。的大床。每当每当说完完这些，老婆些，老婆总会甜甜的傻笑，会甜甜的傻笑，说：只要两个人在一起，想想就很开心。：只要两个人在一起，想想就很开心。这么多年，我么多年，我还记得你得你说的的话。这间卧室，都是按你想要的卧室，都是按你想要的样子做的，子做的，还多了一个大大的阳台，周末的早上，多了一个大大的阳台，周末的早上，我我们可以在那里吃早餐。可以在那里吃早餐。76.女儿房女儿房Angle有人有人说，女儿是爸爸前世的情人；有人，女儿是爸爸前世的情人；有人说，女儿是爸，女儿是爸妈的的贴心小棉心小棉袄。无无论别人怎么人怎么说，这个个4 4岁的小女儿，是我的小女儿，是我们全家的宝！全家的宝！无无论每天多么忙，无每天多么忙，无论生意上遇到什么不开心，看到她粉生意上遇到什么不开心，看到她粉嘟嘟的笑的笑脸，我就什么都，我就什么都释然了。然了。她，就是我她，就是我们家的公主。家的公主。77.儿子儿子1414岁了，他了，他刚出生出生时，我的生意，我的生意刚刚起步。起步。一直担心，一直担心，给予他太多，会予他太多，会让他他骄纵、纨绔、不思、不思进取。取。好在，儿子从来不多要求什么，只是好在，儿子从来不多要求什么，只是钟爱航海和航海和骑马，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的动物物读本。本。看到老王看到老王为他那只知道追女仔，他那只知道追女仔，买名牌的儿子一筹莫展的名牌的儿子一筹莫展的时候，我候，我总是无尽的欣慰。是无尽的欣慰。儿子房儿子房Prince78.客人的客人的卫生生间要整要整洁；儿子和女儿的儿子和女儿的卫生生间和他和他们的房的房间一一样，由他，由他们各自做主；各自做主；我的我的卫生生间，必，必须要有一个大大的，可以看得要有一个大大的，可以看得见风景的浴缸；景的浴缸；老婆的要求最老婆的要求最实惠，她要一个大大的洗惠，她要一个大大的洗脸台，可以放得下她那些我永台，可以放得下她那些我永远不知道是用不知道是用来干来干吗的瓶瓶罐罐。的瓶瓶罐罐。卫生生间Bathroom 79.老婆最老婆最爱的，的，户外的餐外的餐厅；户外的麻将桌；外的麻将桌；户外的下午茶；外的下午茶；露台露台Terrace 80.书房房Study 全家唯一一个完全按我要求装修全家唯一一个完全按我要求装修的房的房间；地板、地板、墙纸、书桌、台灯、壁画，桌、台灯、壁画，都是我都是我亲自挑的。自挑的。只有阳台上那一株只有阳台上那一株绿植，是植，是细心心的老婆放在那儿的。的老婆放在那儿的。81.我我们家的衣橱很大，当然，家的衣橱很大，当然，多半，是老婆的衣服。多半，是老婆的衣服。我的衣服很我的衣服很单调，来去就那，来去就那么几个么几个颜色、几个牌子、几个色、几个牌子、几个样式。式。老婆的裙子，是我老婆的裙子，是我们家衣橱家衣橱的的风景，景，长的短的，花的素的，的短的，花的素的，丝的的绒的，的，华丽的的简约的，厚的，厚的薄的的薄的我喜我喜欢我老婆穿裙子。我老婆穿裙子。衣帽衣帽间Cloakroom 82.夜幕降夜幕降临，华灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。83.不知道，不知道，这是不是你梦想中的家？是不是你梦想中的家？84.在中国体在中国体验异域托斯卡那异域托斯卡那风情情欧洲最欧洲最纯粹粹的的乡村古典主村古典主义，以，以乡村之名村之名铸就的避世居所。将恬静、悠就的避世居所。将恬静、悠闲、健康的、健康的庄庄园园情情怀融入最原始的自然。自然的融入最原始的自然。自然的洒脱洒脱与居室的与居室的艺术混合在一起，如同一混合在一起，如同一组摄人心魄人心魄的交响的交响乐。品味慢。品味慢调的地中海岸的地中海岸风情，是享受生命向情，是享受生命向自然自然致敬的另一种奢侈。致敬的另一种奢侈。托斯卡那托斯卡那的庭院的庭院处处充充满了生活的气息了生活的气息,温馨的温馨的爱意散布在庭意散布在庭院的各个角落院的各个角落-.-.细细地品味生活地品味生活,漫漫地享受阳光漫漫地享受阳光,静静静静地地倾听花听花语,这是是梦想的生活梦想的生活.第四幕：园林第四幕：园林85.花草的芬芳充斥在花草的芬芳充斥在透明透明的空气中的空气中,让托斯卡那的托斯卡那的艳阳阳洒在熏衣草的海洋里洒在熏衣草的海洋里.86.选择最令人神往的最令人神往的风景画面，用本地化的植物景画面，用本地化的植物语言，描述托斯卡言，描述托斯卡纳的的诗句。句。87.88.8989好比一次托斯