第六章 房地产开发的经济分析.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第六章 房地产开发的经济分析,房地产开发,定义,：房地产开发通常是指房地产建造与经营管理的过程。,房地产开发商,追求利益的最大化,政府,促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。,投资机会选择与决策分析,前期工作,建设阶段,租售阶段,房地产开发的一般程序,1,、,投资机会选择与决策分析,开发商会根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块。,意向地块的确定,项目资源评估,对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；,对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。,进行项目资源的评估,主要的任务是上一步分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资,是否可行,，并决定下一步具体研究工作。,初步可行性研究,对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对,建设投资,、,成本费用,、,现金流量,等进行精确控制。,可行性方案研究,2,、,前期工作,三种方式,行政命令式,、,从土地市场取得,、,通过资本市场拿地,例如“取得土地”,两年,40,亿,万平方米,100%,拿地力度,万科收购浙江南都,VS,3,、建设阶段,4,、租售阶段,项目营销,策划,按揭贷款,银行,的确定,办理,商品房,预,(,销,),售,许可证,及,销售项目备案,委托中介,代理机构,进行销售,与购房者,签订,买卖契约,制定,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,居住小区的物业接管综合验收,楼宇交付,入住手续,产权初始登记及产权证办理,签署,物业管理,委托合同,前期物业,管理单位,招投标及,经营资质审批,住户密度的决定,住户要求：,1,、能有比较宽阔的视野；,2,、更为明亮的光线；,3,、更为宽敞的公共空间；,4,、也不至于过度拥堵。,开发商要求：,1,、弥补房价因开发密度增大而减少的损失；,2,、总收益最大,住宅密度的选择,假设没单位住宅的价格为,P,P=,-F,其中：除住宅密度以外的其他住宅属性的价格之和；,建筑密度每增加一单位所导致的单位住宅价格减少的数额；,F,为住宅密度，即容积率。,设,C,为单位住宅的开发成本,C=,+F,其中：为单位住宅的固定成本,为容积率增加时单位住宅成本的增加额（常数）,设,R,为每单位土地面积的剩余利润（土地的潜在价值）,R=(P-C)*F,其中：,R,为剩余利润,P,为单位住宅价格,C,为单位住宅成本,F,为容积率,将前两式代入第三式中,得,到,：,R=-,（,+,）,F,2,+,（,-,）,F,R,*,=(,-,),2,/4(,+,),P=181+6.3,卧室数量,+2.7,浴室个数,+23.2,有停车场的单元,-38.6,单元位于比肯大街,-40.5,单元位于马尔比勒大街,-46.2,单元位于国民大道,-1.48,层数,+0.0007,到共有去的距离,关于最优容积率的确定,（实证）,然后在里面选取一套典型住宅，条件为两个卧室、两个浴室、有停车场，除了容积率不计算外，可以得出这套住宅的总价格为：,P=222.04-1.48F,由,P=,-F,得：,=222.04,，,=1.48,根据当地建筑师的建议，,1984,年每平方英尺的建筑成本为：,C=100+2F,代入公式，求出,最佳容积率,F*=17.5,每平方英尺土地价值为,R*=1068,美元,在进行房地产开发的时候，区域选择是开发成功的关键决策之一，选择那块地，有没有投资价值，能否带来较大的收益，都要进行一个投资环境的评价,。,房地产开发的区域选择,BT,与,BOT,的区别？,BT,模式的优势？,BT,项目的投资人有哪些？,项目招标指标有哪些？,案例：,BT,项目招标模式研究,投资人,大型施工总承包企业,项目管理公司,投资公司,房地产企业,企业性质,集勘察、设计、施工、房地产开发、项目管理于一体的工程建设单位,受到工程项目建设单位的委托，按照合同约定，对项目实施全过程的管,金融中介机构,主要从事民用建筑的开发,自身优势,整个企业具有充足的资金、完备的管理模式、密集的施工技术,具有优质的项目管理经验，能对项目进行全过程管理，可以较好的维护业主权益,具有丰富的投资经验以及投融资、管理、法律、审计方面的行业知识和强大的投融资能力,拥有丰富的项目管理经验，同时在融资方面也具备一定的实力,存在的问题,建设项目的分包问题比较严重，易出现工程质量问题,无建设能力，需要二次招标，投融资能力较弱,无建设管理经验和建设能力，需要二次招标,无建设能力，需要二次招标，投融资能力较弱,建议,妥善处理分包问题，健全各项管理制度。加强融资监管力度，合理降低融资成本,资金实力较强的工程管理公司可参与,BT,项目,与工程承包企业组成联合体,利用成熟的金融工具，改变单一的融资渠道，逐步缓解资金方面的压力,各投资人实力分析及建议,1,、,发布招标信息,例：,重庆市南川区工业园区管理委员会（重庆园业实业有限公司）基础建设,BT,项目，该项目融资金额为三亿元，工业园区总面积约为,6500m,2,，,要求投资人,具有合法营业执照、税务登记证、法人代表证，企业固定资金,5000,万元以上，且投入项目的自有资金不低于,BT,合同总价的,50%,。,步骤：,2,、,资格预审的评审,资格预审是投标人进行投标时的第一道门槛，主要考察的是投标人的综合情况，例如有效营业执照、资质等级、总体财务状况、注册资金、信誉等条件。资格预审评定的方式一般采用的是合格制和有限数量制，合格制是规定一个合格的分数线，未达到这个分数线的投标人将被淘汰。,序号,类别,项目名称,评分标准,1,财务能力,（,40,分）,资产利润表,%,得,10,分；,万元，得,10,分；,万元,货币资金,万元，得,5,分；货币资金,万元，得,0,分,3,资产负债表,万元授信证明，得,10,分；,万元,授信证明,万元，得,5,分；授信证明,万元或者无授信证明，得,0,分,资格预审财务能力合格标准,（,合格制的及格线设为,60,分）,3,、评标,资格预审后选出符合规定的投标人，再进行详细的评标。一般评标指标体系由五部分组成：,综合实力评审、融资方案评审、项目管理方案评审、项目施工方案评审、报价评审,。这五个组成了评标体系的一级指标，下面还会分为二级、三级指标，按树形展开。,指标,评分办法,基准分,1.,响应,工期、质量、总投资控制目标,如有不符，则将作为废标被淘汰。,2.,工期,违约处罚办法,对所有投标人提出的方案，进行逐项的横向比较，处罚力度最大，最具可操作性的得该项指标基准分。其余投标人的该项得分，在基准分的基础上依照排序，顺次均匀递减。,2,3.,责任,期内出现重大质量事故的处罚办法,2,4.,实际,投资额超过总投资控制目标的违约处罚办法,2,5.,其他,违约处罚办法,3,6.,项目,公司人事安排需与,资格预审报告,一致。,不符合的将作为废标被淘汰,7.,质量管理,实施办法,对所有投标人提出的方案，进行逐项的横向比较，处罚力度最大，最具可操作性的得该项指标基准分。其余投标人的该项得分，在基准分的基础上依照排序，顺次均匀递减。,2,8.,项目管理,方案,2,9.,项目管理,组织方案,3,10.,项目,进度控制方案,11.,项目,质量控制方案,12.,安全,、文明生产管理实施办法,2,13.,材料,采购管理实施办法,2,14.,项目,移交管理措施,2,总计,20,注：无需组建项目公司的项目，可用此表对投标人的公司管理模式进行评审。,符合性审查的项目不涉基准分，如有不符，则将作为废标被淘汰。,项目管理能力评审指标,投资能力指标,分值,项目管理能力指标,分值,注册资金,10,项目公司组建方案,10,资产负债率,项目公司运作方案,应收账款周转率,施工组织设计,净资产收益率,企业信誉,既往业绩,10,拟派主要项目管理人员资历,各项投标承诺,10,项目管理班子配备情况,资金计划,10,履约担保,资金筹措措施,项目管理部答辩,资金受监管方案,报价,50,某案例 指标综合分析表,4,、开标,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误的投标文件，由工作人员当众拆封。投标人或者投标人推选的代表或者公证机构对投标文件的密封情况进行检查以后，确认密封情况良好，没有问题，则可以由现场的工作人员在所有在场的人的监督之下进行当众拆封。,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。即拆封以后，现场的工作人员应当高声唱读投标人的名称、每一个投标的投标价格以及投标文件中的其他主要内容。其他主要内容还应包括：,工期,、质量、,投标保证金,等。这样做的目的在于，使全体投标者了解各家投标者的报价和自己在其中的顺序，了解其他投标的基本情况，以充分体现公开开标的透明度。,