土地增值税案例.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,土地增值税,案例,制作人：张恒,某房地产企业销售房屋取得收入,167 376 092.34,元，,2012,年,7,月已售房屋面积,21 961.41,，未售房屋面积,6 804.35,，其中房屋面积,4 646.35,，地下车位面积,2 158,。取得土地使用权所支付的金额,1 060 076.54,元，开发成本,132 399 183.81,元，利息支出,33 565 756.25,元，与转让房地产有关的税金,9 345 110.39,元。求：企业应当缴纳的土地增值税？,解：,情况一,已售房屋面积比例,=21 961.4121 961.41+6 804.35,）,=76.35%,扣除项目：,取得土地使用权所支付的金额,=1 060 076.5476.35%,元,房地产开发成本,=132 399 183.8176.35%,元,房地产开发费用,=,（,1 060 076.54+132 399 183.81,）,76.35%10%,元,与转让房地产有关税金,=9 345 110.39,元,加计扣除,=,（,1 060 076.54+132 399 183.8176.35%20%,元,扣除项目合计,=,（,1 060 076.54+132 399 183.81,）,76.35%,（,1+10%+20%,）,+9 345 110.39,=141 810 099.2,元,土地增值额,=167 376 092.34,141 810 099.2,=25 565 993.06,元,增值率,=25 565 993.06141 810 099.2=18.03%,，适用税率为,30%,。,应纳土地增值税,=25 565 993.0630%=7 669 797.918,元,解：,情况二,已售房屋面积比例,=21 961.4121 961.41+6 804.35,）,=76.35%,扣除项目：,取得土地使用权所支付的金额,=1 060 076.5476.35%,元,房地产开发成本,=132 399 183.8176.35%,元,房地产开发费用,=33 565 756.2576.35%+,（,1 060 076.54+132 399 183.81,）,76.35%5%,元,与转让房地产有关税金,=9 345 110.39,元,加计扣除,=,（,1 060 076.54+132 399 183.81,）,76.35%20%,元,扣除项目合计,=,（,1 060 076.54+132 399 183.81,）,76.35%,（,1+5%+20%,）,+9 345 110.39+33 565 756.2576.35%=162 342 746.9,元,土地增值额,=167 376 092.34-162 342 746.9=5 033 345.426,元,增值率,=5 033 345.426162 342 746.9=3.1%,适用税率为,30%,。,应纳土地增值税,=5 033 345.42630%=1 510 003.628,元,扣除项目,房地产开发费用,（,1,）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,5%,以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。（,2,）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）,10%,以内,与转让房地产有关的税金,（,1,）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）（,2,）非房地产开发企业：扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加）。,特殊规定,（,1,）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税。如果超过,20%,的，应就其全部增值额按规定计税。,（,2,）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税。,谢谢观赏！,