镇江奥特莱斯策划招商提案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中国智汇机构,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,镇江奥特莱斯项目招商可行性研究,目 录,1,、镇江整体概况,2,、镇江商业概况及个案分析,3,、项目概况与,SWOT,分析,4,、项目业态定位及招商可行性研判,5,、项目策划、推广对招商的作用,6,、项目财务测算,镇江概况,镇江概况,1,镇江辖丹阳、句容、扬中三个县级市和丹徒、京口、润州三个区，总面积,3843,平方千米，人口,290,万，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市。镇江地处要塞，历史悠久。过去是兵家必争之地，现在和将来更是商家必争之地。镇江历史悠久，有,3000,多年的历史。镇江环境优美，有山有水，真山真水，城市的自然禀赋得天独厚，素有“天下第一江山”、“城市山林”之美称。除了金山、焦山、北固山、南山以及茅山、宝华山这些有一定影响的景点外，西津古渡街、梦溪园旧址、天下第一泉、芙蓉楼等也是久负盛名，焦山碑林、六朝石刻等都是国宝级的文物。镇江交通便利，水陆枢纽。处于长江和京杭大运河的交汇处，有,85,千米长江深水岸线，已建立,5,个港区,139,个泊位，其中万吨深水泊位,19,个，年吞吐量,2800,万吨。镇江港是全国十大港口之一和长江第三大港。沪宁铁路横贯东西，沪宁高速公路、,312,国道和,104,国道及苏南公路网络贯穿全境。即将建设的沪宁高速铁路和在建的润扬大桥将使镇江的区位优势更加明显。镇江人文荟萃，底蕴深厚。历史上的唐宋八大家许多都在镇江留下名篇名作，一些宏篇巨著如,梦溪笔谈,、,文心雕龙,等都成书于镇江。,镇江概况,镇江概况,2,改革开放以来，镇江经济快速发展，,2000,年底进入了“苏南经济板块”。,2001,年，实现“四大突破”。全市,gdp,突破,500,亿元，达到,505.2,亿元，人均国内生产总值,18946,元；财政收突破,40,亿元；协议利用外资突破,10,亿美元，达,10.8,亿美元。全市累计实际利用外资,35,亿美元，一大批外资大项目纷纷落户镇江，世界,500,强企业有,11,家在镇江兴办了企业。全市已初步形成了化工、造纸、铝业、建材四大支柱产业，有世界主要的锚链生产基地，亚洲最大的造纸基地、工程塑料生产基地和全国重要的醋酸、易拉罐生产基地。恒顺香醋驰名中外。“十五”期间要将镇江建设成清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城。市区达,100,平方公里、,100,万人口的“双百”目标。凸现“城市山林、大江风貌”的独特城市个性，形成“显山、露水、透绿、现蓝”的城市风貌，向现代化生态城市的目标迈进，使镇江成为最适宜人居和创业的城市。,镇江商业概况,镇江商业概况：,商业城，八佰伴，在建的苏宁大厦，金鹰国际，南山边有万达广场，往东边有华润国际，和另一家在建的商业广场；超市有大润发、沃尔玛、欧尚等，应该说供给已过量，竟争会白热化。,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*概述,镇江八佰伴由华地国际控股国际集团有限公司投资兴建，在南京、无锡、镇江、马鞍山、江阴、常熟、宜兴、溧阳、丹阳和金坛等城市的黄金商圈成功打造出当地最具影响力的多家连锁门店。,镇江八佰伴坐落于镇江市商业聚集区,中山路，总建筑面积,140000,平米，是集时尚百货、超市生活馆、餐饮、娱乐、休闲与一体的时尚购物中心。,镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌，积极打造和巩固镇江核心商圈，提升商圈内休闲文化消费氛围，从而成为镇江目前中高档消费群体的集散地。,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,1F,国际名品馆,精品：卡地亚、登喜路、欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、,folli,follie,名表：,帝舵、浪琴、雷达、梅花、依波路、天梭、卡西欧、西铁城、,CK,、美度,SWATCH,、雪铁纳,化妆品：雅顿、,H2O,、欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、伊夫黎雪、羽西、美宝莲、佰草集、蝶妆、,DHC,、汇美舍、进口香水、露得清、薇姿、理肤泉、梦妆、佳丽宝、雅漾,珠宝：,周生生、周大福、金至尊、潮宏基、梵迪、老庙、明牌、梵思汀、中国黄金、玲珑玉坊、大汉玉库、千禧之星、戴梦得、益安,女鞋：,百丽、千百度、思加图、,JC,、,FED,、莱尔斯丹、康莉、星期六、图百思、,TATA,、,kisscat,、伊伴、瑞贝卡、,CNE,、美珂欧兰、森达、金利来、奥康、艾莲娜、卡莱莉尔、啄木鸟、都市星期天、笆迪尔、塞蒂、纤纤妙语、莱思丽、红蜻蜓、阿芙罗狄、法拉莉、卡曼琪、索菲娅、天美意、欧罗巴,主题餐厅：,采蝶轩、必胜客,中国银行、面包新语,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,2F,名媛精品馆,时尚女装：,玛丝菲尔、素、慕托丽、阿玛施、珊尔丽雪、影儿会所、欧妮雅、伊芙心悦、雅迪斯、朗姿、玛斯菲尔、卡迪戴尔、劲草、天意、,LESS,、莱克斯蔓、欧力思、安瑞井、名师路、声雨竹、,POZO,、阿布、天马奴、艾维、流行秀、,miamia,、无色无味、爱特爱、名莎、安娜苏丝、,odbo,、恩蔓琳、粉红玛俐、魅力印象、威芸、般奴儿、巴例锦、,EST,、璐帕莎、阿莱、美仑美奂、乙佰乙纳、菲松、伊尔斯曼、圣可尼、,L,azza,、维尔汀、帛莎、德菲蒂奥、纸米、莞德而弗、海依凡、卓婕、倩云、福柯斯,饰品：迪昆希、伊泰莲娜、,PH-7,、,ELLE,、爵对袜业、流行美、美伊,主题餐厅,：采蝶轩、必胜客,中国银行、时尚造型（美发）、欧娜朵（美容）,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,3F,时尚伊人馆,少淑女装：,百家好、欧时力、依恋、小熊、,Mind Bridge,、,DGVI,、,VERO MODA,、,ONLY,、,UGIZ,、伊华欧秀、汤米诺、,STEVE&,、,VIVIAN,、佛莱欧、,LULU,、曼娅奴、丽贝卡、凯迪米拉、贝拉维拉、艾格、,ES,、菲阔、玩美方程式、洁、依迪菲、西格、百芙伦、帛艺、好丽姿、雪儿、米奇、婉甸、,HT,、卡佳拉、卡莎布兰卡、拉夏贝尔、,SPORT,、江南布衣、海阔天空、纳帕佳,女包：,COBO,、帕加图、,FION,、高美高、迪莱克斯、,PB,、威尔萨斯、沙驰、梦特娇、弗里欧、赛格威、红色印象、伊利欧、幸运兔,文胸,.,内衣,.,家居服,.,袜,：银时代、皇都、,ESP,、金磨坊、色彩地带,羊毛羊绒,：鄂尔多斯、鹿王、梦特娇、贝加尔、金利来、帕罗、珍贝、群工、皮尔卡丹、卡帝乐鳄鱼、开峨、沃佩柯、袋鼠、奥群、休帕秀、千圣福、金狐狸、皮尔丹奴、伟意、赛兔、褚老大、,PLAYBOY,、春竹、恒源祥,主题餐厅：,川味观,宝丽来,SPA,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,4F,绅士风范馆,男装：,沙驰、迪莱、,ELLE,、杰克琼斯、,sele,ctod,、朗维高、法兰诗顿、古劳、路卡迪龙、曼哈顿、,HSZZYS,、凯莱路喜、雷迪波尔、迪赛、集杰、左岸、罗蒙、雅戈尔、索比克、杰克斯、尼诺拉里、罗茜奥、维克多、迪柯尼、卡莎米亚、铁狮丹尼、虎都、迪法诺、凯撒大帝、贝克狮丹、袋鼠、保宾、九牧王、恩尊、汤尼俊士、维斯凯、奥洛威、七匹狼、,V-one,、与狼共舞、耶纳诺、老爷车、波司登、明星车、,BOSS,、金利来、拜高、鄂尔多斯、梦特娇、圣大保罗、老人头、,PLAYBOY,、卡帝乐,男包：,沙驰、,BOSSSUWEN,、林宝坚尼、,Joep,、新秀丽、艾诗兰克、,ELLE,、老人头、皮尔卡丹、圣大保罗,男鞋：,其乐、圣伽步、沙驰、,BOSSERT,、鳄鱼恤、蜘蛛王、红蜻蜓、康龙、太子龙、梦特娇、奥康、老船长、意尔康、苹果、,DEON,、啄木鸟、富贵鸟、策乐、袋鼠、木林森、卡丹路,主题餐厅：,毕加索、台湾黑茶水吧,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,5F,耀动儿童馆,童装：,小阿迪、小耐克、小依恋、,PawinPaw,、男孩女孩、,Jeep,、丽婴房、常春藤。黄色小鸭、圣宝度伦、四个朋友、米奇君士、小木马、哈利波特、好孩子童装、网球王子、巴拉巴拉、安奈儿、未来之星、,MOSES,、史努比、巴布豆、甲虫屋、,ONCLETOM,、法米尼、杉杉、嗒嘀嗒、笑眯眯、,ABC,、迪士尼,童鞋：,巴布豆、芭比、,Jeep,、米奇、迪斯尼、卡丁、百变米奇、梦特娇、,ABC,、淘步、好榜样、格林、朦朦兔,运动：,NK,、,AD,、,NK360,、,ADSC,、,KAAPA,、匡威、,NB,、,PUMA,、杰斯伯、迪亚多纳、阿森纳、美津龙、李宁、德尔惠、,361,、特步、乔丹、鳄鱼恤、,PLAYBOY,、来氏、诺斯兰、哥伦比亚、骆驼、法藤洲克、,NK,包、运动器械,休闲,.,牛仔：,坚持我的、太平鸟、森马、以纯、班尼路、百世吉、美丽宝、,PBCIRY,、,LEVI,S,、,LEE,、,Jeep,、波顿、威鹏、第五大道、高尔普、诺奇,瑞思学科英语、东方爱婴早教、反斗城儿童娱乐,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,6F,家居生活馆,床品,：喜来登、罗莱、梦洁、堂皇、罗卡芙、恒源祥、安睡宝、尚玛可、凯盛、仙合、乔德、梦兰、维科、澳丹奴、梦之语、皇晶、阿芙萝,家居：,膳魔师、,MD,、红苹果、孚日、美亚、康宁、象印、波西米亚、乐扣、艾可、工艺品,羽绒服：,波司登、雪中飞、康博、雷伦、花花公子、爱博尔、鸭鸭,家电：空调，冰洗、厨卫、彩电、小家电、数码、手机、电脑、按摩器械、自行车,主题餐厅：,鼎呱呱、韩林碳烤、真伊味、塔可,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴*品牌,7F,美食休闲馆,主题餐厅：,外婆家、左右山多士、润记茶餐厅、美食广场、优仙美地,大地数字影院,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江八佰伴,分析：,八佰伴是镇江目前最高档的百货商场，其一线品牌有：,卡地亚、登喜路、欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、,folli,follie,等，反映出国际品牌已初步认可镇江的消费潜力和品牌认知度,这是该城市做奥莱的前提和市场基础,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江万达*概述,镇江万达广场位于润州区核心板块，是万达集团在镇江开发的大型城市综合体项目。项目建筑面积约,41,万,m2,，项目总投资近,25,亿元，其中商业面积约,20,万,m2,，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多重物业类型为主，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区。,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江万达,-,业态布局研究,一楼,二楼,三楼,服装,米奇,水晶饰品,SHINY CRYSTAL,餐饮,德庄,服装,艾玛施,戒指,I DO,餐饮,口渴了,数码,美承数码,餐饮,麦当劳,餐饮,大丰收鱼庄,服装,西遇,餐饮,肯德基,餐饮,芒可,化妆品,TONY MOLY,鞋,CROSS,餐饮,怪味居,餐饮,麦当劳,服饰,LEE,餐饮,味千拉面,餐饮,肯德基,服饰,PAGE ONE,餐饮,咖喱盒子,服饰,播,服饰,太平鸟女装,餐饮,吴记粥铺,餐饮,冰雪皇后,饰品,阿吉豆,餐饮,一茶一坐,服装,Candies,服饰,S.DEER,餐饮,麻辣盛艳,服饰,百家好,服饰,维斯凯,餐饮,塔可,服饰,TEEENIE WEENIE,服饰,马克华菲,餐饮,麦当劳甜品站,服饰,E-LAND,服饰,MIND BRIDGE,男装,餐饮,如意菜饭,服饰,OSYHO,化妆品店,万宁,餐饮,上海滩,服饰,欧时力,服装,T-YSKJ,餐饮,花袭人,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江万达,-,业态布局研究,一楼,二楼,三楼,服饰,mind bridge,男士用品,ZIPPO,餐饮,回味,饰品,loely,lace,服饰,渔,餐饮,阿香米线,表,casio,卡西欧,服饰,红袖,餐饮,东北风,表,TISSOT,天梭,服饰,欧米,餐饮,泰煌,服饰,esprit,服饰,NIKE,换季优惠店,餐饮,千里湘,服饰,优衣库,发型屋,丝念,餐饮,尊爵牛排,数码,EBT(,苹果体验店）,服饰,ESBACK,餐饮,德斯堡,服饰,BSK,服饰,KEYWEAR,餐饮,汉拿山,餐饮,满记,服饰,卡宾,服饰,MODA,服饰,IM DAID,服饰,PULL&BEAR,服饰,太平鸟男装,化妆品,莎莎,服饰,GXG,鞋,热风,服饰,杰克琼斯,服饰,艾派,1983,服饰,斯莱德,服饰,全棉时代,服饰,ONLY,服饰,哥弟,餐饮,星巴克,镇江商业概况及个案分析,个案研究,-,镇江万达,分析：,万达广场以其舒适的购物环境、丰富的业态、合理的品牌布局，时尚的潮流，即使在非传统商业区，也达到聚人气、引领区域潮流，充分反映出镇江的商业型态、结构、城市发展、消费方式已向多元化、多中心、细分化发展。,镇江商业概况及个案分析,结论：,八佰伴及后续即将出现的苏宁大厦，金鹰国际，南山边有万达广场，往东边有华润国际，和另一家在建的商业广场等大型商业综合体，反映出镇江的消费潜力和品牌认可度，是我们奥莱招商的品牌资源更广、可选择性更强、成功率更高。,万达广场开业则佐证了，商业中心的多区域化，镇江市场对新兴商业业态的认同。,因此，本案的成功关健要素不是位置和市场，而是如何运作，用多大资源运作，及运作的专业性等几个方面,项目概况及简析,项目地处丹徒新城区，是未来生活、消费新城，发展潜力巨大，项目规划面积偏小，不能单独形成规模效应，需整合周边项目资源，形成合力，达到借势共赢。,项目,SWOT,分析,1,、,S,优势：项目优势源于开发商对项目开发态度，市场自然优势不明显,2,、,W,劣势：市场人气不足，需整合资源和专业运作,3,、,O,机会：做奥莱及休闲商业是目前商业地产市场新潮流，也是本案机会点,招商可行性研判,可行性研究,-,城市状况分析,参照要素,内容,小结,政治,市政府南移，丹徒新区政策优惠，经济环境优越。,本项目已纳入政府和新区政府的辐射圈内，有利于借助政府力量来促进项目成功。,经 济,2010,年镇江生产总值,1956.64,亿元，常住人口,311.34,万人，人均,GDP,达,62846,元。,经济、人口的基数是奥莱客群消费的基础。,消 费,2009,年，镇江市城镇人均消费支出近,1.4,万元，列,13,个省辖市第五位，且正以每年两位数的速度递增。,随着收入的增加，消费者在选择购物时更加注重品牌，奥特莱斯“名品折扣”的业态越来越受到新兴中产阶级追捧。,商业格局,大部分商业群集在老城区，新区商业不发达。,镇江商业业态单一，缺乏国际化的复合型商业，与镇江开放的城市形象不相匹配，奥特莱斯业态是弥补目前镇江商业空白的恰当选择，也容易引进消费者的认同。,品牌档次,镇江的八佰伴及万达广场的品牌档次，反映镇江消费已趋向大都市消费习惯,招商可行性研判,可行性研究,-,交通状况分析,1,、沪,宁城际铁路的开通，形成以上海、南京为中心的长三角地区,1,小时铁路交通圈，而镇江至上海的时间也缩短为,1,小时，至南京的时间缩短为,20,分钟。,2,、,项目位于镇江市丹徒新城区，东、北分别与扬中、扬州、仪征隔江相望，东南临丹阳，南连金坛，西接句容。,小结：项目离市中心及周边城镇均在,40,分钟奥莱车程辐射范围内，周边交通四通八达，城际铁路、京沪高铁镇江站的建成拉近了沪宁线各个城市间的距离，符合奥莱离市中心有一定距离又可达性的基本地理要求。,招商可行性研判,可行性研究,-,项目状况分解,建筑形式以百货商场要求设计；,商业主题鲜明（奥特莱斯名品折扣）；,商业有不同的级次，承担不同的功能（购物区、娱乐休闲区、餐饮区）,招商可行性研判,可行性研究,-,奥特莱斯品牌供给情况分析,对象,部分品牌举例,小 结,典型奥特莱斯,-,上海青浦奥特莱斯品牌分析,DUNHILL,登喜路、,CERRUTI 1881,卓诺迪,1881,、,HUGO BOSS,雨果博斯、,CK,、,ZEGNA,杰尼亚、,VERSACE,范思哲、,MAXMARA,、,PAUL&SHARK,、,BROOKS BROTHERS,、,BALLY,、,CANALI,康纳利、,DIESEL,、,AUTASON,奥德臣、耐克、阿迪、诺诗兰、千百度、达芙妮、星巴克、肯德基,青浦奥莱涵盖了从国际一、二线到知名流行品牌，男女服饰、运动休闲户外装、配饰、童装一应俱全，并配套餐饮休闲项目，品牌近,300,个，其主要品牌是我们镇江奥莱的目标品牌。,镇江成熟商业体,镇江八佰伴品牌分析,卡地亚、登喜路、百丽、耐克、阿迪达斯、,KAPPA,、彪马、乔丹、沙驰、迪莱、迪柯尼、法兰诗顿、朗维高、,ELLE,、维斯凯、金利来、索比克、雷迪波尔、凯莱路喜、路卡迪龙、杰克斯、梦特娇、圣大保罗、,镇江八佰伴是目前镇江档次最高的百货商场，百货业态丰富。本项目虽和八佰伴定位不同（本案定位于名品折扣），但主要品牌是一致的,我们的品牌资源,国际一线品牌集合店（如,Hugo Boss,、,Ermenegildo,Zegna,、,Cerruti,1881,、,Dunhill,）、,玖熙、,EASY SPIRIT,、,SANTA BARBARA POLO,圣大保罗、,3A,行（都彭、傲士等）、,诺贝达、,MissSixty,、,MAXSTUDIO,、芬妮迪,招商可行性研判,品 牌,预计引入费用（元）,国际一线品牌集合店（如,Hugo Boss,、,Ermenegildo,Zegna,、,Cerruti,1881,、,Dunhill,）,80.000,玖熙、,EASY SPIRIT,20.000,SANTA BARBARA POLO,圣大保罗,20.000,3A,行（都彭、傲士等）,20.000,诺贝达,20.000,MissSixty,、,MAXSTUDIO,、芬妮迪,20.00,耐 克,20.000,阿迪达斯,20.000,百丽集团,40.000,其他,40.000,合计,300.000,项目策划、推广对招商的作用,策划、市场推广对招商的作用,受众对象,诠 释,消 费 者,在目前的市场中，让消费者形成对本案的消费惯性，不是一促而就的，可能需要几年不间断，专业、有效的策划、市场推广，才能保证项目开街就进入良性循环。,商 家,商户是否选择本案是建立在可预期的未来回报上，因此在项目策划、市场推广时，完整诠释项目的未来发展、公司实力、对品牌的支持、运作的专业性和消费者的品牌购买力等，对本案招商至关重要，,小结：引入龙头品牌，在此基础上产生品牌的跟风效应，从而达到奥莱品牌聚集的效果，再以此为基础，向市场传递镇江奥莱的“名品折扣”的讯息，引起市场共鸣，从而产生消费惯性，促成良性循环的效果。,项目财务测算,财务测算,开业前三年营业额及毛利润预算,营业面积,（平方米）,坪效,（元,/,平方米,/,年）,年营业额,毛利率,毛利润,开业第一财年,15000,5000,7500,万元,12%,900,万元,开业第二财年,15000,6667,1,亿元,14%,1400,万元,开业第三财年,15000,10000,1.5,亿元,16%,2400,万元,项目财务测算,财务测算,第一财年纯收,（其中物业管理费由商户分摊，,3,元左右,/,平方米,/,月）,万元,/,月,万元,/,年,备注,员工工资,15,180,项目全体员工,水电费,20,240,日常办公开支,1,12,办公用品、耗材、通讯、差旅、小额修理等,外围招待费用,1,12,市场营销推广费用,5,60,税收,12.5,150,合计支出,654,第一财年收入支出分析,收入,900,万，支出,654,万。,结余,246,万元。,项目财务测算,财务测算,第二财年纯收,（其中物业管理费由商户分摊，,3,元左右,/,平方米,/,月）,万元,/,月,万元,/,年,备注,员工工资,21,250,项目全体员工,水电费,20,240,日常办公开支,3,36,办公用品、耗材、通讯、差旅、小额修理等,外围招待费用,2,24,市场营销推广费用,5,60,税收,16.7,200,合计支出,810,第一财年收入支出分析,收入,1400,万元，支出,954,万。,结余,590,万元,。,项目财务测算,财务测算,第三财年纯收（其中物业管理费由商户分摊，,3,元左右,/,平方米,/,月）,支出项目,万元,/,月,万元,/,年,备注,员工工资,25,300,项目全体员工,水电费,20,240,日常办公开支,4,48,办公用品、耗材、通讯、差旅、小额修理等,外围招待费用,3,36,市场营销推广费用,5,60,税收,25,300,合计支出,1004,第一财年收入支出分析,收入,2400,万元，支出,1004,万。,结余,1396,万元,项目财务测算,财务测算,投资回报率测算,纯收入（万元）,售价（以,1.2,万,/,平，,15000,平面积计）为基数,年投资回报率,第一财年,246,万,12000,万,1.37%,第二财年,590,万,12000,万,3.28%,第三财年,1396,万,12000,万,7.76%,结语,The end,！,Thank you,！,