南昌澳斯屯象湖项目提案报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,澳斯屯象湖项目提案报告,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略,项目本体分析,项目界定,问题界定,1,2,报告结构,城市属性：中部二线，江西单核城市,江西省会，全省政治、经济、文化中心；,中国中部位置,唯一长江、珠江、闽东南三大三角洲相毗邻的省会城市；,传统的工业城市，沿海发达城市产业梯度转移基地；,唯一京九线上的省会城市，海陆空立体交通体系都较为发达；,城市总人口,497.33,万，城区人口,230,余万人。,项目本体分析,经济开发区,高新开发区,昌南工业区,昌东工业区,青云谱区,象湖新城,本案,传统城市中心：是南昌的经济、政治、文化、旅游、商贸中心,朝阳洲是政府当前重点打造，主要以居住和商务为主,青山湖区：城市湖景高档住宅区，改善性置业区域,红谷滩：城市新的CBD和高档居住中心,主要为城市刚需首次置业者的置业首选区域,项目本体分析,市中心,红,谷,滩,新,区,青,山,湖,区,朝,阳,洲,区域属性：刚性需求首次置业者的置业首选区域,区域属性：高尚住宅区域,范围,面积,11.7,平方公里：,用地：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规划总用地,2980.38,公顷，总人口,35,万人。,定位,高品质生活居住为主：,区域内水系密布，西望赣江，北靠象湖，与象湖风景区紧密相连。该区拟建成自然、生态、健康的以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区，与南昌市主城区紧密相连。,项目本体分析,项目界定：高尚住宅区小规模中等容积率资源景观型商住用地,地块属性：,2004年象湖新城第一个项目-南昌居住主题公园启动，目前区域配套较为落后,区域启动阶段,与南昌主城区相连的首次置业首选区域,刚需住宅区域,南昌在房地产市场划分中属二线城市；,二线单核城市,区域属性：,商住用地，商业建筑面积不低于总建筑面积的10%,商住用地,容积率1.4，建筑面积约27万方，区域内属于较小规模仅靠南大一附医院配套资源,小规模，中容积率，资源型,地块处南面抚河故道是区域内稀缺的自然景观,坐拥自然景观,项目本体分析,项目本体分析,项目界定,问题界定,1,2,报告结构,问题界定,？,R1,非期望结果由特定情境导致的特定结果,R2,期望结果 不喜欢某一结果，想得到其它结果,S=情境,C=R1,R2,Q=如何从R1到R2,通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,S：情境（situation）项目背景事实（项目、客户、市场）,中小规模、低密度商住项目,地处城市近郊,生活配套资源强大,景观资源强大,项目一期总占地,193267.6,平方米（净用地,289.9,亩），容积率,1.4,、建筑密度,24%,，项目强制要求商业面积占总建筑面积的,10%,离市中心,20,分钟车程，对外交通网络发达,项目周边拥有南大一附医院，属于强势配套资源,南面拥有较长的抚河景观，项目相对于区域其他项目，拥有较强的自然景观资源,问题界定,R1：非期望结果 按常规发展的可能结果,项目规模远小于区域其他项目，如果从硬件上与其他项目硬拼，可能最终利润微薄,本项目所处区域形象主要为承接刚性需求的首次置业者，中高端市场尚未打开，首次刚需置业竞争甚为激烈，如盲目定位客户群体，易引起项目滞销,如与周边项目同质类产品开发，必将因为因为规模小于对手，而影响销售回款进度,从开发模式上,从客户上,从产品上,问题界定,R2：期望结果,我们的期望目标,打破区域内常规项目开发模式,，规避竞争带来的风险，改变区域整体形象，,提升,区域房地产价值,，,创建,项目、乃至澳斯屯置业,的品牌价值,细分客户市场，从另一个角度找到目标客户群，,尽可能扩大客户层面，,实现成功开发,避免陷入,来自象湖新城区域,的同质竞争，,以,差异化,的产品形成竞争优势，实现项目价值最大化,从开发模式上,从客户上,从产品上,问题界定,C：矛盾或冲突（c,omplication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,找准目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现成功开发,R1,R2,整合资源，塑造项目自身竞争力，实现与其它产品的差异化,常规项目开发模式，项目风险大，价值难以实现,目标客户单一，且项目对其不具备足够吸引力,面临区域内同质产品大体量的竞争压力，市场实现难度大,规避大规模项目竞争，建立区域新形象，创建品牌价值,问题界定,Q：提出问题（question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,1.以怎样的发展战略，规避区域内大规模竞争对手的风险，创建项目价值？,3.如何最大化利用项目资源，打造产品差异化竞争优势，实现项目价值最大化？,2.我们的客户是谁，以什么样的产品来满足他们的需求并扩大其层面？,问题界定,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略,随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版图，成为南昌南部重要的城市新区,一核五片区：,以主城为核心包含乐化、湾里、望城、昌东、昌南在内的多核心发展布局,中心区,昌东片区,昌南组团,乐化组团,湾里组团,望城组团,城市规划,融入大南昌,城市新城区,解读象湖新城,象湖新城北面为青云谱区，南面为南昌县,大区域内有昌南工业业和小蓝工业业两大升级工业园,众多大中型生产企业、职业技术学校在青云谱聚集，靠近象湖新城，有大量的产业人口,南昌县,昌南工业园,小蓝工业园,江铃汽车,生产企业集中区,技校集中区,象湖新城,象湖新城周边区域，有两大省级工业园区，对外交通便利,解读象湖新城,解读象湖新城,整体规划：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规划总用地,2980.38,公顷，总人口,35,万人。,新城布局：根据功能分区，分别设一个主中心、一个副中心。生态绿地与市级公共设施相结合的带形公共空间形成一横一纵“,T”,型公共空间生态廊”。,功能定位：承接南昌市与南昌县的重要桥梁，以居住、休闲、娱乐、教育、物流等多功能为一体的综合新城,承上启下，纵接南北,西区,东区,西区功能：西区为象湖新城主中心，规划在东莲路以北，滨江设置，与市场用地连成一片。功能主要以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主。,东区功能：东区为象湖新城副中心，设置在东莲路以南，金沙二路沿线的位置。功能以居住、教育、娱乐等功能为主。,中心功能,解读象湖新城,已出让,已出让,新城现状,象湖新城发展现状与预期规划有一定差距，南昌县政府对规划的执行力有限,出让地块主要集中在东部，且全部为居住用地。新城的完善和公共设施的城市投入难以预期。,解读象湖新城,新城东区现状,公共交通,目前开通的公交仅有212、516路，目前象湖新城出行主要依靠各楼盘特约班车。,商业,各楼盘内外沿街商铺为目前象湖新城主要的商业配套，大型集中式商业尚未出现。,医疗,南大一附医院的(待建)的进驻将改变象湖新城无医疗配套的局面。,教育,九里百树小学与平安外国语学校为新城仅有的两所学校。,金融,新城内金融配套较为缺乏。,解读象湖新城,总结,解读象湖新城,1、象湖新城处于连接南昌市与南昌县的重要地理位置；,2、区域土地出让不平衡，及政府规划化执行力差等原因，导致现在规划与预期有出入；,3、,区域通达性较好，但公共交通与配套较为落后,；,4、象湖新城整体成熟尚需较长时日。,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略,区域市场,区域整体概况,区域竞争个案,1,2,报告结构,区域未来个案,3,区域整体概况,象湖新城商品房供不应求,今年,1-10,月，象湖新城共成交,863830,平方米，成交套数,9453,套；,供应面积为,668747,平米，供应套数为,7785,套；,月均成交,8.6,万平米，供不应求的局面凸显，供求比为,1,：,1.21,；,区域整体概况,成交均价上涨,今年,1-10,月，象湖新城整体成交均价为,3467,元,/,平方米，环比,2009,年上涨,14%,；,今年象湖新城套均成交与供应面积分别为,91.3,平米与,85.9,平米，原因是今年加大了首次置业型的紧凑户型供应拉低了象湖新城整体的供应套均面积,区域整体概况,首次置业紧凑户型供应加大,象湖新城目前剩余可售面积共,288545.96,平方米，其中住宅可售面积为,192874.55,平方米，非住宅可售面积为,95671.41,平方米。,象湖新城目前剩余面积仅够支撑,3,个月的销售,区域整体概况,象湖新城库存面积告急,项目名称,销售套数（套）,面积(),销售均价(元/),套均面积(),幸福时光,1610,141703,3387,88,伟梦清水湾,1316,130019,2768,98.7,奥园,1084,93490,4171,86.2,力高国际城,1076,100700,3574,93.5,保集半岛,961,85113,3524,88.5,主题公园,765,79044,3415,103.3,平安象湖风情,705,61050,3767,86.5,景城名郡,703,53315,3188,75.8,罗马象湖一号,551,54055,3977,98.1,金沙逸都,370,34476,3190,93.1,丰源醇和,312,30865,3563,98.9,区域整体概况,象湖新城各项目今年销售情况,幸福时光以,1610,套的销量成为目前象湖新城销冠，伟梦清水湾以,1316,套排名第二，伟梦清水湾主要以内部认购为主，故成交均价只有,2768,元,/,平米。,区域整体概况,建筑形态,供应套,数（套）,去化套,数（套）,均价(元,/平米）,去化率,花园洋房,230,230,4600,100%,多层,2876,2344,3900,81%,小高层,2697,1788,3400,66%,高层,3362,2267,3200,67%,今年象湖新城花园洋房去化率最高，达到,100%,去化，成交均价,4600,元,/,平米；,多层去化率为,81%,成交均价为,3900,元,/,平米；,小高层与高层虽然有,66%,与,67%,的去化率，但在区域内属于去化速度较慢的产品，且价格也较低，分别为,3400,元,/,平米与,3200,元,/,平米。,2010年象湖新城各建筑形态去化比例,房型,主力面积区,间（平米）,供应套,数（套）,去化套,数（套）,去化率,一房,28-60,493,322,65%,二房,68-90,5461,4226,77%,三房,89-130,2971,1972,66%,四房,110-160,240,109,45%,区域整体概况,2010象湖新城今年批售各房型去化比例,今年象湖新城主要供应房型以两房、三房为主。整体去化率以两房最高，达到,77%,，其次是三房，为,66%,；,今年象湖新城部分项目，如力高国际城、景城名郡等，陆续涌现出一房户型，并在市场上得到了认可；,90,平米以下附带赠送面积“,2+1”,的户型目前是象湖新城最受青睐的产品。,区域整体概述,2010年象湖新城各房型单价、总价分析,房型,主力面积区,间（平米）,该房型单价(元/平方米),总价区间,去化率,一房,28-60,3200,8.9万-19万,65%,二房,68-90,3580,24.3万-32万,77%,三房,89-130,3410,30.3万-44.3万,68%,四房,110-160,3510,38.6万-56万,45%,一房总价在,8.9,万,-19,万之间，总价较低，新政前两成首付只有,2,万元左右，对于参加工作时间较短的年轻置业者有较强的吸引力；,二房总价在,24.3-32,万元之间，该区域两房大多带赠送面积，,30,万左右的总价使得产品性价比极高；,三房面积为,89-130,平米，其对象客户多为改善性置业者，总价,30.3,万,-44.3,万之间，且也附带一定赠送面积；,四房面积,110-160,平米，总价,38.6,万,-56,万之间。对于象湖新城该区域，总价过高，因此去化速度较慢。,象湖新城未来1-2年供应预测,项目名称,供应建筑形态,预计推出时间,户型区间,预计单价,伟梦清水湾,双拼别墅,11年初,260-270平米,7000,景城名郡,小高层、花园洋房,11年初,30-60平米一房,65-92平米两房,100-130平米三房,小高层3600,洋房4500,幸福时光,多层、高层,11年初,75-90两房,105-120三房,多层4800,高层4200,保集半岛,高层,11年初,85-89平米两房,3800,力高国际城,高层,11年初,72-89平米两房,110-130平米三房,4000,丰源醇和,高层,11年中,89-92平米两房,111-122平米三房,4300,主题公园,多层、小高层,11年初,80-89平米两房,110-130平米三房,多层4300,高层3900,平安象湖风情,小高层,11年初,80-90平米两房,110-125平米三房,3900,银亿项目,联排别墅,11年中旬,8000,预计明年象湖新城主要供应量为高层住宅，花园洋房产品较为稀缺。,区域整体概况,象湖新城楼市概况结论,区域整体概况,1、象湖新城今年整体处于供不应求的局面，均价持续上涨；,2、花园洋房产品实现了100%销售率，其次为多层住宅；,3、,两房送一房的户型最受区域客户青睐，今年多个盘开始有一房供应，且确定不错的销量；,4、未来供应以高层为主，洋房和别墅产品供应较少。,区域市场,区域整体概况,区域竞争个案,1,2,报告结构,区域未来个案,3,竞争分析,伟梦清水湾,幸福时光,保集半岛,力高国际,景,城,名,郡,奥,林,匹,克,平安象湖,丰源醇和,主题公园,罗马象湖,金,沙,逸,都,九里象湖,区域内在售项目共,11,个，售罄项目,2,个。预计今年奥林匹克花园、罗马象湖一号与金沙逸都都可以收官。,绿地兰宫,宁波银亿,恒大城,售罄项目,在售项目,待售项目,产品形态,建筑形式：涵盖别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。,面积：二期25万方；,主力户型：87平米两房；,户型配比：33-61平米一房、75-88平米两房、80-140平米三房、150-160平米四房。,项目区位,地理位置：东临金沙二路，北靠芳草路，西接抚河故道湿地,优势及卖点：瑞士风情社区，开通社区巴士,项目指标,占地面积：664670平米,建筑面积：96万平米,容积率：1.3,绿化率：45%,户数：共8324套,开发进度：项目分五期开发，目前开发至第二期,内部配套：,16000开放式苏黎世湖、千米步行商业街、百树天使城幼儿园、小学、中学、商业体育会馆、古堡商务酒店、综合商场、休闲景观泳池、书报亭、早餐营业网点、存取款机、儿童乐园、足球场、篮球馆、羽毛球馆、健身房、瑜珈房、台球室、乒乓球室、棋牌室、舞蹈室、图书馆、电脑培训室等等。,竞争分析,区域内竞争分析幸福时光,竞争分析,幸福时光打造瑞士风情建筑，以苏黎世小镇规划为背景，小区内部道路与河道有机结合。,幸福时光立面与园林,竞争分析,幸福时光热销户型解析,高层两室二厅一卫（87）,户型多初凸窗赠送，且拥有一个房间赠送，整体利用率高，性价比高。,产品形态,建筑形式：涵盖花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。,面积：三期11.8万方；,建筑形态：由4栋小高层和高层，6栋花园洋房，18栋多层组成；,主力户型：89平米两房；,户型配比：47-72平米公寓，78平米两房、89-110平米三房、130平米四房。,项目区位,地理位置：金沙二路与象湖路交汇处,优势及卖点：西班牙风情社区，两万平米内湖，开通社区巴士,项目指标,占地面积：466666平米,建筑面积：860000平米,容积率：1.78,绿化率：45%,户数：共6885套,开发进度：项目分五期开发，目前开发至第三期,内部配套：,社区商业街,竞争分析,区域内竞争分析力高国际城,竞争分析,力高国际城为西班牙风格设计，园林景观设计分为七个组团式景观，分别以西班牙七个地区来命名。,力高国际城立面与园林,竞争分析,力高国际城热销户型解析,高层两室二厅一卫（89）,户型全明设计，方正实用，多处面积赠送，可实现“两房变三房,”,。,产品形态,建筑形式：涵盖别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等各种建筑形态。,面积：三期在建,户型配比：88-89平米两房、100-141平米三房,项目区位,地理位置：象湖新城八月湖路699号；,优势及卖点：中式茶文化社区，水系景观在社区内传流，拥有十七个景观组团。,项目指标,占地面积：813000平米,建筑面积：1180000平米,容积率：1.4,绿化率：40%,户数：共9900套,开发进度：项目分五期开发，目前开发至第三期,内部配套：商业街、幼儿园、中小学、青少年活动中心、社区服务中心、电信邮政所、集贸市场。,竞争分析,区域内竞争分析伟梦清水湾,竞争分析,伟梦清水湾,立面与园林,伟梦清水湾主打中式茶文化，园林盆栽、假山、竹林的中式园林景观为主，,竞争分析,伟梦清水湾热销户型解析,高层两室二厅一卫（89）,方正实用，大面积露台赠送。,1、区域内的针对中端和年轻客户的供应量大，中高端层次的竞争较小，出现产品断层；,2、前期开发物业类型单调，前期多层、洋房为主，后期以小高层、高层为主未能通过丰富的物业类型吸引丰富的客户群；,3、整体上配套不完善，大多配套设施放于后期建设，导致早期配套不完善，未能实现区域增值，难以展示新城形象，入住率低，影响后期价格的拉升,4、同质化的竞争激烈，各项目从建筑到户型多雷同；,5、区域内各项目的销售水平均有较大的提升空间，通过优良的销售队伍展示强大的产品力,区域内竞争案例总结,竞争分析,区域市场,区域整体概况,区域竞争个案,1,2,区域未来个案,3,竞争分析,产品形态,建筑形式：别墅、花园洋房、多层、高层等多种建筑形态。,面积：联排别墅194905.4平米、花园洋房128428.4平米、高层357794平米,项目区位,地理位置：象湖新城昌南大道南侧；,优势及卖点：大规模低密度社区，英伦风格，,项目指标,占地面积：622532平米,建筑面积：737848平米,容积率：1.19,绿化率：37.9%,户数：共9900套,开发进度：项目即将进入开发阶段,内部配套：会所、商业街、幼儿园、中学,区域内未来竞争分析银亿项目,竞争分析,银亿项目,立面与园林,银亿项目主打英伦风格外立面，园林以水系贯穿整个小区内部。英伦风格建筑一般有进深较大的入口和宽广的门廊，多采用暖色系，如砖红色。,竞争分析,银亿别墅户型解析,联排别墅为两层设计，附送全地下室，一楼送大面积庭院，二楼送露台，整套附带大面积采光天井，解决联排别墅因进深过长的采光问题。,区域未来竞争项目研究恒大城,目前全国各地的恒大城系列地块均处于大型城市绿地或者公园旁；,拥有得天独厚的资源优势，都处于城市副中心地段，拥有城市稀缺的绿地景观资源；,恒大系列地块均为较高容积率（,2,以上），建筑形态以小高层和高层为主。,竞争对手,西安恒大城,重庆恒大城,长沙恒大城,武汉恒大城,恒大城系列外立面多以欧陆风格为主，多采用暖色调，线条丰富，较多的出现山花尖顶，饰花柱式，石膏线脚饰窗等处理，具有极强的装饰效果，以统一的外立面特征及楼体规则变化进行全国产品系列的打造,竞争对手,区域未来竞争项目研究恒大城,长沙恒大城,重庆恒大城,沈阳恒大城,欧陆风情园林与建筑风格有机的结合，挖掘大面积内湖，搭配景观，建筑多围湖而造。,竞争对手,区域未来竞争项目研究恒大城,长沙恒大城,西安恒大城,长沙恒大城,石家庄恒大城,长沙恒大城（92）,沈阳恒大城（88）,武汉恒大城（95）,重庆恒大城(94),西安恒大城户型,87-89,两房、,113-132,三,房；,武汉恒大城户型,69-95,两房，,89-137,三房，,139-140,四房；,长沙恒大城户型,87-91,两房，,192-111,三房，,130-147,四房；,重庆恒大城户型,55-73,两房，,86-101,三房，,101-116,四房（套内建筑面积）；,竞争对手,区域未来竞争项目研究恒大城,优势（S）：,机会（S）：,危胁（S）：,本项目,项目紧依,175,亩中心公园,楼面地价低于对手,江景弱于对手,品牌弱于对手,用地性质劣于对手,产品形态与内部空间打造有突破空间；,差异化定位,高端定位以及先于本案入市，将为本案提供良好价值释放空间。,出现部公交叉客户争夺,劣势（S）：,差异化定位，机会大于竞争，将为本案创造更大的价值空间,竞争对手,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略,星河国际,目前象湖新城建筑多为异域风情化建筑，外立面线条与彩色较为丰富，如幸福时光的瑞士风格，九里象湖城的海派风格等；,由于离市中心较远，通过风情化的建筑风格作为主打卖点来吸引客户为象湖新城各项目的主要开发思路。,象湖新城主流产品的建筑立面设计,区域产品研究,九里象湖城,幸福时光,奥林匹克,力高国际城,各项目对园林景观的设计与搭配较为重视，拥有明显的层次感与花圃色块搭配，多数项目把水景贯穿在整个园林景观中，形成较佳的景观带；,整个象湖新城区域外部景观资源较差，塑造内部高品质园林已成为区域内发展商的共识；,象湖主流产品的园林设计,区域产品研究,力高国际城,幸福时光,奥林匹克,九里象湖城,象湖新城各项目对售楼部的打造均非常舍得投入成本，外观较为大气。,区域内项目体量巨大，要经历长达数年的开发与销售时间，恢弘大气的售楼部对项目的展示与档次提升有较大作用。,象湖新城主流产品的售楼部,区域产品研究,力高国际城,幸福时光,保集半岛,景城名郡,通过花台、设备间、凸窗等各种方式赠送使用面积，增加了产品的性价比。这一做法已经成为象湖新城所有项目必用的手段；,把主流产品控制在,90,平米以下，避规某些政策，为刚性需求者提供便利。,象湖新城主流产品的户型,区域产品研究,奥林匹克,幸福时光,力高国际,保集半岛,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略,通过对区域在售项目成交客户的分析，目前象湖新城的客户来源以市区客户和周边的地缘性客户为主,江西奥园,伟梦清水湾,幸福时光,丰源淳和,力高国际城,客户,工薪阶层，省内来昌定居者,来源比较分散，以周边江铃集团员工、教师、南昌市中心及南昌县为主,青云谱（江铃集团）和小兰工业区、市中心客户以及单位团购,市区客户占主导，约30%，其中洪城大市场的客户占据了很大一部分；其他客户包含莲塘、青云谱，小兰工业园以及南昌县,来源很广泛，以江铃集团职员和洪城大市场的生意人为主，东湖和西湖区有少部分购房者,主要来自区域周边，包括南昌县、江铃、洪城大市场、建材市场，大约占到50%，还有10%-20%来自市中心区。其余是来自周边城市、打工者和零散人员,针对目前象湖新城板块各项目客户的归纳分析，可将目前象湖新城板块客户归纳为“成长型”、“成熟型”、“养老型”三类。,客户分析,区域客户特征扫描朝气蓬勃的一代,出处：,普通年轻白领,/,事业单位员工,/,刚刚结婚或正准备结婚的年轻小两口,生活方式：,活力、激情、时尚、信心,状态：,有微薄积蓄，父母给予经济支持，自己还月供,置业价值点：,性价比高,交通便利、配套完善,高品质、时尚,个性独立生活空间,成长型,客户分析,区域客户特征扫描社会中坚的一代,板块客户描述：,出处：,私营业主,/,政府公务员,/,企事业单位的中层干部和技术人员,生活方式：,沉稳、规律、效率,状态：,生活安定富足，已非一次置业，渴望改善生活,置业价值点：,高品质生活,享受独占资源,离尘而不离城,置业动机：,提前购买养老住宅,成熟型,客户分析,区域客户特征扫描黄昏的一代,板块客户描述：,出处：,即将退休或已退休的老年人,生活方式：,闲、安逸,状态：,颐养天年,置业价值点：,生活配套,恬静舒适的生活氛围,远离城市喧嚣,养老型,客户分析,报告结构,项目本体分析,1,2,解读象湖新城,3,区域市场研究,4,区域产品研究,5,客户分析,6,项目发展策略与定位,项目发展策略与定位,项目发展策略,产品定位,1,2,报告结构,区域价值存在提升空间，成就项目投资价值,区域价值存在提升空间，增加了项目的投资价值,对本项目区域价值认同感低，区域价值认知有待引导,官方规划,处于承接南昌市与南昌县的重要区域，区域通达性好，交通辐射性强，未来将会规划为南昌市管辖；,政府建设,区域内公共交通较差，随着居住人口增加，必会加大公共交通建设力度,生活配套设施较少，未来将会出现大型集中式商业；,区域建设,区域楼盘规模宏大，品质较高；,价值认同,南昌市民普遍认为象湖新城为偏远郊区，区域认同感较差,发展策略,本项目拥有一线抚河景观优势，象湖新城稀缺的自然景观,项目占据较长湖景，拥有原生态水岸线，可对客户构成吸引,项目占有资源并非稀缺，虽与南昌其他区域水景相比并无明显优势，但在区域内属于较强景观资源,南昌目前最多的高尚住宅区聚集地便是赣江两岸以及泛青山湖区域，水景资源受到高度认可,景观可成为客户购买的驱动因素,赣江,青山湖,本项目,青山湖,发展策略,南大一附医院的强势配套对本项目的价值,南昌大学第一附属医院是江西规模最大、学科最全、综合实力最强、高层次人才最集中，集医疗、教学、科研、预防保健为一体的省级综合性三级甲等医院。,整个象湖新城目前仅规划一所医院，而对于大盘林立、公共交通差、打车难的象湖新城来说，离医院一墙之隔的本项目将会对养老型中老年客户有较大的吸引力。,黄昏一代-养老型客户,发展策略,项目总体战略发展方向,以项目区域发展前景及项目自身资源为依托，通过多重价值的赋加，以生态小镇的理念打造一个养老型居住为发展主导方向，同时具备休闲度假投资功能的复合型社区。,抚河的景观+便利的通达性+休闲的氛围+强势的配套+升值的前景,项目后续开发扩展,区域发展规划落实,居住,养老 并重,投资,居住,投资,养老 主导,现状,方向,发展策略,项目发展策略与定位,项目发展策略,产品定位,1,2,报告结构,产品价值整合及对应,多重体验的复合载体,居住体验,休闲度假体验,社交体验,投资体验,景观资源,抚河、湿地、园林景观,低密度居所,退台式花园洋房,生活配套,商业街、医疗、教育机构,度假设施,社交活动,休闲氛围,投资价值,海滨浴场、海滩娱乐设施、,旅游居住、餐饮娱乐配套,商务、会议、宴会等的配套活动场所,休闲设施、产品风格的塑造,区域、产品的升值潜力，,产品价格的提升空间,社区服务,内外部交通、安全系统、健康会所,产品定位,定制独栋别墅,为主体,居住、度假、企业会所、投资,双拼、联排别墅,居住、度假投资、企业会所、投资,精装公寓（单元式组合）,酒店、投资、度假、养老、居住,滨海商业街：,便利店、精品店、西餐厅、咖啡馆,投资,滨海大酒店：,餐厅、宴会厅、会议中心、娱乐设施、客房等,客房投资,相关配套：,学校、社区诊所、会员俱乐部（游艇、飞行,）等,销售,产品定位,别墅、公寓,项目主体，其销售价值是本项目开发利润实现的主要构成；,定制别墅：,从提供的N种设计样板中选择符合自己喜好的别墅，适用于独栋别墅。,以定制别墅的方式，给予客户足够的尊崇感和参与感，也更加贴合客户的喜好。,单元式组合精装公寓：,基本统一的户型，可组合成不同户型，精装产品，对于度假和投资客而言可减少投入，控制投资风险。,酒店,目前长乐酒店经营状况普遍良好，星级酒店入住率均在85%以上，主要原因是长乐工业企业多，为长乐酒店带来大量的商务客人，同时大量本地人有到酒店开房打牌的习惯。而本项目周边即为大型工业集中区，同时漳港海鲜远近闻名，这为本项目酒店带来生意机会。,此外，可通过星级酒店的建设快速提升项目档次，树立项目高端形象而提升价值；利用酒店设施，为度假、居住的客户提供一定的配套服务。,商业街,度假、休闲的必要配套。,产品定位,THANKS,