江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位.ppt

,華鉅集團,活力城,泰州,華鉅集團,活力城,泰州,華鉅集團,活力城,泰州,華鉅集團,活力城,泰州,*,華鉅集團,活力城,泰州,華鉅集團,活力城,泰州,*,*,博多运河城,案例,泰州华钜活力城商业定位报告,呈华炬集团,久（,G,）,12087,华钜,001,号,1,根据华钜集团的委托，我司针对泰州华钜活力城商业项目进行业态定位诊断，第一阶段已经完成实地调研并给出市场调研报告，调研结论得到华钜集团认可，据此，进入第二阶段工作，就目标客户极其需求进行业态组合和运营改善建议，由此提供最终商业定位解决方案，本期报告将涉及目标客群及其需求，业态组合和品牌推荐，运营改善建议，效益分析以及调研附件等五项内容。报告中采用的市场信息和数据，主要源于本机构所做实地调研、访谈和各项专项调研及政府官网公布信息。,项目地处泰州海陵区人民公园西侧，海陵南路，梅兰东路交界处，地上建面,30851.23,，地下,8410.8,，建筑共四层，地下一层，地上三层。项目全部由开发商持有经营，已于,2011,年,1,月,23,日开业。,报告说明,业态定位,业态组合,1,2,P03,P13,2,运营管理,3,P40,目录,效益分析,4,P53,附录：业态定位论证,5,P59,业态定位,Chapter,1,3,谁是我们的客户？客户需求什么？,4,业态定位,调研结论,根据第一阶段上市场调研访谈，观察发现,业态：,mini,购物中心小而全配置,认知：消费者理解为乐购超市,矛盾,客户没有消费意愿？商家经营问题？,是业态定位问题？,从消费者角度、市场角度、项目条件三方面调研的结论,消费者：有诸多需求希望得到满足,商家：人流不足商户纷纷撤离,业态定位：消费者锁定,5,根据来访消费者调研的客群构成,开发区人员,学校师生,机关人员,周边居民,其他,47%,25%,18%,10%,3%,7,万名居民,2,万名办公人员,1,万名师生,35,万人口,不定,2,公里内,2,公里内,2,公里内,3-13,公里内,不定,关系,紧密,关系,较紧密,关系,较紧密,关系,较疏远,不定,本案辐射人群合计约,10,万人,活力城可辐射周边消费群构成,业态定位：消费者需求,8,学校师生：寒暑假季节性限制，日常生活需求为主,添置日常内衣服饰，偏向价廉物美品牌和小店，更关注网购。,经常性光顾电影院，团购观影、量贩,KTV,；,约会、聚会或改善伙食需要，选择轻餐饮、价廉物美快餐、咖啡冰品饮品；,经常性娱乐休闲活动，如桌球、网吧等。,零售购物,餐饮娱乐,生活服务性业态,更贴近学生需要,超市采买生活用品、日化产品及食品零食。,9,开发区,:,随机性消费，更需求一站式购物中心,业态定位：消费者需求,需求特征,基本生活需求一般就地、就近解决；,周末希望进城在一站式购物中心满足吃喝玩乐购学等全方位需求；,一般双周进市中心，顺路可能选择本项目短暂停留，属吃简餐加油类需求；,这部分人群不是本项目目标客群。,业态定位：项目条件及市场机会,10,购物中心,建筑面积,定位,功能,金鹰天地,110000,高档,一站式消费,坡子街,170000,低档,万达广场,160000,中高档,本案,30700,泰州市区商圈中，金鹰、万达以及传统商业街坡子街，规模均在十万以上，全业态设置，可辐射全市客群，无论从业态、品类、品牌，本项目均没有没有市场空间。,购物中心：本项目规模太小无力竞争,金鹰天地,坡子街,万达广场,本案,业态定位：项目条件及市场机会,11,社区商业：有规模有区位优势,项目,/,面积构成,活力城,乐天玛特,世纪联华,自营区,13800,/,/,超市外租区,2000,11600,1500,超市区,15000,16400,13500,合计,30800,28000,15000,针对泰州市区与活力城商业模式相似、有竞争可能的项目排摸，有华润苏果，卜蜂莲花，乐天玛特，文峰千佳惠，世纪联华等项目，均为,“大卖场,+,外租零售区”,模式，,同类项目中，,活力城规模最大，相对竞品项目，业态容量可更丰富；,城南板块仍以海凌路、引凤路沿街商铺为主，,活力城是唯一的综合商业选择，避免小而全做强主题业态。,本案,城中,城南,城西,乐天玛特,文峰千家惠,华润苏果,卜蜂莲花,乐天玛特,世纪联华,业态定位：结论,12,目标客户需求,项目条件及市场机会,社区配套商业,儿童核心 家庭型消费,邻里中心,生活配套类,便民服务类,家庭聚餐类,母童休闲类,3,万平方米,购物中心不足，社区商业有余,业态组合,Chapter,2,13,社区商业定位明确了，业态如何调整？,业态组合：调整原则,14,业态调整原则,明确社区商业定位，围绕,家庭消费,做强,主题业态,；,聚焦,美食、儿童、生活服务业态，,补充,娱乐休闲业态，,减少,零售业态；,以,聚集人气、稳定客流,为第一阶段目标，引入品牌商户；,选择具备一定品牌度，可布点三线、四线城市，性价比高品牌。,挖掘地下层和中岛区潜力，形成地下一层,+,地上三层商场，增加可租赁面积,3000,多，,扩大营业面积，丰富业态种类,，项目整体商家总数将超过,60,户；,形成三个主题板块：,儿童（母婴）、服务业态、餐饮美食,占八成；,做公益、聚人气为目的，挖掘户外广场经营潜力,。,调整成果,业态组合：调整成果,15,业态,调整前,（,2012,年,2,月）,新方案,调整前后,铺位数,面积（）,铺位数,面积（）,铺位数变化值,面积变化值,美食类,7,1581,12,1926,+5,+345,儿童类,2,435,14,2425,+12,+1990,生活服务类,9,956,13,1500,+4,+544,服饰类,16,1251,5,285,-11,-966,娱乐类,0,0,3,500,+3,+500,运动类,0,0,3,1400,+3,+1400,空铺,7,813,0,0,-7,-813,合计,41,5036,50,8036,+9,+3000,调整前后业态构成对比,上表不含乐购超市、,KTV,、电影院和中岛部分,现方案,1F,有,40,家，,-1F,有,10,家，合计约,50,家商户，,较原来增加,9,家，营业面积扩充,3000,。,业态组合：业态比例,16,业态,店铺数,面积（）,不变,超市,1,16000,KTV,1,2045,电影院,1,1660,小计,3,19705,业态,店铺数,店铺数占比,面积（）,面积占比,变动,儿童类,14,28%,2425,30%,生活服务类,13,26%,1500,19%,美食类,12,24%,1926,24%,服饰类,5,10%,285,4%,娱乐,3,6%,500,6%,运动,3,6%,1400,17%,小计,50,100%,8036,100%,儿童类,28%,生活服务类,26%,餐饮类,24%,服饰类,10%,娱乐,6%,休闲,6%,注：上表中不含中岛部分,华炬活力城业态调整后构成,业态组合：楼层布局,17,乐购,大地数字电影,乐购,豪歌迪,KTV,3F,2F,原有业态维持不变,2-3F,业态布局,业态组合：楼层布局,18,-1F,业态布局,将停车库部分约,3000,平方米扩建为地下商场，增强项目可租赁面积，提高坪效，业态规划设想：,开设市民活动中心，与街道联合安置社区公益活动，建立良好邻里关系，适机申请优惠政策；,活动中心可包括：,mini,网吧、棋牌室、桌游、书店；桌球、轮滑、乒乓球、书报刊、阅览室等,；,聚集人气；,增设儿童培训业态，考虑一层面积有限，,新增儿童摄影、滑轮、早教培训等业态，,可放入地下一层。,主要调整内容,电梯大厅,市民活动中心,儿童教育类,车库通道,车库通道,业态组合：楼层布局,19,上图序号,中岛商家,1,桦硕眼镜,2,非常雕刻,3,伊味儿食品,4,手机、数码美容,5,灵石轩水晶,6,木子王玩具,美食类,服饰类,生活服务类,儿童类,新增中岛,1.,减少零售和服饰类，增加,儿童、服务型业态，补充优化餐饮业态,；,2.,增加中岛商户，提高坪效,。商场北侧动线原有,6,家商户，南侧动线可增加六家，可考虑,创意文具、成人玩具；饰品、通讯、干货、零食,等服务业态，围绕服装做一些,特卖活动,等。,主要调整内容,1F,业态布局,设备区,设备区,安全通道,安全通道,WC,安全通道,安全通道,车库通道,车库通道,安全通道,安全通道,6,5,4,3,2,1,业态组合：业态与品牌,20,儿童类,楼层,店铺,面积（）,调整前,1F,3,293,调整后,1F,11,1425,-1F,3,1000,合计,14,2425,泰州市内还没有针对儿童主题的集中商业，而本项目目标消费群围绕儿童需求十分普遍，因此，重点加强儿童业态，兼顾母婴童配置，达到聚集人气、增加消费频率、稳固客户群的目的；,增加品类、增加商户数量，尽可能一户一业；,选择已经连锁、可进驻三四线城市的，性价比较高、客单价中偏低的品牌。,业态调整方向,电梯大厅,市民活动中心,儿童,教育类,车库通道,车库通道,【1F,布局,】,【-1F,布局,】,儿童教育类,设备区,设备区,WC,车库通道,业态组合：业态与品牌,21,经营业种,面积,消费群体,人均消费,品牌,语言培训,600-1000,全年龄层,1,万元,/1,学年,英孚教育,儿童早教,300-1000,0-3,岁,60,元,/,课时,东方爱婴,儿童早教,300-500,3-6,岁,13000,元,/1,学年,天才宝贝,儿童早教,500-1000,0-13,岁,16000,元,/1,学年,美吉姆,语言培训,200-500,2-12,岁,130,元,/,课时,迪士尼英语,乐器培训,300-500,全年龄层,30-65,元,/,课时,知音琴行,知名连锁儿童教育机构品牌优先选择；,选择商业模式：全年龄段、功能全、辐射群广的商家；客单价适中，性价比高；,英语、乐器考证类、技能型业态首选。,语言培训、乐器培训、舞蹈培训、早教,商家建议,儿童教育类,业态组合：业态与品牌,22,语言培训、乐器培训、舞蹈培训、早教,天才宝贝,品牌特色：,幼儿学前教育培训机构,中,/,英文课程,3,岁,-6,岁儿童,遍布全球,50,多个国家,至,2012,年,6,月全国,80,家教育中心,美吉姆,品牌特色：,公司,1983,年成立于美国,对孩子进行体能、情感、认知等能力培训,欢动课、艺术课、音乐课,0-13,岁儿童,全球,25,个国家和地区拥有,230,多个培训中心,东方爱婴,品牌特色：,中国早教第一品牌,婴幼儿儿童早期教育培训,0,岁,-3,岁儿童,全国,180,多个城市,400,余家早教品牌,儿童教育类,业态组合：业态与品牌,23,本案已有游艺设施，但需增加玩具类业态，增加儿童日常娱乐类品种。,游艺运动、玩具,经营业种,面积,人均消费,品牌,儿童玩具,20-200,20-200,元,童心玩具,亲子乐园（游艺）,50-800,50-100,元,快乐星猫,童心玩具,品牌特色：,知名儿童玩具品牌成立于,1992,年,部分玩具出口美国、日本、新加坡、南美洲等国家和地区,玩具系列：环保木质系列、毛绒系列、泡泡玩具系列等,目标客群：,0-10,岁儿童,全国门店,150,多家,快乐星猫,品牌,特色,：,经营高级童装、儿童用品、幼儿教育及亲子乐园的综合性儿童品牌,星猫动画片全国产量排行前十,目标客群：学龄前儿童为主,全国零售店超过,100,家,商家建议,儿童娱乐类,业态组合：业态与品牌,24,经营业种,面积,人均消费,品牌,婴儿游泳馆,40-100,25-40,元,亲亲天使,婴儿游泳馆,40-100,30-65,元,好孩子,十月妈咪,50-100,200-1000,元,母婴用品,儿童摄影,200-300,200-1000,元,金色童年,阿波罗儿童摄影,儿童生活类作为补充，强化儿童主题。,儿童摄影、婴儿游泳、母婴用品,商家建议,儿童生活类,十月妈咪,-,品牌特色：,品牌创始,14,年,是国内首个销售过亿的孕妇服装品,产品系列：防辐射系列、裤装系列、婴儿系列、成衣系列、用品系列等,目标客群：孕妇、婴儿,全国,600,多家连锁门店,亲亲天使,-,品牌特色：,国家育婴实习点，全国婴幼儿游泳连锁企业,经营特色：婴儿游泳,目标客群：,0-2,岁婴儿,目前全国超过千家门店,业态组合：业态与品牌,25,面积,人均消费,品牌,80-150,150-300,元,丽婴房,55-200,130-450,元,好孩子,100-300,100-300,元,博士蛙,60-150,100-300,元,丽家宝贝,60-150,80-250,元,巴布豆,5000-12000,50-150,元,孩子王,商家建议,本案儿童服饰仅,1,家童装，建议保留并增加商家，给予消费者更多选择面。,儿童服装类,业态组合：业态与品牌,26,博士蛙,品牌特色：,中国十大童装品牌，最新倡导以家庭消费为核心的吃、穿、用、行、乐、智婴幼童一站式购物体验,经营品牌包括：博士蛙、哈利波特、网球王子、,CHUCHU,、,FIORUCCI,0-14,岁婴幼儿服饰和用品,全国,23,家门店，主要集中在江浙地区,丽婴房,品牌特色：,儿童服装连锁品牌，中国十大童装品牌,特许童装品牌包括,:Disney Baby,、,Pigeon,、,New Balance Kids,、,Barbie,、,Joie,巧儿宜等,目标客群：婴儿、学龄前儿童为主,全国零售店柜超过,1800,家,好孩子,品牌特色：,中国十大童装品牌,是,NikeKids,等,12,个国际著名 品牌在中国的独家代理,目标客群：,0-14,岁儿童,全国门店数量超过,300,家,儿童服装类,业态组合：业态与品牌,27,美食类,楼层,店铺数,面积（）,调整前,1F,7,1581,调整后,1F,12,1882,餐饮业态以调整为主，快餐为主转向家庭型；,保留,KFC,、蒙自源；更换都市快炊、冰火缘等类型雷同品牌，调整为适合家庭聚会型餐饮；,保留,DQ,、万千糕点；增加休闲类、外带饮食，小吃熟食。,本土品牌和连锁品牌结合，注重本地口味，一户一业，品种丰富，互补共享；,客单价不宜过高，人均,2550,元为宜；,单铺面积控制在,150-300,较妥，保证商户租金承受力。,美食类,【1F,布局,】,业态调整方向,设备区,设备区,WC,车库通道,业态组合：业态与品牌,28,经营业种,面积,人均消费,品牌,茶餐厅,200-500,35-60,元,洋葱餐厅,中式简餐,200-300,10-50,元,江南小厨,美食类,家庭聚会型,商家建议,洋葱餐厅,品牌特色：,大型连锁港式餐厅,品牌特色：,洋葱超值下午茶,-,精选香港美点仅需,5.8,元”引领港式午茶新概念,目标客群：年轻白领、朋友,/,家庭聚会,江浙地区,25,家连锁门店,江南小厨,品牌特色：,2002,年第一家餐开业至今,10,年，全直营模式中式餐饮连锁企业,经营特色：,提供外卖服务,目标客群：青年、学生、家庭,目前全国门店数量超过,30,家,业态组合：业态与品牌,29,经营业种,面积,人均消费,品牌,西餐,200-300,35-45,元,百特喜意式餐厅,150-400,25-45,元,萨莉亚,中式快餐,200-500,10-30,元,美滋美,特色餐饮,100-200,25-35,元,呀咪咖喱屋,50-100,15-20,元,家有好面,咖啡馆,60-150,12-25,元,黑骑士城市咖啡站,15-25,元,研磨时光,美食类,适合约会、聚会、工作餐的简餐快餐,商家建议,业态组合：业态与品牌,30,百特喜,品牌特色：,意式披萨休闲连锁餐厅,菜单价低于同类必胜客,1/3,目标客群,:,情侣、年轻白领、学生,全国,17,家门店,研磨时光,品牌特色：,研磨时光公司成立于,2008,年，休闲咖啡连锁品牌,经营内容,:,各类咖啡器具,(,咖啡壶系列、礼盒系列、酒吧用品系列、咖啡用品系列,),、咖啡饮品及外卖,目标客群,:18-35,岁白领时尚年轻一族,全国连锁门店数超过,40,家,呀咪咖喱屋,品牌特色：,2008,年成立的特色咖喱休闲餐饮连锁品牌,经营系列,:,各式咖喱系列餐饮及甜品,目标客群,:,年轻白领、情侣,在上海、苏州、无锡、北京等地开设多家分店,美食类,适合约会、聚会、工作餐的简餐快餐,业态组合：业态与品牌,31,经营业种,面积,人均消费,品牌,面包饮品,80-200,15-20,元,85,度,C,100-150,15-20,元,烘焙大师,饮品,15-30,6-9,元,口渴了,小吃,10-30,8-15,元,巴弟鸡排,熟食,10-30,15-20,元,周黑鸭,10-30,15-20,元,久久丫,增加外带食品，丰富餐饮品种,外带食品注重口味，连锁、本土品牌均可，中西兼顾；客单价在,20,元以内为宜，熟食选择本土、川湘、烧卤口味。,美食类,外带食品,商家建议,巴弟鸡排,品牌特色：,品牌成立于,2008,年,以鸡排为主打的特色小吃品牌,主打产品：鸡排类、饮料类,目标客群：时尚青年、上班一族,门店以江浙一带为主，近,100,家连锁店,业态组合：业态与品牌,32,生活服务类,楼层,店铺数,面积（）,调整前,1F,8,910,调整后,1F,12,1400,-1F,1,100,合计,13,1500,【1F,布局,】,考虑城南板块生活配套服务业态,稀缺,，作为城南区域内最大社区商业项目，应尽可能方便客户；,给与客户购物之余充分理由，定期光顾、消费；,可增加美发美甲、文印、照相、药房、银行、宠物店等业态。,业态调整方向,生活服务类,电梯大厅,市民活动中心,儿童,教育类,车库通道,车库通道,【-1F,布局,】,设备区,设备区,WC,车库通道,业态组合：业态与品牌,33,经营业种,面积,人均消费,品牌,药店,60-150,15-25,元,复美药房,60-150,15-25,元,益丰大药房,宠物店,30-200,20-50,元,派多格宠物,美发,200-400,10-50,元,金剪连锁,日用品,50-200,10-50,元,大将作,文具,40-100,5-10,元,小博士文具店,30-50,5-15,元,晨光文具,选择复合型商家，如药房，还具备医疗仪器、日化品、坐诊等；,可考虑增加宠物店，猫狗鸟类，服务家庭和年长者；,文印冲洗，个性化制作相册台历等，适合学生年轻人和企业服务；,本案原有烟酒、屈臣氏、,SPA,等生活类业态建议保留。,生活服务类,药房、文印、美发、宠物、日用品,业态组合：业态与品牌,34,惠普,品牌特色：,惠普公司品牌旗下的数码影像馆,基础影像服务及增值影像服务,(,影像拍摄、证件快照、照片快印、影像礼品、家居用品、,DIY,影像体验、艺术品复制和照片修复,),全国,2300,家加盟店,复美药房,品牌特色：,上海复星医药,(,集团,),股份下属药品零售连锁,经营特色,:24,小时营业,经营商品,:,药品保健品,/,食品、医疗器械、成人用品、个人护理等,上海地区最大连锁药店，门店数超过,400,家,大将作,品牌特色：,1983,年成立于台湾的人体工学成长桌椅制造商,产品系列,:,儿童成长系列、成人时尚系列,产品特色,:,安全、健康、环保,全国目前,24,家门店,生活服务类,药房、文印、美发、宠物、日用品,业态组合：业态与品牌,35,棋牌室,书报,（阅览室）,轮滑,乒乓球,市民活动中心,活力城,相互呼应,业态配置,楼层,店铺数,面积（）,市民活动中心,-1F,7,2000,儿童教育类,3,1000,合计,10,3000,电梯大厅,市民活动中心,儿童,教育类,车库通道,车库通道,【-1F,布局,】,市民活动中心,mini,网吧、棋牌室、桌游、书报（阅览室）；桌球、轮滑、乒乓球,桌球,桌游,网吧,业态组合：业态与品牌,36,经营业种,面积,人均消费,品牌,桌球,300-500,15-30,健英台球,轮滑,100-150,20-30,众达旱冰场,运营建议,向政府申请，作为医保卡定点消费；,一般选择本地品牌，初期开发商可联营，降低成本；,市民活动中心,mini,网吧、棋牌室、桌游、书报（阅览室）；桌球、轮滑、乒乓球,与街道居委会合作，将运动类、娱乐类业态向居民或老人有条件开发，指定时间段、或低价开放。,商家建议,业态组合：业态与品牌,37,服饰类,楼层,店铺数,面积（）,调整前,1F,17,1205,调整后,1F,5,285,【1F,布局,】,服装服饰类,总数减少，保留有品牌知名度、经营状况不错、租金承受力较高的商家，如阿迪达斯、李宁、蓓爱银饰、红豆居家、韩之秀、袋鼠等。,业态调整方向,设备区,设备区,WC,车库通道,设备区,设备区,安全通道,安全通道,WC,安全通道,车库通道,车库通道,6,5,4,3,2,1,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,17,业态布局,铺位调整明细,38,左图编号对应商家明细在下一页,下一页表格中包含保留的原有部分商家及新增商家。,新增商家品牌主要为意向商家，后期可根据实际情况更换。,1F,商铺编号,备注,序列号,品牌,业态,营业面积（）,7,傣妹火锅,美食类,544,8,洋葱餐厅,美食类,240,9,冰火缘,美食类,90,10,百特喜,美食类,290,11,KFC,美食类,250,12,DQ,美食类,55,13,理发,生活配套类,98,14,口渴了,美食类,44,15,呀咪咖喱屋,美食类,71,15,美食类,50,16,周黑鸭,美食类,27,17,巴弟鸡排,美食类,27,18,药店,生活配套类,72,19,钟表维修,生活配套类,36,20,童装,儿童类,36,21,卡赛欧,儿童类,56,22,知音母婴,儿童类,37,23,乐贝尼,儿童类,398,24,酷炫卡通,儿童类,178,25,熊仔妹,儿童类,56,序列号,品牌,业态,营业面积（）,26,文具,生活配套类,92,27,3C,数码,生活配套类,127,28,我爱我家,生活配套类,128,29,万千糕饼,美食类,92,30,屈臣氏,生活配套类,317,31,咖啡馆,美食类,146,32,名烟名酒,生活配套类,45,33,李宁,服装服饰,57,34,服装服饰,84,35,孕妇装,儿童类,99,36,卡赛欧,儿童类,96,37,亲亲天使,儿童类,152,38,打印复印,生活配套类,67,39,金色童年,儿童类,123,40,儿童轮滑,儿童类,194,41,依诗家床品,生活配套类,72,42,阿迪达斯,服装服饰,72,43,服装服饰,36,44,服装服饰,36,45,蜗牛之恋,生活配套类,41,46,SPA,生活配套类,305,业态布局,铺位调整明细,39,编号,16,为原有中岛部分。,运营管理,Chapter,3,40,消费者满意、商家满意，开发商获益,运营管理,消费者,41,加宽：入口，更醒目、更便利,1-2,增开：人行通道及入口,3-4,开放：地面停车放开,5-6,外围动线改善,方便行人、自驾车进入,梅兰东路,海陵南路,车库出入口,车库出入口,外广场,入口隔离区,人流入口,非机动车停车区域,机动车停车区域,绿化带,1,3,2,4,5,6,运营管理,消费者,42,新增休息座椅摆放区域,原有休息座椅摆放区域,梅兰东路,海陵南路,车库出入口,车库出入口,外广场,入口隔离区,人流入口,非机动车停车区域,机动车停车区域,绿化带,外广场图示,项目外围平面图,配合市民中心设立，广场增设休息区，增加人气也延长消费者滞留本案可能性,内部增设休息区，延长消费者滞留时间，方便客户,车库通道,车库通道,WC,一楼内部图示,内外增设休息区,运营管理,消费者,43,乐天玛特外租区设母婴哺乳室，给消费者传递的信息：乐天玛特以人为本，亲民性商业,设置区域：,可与厕所组合，有空置空间,可与服务台组合,车库通道,车库通道,WC,1F,增加母婴哺乳室,44,运营管理,消费者,增设服务台,现入口处服务台为乐购所有，建议开辟“活力城服务台”，或者与乐购合二为一；可提供雨伞借用、出租呼叫等等服务；,增加,ATM,机。,提供电子互动服务设施,如电子优惠券、查询机、会员卡积分等，让消费者在购物的同时享受便捷的点触服务，同时通过设置电子平台媒体，给消费者提供最新有关音乐、八卦、时装及艺术的资讯。,运营管理,消费者,45,【,运作方式,】,组织活力城商场月刊，刊载商场信息、商家动态，季节性活动，报道“市民活动中心”动态，成为与消费者沟通载体，也服务商户。,【,投放渠道,】,邮寄或直投派单，居民小区、办公楼宇、学校；乐购会员、屈臣士会员。,建活力城会刊,设活力城会员卡,【,运作方式,】,设立活力城会员卡，提供消费积分累计，换取礼品、商品折扣等，吸引会员持续消费；还能通过会员卡采集消费信息，以便于后期媒体推广、品牌调整、营销活动制定、商业运作提供数据支持。,运营管理,消费者,46,【,投放渠道,】,根据本案积累的项目会员进行短信媒体发送,【,投放方式,】,内容不限，更具不同会员设置不同推广信息,【,投放说明,】,运营方应对于本案的会员进行信息处理，消费者的消费频次，消费者年龄、性别、消费者每次来消费的商品是什么类型为主等等信息，通过数据分析，判断消费者的消费倾向是什么，然后根据不同消费者消费特征发送相应的短信媒体，比如长期购买生活用品的，则主要针对其打超市类促销活动信息。,营销推广,短信,运营管理,消费者,47,【,活动,1】,与商家销售计划结合，策划买赠送促销活动,【,目的,】,节假日定期举办，提升人气与关注度,【,活动,2】,与主力商家联动，拉动新品牌新业态，比如凭电影票或,KTV,消费单，就餐购物优惠可打折,【,目的,】,聚客力较强的商家客流能够共享，盘活整个项目,【,活动,3】,儿童主题活动，如亲子运动会、才艺表演、母婴知识等,【,目的,】,增强家庭型客户忠诚度,【,活动,4】,与社区街道合作，作为政府公益活动的指定场地,【,目的,】,增强消费者好感度和忠诚度，带动人流,公关活动,与商家结合策划,运营管理,商家,48,【,建议,1】,“活力城”标牌在几个侧面加设，以增强平衡“乐购”影响力；,【,建议,2】,外立面规划广告位区，为主力商家、新品牌提供推广，也能获得一定租金收益；,【,建议,3】,外广场、主次入口，增设商户广告、指示立柱、促销活动信息发布，营造消费气氛；,【,建议,4】,次入口标识加强。,现状,建议,商家广告墙,运营管理,商家,49,增加外墙射灯,增强外墙,LED,灯,【,建议,1】,采用外墙射灯，由于本案外墙已经定型，根据现状，采用增设射灯，执行上会相对简单,【,建议,2】,在射灯的基础上，在项目建筑天际线、外墙轮廓上可以增加,LED,灯，以及根据自身外墙线条特征，增加,LED,灯,【,建议目的,】,灯光效果可有效增强项目的昭示性。,优化灯光效果,现状夜里灯光效果主要位于图示黄色线条出，零星点缀的效果,现状,建议,运营管理,商家,50,梅兰东路,海陵南路,车库出入口,车库出入口,入口隔离区,人流入口,非机动车停车区域,机动车停车区域,绿化带,空间利用,【,建议,1】,设,2,、,3F,电影院、,KTV,、轮滑溜冰的售票亭。,【,依据,】,使消费者可以第一时间了解本案楼上楼下区域主力业态，盘活整体项目，同时给予开发商租金收入。,【,建议,2】,短租儿童旋转木马、秋千等游艺设施,【,依据,】,由于项目内部空间有限，儿童娱乐类比例不高，所以在外围空间增设，更好地巩固本案儿童主题特性，而且增强了项目对外昭示性，还增加了租金收入。,户外广场利用,运营管理,商家,51,由于本案内部主通道宽度不大，所以商家的品牌标注位置感觉过高，给消费者购物带来不便，,建议所有商家品牌标识向下调整。,本案原店招过于封闭，视觉通透感弱，,建议将店招采用开发式，去除原有的玻璃门、减少店铺与店铺间隔断厚度。,玻璃门,隔离墙,隔离墙,本案现状,门面打开，视野通透,店铺间隔打薄,全开放式店招,店招设计建议,内部店招改善,52,运营管理,商家,为商家提供经营,指导和培训,，店招设计、商品布局、营业员培训、商场动态等，把控商家经营能力。,建立,店长例会制,，运供应团队与商户定期沟通运营情况、投诉、货品、客户等信息，改善服务；,经营数据分析,，收集商场的销售动态、客户动态，如每日营业额汇总分析、商品动销、客户投诉、客流量、客单价等，并进行汇总，以便促销计划、商家调整依据。,店长例会,效益分析,Chapter,4,53,效益分析,54,活力城现状：,3,元,/,平方米,天；,市场行情：乐天玛特,1.5-3,元,/,平方米,天；世纪联华,1.2-2.6,元,/,平方米,天；,建议定价：,2.5-5,元,/,平方米,天；,说明：大型餐饮日租金,3,元；饮品、小吃租金依据租赁面积提高租金至,3.5-5,元。,活力城现状：,1.5-3,元,/,平方米,天；,市场行情：万达广场,3-6,元,/,平方米,天；,建议定价,:1.5-3,元,/,平方米,天；,说明：儿童培训教育、游艺类业态日租金一般,1.5,元,-2,元，零售类可高于,0.5,元,-1,元。,餐饮类,儿童类,【,租金参数说明,】,效益分析,55,活力城现状：,1-2,元,/,平方米,天；,市场行情：乐天玛特,2-3,元,/,平方米,天,;,世纪联华,1.8-2.5,元,/,平方米,天；,建议定价：,1-2,元,/,平方米,天；,说明：生活服务类业态面积比重增加，租金维持原水平，药房日租金,1.5,元左右，美容美发类日租金高出,0.5,元，零售类业态可再递增,0.5-2,元不等。,活力城现状：,扣点；,3-4,元,/,平方米,天；,市场行情：乐天玛特,3-5.5,元,/,平方米,天,;,万达广场,4-10,元,/,平方米,天；,建议定价：扣点；,3-4,元,/,平方米,天；,说明：服装类面积大幅减少，替换为儿童业态，面积分摊给餐饮及生活服务业态。,生活类,服饰类,【,租金参数说明,】,效益分析,56,业态,调整前（,2012,年,2,月）,新方案,变化值,铺位数,面积（）,租金,年租金收益,铺位数,面积（）,租金,年租金收益,店铺数,面积,年租金收益,美食,6,1331,3,1282176,11,1676,2.5-5,1586652,5,345,304476,儿童,2,435,3.5,192768,11,1425,2-3,813456.9,9,990,620689,生活配套,服务,9,956,1-2,708768,12,1400,1-2,828875,3,444,120107,服装服饰,16,1251,3-4,1142352,5,285,3-4,249960,-11,-966,-892392,中岛,6,36,12-15,170400,12,72,12-15,340800,6,36,170400,合计,39,4009,3496464,51,4858,3819743,12,849,323279,调整前，商场年租金收益预计约,350,万元，已呈租金下滑并有商家撤离、出现空铺的境况；,随生活服务类、儿童类商家招入，现阶段已无空铺，,建议现阶段加强人流量吸纳力，待人气稳固后，有提升租金基础，再配合部分商家品牌的调整，逐步实现租金上浮。,一层租金收益预估（不含,KFC,）,效益分析,地下一层租金收益预估,地下一层前期改造费用,按每平方米,400,元毛配装修费估算，开业初期以打平初期经营成本，所以设定,0.5,元,/,天,/,平方米。,地下一层前期改造投入费用,预估在,2,年左右时间,通过租金收益回本。,57,业态,面积（平方米）,租金（元,/,天,/,平方米）,租金（元,/,年）,市民活动中心,2000,0.5,356000,儿童业态,1000,0.8,284800,合计,3000,640800,整体（,1F,、,-1F,、不含,KFC,）租金预期收益表,效益分析,楼层,2013,年租金,2014,年租金（,5%,递增）,2016,年租金（,8%,递增）,2018,年租金（,8%,递增）,1F,3819743,4010730.57,4331589,4678116.14,-1F,640800,672840,726667.2,784800.576,合计,4460543,4683571,5058256,5462917,预计至,2013,年年底为本案二次招商的培育期，租金方面保持在较低水平，随着品牌逐步调整，本案的主题更为多元化，人流量逐步提升，租金可实现逐年递增，预谨慎预计,2014,年起，每两年租金涨幅达到,8%,。,58,业态定位论证,Chapter,5,59,60,依照消费者的需求出发,符合项目自身条件,考量市场竞争关系,本案业态如何定位，我司解决方案思考路径,主题性,消费者互动性,业态特性,布局原则制定,项目自身条件明确,观察一：周边居民,五人三代同堂之家,年轻父母消费需求,61,周末，年轻父母外出购物经常带上孩子，会给孩子买点零食、冷饮，,或者给孩子购买服装、生活用品、玩具，或陪同孩子玩电子游戏机、室内儿童游乐，也可能一家三口看一场电影，而大人们自身消费相对于儿童消费来说，很少。,消费特征对应主力业态,能满足儿童日常所需的商品，愿意给孩子花钱，,比如童装，儿童玩具、儿童游艺等。,由于父母关注儿童的成长，所以儿童教育业十分重视,，比如婴儿早教，母亲也可能参加胎教的学习，等小孩长大点后，为增强儿童的综合能力，比如让小孩学习跳舞、钢琴等。,同时能适合年轻父母与孩子的娱乐项目，,比如电影院，更适合家庭型的消费。,日常生活消费状态一,诸多父母比较看重孩子的教育和培养，比如周末带孩子去参加早教类，希望孩子得到良好的成长环境。,观察一：周边居民,五人三代同堂之家,年轻父母消费需求,62,周末外出，全家人经常会去超市购买生活日用品、居家用品、食物等，孩子的母亲可能还会去做美容美发美甲。,由于年轻父母大多工作繁忙，有时会需要工作照拍摄、照片打印、文件打印扫描等，工作压力大，导致体质普遍都不好，对药房、补品以及按摩也会有需要。,日常生活消费状态二,周末外出，回家不愿意再烧饭，所以经常全家人共享晚餐。,消费特征对应主力业态,适合家庭聚餐的餐饮,，比如菜式与场地都需满足全家人的需要，能使家庭得到享受型饭局。,围绕生活、工作所需的配套服务需求,，能够满足消费者日常出行购买的商品，以及由日常生活、工作展开的相应配套服务业态。,服装服饰购物选择成熟商业地带（城中），所以服装服饰消费对于本案来说并非主要消费行为,年轻父母自身除了生活方面的消费，在服装、饰品方面的消费也有需求，但,一般主要都去城中消费，商品选择面大。,观察一：周边居民,五人三代同堂之家,祖辈消费需求,63,日常生活消费状态,儿女工作繁忙，家务成为老人主要的工作，所以老人常常将大卖场是做休闲聚会地，实际购物围绕家庭生活用品，一般按周消费采购。,老年人聚集打麻将，下棋打牌，遛狗、遛鸟，或者品茶聊天类休闲是日常生活中常见需求。,老年人关注养生、保健话题，对药房、医疗机构需求较频繁。,消费特征对应主力业态,忙于家庭生活，,比如超市、相关生活日用品,晚年生活的需要，满足老年人娱乐相关的辅助业态,，比如宠物医院、棋牌麻将室,与医疗保健相关的设施,，比如综合性药店、保健品,随着年龄增长，视力退化，需要佩戴或更换眼镜。,观察二：周边居民,成年三口之家,父母消费需求,64,日常生活消费状态一,儿女已经踏入社会，平时工作较为忙碌，但大多家庭事务依旧由父母来承担，父母主要关注日常家庭生活方面的事宜。,父母外出消费主要聚焦于以大卖场，其他比如服装、化妆品、聚会等等都比较少。,为儿女未来着想，大多父母都省吃俭用，若日用品损坏，一般采取以修代换，比如钟表维修、手机维修、服装修补等等。,消费特征对应主力业态,围绕家庭生活消费,，,儿女省吃俭用，消费受限,，所以对应的业态就如超市、相关生活日用品等。,补充其对生活配套服务类的需求，,比如家庭日用品的维修。,观察二：周边居民,成年三口之家,父母消费需求,65,日常生活消费状态二,虽然父母日常生活开支比较节省，但部分父母对于棋牌、麻将的娱乐还是情有独钟，几乎每周都会有此类娱乐活动。,此类家庭父母